■ 장기수선계획 외 공사 포함 계약 체결…계획상 계약만 유효
서울북부지법
☛ “공사업체에 유효계약 불이행 손배”
[아파트관리신문=고경희 기자] 장기수선계획 외 공사를 포함한 공사 입찰 및 계약을 진행해 주민 간 분쟁이 발생하자 입대의는 공사중단을 의결했다.
이에 업체는 계약 불이행에 따른 손해배상을, 입대의는 전체 계약의 무효를 주장했으나 법원은 장기수선계획에 있는 공사 부분의 계약 불이행에 따른 손해배상 책임을 인정했다.
서울북부지방법원(판사 이순형)은 최근 공사업체 A사가 경기 용인시 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고는 원고에게 3346만여원을 지급하고 원고의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
A아파트 입대의는 2019년 6월부터 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 3년 단위로 수립되는 장기수선계획의 조정을 추진했다.
입대의가 게시한 안내문에는 장기수선충당금을 사용해 단지 내 보도블록, 아스콘, 경계석 공사를 2019년 9월 실시하되 입찰을 통해 최저입찰가격을 제출한 업체를 선정한다는 내용이 포함돼 있었다.
관리소장은 입주민들을 상대로 ‘입대의는 찬성결과에 따라 입찰공고를 했으나 공사와 관련한 부수적 공사 즉
▲단지 내 아스콘(도로) 옆 배수로 공사(L-측구 공사) ▲음식물처리장 넥산 가림막공사를 할 필요가 없고 본공사와 부수적 공사를 하는 데 약 8억원 상당의 장기수선충당금을 지출할 예정이므로 재차 동의서명을 해달라’는 공고를 했다.
입대의는 2019년 9월 회장 명의로 현장설명회 참가업체들에게 입찰공고 당시 공고한 입찰유의서와 시방서를 제공하고 이들을 상대로 투찰서에 ‘아스콘, 경계석, L-측구와 관련한 총공사 입찰금액을 기입하는 이외에 주민동의서를 별도로 징구 중인 L-측구 공사에 관한 공사금액을 별도로 기재해 달라’는 투찰 관련 유의사항을 공지했다.
A사는 관련서류를 구비하고 공사내역을 ‘아스콘포장, 보도블록, 경계석’과 ‘L-형 측구’로 구분해 응찰금액을 7억8900만여원으로 기재해 응찰했다.
입대의는 응찰한 6개 업체 중 최저낙찰가를 써낸 A사를 낙찰자로 결정하면서 관리소에서 공사계약을 체결할 예정이라고 통보했으나 일부 주민들의 반대로 계약을 체결하지 못했다.
입대의는 시설물 보수공사와 음식물처리장 공사에 관한 토의를 거쳐 공사중단을 의결한 후 A사에게 이 사실을 통보했다.
A사는 입주민들의 반대로 입대의와 공사계약을 체결하지 못했다고 주장하면서 입대의의 공사계약 체결의무 불이행에 따른 손해배상을 청구했다.
이에 입대의 회장은 2019년 12월 입대의 명의로 A사와 시설물 보수공사 계약을 체결했다.
A사는 공사계약에 따라 공사대금 중 계약금 1억7358만원의 지급을 청구했으나 입대의는 이를 거부했고 A사는 착공계를 제출하면서 공사개시 승인을 요구했으나 입대의는 이를 승인하지 않았다.
용인시 수지구청장은 2020년 1월 입대의에게 ‘장기수선계획 조정 없이 L-형 측구공사를 시행했다’며 과태료를 부과했다.
A사는 “공사계약에 따라 계약 후 7일 이내에 계약금 지급을 청구했으나 새 입대의 회장이 공사계약을 인정할 수 없다며 계약금 지급을 거절했다”며 “입대의의 이행거절에 따른 채무불이행을 이유로 공사계약 해제를 통보하므로 입대의는 손해배상으로 이행이익에 해당하는 입찰금액 중 이윤의 일부인 4766만원을 지급하라”면서 소송을 제기했다.
이에 대해 재판부는 “공동주택관리법령에 따라 입대의나 관리주체에게 준수를 요구하는 절차에 관한 규정은 강행법규인 효력규정이므로 입대의나 관리주체가 관계 법령에 따른 절차를 준수하지 않고 한 행위는 무효”라며 “피고 입대의 또는 소장이 아스콘 포장, 보도블록 및 경계석 교체공사에 관해서는 장기수선계획의 조정, 입대의 의결 등 관계 법령에서 정한 절차를 거친 반면 L-형 측구 교체공사는 법령에서 정한 절차를 거치지 않은 채 입찰 대상 공사에 포함해 입찰을 실시하고 원고를 낙찰자로 선정했다”면서 낙찰자 선정행위 중 L-형 측구에 관한 부분은 무효라고 밝혔다.
단 아스콘, 보도블록, 경계석 공사에 대한 입찰 및 낙찰자 선정은 여전히 효력을 가진다고 판단했다.
입대의는 공사내역서와 입찰유의서 및 시방서상 규격, 수량 또는 단위의 차이로 인해 입찰은 무효라고 주장했다.
하지만 재판부는 A사가 규격 및 수량을 입대의가 공고한 시방서의 규격 및 수량과 다소 다르게 기재한 입찰서류를 제출한 것이 입찰공고의 중요한 내용을 위반해 제출한 입찰에 해당하지 않는다고 봤다.
또 ‘전 회장이 공사중단 결의를 무시하고 대표권을 남용해 공사계약을 체결했으므로 계약은 무효’라는 입대의의 주장도 아스콘, 보도블록, 경계석 보수 공사계약 효력이 인정된 점에서 받아들이지 않았다.
이에 따라 재판부는 “피고는 원고에게 공사계약 중 아스콘, 보도블록, 경계석 공사 부분 채무불이행에 기한 손해배상금으로 3346만여원을 지급하고 L-형 측구 교체공사에 대한 부분에 대한 청구는 기각한다”고 판시했다.
출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr
■ “아파트 내 공사현장서 넘어져 부상” 입주민 주장, 법원 인정안한 이유는
의정부지방법원
아파트 단지 내 보수공사현장에서 도로의 하자로 입주민이 넘어졌다고 주장하면 누가 책임져야 할까.
의정부지방법원 제1민사부(재판장 김명한 부장판사)는 아파트 단지 내에 있는 공사현장에서 미끄러져 골절 등 상해를 입었다는 입주민이 관리주체를 상대로 청구한 손해배상 항소심 소송에서 입주민의 청구를 기각하고 관리주체의 손을 들어줬다.
경기 남양주시 모 아파트의 입주민 A씨는 2019년 10월경 음식물 쓰레기를 배출하기 위해 아파트 동 사이의 도로를 지나던 중 페인트가 마르지 않아 미끄러운 중간 아스팔트 또는 도로 안전선 지대에서 미끄러져 요추 1번 부위 폐쇄성 골절 등 전치 8주의 부상을 입었다고 주장했다.
A씨는 아파트 관리 주체가 동 사이의 경사로 보수공사를 한 후 공사 현장에 미끄럼 주의 안전봉과 안전 울타리 펜스를 설치하지 않는 등 관리 책임에 소홀했다면서 치료비 404만 원과 위자료 300만 원을 합친 704만 원을 손해배상금으로 청구했다.
재판부는 “A씨가 남양주소방서의 구급차를 타고 병원으로 이동했는데 남양주소방서장은 사고 발생 장소를 이 아파트 단지 옆 초등학교 정문 앞 일반도로로 기재한 구급증명서를 발급해 사고 발생 장소가 명확하지 않다”고 판단했다.
재판부는 이어 “A씨가 평소 5분만 걸어도 우측 둔부가 땡겨 통증으로 앉아서 쉬어야 하는 기왕증이 있는 점 등을 감안해 볼 때 이 사건 도로에서 사고가 발생했다는 A씨의 주장을 사실이라고 인정할만한 증거가 없다”며 A씨의 주장을 받아들이지 않았다.
출처 : © 한국아파트신문, 신은현 기자 eshin@hapt.co.kr
■ 공동주택 이동통신중계기 설치, 행위신고 대상
[민원회신]
질의: 이동통신중계기 설치 관련
공동주택관리법 시행령 개정(2021. 1. 5.)을 통해 이동통신구내중계설비 설치를 입주자대표회의 동의를 받아 해당 지자체에 행위신고 하도록 법에 명확히 명기가 됐으나 시행령 개정 이전에는 이동통신구내중계설비 설치에 대해 시장·군수·구청장 행위 허가 및 신고해야 하는 항목이 명확히 법에 명시돼 있지 않았다.
이에 지자체에 자문을 받아본 결과, 법제처 유권해석에 따라 공동주택관리법 시행령 개정 이전 이동통신구내중계설비 설치에 대한 행위 허가 및 신고는 강제조항이 아니라 판단된다고 했다.
하지만 시행령 개정 이전에는 공동주택의 옥상에 이동통신 중계설비를 설치할 경우 해당 동 입주자등의 3분의 2 이상 동의를 거쳐 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다고 국토교통부 보도자료(2020. 10. 7.)에 보도한 내용이 있다.
위와 같이 시행령 개정 이전 이동통신구내중계설비 설치는 국토교통부 법제처 유권해석에 따라 행위허가 여부는 해당 지자체에서 자체적으로 결정하는 것인지 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는 강제조항인지 문의한다. <2022. 3. 24.>
회신: 입주자대표회의 동의를 받은 경우 행위신고 대상
공동주택관리법(이하 법) 제35조 제1항에 따라 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 등을 하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 같은 법 시행령 제35조 제1항 [별표3](이하 ‘[별표3]’)에서 정하고 있다.
질의가 명확하지 않아 상세한 답변은 어려우나, 이동통신중계기를 공동주택 단지의 공동주택, 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설에 설치하는 경우 공동주택관리법 시행령(대통령령 제31366호, 2021. 1. 5.)의 개정·시행에 따라 이는 [별표3] 제6호에 따라 입주자대표회의 동의를 받은 경우 행위신고 대상에 해당하며, 공동주택관리법(법률 제18385호, 2021. 8. 10.)의 개정으로 법 제35조 제2항에 따라 시장·군수·구청장은 신고를 받은 경우 그 내용을 검토해 이 법에 적합하면 신고를 수리해야 한다.
또한 [별표3] 비고의 제9호에 따라 시장·군수·구청장은 [별표3]에 따른 행위가 건축법 제48조 제2항에 따라 구조의 안전을 확인해야 하는 사항인 경우 구조의 안전을 확인했는지 여부를 확인하도록 하고 있으니, 개별 행위에 대한 건축법 등 관계 개별법령에 적합 여부 등 구체적인 사항은 공동주택 관리·감독 권한을 가진 해당 시장·군수·구청장 등에게 문의해 확인하기 바란다. <전자민원, 주택건설공급과. 2022. 3. 29.>
<국토교통부 제공>