오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 33-5.

[해야해야]

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아름다운 청춘 2015.10.18. 11:08:06

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철거, 이주 물량을 포함하여, 수요 측은 물론이고 입주 물량 등 공급 측까지 중장기적으로 부동산 시장에 우호적인 서울과 경기 일부 지방의 부동산 시장을 제외하고, 비우호적인, 상기의 서울, 경기 일부 지방을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 언제쯤이면 회복, 회복을 넘어 대세 상승기를 맞이할 수 있을까요?

몇 년 후, 그 낙후된 전국 부동산 시장의 과잉 입주물량이 보다 가시화되면 유해 하거나 잘 해야 모자걸이 용 머리를 자랑하는 폭락이들인 언론, 자칭 전문가를 포함한 네티즌들은 폭락, 비관론 도배를 넘어 만세 등을 외치며 환호작약 하게 되겠지요? 과연 그 환호작약 하는 대로 될 수 있을까요?

그들과 반대로, 이제 시작이다, 아직도  배고프다 아우성 대면서 계속 더 오르려 하는 서울과 경기 일부 부동산 시장을 제외한 전국의 부동산 시장은 급격한 경기 침체나 급격한 물가 상승 및 이에 대응한 급격한 큰 폭의 금리 상승이 없는 한, 또, 향후 몇 년 간 인허가 물량과 입주 물량 동시 급증이 없는 한, 늦어도 2020년을 전후하여 최소 중기적 대세 상승기를 맞이할 것입니다.

수요, 공급, 가격의 시장 원리로. 낙후된 전국 지방 별, 심지어 지방, 지역 내에서의 소지역별 극심한 차별화가 진행 중인 가운데, 일부 지방, 일부 소지역의 부동산 시장은 2018년 전후, 혹은 2019년부터 대세 상승이 시작될 수도 있을 것입니다.

더 낙후되어 수요 기반이 아주 취약한 일부 다른 지방, 소지역들은 2020년, 어쩌면 2021년이 되어서야 시작될 수 있겠지요? 이하, 일반인의 실물, 주택 투자방법을 겸하여, 상기한 주장의 이유, 근거 몇몇을 제시합니다.

먼저 모두가 다 알고 있는, 그러나 일본과 다소 차이가 나는, 부동산 수요 측면에서의 이유부터 원론적이고 일반론적인 이유까지 제시합니다.

급격한 저출산 고령화로 인해 우리나라는 앞으로 20 년, 저출산 기조가 더욱 악화된다면 10년 후부터 우리나라 총인구 감소가 시작될 수 있지만, 그 때까지는 인구 증가율은 대폭 감소할 뿐 총인구는 소폭 이나마 증가세를 지속할 것으로 보이고 세대 수는 더욱 증가할 것으로 보이기 때문입니다.

또한 장기간 디플레이션 상태로 잃어버린 20년을 허비했던 일본 경제와 달리 우리나라 경제는 지난날 고성장, 고물가의 시대가 끝난 듯 보이지만, 상대적 저성장 일지라도 일본, 유럽 등 자칭 선진국들 보다 우리나라의 국민경제는 장래에도 계속 성장할 것이고 물가 또한 그러할 것으로 여겨지기 때문입니다.

최근 10년 간, 저출산, 고령화 기조에서 일본 보다 앞선 독일 등의 부동산 시장의 흐름도 나쁘지 않지요? 

잃어 버린 30년으로 향하고 있는 일본 부동산 시장도 생각보다 나쁘지 않구요.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 22일 부동산 단신 2.

2021년 11월에 전세 보증금 16억원에 계약됐던 서초구 반포자이 전용 59㎡ 세 가구가 '시프트'란 이름으로 도입한 장기전세 주택 전셋값 5억8653만원에 잇따라 계약되면서 화제가 됐다. 작년 5월 강남구 청담자이 82㎡의 장기전세 보증금은 10억500만원이었고, 전셋값이 급락한 지금도 해당 평형의 일반 전셋값은 13억~17억원을 호가하고 있다.

"서울 역전세 5113건, 당장 3억 내줘야" 강남3구 집주인도 비명…서울 서초구 반포동 아크로리버파크, 송파구 신천동 파크리오, 광진구 고덕동 고덕그라시움, 고덕래미안힐스테이트, 강서구 마곡동 마곡엠밸리9단지 등은 종전 보증금보다 2~4억원 떨어진 가격에 전세 갱신계약이 체결됐다.

최근 입주를 앞두고 전세 매물이 234건, 월세는 95건까지 늘었던 서울 동작구 흑석뉴타운 흑석 3구역의 '흑석리버파크자이' 전용 82㎡(25평) 신축 아파트 전세 가격이 4억 중반대까지 떨어졌다. 인근 롯데캐슬에듀포레 82㎡(25평) 전세도 5억5000만원에 거래됐다. 2월부터 입주하는 강남구 개포동 '개포자이프레지던스'(3357가구)는 1278건이 전세 매물이다.

부산 해운대구 우동 ‘해운대자이2차 1단지’로 전용 85㎡가 지난해 12월 10억8500만원에 거래돼 전국 신고가 상승액 1위를 기록했다. 한 달 만에 2억3500만원이나 상승한 가격이다. 지난해 11월에는 우동 ‘해운대두산위브더제니스’ 전용면적 159㎡가 32억5000만원으로 역대 최고가에 손바뀜했다. 직전 거래인 지난해 1월 25억5000만원보다 10억원 올랐다.

2022년 1월 22일 부동산 단신 2.

강남구 일원동 디에이치자이개포 전용면적 84.64㎡가 한 달 전 29억~31억원에서 24억원, 서초우성1차를 재건축 서초구 래미안리더스원 전용 84.94㎡도 4개월 만에 4억원 하락한 30억원에 거래됐다. 마포는 아현동 마포센트럴아이파크, 현석동 래미안웰스트림, 도화동 삼성 등이 1000만원~3000만원 상승했다. 강남구 대치동 선경1,2차와 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 우성1,2,3차, 양천구 목동 목동신시가지5단지 등이 1500만원~5000만원 올랐다.

경기도 화성 동탄신도시 동탄반도유보라아이비파크2차와 동탄2신도시센트럴푸르지오 등이 500만원~1000만원 상승했다. 반면 평촌은 평촌동 초원5단지LG, 향촌현대4차, 호계동 무궁화건영 등이 500만원~1000만원 떨어졌다. 인천광역시 연수구 송도동 송도국제도시 송도SK뷰 84㎡(이하 전용면적)는 지난 5일 8억5000만원에 거래돼 지난달 27일보다 1억5000만원, 더샵그린스퀘어 84㎡는 지난해 11월 9억1000만원으로 10월보다 1억9000만원 내렸다.

또, 송도더샵센트럴시티 59㎡도 7억6500만원에 거래돼 10월보다 3500만원 떨어졌다. 전세시장도, 강서는 등촌동 등촌동아이파크, 방화동 현대, 지사동 협성·DS엘리시안 등이 250만원~3000만원 상승했다. 중랑은 면목동 사가정센트럴아이파크가 2000만원 올랐다. 동작은 상도동 힐스테이트상도센트럴파크, 노량진동 신동아리버파크 등이 500만원~2000만원 하락했다. 양천은 목동 목동신시가지3,4단지, 신정동 동일하이빌2단지 등이 1000만원~3000만원 떨어졌다.

강남구 은마아파트 전용 76㎡의 전세 호가는 6억원에서 5억8000만원으로, 송파구 가락 헬리오시티 전용 84㎡ 매물도 11억8000만원에서 11억4000만원으로 낮췄다. 한편, "서울 빰쳤다" 부산 해운대 '한방'에 28억→75억 뛰어... 부산시 해운대구 우동 해운대경동제이드 전용 234.7㎡가 2016년 27억8067만원에서 최근 75억원에 거래됐다. 서울 압구정현대7차 전용 245㎡와 비슷한 수준이다. 대구지역은 지난 2019년 범어동 두산위브더제니스로 35억여 원이었다.

2021년 1월 22일 부동산 단신 2.

브레이크 없는 세종 집값, 서울 도봉·강북 넘었다...21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 1년전 5억내외의 세종시 새롬동 새뜸10단지더샵힐스테이트 전용면적 84㎡는 지난달 11일 11억5000만원(15층)에 거래됐다. 이 평형 최고가 기록이다. 최근 다정동 가온4단지e편한세상푸르지오 11억2000만원(19층), 다정동 가온마을12단지더하이스트 11억원(12층), 새뜸13단지트리쉐이드 11억원(18층) 등 11억원이 넘는 거래가 잇따르며 가격 상승세가 이어지고 있다.

강북구에서 전용 84㎡ 기준 가장 비싼 아파트는 미아동 송천센트레빌로 지난달 거래된 11억3500만원(7층)이고, 도봉구에서 가장 비싼 아파트는 동아청솔 9억9900만원(9층)이다. 세종시 최고가 아파트는 지난달 1일 17억원에 거래된 한솔동 첫마을3단지퍼스트프라임 전용 149㎡이다.

‘위례자이 더 시티’, 신혼희망타운 공공분양에 이어 또 역대최고 경쟁률 기록...19일 한국주택토시공사(LH) 청약센터에 따르면 18~19일 진행된 위례자이 더 시티 신혼희망타운(분양형) 청약 결과 293세대에 1만7026건의 청약이 몰려 평균 58.11대 1의 경쟁률을 보였다. 142세대에 1만839건이 접수된 59㎡O 타입이 76.33대 1로 최고 경쟁률을 기록했다. 이번 평균 경쟁률은 올해 분양된 과천 지식정보타운 S3블록(16.92대 1), S7블록(14.06대 1) 신혼희망타운을 훨씬 뛰어넘는 전국 역대 최고 기록이다.

[주간분양] 1월 마지막 분양…전국 2785가구 청약 접수...26일 남양건설은 전북 순창군 순창읍 교성리 376번지 일원에 들어서는 '순창 남양 휴튼'의 1순위 청약 접수를 받는다. 28일 GS건설은 인천 연수구 송도동 396-7번지에 들어서는 '송도자이 크리스탈오션'의 1순위 청약 접수를 받는다.

견본주택은 3곳이 개관한다. 29일 한양건설의 '목포 한양립스 더포레'가 견본주택을 열고 분양에 나선다. 같은 날 라인산업과 라인건설은 경기 양주시 옥정동 옥정지구 A-23블록에 들어서는 '양주 옥정 더원 파크빌리지'의 견본주택 개관한다.
안양시 최초의 하이엔드 브랜디드 주거단지로 꼽히는 ‘안양 디오르나인’이 분양 중이다.


염리4·5구역에 노고산동까지···다시 달아오른 마포 재개발...마포구은 현재 염리 4구역과 염리 5구역을 대상으로 사전 타당성 조사를 진행하고 있다. 염리 4구역과 5구역은 '마포 프레스티지자이'를 중심으로 각각 위아래 위치에 해당한다. 대흥 5구역의 경우 오는 3월 서울시의 공공 재개발 구역 선정 결과를 기다리고 있다. 대흥5구역은 신촌 그랑자이의 남측과 서강대 후문을 접한 지역으로 염리 4·5구역의 맞은편이다. 재개발 추진 지역은 각각 마포래미안푸르지오, 신촌그랑자이, 마포 프레스티지 자이 등 마포구의 대표적인 인기 단지와 접해 있고 최근 프레스티지 자이가 20억 원에 매매되었다.

공급확대 시그널에도…아파트값 69주째 상승 행진...국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 ‘신현대 12차’ 전용 182㎡(60평형)가 최근 ‘평당 1억 원’에 근접한 가격에 거래됐다. 전고가(45억 원)보다 12억 원 이상 높은 57억 5,000만 원에 팔린 것이다. 지난달 15일 경기도 성남시의 신분당선 판교역 인근 삼평동 ‘봇들마을9단지 금호어울림’ 전용 115㎡가 이달 23억 원에 거래되었고 '봇들마을8단지' 전용면적 101㎡는 20억4000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 또한 분당 정자역 인근 '상록마을(우성)1'은 지난달 전용 84㎡가 15억1000만원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다.

송파구 대표 재건축 단지인 잠실동 잠실주공5단지는 전용 82.61㎡가 이달 9일 24억8100만원(9층)에 매매 계약서를 써 작년 6월(24억3000만원) 이후 5000만원 넘게 오른 신고가에 거래됐다. 경기도에서도 화성 오산동의 '동탄역반도유보라아이비파크'는 이달 들어 30평대인 전용 86㎡가 13억 2,000만 원에 거래되며 신고가를 썼다. 두 달 전 경신된 전고가인 12억 3,000만 원보다 9,000만 원 오른 가격이다. 고양 덕양구 도내동 '고양 원흥 동일스위트' 전용 84㎡가(9층)은 지난 5일 신고가인 11억원에 실거래됐다.

남양주 별내동 '포스코더샵' 116㎡는 지난 9일 9억2700만원(22층)에 매매계약이 체결됐고 양주시 덕정동 양주서희스타힐스2다지 전용 84㎡ 14층은 지난 15일 4억4700만원에 실거래됐다. 이외에 지난주 거래된 아파트에서는 Δ범양1단지 2억7700만원(84㎡, 16일) Δ청담마을 주공4다지 3억5000만원(107㎡, 17일) Δ해동마을 신도브래뉴 3억3500만원(84㎡, 16일) Δ봉우마을 주공5단지 2억5000만원(59㎡, 13일) Δ주원마을 주공2단지 2억3300만원(59㎡, 13일) 등에서 신고가가 나왔다.