오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 34-3.

[해야해야]

네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

아름다운 청춘 2015.10.18. 11:08:06

*.*.204.38.

5.

다음은 낙후된 지방 부동산 대세 상승과 관련하여.. 부동산 시장에서 수요는 감소시키고, 공급은 증가하게 하며 부정적 영향을 미치는 저출산, 빈집 증가 등에 대해 간단히 살펴 봅니다.

비록 저출산 장기 기조와 함께 장기 저성장이라도 경제와 물가가 상승하고 있는 우리나라는 장기간 디플레이션을 겪었던 이웃 나라 일본과 달리, 당장, 10년, 어쩌면 총인구 급감 시대로 예상되는 20~30년 후에도 집값이 장기 하락하고, 천만 가구 가까이의 빈집이 급증하는 일본과 같은 상황은 생기지는 않겠지만..

우리나라에서도 저출산으로 인한 인구 증가율 감소 기조에다 주택 보급률도 이미 100%를 넘겼으니 농어촌뿐만 아니라 도심에서의 빈집도 날이 갈수록 늘어나게 될 것입니다. 어쩌면 전국의 빈집이 십 여 년 후 백 오십만, 이십 년 후 이백만 가구에 이를 정도로 늘어날 수도 있습니다.

예를 들어, 1980년대만 해도 산 꼭대기 판잣집조차 구하기 어려웠던 부산은 민주화 이후 지역 양극화, 인구, 산업의 지속적인 감소 등등을 원인으로 도심의 빈 집들조차 많이 늘어나고 있습니다.

실물 자산의 가치, 가격을 급감 시키는, 주택정비 사업을 원인으로 한 공가, 폐가를 제외하고도 1990년대 초만 해도 폐, 공가는 1만 5천 여 가구에 불과했었는데, 2015년 현재 원도심을 포함한 부산시의 빈집은 8만 여 가구에 육박할 정도로 급격하게 많이 늘어났습니다.

반대로 모두가 선호하는 도심, 요지의 주택은 턱없이 비싼 주택 가격에도 불구하고 그 주택에 대한 수요량에 비해 공급량이 부족하다면, 설령 부동산 시장 하락기에도 주택 가격이 하락하지 않을 수도 있고 상승기에는 크게 오를 수도 있을 것입니다.

예컨대, 작년에 이어 2015녀에도 서서히 고개를 내밀고 있는 서울, 특히 강남 3구 부동산 시장. 2003년 혹은 2006년 때 처럼, 서초 반포 래미안, 반포자이, 아크로 리버파크, 잠실 엘스 등 잠실 3총사 등등만이 아니라 압구정 재건축 등 낡은 주택들까지 불과 몇 년 내 50~100% 상승할 수도 있겠지요?

대단지 아파트 엘스, 리센츠, 트리지움 등의 아파트가 많은 송파구 잠실 같은 동네에서는 부동산 상승기와 반대로 침체기에는 매물도 많이 늘어 날 수밖에 없어 집값이 더 빨리, 더 많이 하락할 수도 있지만, 2015년 부동산 시장 상승기에다 공급 부족까지 겹치니 침체기와 반대로 잠실 집값은 더 빨리 더 많이 상승하게 될 것 같습니다.

시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치, 준 시범 케이스 소지역인 시민공원 촉진구역 주택들처럼 낙후된 전국 지방의 극소수 지역도 상기한 서울 송파구 잠실 사례와 다르지 않을 것입니다. 그러나 서울에 비해 극 빈약한 실수요층, 조합, 조합원 등 주민의 지력, 재력 등의 능력에서 차이가 크기에 제대로 된 시범케이스 동네의 집갑 상승은 실수요자들에 의해 매물이 잠기기 전까지 더 오래 기다려야 할 것입니다.

우리 국민 중에서 경제 상층 1% 혹은 10%가 점유하고 있는 자산, 소득만 고려해 봐도, 그들에게 있어서 십억 대 혹은 수십 억 대의 집값은 큰 부담이 아니기 때문 입니다.

그러나, 아예 모르는 것보다 어설프게 아는 것이 더 위험할 수 있고 반풍수 집안 망쳐 먹을 수도 있으니, 우리 모두는 사소한 팩트 하나까지 철저히 확인해 가며 신중히 투자해야 할 것입니다. 허공에 산탄 총알을 마구 쏴 대며 요행 혹은 불행을 기원하지 말고 숲 전체는 물론이고 나무 한 그루, 나뭇가지까지 철저히 파악, 확인부터 하고 살아갑시다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 23일 부동산 단신 2.

18억→9억, 분당·판교 넘보던 성남 구도심 추락...경기도 성남시 수정구 ‘산성역포레스티아’ 전용 84㎡는 작년 2월 18억2500만원에서 지난 3일 9억6000만원에 거래됐고 수정구 ‘위례호반써밋에비뉴’ 전용 98㎡는 지난 19일 11억원에 거래돼 최고가보다 5억2000만원 떨어졌다. 중원구 ‘e편한세상금빛그랑메종’ 전용 84㎡는 지난달 최고가보다 5억2408만원 하락한 7억5000만원에 팔렸고, 지난 6일 ‘산들마을’ 전용 51㎡도 최고가 대비 2억9000만원 5억8000만원 하락했다.

세종시 대평동 해들마을6단지 ‘e편한세상 세종리버파크’. 이 단지의 전용면적 99㎡는 이달 5일 7억2000만 원에 팔리며 2021년 5월 최고가(14억 원) 대비 반토막이 났다. 충북 청주시 청주지웰시티 2차 전용 84㎡는 이달 6일 4억5200만 원에 거래됐다. 집값이 정점에 달했던 2021년 11월(7억7700만 원) 대비 3억 원 넘게 떨어졌다. 경북 포항시 남구 힐스테이트 포항 전용 84㎡ 분양권 매물은 분양가보다 500만∼1000만 원 떨어진 2억6000만 원대다.

경매...경기 남양주시 별내동 신안인스빌 전용면적 85㎡는 두 번 유찰된 후 5억8900만원(매각가율 72.7%)에, 인천 서구 가정동 하나아파트 56㎡도 두 차례 유찰 후 1억5690만원에 낙찰됐다. 경기 부천시 상동 진달래마을 85㎡ 역시 두 번 유찰 후 감정가의 68.1%인 5억5500여만원에 매각됐다. 2019년에는 경기 고양시 덕양구 푸른마을 85㎡가 감정가 2억2천만원에서 한 차례 유찰 후 감정가의 139.1%인 3억597만원에 낙찰 됐었다.

삼성물산은 올해 상반기 2천178세대(일반분양 1천234세대) 규모의 경기 수원 '수원권선6(재개발)', 3천69세대(일반분양 920세대) 규모의 서울 동대문구 '이문1구역(재개발, 래미안 라그란데)', 1천96세대(일반분양 465세대) 규모의 서울 서초구 '방배6구역(재건축)' 등 3곳의 사업장에서 분양할 예정이다.

2022년 1월 23일 부동산 단신 2.

경기도 의정부시 '힐스테이트 녹양역' 전용 84㎡는 지난달 1년 전보다 2억원 이상 오른 6억7500만원에 거래됐고 민락지구 '의정부 민락 푸르지오'의 전용 84㎡도 지난해 2억원 오른 11월 6억2000만원에 거래됐다. 의정부시 ‘탑석센트럴자이’21년 12월 입주) 전용면적 75㎡B 분양권은 분양가 대비 3억원 오른 6억9500만원에 거래됐다. 인천 연수구 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’(23년 10월 입주) 전용면적 99㎡는 분양가(8억5072만원) 보다 약 1억1000만원 올랐다.

떨어진 실거래가에 마음 졸이는 집주인들... 성북구 장위동 ‘래미안포레카운티’ 84㎡(이하 전용면적)는 이달 7일 9억원에 거래됐는데, 지난해 6월 고점(113억) 대비 4억원 빠진 가격이다. 인근 ‘래미안장위퍼스트하이’ 84㎡는 이달 3일 최고가 대비 2억3000만원 내린 11억원에 손바뀜했다. 은평구에선 지난달 ‘백련산파크자이’(84㎡·10억4000만원), ‘백련산힐스테이트4차’(59㎡·8억8500만원) 등이 지난해 고점보다 1억원 이상 내렸다.

수도권 곳곳서 아파트 ‘개명’ 바람… 마곡동이 강서구 대장지역으로 떠오른 데다 여전히 개발호재가 있어 아파트값 상승을 꾀할 수 있고 마곡 ‘대장 아파트’로 꼽히는 ‘마곡엠밸리7단지’ 전용 84㎡ 실거래가는 지난해 고가주택 기준인 15억원을 넘어섰기 때문에 “구청과 소송전도 불사”하고 있다. 서울 강서구 방화동 ‘방화2-2그린아파트’는 단지 이름 변경을 위한 주민동의율을 채웠우고 ‘마곡한강그린 아파트’로의 명칭 변경을 추진하고 있다.

인근 강서구 방화동 ‘방화12단지 도시개발공사아파트’도 지난 3일 강서구청으로부터 ‘마곡중앙하이츠아파트’로의 명칭 변경을 승인 받았다. 지난해 강서구청으로부터 명칭 변경을 승인 받은 단지는 ▲3월 마곡 신안네트빌(신안네트빌) ▲5월 마곡서광2차(방신서광) ▲8월 마곡한숲대림(한숲마을대림) ▲10월 마곡현대1차(방화현대) ▲12월 마곡 한진해모로(방화동 한진로즈힐) 등이다. 경기 의왕시 내손동 ‘포일자이’는 ‘인덕원 센트럴자이’로 단지명을 변경했다.

2021년 1월 23일 부동산 단신 2.

쓰레기장 찬성해야 서울 가는 다리 놔준다? 입주민 '분통'...지축지구 집들이가 본격화 되면서 입주민들 사이에서 당초 계획됐던 '서울-지축 간 교량'과 관련해 불만이 터져나오고 있다. 은평구 인허가가 늦어지면서 서울 출퇴근 등에 불편을 겪고 있다는 입장이다. 지축지구에서는 현재 5개 단지가 공급됐고 작년 12월까지 4개 단지가 입주했다. 지축역북한산유보라(549가구), 지축역센트럴푸르지오(852가구), 지축역한림풀에버(1102가구), 고양지축지구중흥S-클래스(732가구) 등 3300여 가구가 입주한 상태다.

1월 마지막주 전국 4곳서 청약…2785가구 분양...오는 26일엔 '순창 남양휴튼', '동서산 영무예다음'이 1순위 청약을 진행한다. 28일에는 GS건설이 '송도자이 크리스탈오션' 1순위 청약 접수를 받는다. 오피스텔은 오는 25일 경기도 시흥시 정왕동에 들어서는 거북섬 더웰에서 청약접수를 시작한다.

한편 이번주 문을 여는 견본주택(모델하우스)은 ▲세종 리첸시아 파밀리에 H2블록·H3블록 ▲양주 옥정 더원 파크빌리지 ▲e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴 ▲경북 다산 월드메르디앙 엔라체 ▲부산 연산포레 서희스타힐스, 기타 지난해 10월 분양한 '가평 센트럴파크 더스카이'의 3.3㎡당 1100만원보다 저렴한 경기도 가평군 가평읍 'e편한세상 가평 퍼스트원' 등이다.

아파트보다 비싼데… ‘전매’ 되는 오피스텔 830대 1 경쟁률...성남 고등지구의 판교밸리자이 오피스텔에 6만5503명이 청약을 신청하며 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했고 지난해 12월 청약을 마감한 대구 중구 ‘중앙로역 푸르지오 더 센트럴’ 오피스텔은 평균 경쟁률 75.2대1, 최고 경쟁률 103대1을 기록했고 서울 도봉구 도봉동 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’ 오피스텔은 고분양가 논란에도 평균 9.6대1의 경쟁률을 냈다.

강남 아닌데 전용 84㎡=20억…동작·마포 다음은 '광진' 예약...22일 국토교통부 아파트실거래가공개시스템에 따르면 서울 광진구 광장동 '광장힐스테이트' 전용 84㎡가 지난 16일 19억9000만원(18층)에 실거래됐다. 작년 8월까지만 해도 '20억 아파트'는 강남 3구의 전유물로 인식돼 '강남'과 '비강남'을 구분 짓는 허들로 여겨졌다. 그러다 지난해 9월부터 비강남권에서 20억원 거래신고가 속속 나오고 있다. 가장 먼저 허들을 뛰어넘은 것은 동작구 흑석동 '아크로리버하임'이다. 작년 9월 전용 84㎡가 20억원(18층)에 거래됐다. 성동구 성수동 고급 주상복합인 '트리마제'를 제외한 비강남 일반 아파트 가운데 최초 기록이다.

다음은 마포구였다. 마포구 염리동 '마포프레스티지자이'가 작년 12월 20억원(22층)에 팔린 것. 성동구 강변동양(19억7000만원), 래미안옥수리버젠(19억4000만원), 용산구 한가람(19억3000만원) 등이 19억원대 거래되며 '20억 클럽' 가입을 눈앞에 두고 있다.
소형아파트도 용산구 이촌동에 위치한 강촌아파트 전용 59㎡가 15억7000만원(7층)에 팔리며 소형면적 아파트 가격이 초고가주택 기준인 15억원을 넘어섰다.

노원구·도봉구·강북구 아파트들은 속속 '10억 클럽'에 가입 중이다. 현재 노원구에서는 '청구3차' '건양3차' '월계센트럴아이파크' 등 7개 단지가, 강북구에서는 '송천센트레빌' '꿈의숲효성해링턴플레이스' '꿈의숲롯데캐슬' 등 3개 단지가 10억원 이상(전용 84㎡ 기준)에 거래됐다. 도봉구에서는 아직 10억원 대 거래가 나오지는 않았지만 '동아청솔' 아파트 전용 84㎡가 지난달 9억9900만원(9층)에 거래되며 신고가를 썼다.

"더이상 못 참아" 은마 주민들, 재건축 추진위원장 해임 추진...'강남 재건축' 대어로 꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트 주민들이 재건축 사업이 지지부진한 데 대한 반발로 조합설립 추진위원장 해임을 위한 절차에 돌입했다. 앞서 지난해 12월 강남구 개포주공1단지 조합원들은 추가분담금, 설계하자 등을 이유로 조합장을 해임했다. 서초 신동아, 동작구 흑석3구역, 강동구 둔촌주공아파트 등 재건축 사업지 조합장 등도 모두 교체됐다.