상가규약에 따른 상가업종제한 - 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

집합건물법은 집합건물의 효율적인 관리를 위해 일정수 이상의 소유자들 동의하에 규약을 만들 수 있도록 하고 있습니다. 이렇게 만들어진 규약은 상가회칙, 상가번영회 회칙 등으로 통용이 됩니다. 특히 상가규약에서 업종제한 규정이 종종 다툼의 대상이 됩니다.

이러한 상가규약은 집합건물법이 정하는 요건을 갖춰야 집합건물법이 정하는 효력일 발생하게 되어 규약제정에 참여하지 않은 사람들, 즉 규약제정 이후 상가를 매수하거나 임차한 사람들에게도 효력이 발생하게 되는 것입니다.

집합건물법이 정하는 요건을 갖추지 못하는 규약은 집합건물법상의 규약이 아니라 단순히 상가에서 영업하는 사람들간의 합의사항이라 할 수 있고 이러한 규약은 그에 동의한 사람에게만 효력이 미치게 됩니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 상가 규약에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.

제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

제30조(규약의 보관 및 열람) ① 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.

② 제1항에 따라 규약을 보관할 구분소유자나 그 대리인은 규약에 다른 규정이 없으면 관리단집회의 결의로써 정한다.

③ 이해관계인은 제1항에 따라 규약을 보관하는 자에게 규약의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다.

집합건물법 제29조는 규약의 설정 및 변경을 구분소유자의 찬성을 얻어서 하도록 하고 있습니다.

그런데 상가규약 제정시 구분소유자의 동의가 아닌 임차인의 동의를 받아 제정하는 경우가 있습니다.

구분소유자의 동의가 아닌 임차인의 동의를 받아 업종제한조항 상가규약을 제정한 경우

대법원은 분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나

이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.

분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다고 판시하였습니다.(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결)

광주부동산전문변호사 김덕은