오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 35.

[해야해야]

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2019.04.11.

맑은 햇살.

저성장, 저물가, 저출산, 고령화 등 거시 사회, 경제구조의 변화만이 아니라, 지방, 지역 산업과 지역민의 일자리, 소득, 자산 등 수요 측 요인들까지 극히 취약한 부산 등 낙후된 전국 부동산 시장은 장기간 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않습니다.

공급 측 요소도 마찬가지입니다.

그런 지방에 서푼 눈앞의 이익에만 급급한 건설사 등 장사치들이 너도 나도 과잉 주택 공급 물량을 퍼부어 대었으니 낙후된 지방 부동산 시장의 회복은 더더욱 쉽지 않습니다.

2012년 전후부터 오늘날까지 햇수로 8년간 집값, 전 월세값이 하락했던 충청남북도의 부동산 시장은 물론, 2015년 전후부터 지금까지 햇수로 5년간 침체되었던 경상남북도, 울산시 부동산 시장은 오늘날까지 회복의 기미조차 보여주지 않고 있네요.

오르막이 있으면 내리막이 있기 마련인데 지방 부동산 시장은 언제까지 계속 침체되어야만 할까요?

낙후된 지방 부동산 시장은 시장의 가장 중요한 요소인 역 버블 상태의 가격 요소는 물론이고, 2019, 2020년을 전후하여 입주물량이 최소 중기적으로 급감하는 등 공급 요소조차 시장의 회복에 우호적으로 바뀌어 가고 있는데 말입니다.

지난 30여 년간, 주택 공급물량 과잉에도 불구하고 수요층이 풍부한 서울 강남 4구 등 서울, 경기 일부 지방의 부동산 시장은 오히려 상승했던 사례가 더 많았고, 반대로 통영시, 양산 신도시 등 중기적으로 공급물량이 급감했는데 부동산 시장은 오히려 중기적으로 침체하는 등 시장원리에 반하는 사례들도 많았던 까닭은 무엇이었을까요?

경제는 심리도 중요한 요소인데, 낙후된 전국 부동산 시장은 취약한 수요 요인 등등에다 부정적 시장심리까지 더해진, 더욱 강력한 부정적 수요 측 요인, 시장 교란 요소 등까지 더해져 그 회복조차 불가능 내지 요원하다 보일 수도 있습니다.

심지어 낙후된 전국 부동산 시장을 앞서 견인하고 촉진해야 할 시범 케이스 지방인 부산시 부동산조차 무뇌아 개언론, 개전문가, 개티즌들만 여론을 독점한 채 부산 부동산 장기 과잉공급, 넘쳐 나는 인허가, 주택 재고 물량 등을 이유로 온통 비관적 전망들만 배설하고 있는 형국입니다.

보다 정확하고 보다 세세한 객관적인 팩트는 중요하지만, 그 팩트의 장기, 종합, 입체적 해석이 더더욱 중요한 데, 오래전부터 그 기본을 아는 다 떠나 버리고, 떠나지 않고 아직 남아있는 소수 선수, 그 기본을 몰라도 10년, 20년 후까지 주택을 보유할 1가구 1주택자 등 정상적인 실물 투자자들은 그런 단기 투기꾼들과 그 추종자들의 재롱들을 아무 말 없이 팔 장 낀 채 지켜보기만 할 뿐...

이하 소결론 나갑니다. 지역개발, 지역 산업, 일자리, 소득, 인구 유입과 지역 내 도시 및 주거환경 등 수요 측 요인들조차 극히 취약한 지방, 지역을 포함한 낙후된 전국 지방의 실물 자산은 평균치로서 향후 5년간 50%, 향후 10년간 100% 내외 오르게 될 것입니다.

상기한 수요 측 요인에 따라 낙후된 전국 각지방의 지역, 소지역들은 빈 집, 묵전 등으로 실물 자산 가격이 급락하거나 또는 소폭 오르거나 아예 오르지 않는 실물 자산도 급격하게 많이 증가할 수 있지만,

평균치로서 50%,100% 오르게 된다는 말입니다.

반대로, 평균치이기에, 소지역별, 물건별로 향후 십 년간 수백%, 그 이상도 오를 수 있다는 말입니다.

이하, 낙후된 전국 지방의 부동산 시장을 선도하게 될 시범 케이스 지방, 지역을 중심으로 보다 구체적으로 용인 가능한 가격대를 예시해 봄미다.

낙후된 지방들의 평균 집값은 단독, 다가구, 다세대를 제외하고 아파트만 해도 평균 1~2억 대인데 두 배 올라도 역 버블 상태인 2~4억 대에 불과할 뿐입니다. 강남 4구만이 아니라, 용산, 마포, 성동, 영등포, 동작구 등등 몇 년 전만해도 해운대 자이, 대연 혁신 힐스테이트 집값, 전셋값과 비슷했던 서울 준요지 아파트들의 가격이 최근 1~2 년간에만 얼마나 올랐는지 모두 알아보세요.

몇 년 아닌 십 년간은 또 어떨까요? 2008년경 전용 84제곱 미터 분양가격이 7억 대 내외의 분양가에도 미분양이었던 반포 래미안, 반포자이가 최근 몇 년간 급등하여 최고가를 기준으로 3배 가까이 올랐던 적이 있었고, 마찬가지로 2~3억대로 분양했던 수서 지역과 판교지역의 임대 아파트 가격조차 십 년도 안되어 일반분양 전환가격이 각각 5~6배, 4~5배로 올랐어도 모두 아무 말 없지요?

이미 개발이 완료되었고, 주변의 도시 및 주거환경조차 미미한 서울지방들도 몇 년, 십 년간 그토록 집값이 많이 올랐는데, 심지어 언론 등이 천지개벽, 상전벽해라 떠들어 대는 청량리 588지역도 그러한데,

그 청량리 지역의 열 배, 백배로 천지개벽, 상전벽해될 시범 케이스 소지역들과 시범 케이스 지방은 말해 무엇 하겠습니까? 그 청량리 지역에 대해 조금 더 상세하게 언급해 보면,

몇 년 전만 해도 개발이 원천 불가능, 전용 84제곱 미터 분양가를 5억대로 책정해도 이 분양을 걱정할 정도였던 청량리 일대에 지금은 10억대로 분양을 앞두고 있습니다. 2023년 과거 동대문구 동부청과시장 자리에 '청량리역 한양수자인 192' 주상복합, 최고 59층 4개동, 그 바로 옆에는 40층짜리 '청량리역 해링턴 플레이스' 2개 동, 청량리역 바로 옆에는 65층짜리 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 주상복합 등 청량리 일대는 천지개벽하고 스카이라인이 확 바뀌게 된다고 언론들이 떠들어 대고 있네요.

도시 및 주거환경 개선과 지역 발전, 개발의 양과 질에 비례하여 실물 자산이 증가하게 됩니다. 도시 및 주거환경 하나만 비교해도, 서울과 달리, 부산에서는 엘시티, 롯데타워, 마린시티 위브 제니스, 아이파크 등 7,80층 대, 심지어 100층 이상대도 새삼스러울 것 없는데, 69층의 용호동 W, 재건축, 재정비될 삼익비치, 시민공원 촉진 3구역, 2-1 구역 등도 60층 이상으로 지어지게 될 것인데 청량리의 50,60층대 개발이야 말해 무엇할까요?

도시 및 주거환경의 질과 양도 마찬가지임다. 거제 2구역과 온천 2,3구역 및 그 주변지역의 주거 재정비만 해도 청량리 그것의 5배가 넘을 것이고, 촉진 1~4구역, 서면 삼한, 연지 래미안, 전포 1-1등 부산 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 다섯 배가 넘을 것임다.

범위를 조금 더 넓혀 인근의 양정 1~3구역, 전포 2-1구역, 가야 3구역 등 가야, 부암동 등의 재정비까지 포함하면 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 열 배가 넘을 것입니다.

2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.

결론부터, 계속 이어서 쓸 내용인, 부산시 아파트 공급 물량, 미분양 폭증의 가능성도 부정할 수 없지만, 주택시장 침체의 징표 중 하나인 미분양 주택이 급격하게 늘어나는 날까지 기 언급한, 장래 다년간 입주 예정 물량의 감소로 인한 부산시 부동산 시장은 중기적인 활황이 최소 내년, 2016년까지는 계속될 가능성이 더 크다.

즉, 너그들의 주장, 바램과 달리, 2017년 이후는 몰라도, 입주물량이 급감하는 2016년에는 부산 부동산 시장의 활황이 보다 더 가시화될 수도 있을 것이다.

2017년 이후에도 부산의 입주물량이 중기적으로 매년 2만을 넘기지 않고, 또 정부의 각종 부동산 정책이 변함이 없다면 부산 부동산 시장의 중기적 대세 상승은 달리 걱정할 필요가 없다. 그러나 활황을 기화로 공급, 입주 물량을 3만, 아니, 매년 2.5만가구 쏟아내면 쉬었다 갈 수밖에 없겠지.

나아가 신규, 고가 아파트의 유효 수효에는 부족하겠지만 거제 2구역과 온천 2, 4구역 등 대단지 재개발 이주 수요를 시작으로 신규 고가 아파트의 유효 수요층들의 다수를 포함한 대연, 남천동의 삼익 시리즈 재건축들이 이주를 시작하는 시점인 2017,2018년경에 부산 부동산 시장의 활황은 정점을 이룰 가능성이 높다.

2018년, 2019년 잠시 쉬어가면 2020년, 2021년이 정점이겠지?

부동산 시장의 특성상 팽팽한 수급 균형에서 수개 혹은 수십 개의 수요 증가만으로 시장을 자극할 수 있으니까.

그러나 가능성으로 2017년 이후 부산 부동산은, 한 해 공급 물량이 2만 가구 이상 지속되고 주택 재고 물량 또한 중장기간 늘어난다면 이번 상승기는 짧게 끝날 수도 있다.,

지난 2009년을 전후로 한 부산시의 주택 재고 물량 2만여 가구, 부산시의 자료에 의한다면 1만 4천여 가구는커녕, 주택 재고 물량이 2011년 2천9백여 가구로 줄었다가 2012년에서 2014년 중반까지 다시 8천여 가구, 부산시의 자료로는 6천9백여 가구로 증가되었던 수준까지 미분양 물량이 늘어나게 된다면 부산 부동산 시장은 활황 지속이 아닌 어게인 침체기로 전환될 수도 있을 것이다.

또한, 너그들의 확신처럼 부산시의 발전 방안들이 전부 다 실패하고 부산 지역 경제는 더욱 피폐해지고 도시, 주거환경도 나날이 더 낡고 더 늙어져 인구, 소득 등 주택 수요기반이 날로 줄어든다면, 지금보다 더 폭락할 여지가 있는지 모르지만, 부산 부동산은 폭락할 수도 있겠지.

올해 9월까지의 폭풍 분양 물량에다 올 10월만 해도 평당 2750만 원대의 초고가로 분양될 예정인 해운대 엘시티 882가구, 평당 1000~1200만 원대로 분양 예정인 지역 주택조합 등의 물량인 망미 1동 에스케이 뷰 1245가구, 동구 수정동 협성 휴포레 788가구, 동구 좌천동 서린 엘마르 258가구, 해운대 우동 경동 리인 232가구, 해운대 송정 경보 230가구 등등까지 부산시는 중기적으로 닥치고 많은 고가 신규 아파트 분양 물량들을 쏟아 낼 예정이니,

내년과 내년 이후에도 폭풍 분양 물량이 계속된다면 2017년 이후에도 매년 2만 가구 이상의 입주물량, 즉 과잉 공급물량에다 어쩌면 부산시의 미분양 물량도 많이 늘어 날 수 있을 것이다. 즉, 앞서 언급한 것처럼, 지난 부산 미분양 물량 최고치인 1만 4천은커녕 2013년도의 6900여 세대에 이르기까지 미분양 물량이 폭증하게 된다면 부산시 아파트 시장은 중기적 강한 상승은커녕 중기적으로도 침체기를 겪을 가능성이 더욱 높아질 것이다.

부산 등 낙후된 지방은 시장원리가 잘 작동되는 동네니, 다들 수요, 공급 등 보이지 않는 손인 시장을 일단 지켜보자. 2015년 9월 현재 시점에서의 부산시 미분양 아파트 물량에 관한 팩트와 현실은?

올해 분양이 많았음에도 불구하고, 또 지역의 군소 건설업체가 부산진구와 서구에 전용 25평을 기준으로 4억 대 초중반의 초고가로 분양했던 주상복합 물량으로 인해 천 가구 미만에서 1400여 가구로 일시 늘어났던 부산시의 미분양이 9월 현재 1258가구로 다시 줄어들고 있는 것이 부산시의 자료, 팩트다.

구체적인 예를 들어, 서구 토성동의 경동 리인은 40여 가구, 부산진구의 삼한 골든 뷰는 460여 가구에서 현재 50여 가구로, 부산시의 최근 자료로는 90여 가구로 줄어들었다. 사하구 구평동 대림 이 편한 세상과 강서구의 여러 곳의 미분양 물량 수백 가구는 장차 서부산이 발전하게 되면 저절로 해소될 상대적으로 저렴한 가격대의 아파트들이다.

해운대구 중동의 힐스테이트 위브 300여 가구, 기타 자잘한 마린시티 아이파크, 위브제니스, 용호만 w 등 고가 대형 주상복합의 미분양 각 1여 세대, 정관 신도시의 수십 가구 미분양 물량, 그리고 원도심 등에서 이름 없는 백 세대 미만의, 혹은 수백 가구에 불과한 소형 아파트 단지들이 그 전부다.

올해 혹은 내년에 시작될 부산 부동산 시장의 회복은 아무래도 이미 많이 개발 되었거나 개발 여력이 높은 해운대 우동 경남, 대우 마리나, 삼호가든, 동부올림픽, 해운대 자이, 트럼프월드센텀, 재송동 센텀파크, 수영구 남천동 삼익비치, 삼익타워, 뉴비치, 협진태양, 코오롱 하늘채, 남구 대연비치, 용호동 W 등이 선도할 성 싶다.

공급물량 폭증이 앞으로도 계속 된다면 부산 아파트 미분양 물량이 계속 더 늘어날 수 있겠고, 만약 부산 부동산이 조기에 재침체의 늪에 빠진다면 더욱 늘어날 수 있겠지만, 현재까지는 다 합해 1200여 가구대에 불과한 부산시의 미분양 물량들은 부산 경제가 발전하거나 부산 부동산 시장이 계속 좋으면 저절로 해소될 자유시장경제에서 일상적인 수준보다 적은 재고 물량일 뿐이다.

마지막으로, 참고삼아 30년간 글로벌 주택시장 추이에 관한 아이엠에프 통계자료 하나 올려 본다. 중국 등 중, 후진국은 빼고 자칭 선진국들과 비교한 자료다. 여기 자료에는 없지만 홍콩 등을 포함하여 각자 공부해 보거라.

오스트레일리아, 영국, 뤽상부르, 뉴질랜드 등등의 30년간 집값 상승률은 꼴찌 수준의 우리나라에 비해 몇 배, 그 이상으로 쳐 올랐다. 자칭 선진국들의 ppp 기준 지디피 증가율은 우리나라 그것의 반동가리, 심지어 반에 반동가리도 안되면서 말이다. 우리나라, 특히 낙후된 전국 집값이 거품이라면 위 자칭 선진국들을 포함한 세계 대다수 나라들의 집값은 초, 슈퍼, 울트라 거품이냐?

강남 등 서울과 경기도 인천지방의 집값은 30년간 지역에 따라 수배에서 수십 배, 심지어 백배 넘게 올랐는데 왜 우리나라의 전체의 집값 평균은 30년간 1.6배, 160%밖에 안 올랐을까?

민주화 이후 역대 배역의 정권들이 저질러 놓은 지역 양극화 확대 탓이기 때문이다.

그것도 역 버블 상태의 낙후된 지방 집값 추이를 포함한 평균치이니. 상기한 서울, 경기, 인천지방을 제외한 나머지 지방들의 집값은 농어촌, 원도심의 폐공가 등 역 버블 상태로 손가락만 빨고 있었기 때문이다.

앞으로 우리나라 궁민, 특히, 어렵지만 낙후된 지방민 등 사회, 경제적 약자층의 주택 등 실물 자산 배 이상 불리기 목표를 위해서나, 국토, 지역 균형 발전 차원에서나 지역 양극화 축소 차원에서나, 주택시장 역버블 완화 차원에서나, 낙후되고 소외된 전국 지방들은 상기한 서울 등의 지방들에 비해 보다 더 많이 발전해야 하고 집값은 더 많이 올라야 할 것이다.

차기, 차차기 정치, 정부, 관료, 기업 등등의 새끼들 아다드더? 응?

이것 하나만 역주행해도 지지율은 최소 반동가리, 차기 정권에서 혹독한 책임정치 추궁 대상이다.

부동산 등 실물자산 투자든 주식, 채권 등 금융자산 투자든 객관적 사실, 자료는 투자자에게 유용.

장기, 종합, 입체적인 사실, 자료는 더더욱 유용.

이하, 미끼용 2022년 10월 18일, 2021년 10월 18일, 2020년 6월 20일에 모니터링한 부동산 관련 사실, 팩트.

2022년 6월 9일 부동산 단신 2.

나홀로 뜨거운 '초고가' 아파트 시장... 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용면적 240.305㎡, '나인원한남' 펜트하우스 전용 244㎡, '파르크한남' 전용 268.95㎡, 강남구 청담동 'PH129'(더펜트하우스청담) 전용면적 273.96㎡는 등 용산권과 강남권에서 신고가 거래가 이어지고 있다. '감정가 48.7억.입찰보증금 4.8억'반포자이 경매는 69억에 낙찰됐고, '나인원한남' 전용 207㎡도 감정가 69억7천만원의 102%인 71억1009만원에 매각됐다.

또, 강남구 역삼동 '더갤러리832' 펜트하우스는 100억원대 분양가격에도 완판됐고, 송파구 신천동 '시그니엘 레지던스'도 지난 3월 전용 247㎡가 100억원에 매매됐다. 한편, 경기도 동두천시 지행동 송내주공1단지 전용 59㎡는 지난달 최저 2억4500만원에 거래됐는데, 지난해 최고가에 비하면 5500만원이 내렸고, 현진에버빌 전용 101㎡도 직전 거래가 보다 3900만원 낮은 3억9000만원에 지난달 거래됐다.

"'강남도 억'소리 나게 떨어지네"...서울 강남구 삼성동 삼성힐스테이트 1단지 전용 84㎡는 지난 4월 30일 27억원에서 지난 5월 24일 20억1000만원, 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡도 지난 4월 26억5000만원에서 지난달 18일 22억5000만원에 거래됐다. 송파구의 가락동 헬리오시티는 84.99㎡도 지난 달 올 초에 비해 2억원 내린 21억4000만원~21억5000만원에 거래됐다

위례신도시와 인접한 경기도 하남 감일지구 '힐스테이트 포웰시티 전용 84㎡는 지난 5월 분양가보다 1.6배 이상 오른 금액인 9억원에 거래됐다. 김포한강신도시와 검단신도시가 인접 김포풍무2도시개발지구 '풍무 센트럴 푸르지오'도 전용 84A㎡가 지난 5월 분양가의 두 배인 7억1000만원에 거래됐다. 한편, 강남구 청담동 청담삼익 재건축(청담 르엘) 비(非)한강뷰 조합원은 한강뷰 조합원에 추가 분담금을 요구했다.

처벌은 '솜방망이', 수조원대 재건축조합 비리 수사하는 '특사경' 신설 검토... 2021년에는 청담삼익, 잠실진주, 수색6 구역을 대상으로 합동점검을 벌인 결과 법령 위반사항 69건을 적발했고 이 중12건은 수사의뢰했다. 2020년에는 미성크로바, 신반포4지구, 장위6 등 7개 구역에서 총 18건의 수사의뢰가 진행됐으나 9건은 혐의없음, 9건은 약식 기소에 그쳤다. 또 2019년에는 반포주공 1단지(3주구), 개포주공1단지 등 5개 조합이 107건을 위반해 16건이 수사의뢰됐다.

또, 용산구 한남뉴타운 한남3구역은 요란했던 사건과 달리 결과는 모두 혐의없음으로 결론났다. 강동구 둔촌주공 재건축 조합에 대한 현장점검을 실시 중이다. 한편, 내년 입주를 앞둔 광진구 자양4동 롯데캐슬리버파크시그니처 인근 7만 3300㎡ 빌라 밀집 지역은 총 7개의 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 한편, 서울시 도시계획위원회는 코리안리재보험 사옥 등 종로구 수송 도시정비형 재개발구역 제1-7지구 정비계획 변경안을 수정가결했다.

4억~5억원대 경기 아파트... 경기 양주시 '장흥역 경남아너스빌 북한산뷰'(741가구), 경기 양주시 옥정신도시 'e편한세상 옥정 리더스가든'(전용 84~99㎡ 938가구), 경기 화성시 봉담 '봉담 파라곤'(600가구), 경기 부천시 소사본동 '소사역 한라비발디 프레스티지'(166가구) 등이 공급된다. 또, 경기 화성 동탄2신도시 ‘동탄 푸르지오시티 웍스, 경기 안양시 ‘안양 인더스트리센터 에이스 프롬’, 경기 양평군 브랜뉴시티(공흥 3·4·지구) '양평 공흥3 휴먼빌 아틀리에'를 분양한다.

인천 서구 불로동 '힐스테이트 불로 포레스트', 충남 천안시 서북구 '천안 부성지구 한라비발디'를 공급한다. 또, 대전 서구 정림동, 도마동 '한화 포레나 대전월평공원', 강원 원주시 판부면 'e편한세상 원주 프리모원'을 분양하고, 전남 영광군 '힐스테이트 영광'을 분양 중이다. 부산 기장군 오시리아 관광단지 ‘반얀트리 해운대 부산’은 아너스 멤버 라운지를 열고 인천 송도국제도시 ‘송도 센트럴비즈 한라’를 분양한다.

'인천 강남' 송도의 눈물... 인천시 연수구 송도 럭스 오션 SK뷰를 비롯해 △송도 센트럴파크 리버리치 △힐스테이트 레이크 송도 4차 △송도 자이 더 스타 등이다. 이 중 송도 센트럴파크 리버리치 등 인천시 송도에서는 올해에만 총 열세 번의 무순위 청약 공고가 개시됐다. 한편, 충북 음성군 기업복합도시 ‘음성 푸르지오 센터피크’, 강원도 원주시 ‘e편한세상 원주 프리모원’을 분양할 예정이다

경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’은 1순위 평균 1398.04대 1, 최고 5761.00대 1, 서울 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’은 평균 899.75대 1을 기록했다. 경기도 과천시 과천지식정보타운 ‘힐스테이트 과천 디센트로’, ‘과천 푸르지오 벨라르테 단지내 상가’, 경기 화성시 동탄2신도시 ‘힐스테이트 동탄 르센텀’, 서울 강남구 삼성동 ‘힐스테이트 삼성’, 서초구 방배동 ‘인시그니아 반포’, 은평구 신사동 ‘은평자이 더 스타’를 분양할 예정이다.

서울 ‘루시아 도산 208’에 이어 강남구 청담동 ‘루시아 청담 546 더리버’와 ‘루시아 청담 514 더테라스’ 등을 잇따라 공급할 예정이다. 동대문구 용두동 ‘청량리역 한양수자인 아트포레스트’를 공급한다. 최고 59층 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’을 비롯해 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(최고 65층)’, ‘청량리역 해링턴 플레이스(최고 40층)’, ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트(최고 43층)’ 등 청량리역 일대는 대규모 개발사업이 진행 중이다.

부산 강서구 에코델타시티 공공분양주택 ‘강서자이 에코델타’는 1순위 평균 경쟁률 114대 1, 충북 제천시 'e편한세상 제천 더프라임' 경쟁률은 평균 1.6대 1을 기록했다. 대전 서구 '한화 포레나 대전월평공원', 강원도 원주시 'e편한세상 원주 프리모원', 전남 영광군 '힐스테이트 영광'을 분양할 예정이다. 충북 청주시 '오창 엘크루 오캄'은 조합원을 모집한다. 2022.06.10. 10:15 답글쓰기

2021년 6월 10일 부동산 단신 2.

“1000만원에 아파트 산다”…삼성반도체 공장·서해선 호재 풍부한 평택시 “실투자금 2500만원만 있으면 돼요.”... 공시가격이 1억원 미만인데다 서해선 KTX 역사가 신설되는 등 교통호재와 삼성반도체 공장 개발호재가 겹치면서 평택시 안중읍 현화리 늘푸른 아파트 전용면적 59.87㎡ 기준 매매가 1억3000만원(7층), 전세가 1억2000만원(6층)에 거래됐다. 현화리 안중현대3차 아파트는 전용85㎡도 신고가 2억7000만원(5월11일 계약 기준)에 거래됐다. 이 밖에도 △송담힐스테이트(전용 60㎡) 4억원(14일전 전고가 대비 3000만원 상승) △사랑마을동신2차(전용71㎡) 2억2000만원(58개월 전 전고가 대비 2000만원 상승) △동신아름마을(전용 85㎡) 2억6500만원(44개월전 전고가 대비 1500만원 상승) 등 최근 1개월간 7건의 신고가 거래가 이뤄졌다.

"늦바람 무섭네"…출발 늦었던 경기 외곽, 거래마다 '신고가'... 군포시 산본동 래미안 하이어스 전용면적 84㎡는 지난달 2억 넘게 오른 12억2000만원에 거래됐다. ‘포일자이2단지’(169㎡·15억6000만원), 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 전용 84A㎡는 지난 6일 16억3000만원에 거래됐다. 한편, "목동에 줄서서 집 본대"…뒤늦게 매수 대열 합류한 세입자들... 신시가지 아파트 인근 신정동 ‘신트리3단지’ 전용 84㎡는 지난 4월 2억 오른 10억4000만원에 거래되며 신고가를 찍었고 목동 ‘삼익’ 전용 84㎡ 아파트도 지난달 3억 오른 12억5000만원에 거래되며 최고가에 팔렸다. 재건축 단지인 목동 ‘신시가지6단지’ 전용면적 48㎡의 최근 전세 실거래가는 4억원대 수준이다.

"녹물 나오고 주차장 좁아도 참을만".... "가격 오른다면 녹물 나오고 주차 문제 심각해도 참겠다" 올해 준공 44년째를 맞은 잠실주공 5단지 전용 전용 82.51㎡는 지난 5월 5억 오른 28억1100만원(13층)에 거래됐고 압구정 한양1차는 전용 91.21㎡는 4월 6억 오른 31억원(7층)에 손바뀜됐다. 준공 33년째인 상계주공 1단지(전용면적 84.41㎡)가 지난4월 8억5000만원에 거래되었고 상계동 주공 12차 전용 66.56㎡도 8억4000만원(11층)에 거래됐다. 한편, 서울시, 청담·도곡 아파트지구를 3개 지구단위계획구역으로 전환했고 "잠실·삼성·대치·청담동 '토지거래허가구역' 재지정"됐다.

“당첨만 되면 수억원…” 또분양 분상제, 단기적 집값 억제 효과 있지만 공급 위축으로 장기적으로는 가격 상승 촉발... 세종시 ‘세종 리첸시아 파밀리에’도 분양가가 전용면적 84㎡ 기준 시세보다 4억원 가량 저렴했고 지난달 동탄신도시에서 연이어 나온 ‘동탄역 디에트르 퍼시티지’와 ‘동탄역 금강펜테리움 더시글로’ 역시 반값 아파트로 주목받았다. 한편, 서울 강동구 고덕강일공공주택지구 e편한세상 강일 어반브릿지, 관악구 당곡역 지역주택조합 신보라매 두산위브, 경기도 수원시 영통구 이의동 광교택지개발지구 C6블록 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’를 분양할 예정이다.

4인가족 만점 69점도 불안…'15억 로또' 원베일리 뚫는 법... 래미안원베일리는 전량 무주택자를 대상으로 한 청약가점제로 당첨자를 선정하기 때문에 청약가점이 높을수록 당첨 확률이 높다. 래미안원베일리 분양가가 3.3㎡당 평균 5653만원이다. 인근 아크로리버파크(2016년 준공)가 3.3㎡당 1억1000만원까지 거래됐고 압구정동 현대 13차(108.47㎡)가 37억원에 매매계약을 체결했다. 69점이 커트라인이 되더라도 추첨 운이 좌우한다. 과천지식정보타운 커트라인이 69점이었다.

반포 재건축 이주에 서초 전셋값 '급등'…1~2억 올랐다... 서초구에서는 '반포주공1단지 1·2·4주구'(2120가구)와 '신반포18차'(182가구) '신반포21차'(108가구) '반포주공1단지 3주구'(1490가구) 등이 줄줄이 이주를 진행하면서 주변 전셋값을 자극했다. 서초구 반포동 '아크로리버파크'의 전용 84.98㎡는 2월에 17억5000만원에 거래됐으나 지난달 19억원에 전세 계약이 성사됐다. 반포자이는 전용 84.998㎡가 지난달 20억원에 전세 계약이 이뤄졌다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡ 전세 매물도 저층 매물임에도 직전 최고가인 20억원에 세입자를 찾았다.

허가구역 피한 상계동 문의 '쑥'…6·10규제 풍선효과로 양천구 목동신시가지아파트 14개 단지 중 안전진단을 통과한 곳은 6단지가 유일하다. 노원구에서 예비안전진단을 통과한 곳은 상계주공1·3·9·11·13·16단지, 상계 한양아파트, 상계 미도아파트, 상계 보람아파트, 하계 장미아파트다. 상계주공6단지는 정밀안전진단을 통과했다. 창동주공 17단지(전용 36㎡)는 3억7000만원(10층)에, 상아1차(전용 46㎡)는 3억7500만원에 거래되는 등 창동 일대에서는 주공17단지와 상아1차를 포함해 주공3·4단지, 창동북한산아이파크, 창동삼성, 창동 동아청솔 등 최근 1개월 간 29건의 신고가 거래가 이뤄졌다.

한편, 들썩이는 경기 아파트값…판교·광교 30억대 거래 속출... 광교신도시 대장아파트 중 하나인 ‘광교 중흥S클래스’ 전용면적 129㎡는 최근 32억5000만원에 손바뀜한 것으로 알려졌다. 의왕 ‘인덕원푸르지오엘센트로’ 전용 84㎡는 지난 6일 16억3000만원에 손바뀜했고 포일동에 있는 포일마을 4단지 전용 84.50㎡(7층)는 지난 3월 11억3000만원에 거래됐다. 판교신도시의 백현마을 2단지(전용 84.50㎡·6층)는 지난 2월 19억3000만원에, ‘과천푸르지오써밋’ 전용 84㎡는 지난 4월 20억5000만원에 신고가를 썼다.

인천 집값, 많이 올랐다구요?…"더 오릅니다"... 부산, 대구 등 광역시와 비교하면 되레 상승률 낮아.. 지역 최고가 아파트의 가격 차이도 심각합니다. 30평대(전용면적 85㎡)로 한정해서 살펴보면 실거래가 기준으로 인천의 최고가 아파트는 2015년 입주한 송도센트럴파크푸르지오로 11억5000만원입니다. 반면 대구는 경남타운(17억7500만원), 부산은 경남마리나(17억원)가 이미 17억원을 넘었습니다.

단지 바로 뒤쪽에 관산초등학교가 있는 ‘안산롯데캐슬 더 퍼스트(2018년 5월 입주)’ 전용 84㎡의 평균 매매가가 반년 만에 약 1억 3,500만원 뛴 반면, 관산초등학교와 약 10분 거리에 있는 ‘초지역메이저타운 푸르지오에코단지는 같은 기간 약 1억원이 올라 상승폭이 적었다. 울산시 울주군 온양읍 ‘온양발리 한양립스 더 퍼스트’를 분양한다. 또, 충남 ‘아산미진 무지개아파트’가 임대 후 분양 전환을 실시하고 부산 북구 '포레나 부산덕천', 강원도 '평창진부 웰라움 더퍼스트'를 분양한다.

새 아파트 당첨 ‘하늘에 별 따기’…주거형 오피스텔 ‘수요’ 커지나... 경기 성남시에서 분양한 ‘수진역 더리브 프리미어’는 18.33대 1, 인천 미추홀구 ‘시티오씨엘 3단지’ 오피스텔 전용면적 84㎡는 36.32대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 ‘고덕신도시 유보라 더크레스트’, 경기도 화성시 동탄2신도시 ‘힐스테이트 동탄역 멀티플라이어’, 인천광역시 부평구 '부평역 해링턴 플레이스'를 분양할 예정이다.

또, 부산항 북항 재개발사업지 ‘롯데캐슬 드메르’ 공개 청약은 평균 경쟁률 356대 1로 전 타입이 모두 마감됐다. 평균 23대 1의 경쟁률로 1순위 마감된 ‘세운 푸르지오 헤리시티’에 이어 서울 종로구 세운재정비촉진지구 3-6, 3-7 블록 ‘세운 푸르지오 그래비티’ 분양에 나선다. 경기 안산 중앙역 로데오상권 중심, 아피체 오피스텔, 화성시 동탄2신도시 주거용 오피스텔 '동탄역 디에트르 퍼스티지', 경기 구리시 수택동 '구리역 더리브 드웰' 경기 광주시 '라시에라 태전'을 분양한다.

은마·한남도 '조합원 양도 금지' 적용 받는다...재개발 120, 재건축 45곳 해당... 서울의 대표적인 재건축 아파트이자 안전진단을 통과한 강남구 대치동 은마, 여의도 삼부·광장, 목화 장미 화랑 등의 조합원 지위 양도 금지 시기가 앞당겨진다. 관리처분인가 전인 대부분의 서울 재개발 사업도 강화된 규제를 적용받을 전망이다. 성동구 성수정비전략구역을 포함해 한남뉴타운, 노량진뉴타운 등 주요 지역의 재개발 구역이 규제 사정권에 들게 된다. 노량진뉴타운의 경우 진행 중인 8개 구역 중 관리처분인가를 받은 곳은 3곳뿐이다. 한남뉴타운에서 가장 속도가 빠른 3구역조차 사업시행인가 단계다.

창동 재건축 ‘순항’… 주공17단지·상아1차 예비안전진단 잇단 통과... 정비업계에 따르면 창동 주공17단지는 지난 8일 도봉구청으로부터 예비안전진단(현지조사) D등급을 통보받았다. 창동 상아1차도 같은 날 예비안전진단을 통과했다. 도봉구청에 따르면 창동주공 7개 단지(1~4, 17~19단지) 중 예비안전진단을 통과한 단지는 17·18·19단지 3곳이다. 또, 지난 3월31일 '국토교통부 공공주도 3080+ 주택공급 확대방안' 사업 후보지로 구 소재지인 방학역 북·동측(도봉2동), 쌍문역 동측(창1동), 쌍문역 서측(쌍문3동) 등 역세권 3곳을 포함 총 7곳이 선정됐다.

與..'누구나집' 집값 6~16% 내고 10년 살다 입주가로 분양하는 ‘누구나집’ 1만 채 공급, 주택 정책 ‘중구난방’ 우려... 더불어민주당이 누구나집’을 인천 검단과 경기 안산, 화성, 의왕, 파주, 시흥 등에 공급하기로 했다. 구체적으로, 인천 검단(4225채)과 경기 안산 반월(500채), 화성 능동(899채), 의왕 초평(951채), 파주 운정(910채), 시흥 시화(3300채) 등 6곳이 선정됐다. 그리고, 민주당은 2기 신도시인 화성 동탄2(1350채)와 양주 회천(1000채) 파주 운정3(1700채) 평택 고덕(1750채) 내 유보용지 중 3분의 1가량을 주택용지로 활용해 약 5800채를 공급하기로 했다. 또, '미니 신도시' 남양주 진접2지구를 내년 하반기 착공한다.

15억 대출 금지선 넘은 광교·위례·광명·킨텍스 & "되레 서울집값이 저렴"…5개월간 20% 뛴 의왕 '믿는 구석'...과천시 과천푸르지오써밋 전용면적 84.99㎡(24층)는 4월 30일 20억5000만원에 거래됐다. 성남시 분당구 판교의 백현마을2단지 전용면적 84.50㎡(6층)는 지난 2월 19억3000만원에 손바뀜했다. 의왕푸르지오엘센트로(16억3000만원)가 경기도에서 올해 세 번째로 높은 가격에 거래됐고, 광교신도시(16억2000만원), 위례신도시(15억8000만원), 광명(15억5500만원), 일산 킨텍스(15억4000만원) 등에서도 준공 5년 이하 신축 아파트가 15억원을 넘겼다.

경기 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 전용면적 84.98㎡(25층)가 16억3000만원에 거래됐다. 인덕원푸르지오엘센트로 인근 단지들도 가격 흐름이 비슷하다. 포일동 포일마을4단지 전용면적 84.50㎡(7층)는 지난 3월 27일 11억3000만원에 거래됐다. 올해 초보다 1억원 이상 뛴 가격이다. 같은 기간 내손동 의왕내손e편한세상, 래미안에버하임 등도 84㎡형 역시 1억~1억5000만원의 가격 상승 폭을 나타냈다. 2021.06.10. 17:32 답글쓰기

2020.9.28일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.

bebe 토지거래허가제가 시행된 직후 대지지분이 작은 송파구 잠실동 리센츠 초소형이 신고가를 경신했다. 허가대상 기준을 밑돌아 규제를 피해가는 주택형이다. 28일 서울부동산광장에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 27.68㎡(5층)는 지난 24일 11억1000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 10억8500만원보다 2500만원 더 올랐다. 삼성동 힐스테이트 역시 전용 26㎡, 31㎡ 등 초소형에 대한 매수 문의가 증가세다. 힐스테이트1단지 전용 31㎡의 대지지분은 14㎡수준으로 허가대상이 아니다. 힐스테이트1단지에는 이 같은 초소형 주택형이 230가구 있다.

2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 ‘재건축 초과이익 환수제’가 도입되면서 생겼다. 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행했다. 2014년 서울 용산구 한남연립 재건축 조합이 재건축 부담금 부과에 대해 헌법재판소에 헌법소원을 청구했다. 당시 재건축 부담금 17억2000만원(1인당 5500만원)이 부과됐다. 이에 대해 헌법재판소는 지난해 12월 합헌 판결을 내렸다. 국토부는 한남연립과 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 본격적인 징수에 나선다. 62개 조합이 2533억원의 부담금을 낼 예정이다.

현금부자 아니면 청약·계약 못 해 다만 시장에선 서울 대형평수 청약이 현금부자들만의 경쟁이 돼버렸다는 지적이다. 전용 85㎡ 초과는 추첨제로 당첨되는 데다 분양가도 수십억원에 달하기 때문이다. 이달 분양한 '상도역 롯데캐슬' 전용 110㎡의 분양가는 15억9550만원~16억1300만원이었다. 강남구에 들어서는 '개포프레지던스자이'의 대형평수 분양가는 18억7000만원~21억8700만원, 서초구 '르엘신반포'는 16억5300만원~19억6700만원, '르엘 신반포 파크애비뉴'가 20억5500만원이다.

압구정 재건축 속도 내니 신고가 거래 '속속'…"투자 수요 몰려"...압구정 2구역은 추진위원회 설립을 추진 중이며, 3구역 역시 조합설립을 위한 막바지 동의서 징구가 한창이다. 29일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 15일 강남구 압구정동 현대7차 전용 157.36㎡는 41억9000만원(13층)에 계약, 신고가를 기록했다. 직전(40억원) 신고가보다 1억9000만원 비싼 수준이다.

지난 9월 신현대11차 전용 171.43㎡는 신고가인 44억5000만원에 계약을 체결했다. 신현대9차 역시 직전보다 7억원 오른 42억원에 손바뀜하며 신고가를 기록했다. 압구정동 미성1차 전용 153.32㎡도 실거래가 35억7500만원으로, 역대 최고값을 경신했다. 8월에도 현대7차 전용 245.2㎡는 실거래가 65억원을 기록했다. 직전 실거래가인 2019년 5월 52억원보다 13억원이나 오른 수준이며, 압구정 첫 60억원대 거래다.

장기보유 실거주 1주택자 안심하라더니...결국 '뒤통수'치는 정부...대표적으로 시세 17억원인 서울 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡) 한 채만 갖고 있어도 보유세(종부세+재산세)는 지난해 227만원에서 내년에 454만원으로 2배나 뛴다. 오는 2022년 607만원, 2024년 713만원에서 2026년에는 1,016만원으로 1,000만원을 넘고 2030년에는 1,314만원까지 올라간다. 또 시세 14억3,000만원, 공시가 9억1,000만원인 왕십리 텐즈힐(전용면적 84㎡) 1주택자 역시 올해 198만원에서 2023년 416만원으로 3년 만에 부담이 2배로 커진다.

집값이 비쌀수록 더욱 세금폭탄으로 다가와 은퇴한 1주택자를 중심으로 조세저항이 거세질 조짐이 보인다. 일례로 공시가 25억원인 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡) 1주택자는 올해 1,326만원의 보유세를 물었는데 5년 뒤인 2025년에는 한 해에 3,933만원을 내야 한다. 공시가 9억1,000만원인 왕십리 텐즈힐(전용면적 84㎡) 1주택자의 보유세 부담은 올해 198만원에서 2023년 416만원으로 3년 만에 두 배로 커진다. 같은 평수의 용산 e편한세상 1주택자의 경우 올해 281만원에서 2024년 729만원, 2026년 1,045만원까지 상승한다.

공시가 9억이 넘으면 내년부터는 재산세와 종부세 모두 급격히 세금이 늘어나고 집값이 비쌀수록, 주택 수가 많을수록 세부담이 커지는 구조다. 공시가격 9억원이 안 돼도 세 부담은 늘어난다. 공시가 7억원대인 전용면적 84㎡ 광장극동 2차는 올해 168만원에서 2023년 458만원으로 3년 만에 두 배 이상 뛰고, 상도더샾 1차는 같은 기간 169만원에서 352만원으로 두 배 증가한다.

전세매물 씨가 말랐는데…전월세전환율 2.5%는 되레 ‘毒’...서울 용산구 서빙고동 신동아아파트 210㎡(이하 전용면적)는 이달 17일 보증금 1억원, 월세 380만원에 임대차 계약을 맺었다. 이를 정부가 권한 전월세전환율 2.5%로 계산하면 전세보증금이 19억2400만원에 달한다. 지난 8월 전세가는 10억원이었다.

송파구 리센츠 84㎡는 이달 들어 신고된 임대차 계약 14건 가운데, 월세 계약이 8건으로 전세계약보다 더 많다.광명 철산동 철산래미안자이(전용면적 84㎡)의 경우 전세 매물이 2건(28일)에 불과하다. 또 내달 입주를 앞둔 하남 감이동 하남포웰시티(전용면적 84㎡)는 5억7200만원에 분양됐지만, 현재 전셋값 호가는 6~7억원에 형성돼 있다.

두달 만에 집값 30억→35억… 심상찮은 부산, 다시 규제 받나...29일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 부산 해운대구 중동 해운대엘시티더샵 아파트 전용면적 186㎡ 60층은 지난달 21일 35억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 부산 남구 용호동 더블유아파트 전용면적 134㎡ 26층도 지난달 18일 24억500만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 직전 최고가는 지난 7월 14층 20억원에 거래된 것이었다. 역시 두 달여 만에 4억5000만원 올랐다.

해운대구 우동의 해운대두산위브더제니스 전용면적 157㎡ 41층은 지난 21일 18억5000만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 지난 7월 46층 물건이 15억원에 거래된 지 세 달여 만에 3억5000만원 오른 것이다. 신고가 행렬은 부산 내 집값 비선도 자치구에서도 나타나고 있다. 부산 연제구 연산동 망미주공아파트 3층 전용면적 69㎡는 지난 19일 5억9000만원에 거래됐다. 동일 면적 물건이 지난 15일 5억7700만원에 거래된 지 나흘 만에 1300만원 올랐다.

부산 사하구 하단동 가락타운 2.3단지 아파트 11층 전용면적 84㎡는 지난 19일 2억5200만원에 거래되면서 최고가를 기록했다. 지난 6월 2억5000만원에 거래된 데 이어 또 다시 최고가에 손바뀜된 것이다. 지난 20일에는 부산진구 당감동 개금주공3단지아파트 13층 전용면적 41㎡형이 2억4500만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

경주시 용강동에 위치한 ‘협성휴포레용황’(2017년 6월 입주) 전용 84㎡ 기준 평균 매매가는 현재(2020년 10월) 3억 3500만원이다. 1년전(2019년 10월) 시세인 2억 9500만원과 비교해 총 4000만원의 시세 상승이 나타났다. 전세가격도 오름세다. 국토교통부 실거래가를 보면, 경주시 황성동에 위치한 ‘황성 KCC스위첸’(2018년 1월 입주)의 전용 84㎡ 전세 매물은 8월 28일 2억 5000만원(1층)에 전세 거래됐으며, 동일 평형 동일 층 전세 매물이 7월 14일 2억 2000만원에 거래된 것과 비교해 약 2주만에 3000만원의 가격이 상승했다

집값 급등한 김포서 중대형 10억 돌파…부산·울산 등 비규제 지역에 수요 쏠림 심화...28일 국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난 8월 입주를 시작한 김포시 고촌읍 향산리 '힐스테이트 리버시티 1단지' 전용 114.93㎡의 분양권은 지난 17일 10억2710만원에 거래됐다. 이 단지의 분양가 약 7억원 대비 3억원 이상 오른 금액이다.올해 입주한 김포시 걸포동 '한강메트로자이2단지' 전용 84㎡의 호가는 8억9000만원으로, 이미 고가 주택 기준인 9억원선까지 치솟았다..2020.10.29. 10:14 답글쓰기