(남양주 다산동 다가구주택 매매) 자가거주 또는 전 세대 임대가 가능한 수익형 주택

[THE강남]

남양주 다산동 다가구주택 매매

23억원｜대지 약 71평·연면적 약 131평｜임대보증금 12억6,600만원

남양주 다산동에서 규모 있는 다가구주택을 찾으시는 분께 소개해 드립니다.

이번 매물은 단순히 현재의 임대수익만 보고 판단하기보다는 주택임대사업자 등록에 따른 현재의 임대료 제한과 향후 등록 만료 이후의 임대조건 변화까지 함께 살펴볼 필요가 있는 건물입니다.

특히 현재는 임대료가 제한되어 있어 주변 시세보다 낮은 수준으로 임대가 이루어지고 있는 것으로 파악되고 있으며, 2027년 3월 주택임대사업자 등록 만료 이후에는 임대조건을 다시 검토할 수 있는 시점이 예정되어 있습니다.

□ 매물 기본 개요

구분	내용
소재지	경기도 남양주시 다산동
매매가격	23억원
대지면적	234.2㎡ / 약 70.9평
연면적	432.38㎡ / 약 130.8평
건축면적	140.63㎡ / 약 42.5평
지역	제1종일반주거지역
지구단위계획	제1종지구단위계획구역
구조	철근콘크리트조
사용승인	2018년 12월
규모	지상 4층 + 옥탑
가구수	5가구
주차	옥내 1대 + 옥외 4대
용도	1층 근린생활시설 + 상층부 주거시설

대지 약 71평에 연면적 약 131평으로, 대지에 비해 건물 활용도가 높은 편인 규모감 있는 다가구주택입니다.

□ 층별 구성

건물은 다음과 같이 구성되어 있습니다.

1층 → 근린생활시설

2층 → 주거 1가구

3층 → 주거 2가구

4층 → 주거 2가구

총 5가구의 주거공간을 갖추고 있으며, 1층은 근린생활시설로 별도 임대가 가능한 구조입니다.

따라서 매수 후에는 주거 임대와 1층 근린생활시설 임대를 함께 운용하는 방식을 검토할 수 있습니다.

□ 현재 임대보증금은 12억6,600만원

현재 주거 임대보증금은 총 12억6,600만원입니다.

구분	임대보증금
주거 임대 4가구	12억6,600만원
1층 근린생활시설	별도 임대 검토
합계	12억6,600만원 + 1층 임대조건

매매가격 23억원에서 현재 주거 임대보증금만 단순 차감하면,

23억원 - 12억6,600만원 = 10억3,400만원

입니다.

즉 현재 보증금만 놓고 보면 매매가격의 약 55%가량을 임대보증금으로 충당하는 구조입니다.

□ 1층까지 임대하면 자금구조는 더욱 달라집니다

이번 매물은 1층을 자가사용하지 않고 근린생활시설로 임대하는 방향으로 검토하고 있습니다.

현재 2층 주거 임대보증금인 2억3,100만원을 참고금액으로 단순 적용할 경우,

12억6,600만원 + 2억3,100만원

= 약 14억9,700만원

의 총 보증금 구조를 가정할 수 있습니다.

이 경우,

23억원 - 14억9,700만원

= 약 8억300만원

으로 단순 계산됩니다.

따라서 1층 임대가 실제로 이와 유사한 조건으로 이루어진다는 전제에서는 약 8억원 수준의 단순 부담 구조를 생각해 볼 수 있습니다.

※ 1층 보증금 2억3,100만원은 확정된 임대조건이 아니라 비교를 위한 가정치입니다. 실제 임대조건에 따라 달라집니다.

□ 이 매물의 중요한 포인트

주택임대사업자 등록 상태

이번 다산동 매물을 볼 때 단순히

“23억원에 5가구 다가구주택”

이라고만 보면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다.

현재 이 건물은 주택임대사업자로 등록되어 있어 임대료 인상에 5% 제한이 적용되고 있는 상태입니다.

그 결과 현재 임대료가 주변 시세에 비해 낮은 수준으로 형성되어 있다는 것이 매도인 측 설명입니다.

매도인 측에서는 현재 임대조건이 주변 시세보다 약 30% 낮은 수준으로 보고 있습니다.

이 부분은 향후 임대료 정상화 가능성을 검토할 때 중요한 요소입니다.

□ 2027년 3월, 임대조건을 다시 볼 수 있는 시점

현재 주택임대사업자 등록에 따른 임대료 제한을 받고 있지만, 2027년 3월 등록 만료 예정이라는 점이 이 매물의 주요 포인트입니다.

즉,

현재

주택임대사업자 등록

↓

임대료 5% 제한

↓

주변 시세보다 낮은 임대료 형성

이라는 구조입니다.

그리고 등록 만료 이후에는 향후 임대차계약 및 관련 법령에 따라 새로운 임대조건을 검토할 수 있는 시점이 됩니다.

따라서 매수자는 현재 임대수익만 보는 것이 아니라 2027년 이후 임대료가 주변 시장 수준에 어느 정도 접근할 수 있을지를 함께 검토할 필요가 있습니다.

□ 향후 임대료 상승여력 약 5억원

매도인 측에서는 현재 임대료와 주변 시세의 차이를 감안할 경우, 주택임대사업자 등록 만료 후 임대조건을 재조정하면 전체적으로 약 5억원 정도의 추가 임대료 상승여력이 있다고 설명하고 있습니다.

이 부분은 이 매물에서 상당히 중요한 포인트입니다.

다만 정확하게 표현하면,

“5억원의 확정수익”이 아니라

“현재 임대료와 주변 시세의 차이에 따른 향후 임대료 상승여력 추정치”

입니다.

실제 상승폭은 2027년 당시의 시장상황과 각 임차인의 계약기간, 신규 임차인 확보 여부, 보증금과 월세의 조정방식 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 매수 검토 시에는 주변 유사 주택의 실제 임대사례를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

□ 왜 현재 임대료가 중요한가?

예를 들어 현재 임대료가 주변 시세보다 낮게 형성되어 있다면, 현재의 수익률만 계산할 경우 건물의 잠재적인 임대수익을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.

이 매물은

현재 임대료

와

2027년 3월 이후 재임대 시 기대할 수 있는 임대조건

을 구분해서 보는 것이 핵심입니다.

따라서 투자 검토에서는 다음과 같이 두 개의 숫자를 놓고 보는 것이 좋습니다.

현재 기준

현재 임대보증금 및 임대료

↓

향후 기준

2027년 3월 이후 주변 시세를 반영할 경우의 예상 임대조건

이 두 가지를 비교하면 이 건물의 임대수익 구조를 보다 입체적으로 파악할 수 있습니다.

□ 대지 약 71평에 연면적 약 131평

건물 자체의 규모도 이 매물의 장점 중 하나입니다.

대지면적은 약 70.9평이지만 연면적은 약 130.8평입니다.

즉,

대지 약 71평

연면적 약 131평

규모의 건물입니다.

철근콘크리트 구조에 지상 4층 규모이며, 주거 5가구와 1층 근린생활시설을 갖추고 있어 임대형 자산으로 활용할 수 있는 공간구성이 다양합니다.

□ 제1종일반주거지역 + 지구단위계획구역

토지는 제1종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며 2018년 사용승인을 받았습니다.

주차는 옥내 1대와 옥외 4대로 총 5대가 확보되어 있습니다.

건물의 기본적인 규모와 구조뿐 아니라 토지이용계획과 건축물대장상의 현황을 함께 확인하면서 매수 여부를 검토하는 것이 중요합니다.

□ 이 매물의 핵심은 ‘현재’보다 ‘현재 + 2027년 이후’

다산동 매물을 한눈에 정리하면 다음과 같습니다.

현재

매매가격 23억원

주거 임대보증금 12억6,600만원

1층 근린생활시설 임대 검토

주택임대사업자 등록에 따른 임대료 5% 제한

주변 시세보다 약 30% 낮은 임대료라는 매도인 측 설명

2027년 3월 이후

주택임대사업자 등록 만료 예정

↓

향후 임대조건 재검토 가능

↓

주변 시세 반영 가능성 검토

↓

매도인 측 추정 약 5억원의 임대료 상승여력

이러한 구조입니다.

□ 단순 부담금으로 보면

1층을 임대하고 보증금을 추가로 확보한다고 가정하면,

매매가격 23억원

• 기존 주거 임대보증금 12억6,600만원

• 1층 예상 보증금 2억3,100만원

= 약 8억300만원

입니다.

여기에 향후 임대료 상승 가능성을 함께 검토하면 현재의 자금구조뿐 아니라 향후 임대수익 정상화 가능성까지 함께 살펴볼 수 있는 매물입니다.

물론 향후 임대료 상승분은 실제 시장에서 임대가 이루어져야 발생하는 것이므로, 매수 시점에서 이를 확정수익으로 계산해서는 안 됩니다.

□ 이런 분이라면 관심 있게 볼 만합니다

✔ 남양주 다산동에서 규모 있는 다가구주택을 찾는 분

✔ 대지 약 71평, 연면적 약 131평 규모를 원하는 분

✔ 직접 거주하지 않고 건물 전체를 임대형으로 운용하려는 분

✔ 주거 5가구와 1층 근린생활시설을 함께 활용하고 싶은 분

✔ 현재 임대수익뿐 아니라 향후 임대료 조정 가능성까지 검토하는 분

✔ 임대보증금을 활용해 실제 투입자금을 낮추는 구조를 찾는 분

□ 계약 전 반드시 확인할 사항

이 매물의 핵심인 주택임대사업자 등록과 임대료 제한은 계약 전에 관련 서류를 통해 정확하게 확인해야 합니다.

특히

• 주택임대사업자 등록사항

• 등록기간 및 2027년 3월 만료 여부

• 각 임대차계약서

• 실제 보증금과 월세

• 계약기간 및 만료일

• 임대료 5% 제한 적용 내역

• 임대차 변경 가능 시점

• 주변 유사 주택의 실제 임대시세

• 1층 근린생활시설의 임대 가능 조건

• 등기부등본 및 선순위 권리관계

• 건축물대장

등을 함께 확인해야 합니다.

특히 주변 시세보다 30% 저렴하다는 부분과 향후 약 5억원의 상승여력은 매도인 측 추정치이므로, 실제 계약 전 주변 임대사례와 현재 임대차계약을 기준으로 별도 검증하는 것이 좋습니다.

□ 다산동 23억원, 현재 임대수익만 보지 마세요

이 매물의 포인트는 단순히

“23억원짜리 다가구주택”

이라는 데 있지 않습니다.

현재는 주택임대사업자 등록에 따라 임대료 인상이 제한되어 있고, 그 결과 주변 시세보다 낮은 임대료가 형성되어 있다는 것이 매도인 측 설명입니다.

그리고 2027년 3월 등록 만료 예정이라는 시간이 남아 있습니다.

따라서 이 매물을 검토할 때는

현재 임대조건

임대보증금 승계

1층 근린생활시설 임대 가능성

2027년 이후 임대조건 변화 가능성

을 하나의 그림으로 보는 것이 중요합니다.

매도인 측에서는 등록 만료 후 임대료를 주변 시세에 맞춰 재조정할 경우 약 5억원의 추가 임대료 상승여력을 예상하고 있습니다.

다만 이것은 어디까지나 현재 시점의 추정치이며 실제 임대료와 수익은 향후 시장상황과 계약조건에 따라 달라질 수 있습니다.

현재의 가격과 수익만 보는 것이 아니라, 임대조건이 변화할 수 있는 시점까지 함께 살펴보는 다산동 다가구주택.

남양주에서 임대형 부동산을 찾고 계신다면 현재의 임대차 구조와 향후 임대료 조정 가능성을 함께 확인해 볼 만한 매물입니다.