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■ “아파트 상가 지하주차장, 상가 고객은 이용 못한다”수원지방법원 안양지원  ☛ “입주민의 일부공용부분 해당 별개 건물 분양 외관도 분리”  아파트 단지와 붙어 있는 상가의 방문객이나 구분소유자들은 아파트 입주민의 일부공용부분인 지하주차장을 이용할 수 없다는 판결이 나왔다.  수원지방법원 안양지원 제2민사부(재판장 김순열 부장판사)는 경기 의왕시 소재 상가관리단이 같은 단지의 A아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 주차방해금지 청구 소송에서 “상가 구분소유자 및 방문객은 아파트 지하주차장을 사용할 권한이 없다”고 판결했다.  A아파트 상가의 구분소유자, 임차인, 방문객 등은 2019년 11월경부터 A아파트 지하주차장을 이용해 왔다.  하지만 아파트 입대의 측이 2021년 2월경 입주민의 차량번호를 인식할 수 있는 차단기를 아파트 입구에 설치했고 상가 방문객은 주차장 이용을 하지 못하게 됐다.  상가관리단은 “상가의 구분소유자들은 A아파트와 상가가 들어서 있는 대지(이 사건 대지) 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지는데, 지하주차장 사용을 제한하는 것은 대지사용권을 침해하는 위법행위”라며 입대의에 주차장 사용 방해행위 금지를 요구하는 소송을 냈다.  입대의 측은 “지하주차장은 A아파트 구분소유자들만의 일부공용부분에 해당하고, 지상주차장은 아파트와 상가의 구분소유자 모두 용도에 따라 사용할 수 있을 뿐, 상가 구분소유자의 독점적 사용 권한은 인정하지 않는다”고 주장했다.  재판부는 “지하주차장은 A아파트 구분소유자들에게만 제공되는 일부공용부분”이라며 아파트 측 주장에 힘을 실어줬다. 재판부는 그 이유로 A아파트와 상가는 별개의 건물로 신축·분양했고 외관상 분리돼 있을 뿐만 아니라 아파트와 지하주차장은 승강기로 연결돼있는 반면 상가는 그렇지 않다는 점을 들었다.  이어 재판부는 “아파트 단지에 차단기가 설치돼 있어 지하주차장으로 들어가려면 차량번호를 사전에 등록한 입주민의 차량 및 방문 목적을 밝힌 차량에 대해서만 출입을 허용한다”며 “지하주차장의 객관적인 용도상 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 것”이라고 판시했다.  아울러 재판부는 “A아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례해 산출한 면적을 공용부분으로 분양받았으나, 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재돼 있지 않다”는 점을 지적했다.  이와 별도로 관리단은 “지하주차장이 아파트 구분소유자의 일부공용부분이라면 지상주차장은 상가 구분소유자의 일부공용부분에 해당한다”며 “관리단이 지상주차장에 차단기를 설치해서 관리하는 것을 입대의가 막아선 안 된다”고 주장했다.  이에 대해 재판부는 “지상주차장은 대지 일부로서 상가의 일부공용부분이 아니라 아파트 및 상가 구분소유자 전원의 공유에 속한다”고 판시했다.  출처 : © 한국아파트신문, 박상현 기자 spark@hapt.co.kr  ■ 위탁관리사 ‘계약해지 후 수령한 관리비’는 반환해야의정부지방법원 위탁관리회사가 계약 해지 이후 입주민에게서 받은 관리비를 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 위탁사는 계약 해지 이후에도 직원들이 관리업무를 계속했고 관리단이 그에 따른 이득을 봤다고 주장했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다. 의정부지방법원(판사 김보라)는 최근 경기 의정부시 모 아파트 관리단이 A위탁사를 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 “A사는 관리단에 계약 해지 후 받은 관리비 2200여만 원을 반환하라”고 판결했다. 이 아파트 관리단은 입주민 과반수가 참여한 관리단 집회에서 A사의 위탁관리계약 해지를 결의하고 A사에 2019년 7월 31일자로 위탁계약 해지를 통보했다. 이때 A사가 관리단으로부터 받은 관리비 중 잔금은 200여만 원이었다. A사는 관리단과의 계약 해지일인 2019년 8월 이후에도 아파트 관리비 명목으로 입주민들로부터 2400여만 원을 받았다. 그중 400여만 원은 계약이 유지되고 있던 7월에 발생한 관리비였다. 관리단은 계약 해지일 기준으로 A사에 남아 있던 관리비 잔금 200여만 원과 계약 해지 후 수령한 2400여만 원에서 7월 관리비 징수분 400여만 원을 제한 2200여만 원을 돌려달라고 요구하는 소송을 냈다. 재판에서 A사는 “관리단이 후임 위탁사 선정이 늦어져 어쩔 수 없이 수개월 동안 연장해 관리 업무를 하느라 계약 종료 뒤인 8~12월 일부 세대로부터 관리비 2000여만 원을 받은 것”이라고 주장했다. 이어 A사는 “계약 해지 후 4명의 관리종사자에게 임금 등으로 1200여만 원을 지급했으니 사무관리에 따른 비용상환청구권 및 부당이득반환청구권이 있으므로 이를 관리단의 채권과 상계해야 한다”고 주장했다. A사가 관리단과의 계약이 종료됐음에도 관리 업무를 계속해 관리단에 1200여만 원의 이득이 발생했다고 주장하는 것이다. 재판부는 “A사가 계약 해지 이후에도 관리 업무를 계속해서 수행했다고 하더라도 이는 2019년 7월 31일부로 위탁계약을 해지한다고 밝힌 관리단의 의사에 반한 것이 명백하므로 사무관리에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시했다. 재판부는 부당이득이 성립되려면 관리단이 A사의 노무로 인해 이익을 얻고 그로 인해 A사에 손해가 발생한 사실이 인정돼야 한다고 설명했다. 재판부는 관리단이 A사와 계약해지 후 다른 위탁사와 계약해 아파트 위탁관리를 이어나갔으며 A사가 관리사무소를 비우지 않아 관리단이 지하에 임시 관리사무소를 설치하느라 비용이 지출됐다고 지적했다. 재판부는 이런 이유로 A사의 관리업무 연장으로 관리단이 부당이득을 취했다는 A사의 주장을 받아들이지 않았다. 출처 : © 한국아파트신문, 박상현 기자 spark@hapt.co.kr  ■ 지자체에 신고 없이 용도변경 등 행위 시 과태료 부과[민원회신]  질의: 행위허가(신고) 위반 시 과태료 부과 등 관련 공동주택관리법 제102조 제3항 제15호에 과태료 부과를 받아야 할 자는 동법 제35조 제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자라고 돼 있다.여기서 제35조 제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자의 의미가 무엇인지.동법 제35조 제1항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 않고 행한 자(제99조의 벌칙에서는 제외되는 자)를 의미하는지. 아니면 동법 제35조 제1항 각 호의 행위(허가 대상 행위이던지 신고대상 행위이던지 1호부터 4호에 해당하는 행위)를 허가신청이나 신고 없이 행한 자 모두를 의미하는지. <2022. 3. 23.>  회신: 행위신고 미이행자에 과태료, 행위허가 위반자에 벌금·징역 적용 공동주택관리법(이하 ‘법’이라 함) 제35조 제1항에 따라 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 등을 하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 같은 법 시행령 제35조 제1항 [별표3](이하 ‘별표3’)에서 정하고 있다.공동주택은 다수의 입주자가 공동으로 생활하는 곳으로서 다른 입주자에게 피해가 되지 않도록 임의로 용도를 변경하거나 파손·철거·증축·증설하는 행위 등을 방지해 입주자의 재산 등을 보호하고 공동주택을 쾌적하고 안전하며 효율적으로 관리하고자 사전에 시장·군수·구청장에게 적절한 지도·감독을 받도록 하고 있다.또한 공동주택관리법령에 따른 허가(신고)를 위반한 경우에는 같은 법 제94조에 따른 공사의 중지 등 조치, 같은 법 제99조에 따른 벌칙, 같은 법 제102조에 따른 과태료 등이 적용될 수 있다.이와 관련 같은 법 제102조 제3항 제15호에 따른 과태료는 같은 법 제35조 제1항 각 호의 행위 중 신고를 해야 하는 행위를 신고하지 않고 행한 자에게 부과하는 것이다.같은 법 제99조 제1의 제4호에 따른 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금은 같은 법 제35조 제1항 각 호의 행위 중 허가를 받아야 하는 행위를 허가를 받지 않고 행한 자 및 같은 법 제35조 제4항을 위반한 자에게 적용되는 것임을 알린다.따라서 행위내용을 명확히 해 해당 시장·군수·구청장 등에 확인하기 바란다.<전자민원, 주택건설공급과. 2022. 3. 29.>  <국토교통부 제공>