전월세전환율에 대한 오해와 활용방법

[한가람]

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기사입력 2014.04.14 13:49:03

우리나라의 주택 임대차 시장은 전세와 보증부 월세 시장으로 구성되어 있다.

특히 전세시장이라는 독특한 임대차 계약 형태로 인해 해외의 임대차 시장보다 복잡한 구조를 가지고 있는데, 그 중 일반인들이 가장 이해하기 힘든 것이 전월세전환율 혹은 월세 이율이다.

전월세전환율은 전세보증금이나 월세보증금을 월세로 대신할 때 적용되는 이율이다.

계산방식은 [월세X12]/[전세보증금-월세보증금]이다.

전월세전환율은 전세제도라는 임대차 계약 방식을 가지고 있는 우리나라의 독특한 개념이다.

하지만 실제로 일반인들의 경우 전월세전환율을 정확히 이해하고 있는 사람은 많지 않다.

전월세전환율이 어떤 것인지 정확히 모르는 일반인들은 수익률과 혼동한다거나 전월세전환율이 오르거나 떨어지는 상황을 잘못 이해하는 경우가 많다.

이러한 잘못된 이해를 바로잡고자 이번 글에서 전월세전환율의 잘못 알려진 상식과 활용법을 소개하고자 한다.

① 전월세전환율은 수익률이 아니다.

흔히 전월세전환율이 하락한다는 이야기를 듣거나 기사를 볼 경우 월세를 놓고 있는 집주인들은 수익률이 떨어진다고 생각하는 경우가 많다.

이러한 혼동은 전월세전환율의 하락이 월세가 떨어진다고 받아들이기 때문이다.

하지만 실제로 보면 전월세전환율이 떨어진다고 월세로 놓고 있는 집주인들의 수익률이 하락하는 것은 아니다.

아래의 그래프를 보면 이러한 혼동은 잘못된 이해에서 나타나고 있음을 볼 수 있다.

아래의 [그림 1]은 서울 아파트의 전월세전환율과 임대수익률의 추이를 보여주고 있다.

그래프에서 보여지듯이 전월세전환율은 2009년부터 계속 하락하고 있다.

하지만 임대수익률은 이와 반대로 계속 상승하는 모습을 보이고 있다.

실제로 생각하는 전월세전환율 하락이 수익률 하락이라는 생각은 잘못된 이해에서 나타나는 부분이다.

② 전월세전환률 하락은 월세하락만의 원인이 아니라 전세가격의 상승도 원인이다.

그렇다면 왜 전월세전환율이 수익률과 같다고 생각하는 걸까? 이러한 생각은 위에서도 말했듯이 전월세전환율이 하락하게 된 원인이 단순히 월세가 하락해서라고 이해하고 있기 때문이다.

하지만 전월세전환율의 상승이나 하락이 나타나는 원인은 월세가격이 변해서만은 아니다.

전세가격의 오름과 내림도 전월세전환율 변동의 원인으로 작용한다.

아래의 표를 비교해서 보면 더 쉽게 이해될 수 있다.

사례 1의 경우 전세가격은 1억 원, 월세보증금은 1천 만원·월세는 50만 원일 경우 전월세전환율이 6.7%로 계산된다.

사례1이 사례2와 같이 월세만 하락하고 전세가격과 월세보증금이 동일하다면 전월세전환율은 5.3%로 사례1보다 떨어지는 것으로 나타난다.

하지만 사례3의 경우 월세보증금과 월세는 동일한데 전세가격만 1억5천만 원으로 올라도 전월세전환율은 4.3%로 낮아진다.

실제로 집주인이 올리는 월세수익은 변동이 없지만 전월세전환율만 떨어지게 된다.

또하나 사례4와 같이 전세보증금과 월세가 모두 오르더라도 전월세전환율이 하락하는 경우가 발생한다.

이는 전세가 월세보다 더 많이 오르기 때문에 나타나는 현상이다.

사례에서 보듯이 단순히 전월세전환율이 오르고 떨어진다고 해서 월세를 놓는 집주인의 입장에서 월세가 하락한다고 불안해 할 필요는 없다.

또한 세입자도 전월세전환율이 하락한다고 월세부담이 줄어드는 것은 아니다.

③ 전월세전환률 낮아지면 상황에 따라 임차인이 불리한 경우가 발생 할 수 있다.

만약 집주인이 월세와 보증금을 조정할 경우 전월세전환율이 낮아지면 임차인에게는 불리한 경우가 발생할 수도 있다.

이는 통상적으로 보증금을 월세로 전환하는 경우가 아니라 월세를 보증금으로 전환하는 경우에 발생하게 된다.

이러한 경우를 사례별로 살펴보도록 하겠다.

[사례1] 기존에 보증금 1천만 원에 월세를 50만 원을 내는 세입자가 있다.

재계약 시점이 와서 집주인이 몫 돈이 필요하여 월세를 40만원으로 낮추는 대신 보증금을 높여 받기를 원해 세입자는 이에 동의 하였다.

대신 올리는 보증금은 현재 평균적인 전월세전환율을 적용하여 보증금을 조정하기로 했다.

이 때 전월세전환율이 5%인 경우와 6%인 경우 보증금은 얼마나 오르게 될까?
전월세전환율을 적용하여 월세를 보증금으로 전환할 경우 다음과 같은 방법으로 보증금을 계산하게 된다.

위의 계산방법으로 사례1의 경우 보증금을 다시 산정하게 되면 1천만 원의 보증금이 전월세전환율이 5%일 경우는 1,200만 원으로 200만원이 오르게 되고, 6%의 경우에는 1,166만원으로 166만원 오르게 된다.

[사례2] 사례1과 동일한 조건인 보증금 1천만 원에 월세를 50만 원을 내는 세입자가 이번에는 전세로 전환하게 됐다.

집주인이 자녀 결혼을 위해 목돈이 필요하여 월세주택을 전세로 전환하게 된 것이다.

재계약 시점이 다가와서 집주인과 임차인은 월세를 전세로 전환하기로 하고 사례1과 같이 전세금은 평균 전월세전환율을 적용하기로 하였다.

계산방법은 사례1과 같다 다만 사례1의 경우 월세 10만 원만 보증금으로 전환하였지만 사례2는 월세 50만 원을 모두 전세보증금으로 전환하게 된 경우이다.

사례2에서 임차인이 부담해야 하는 전세보증금은 전월세전환율이 5%인 경우 2,000만원이고 6%인 경우는 1,833만원이다.

전월세전환율이 5%인 경우가 6%인 경우보다 전세보증금 부담이 167만원 더 늘어나는 상황이 발생하게 된다.

두 사례에서 보듯이 월세가 보증금으로 변환될 때는 전월세전환율이 낮은 상황의 경우 임차인이 부담하는 보증금 액수가 더 늘어나게 된다.

이러한 상황이 발생할 경우에는 낮은 전월세전환율이 임차인에게 꼭 유리하다고 할 수 없고, 집주인에게 꼭 불리하다고 할 수는 없다.

④ 전월세전환율, 은행이자와 비교하면 높은지 낮은지 쉽게 알 수 있다.

전월세전환율이 낮은 경우나 높은 경우 모두 잘 활용하면 집주인이나 임차인에게 유리한 방향으로 활용할 수 있다.

하지만 기사나 전문가들이 말하는 현재의 전월세전환율이 높은지 낮은지를 판단하기는 쉽지 않은 문제다.

과거와 비교하여 올랐거나 떨어졌거나 하는 상황은 쉽게 비교할 수 있지만 현재 수준에서 어느 정도 수준인지는 쉽게 파악하기 힘들다.

이럴 경우 은행금리와 비교한다면 쉽게 이해할 수 있다.

은행금리와 비교하여 전월세전환율의 적정성을 보는 것은 전세보증금을 은행에 예금하여 얻는 이자수익과 비교하는 것이다.

다시 설명하면 은행에 전세보증금을 저축하여 이자를 받는 것과 전세보증금을 포기하는 대신 월세와 비교하는 것이다.

이럴 경우 전월세전환율과 은행이자율과 비교하면 현재의 전월세전환율이 어느 정도 수준인지 알 수 있다.

아래 그림을 보면 서울 아파트 전월세전환율과 예금금리 차이는 커지다가 최근 들어서 다시 줄어드는 모습이다.

2014년 2월 서울 아파트 전월세전환율과 예금금리 차이는 3.14%포인트로 줄어들었다.

아직은 전세보증금을 은행에 저축하기 보다는 월세를 받아 수익을 올리는 게 더 큰 수익을 보장하고 있다.

하지만 이는 단순 수익률일 뿐이고 세금이나 월세 세입자를 찾지 못해 빈집으로 남는 경우 등을 고려하여 적정한 수준인지 살펴볼 필요는 있다.

앞에서도 말했듯이 전세라는 특수한 임대계약이 있는 우리나라에서 전월세전환율은 생소한 단어이다.

또한 실제 임대차 계약을 맺을 때 시장의 평균 전월세전환율을 적용하여 임대계약을 하는 경우는 많지 않다.

전월세전환율이 어느 수준인지 정확히 알기도 힘들고 이를 적용하여 월세나 전세보증금을 산출하는 것도 쉽지 않기 때문이다.

오히려 주변의 시세나 원래 받았던 임대료를 기준으로 계약을 맺는 경우가 많다.

하지만 전월세전환율이 갖는 의미를 안다면 일부나마 임대차 시장의 흐름을 파악할 수 있다.

어느 정도 수익성이 나는지 월세와 전세 두 가지 중 어느 것이 유리한지 판단할 수 있는 기준이 될 수 있다.

실제로 임대차 계약이나 임차인을 구할 때 전월세전환율을 사용하는 경우는 많지 않지만 정확히 이해하고 그에 따라 활용한다면 집주인이나 세입자 모두 자신에게 유리한 상황으로 이용할 수 있다.

[가람]

전월세전환율은 전세보증금이나 월세보증금을 월세로 대신할 때 적용되는 이율이다.

계산방식은 [월세X12]/[전세보증금-월세보증금]이다.