(하남 토지 매매) 교산신도시 인접｜서울 송파·강동·위례 접근성｜약 90평형 유리온실｜하남 도시확장 기대

[THE강남]

하남 상산곡동 1,322평 토지 매매

교산신도시 인접｜서울 송파·강동·위례 접근성｜약 90평형 유리온실｜하남 도시확장 기대

안녕하세요.

THE강남 공인중개사입니다.

오늘 소개해드릴 토지는 경기도 하남시 상산곡동에 위치한 총 4,369㎡, 약 1,322평 규모의 토지입니다.

매매가는 19억5,000만원, 전체 면적을 기준으로 하면 평당 약 148만원 수준입니다.

이 토지를 단순히 “하남의 넓은 농지”로만 보면 매력적인 투자 포인트를 놓칠 수 있습니다.

이 물건에서 눈여겨볼 부분은

① 약 1,322평의 넓은 토지

② 약 90평 규모의 기존 유리온실과 관리시설

③ 교산신도시와 가까운 입지

④ 송파·강동으로 이어지는 서울 동남권 생활권

그리고 무엇보다

⑤ 앞으로 하남의 도시가 어디까지 확장될 것인가

입니다.

현재는 농업 및 시설원예 공간으로 활용하면서, 장기적으로는 하남의 도시 확장과 주변 개발 흐름을 함께 살펴볼 수 있는 토지입니다.

■ 매물 한눈에 보기

구분	내용
소재지	경기도 하남시 상산곡동
전체 면적	4,369㎡
평수	약 1,322평
매매대상	총 6필지
지목	전·답·임야
용도지역	도시지역 · 자연녹지지역
주요 규제	개발제한구역 등
매매가	19억5,000만원
평당가	약 148만원
기존 시설	약 90평 유리온실 + 관리시설
접근성	차량 접근 가능
입지	교산신도시 인접
생활권	하남·송파·강동
활용방향	시설원예·체험농장·농업공간 등
장기 포인트	하남 도시확장 및 주변 개발 가능성

■ 이 토지의 핵심은 '90평 유리온실'입니다

전체 토지는 약 1,322평입니다.

그런데 이 매물의 가장 눈에 띄는 특징은 이미 상당한 규모의 유리온실이 있다는 것입니다.

건축물대장을 보면 해당 시설은

온실 238.56㎡

관리실 59.64㎡

로 구성되어 있습니다.

합계 298.20㎡, 약 90.2평입니다.

즉, 단순한 농지만 매입하는 것이 아니라

1,322평 토지 + 약 90평 유리온실 + 관리시설

을 함께 확보하는 구조입니다.

시설원예나 농업 관련 활용을 생각하는 분이라면 신규 시설을 처음부터 만드는 것과 비교해볼 수 있습니다.

■ 그런데 투자자는 유리온실만 보고 사지 않습니다

19억5천만원이라는 매매가격을 생각하면,

“온실이 있으니 좋다”

정도로는 부족합니다.

투자자가 봐야 하는 것은 그 다음입니다.

바로 하남의 도시 확장 가능성입니다.

상산곡동은 교산신도시와 가까운 곳에 위치하고 있으며, 하남 전체적으로 대규모 도시개발과 교통망 확충이 이어지고 있습니다.

따라서 이 토지는

현재 활용가치

와

장기적인 입지 변화 가능성

을 함께 보는 것이 중요합니다.

■ 교산신도시가 중요한 이유

하남 교산신도시는 단순한 아파트 공급사업으로만 볼 수 없습니다.

신도시가 조성되면 주택뿐만 아니라

• 도로

• 철도

• 상업시설

• 생활편의시설

• 교육시설

• 업무시설

등 도시를 구성하는 다양한 기반시설이 함께 확충됩니다.

특히 교산신도시를 중심으로 서울 송파권과 연결되는 교통망 확충이 진행되고 있다는 점은 주변 지역을 살펴볼 때 중요한 요소입니다.

교산신도시와 서울을 연결하는 송파하남선도 추진되고 있습니다.

결국 교산신도시가 커질수록 하남 내부의 생활권과 교통축 역시 함께 변화할 가능성이 있습니다.

■ 상산곡동에서 도로 확충도 주목할 부분

상산곡동 토지를 볼 때 국도43호선과 주변 도로망 변화도 살펴볼 필요가 있습니다.

하남시는 교산신도시와 연계하여 국도43호선 하남IC~하산곡삼거리 구간의 확장을 추진하고 있으며, 상산곡동 기업이전단지까지 연결하는 방안도 요구하고 있습니다.

토지 투자에서 도로는 단순한 이동수단이 아닙니다.

사람과 차량이 움직이는 방향이 바뀌면 토지의 입지 가치도 함께 달라질 수 있기 때문입니다.

■ 결국 '그린벨트 해제 가능성'을 봐야 합니다

하남에서 토지를 보는 투자자라면 결국 개발제한구역, 즉 GB의 변화 가능성을 빼놓기 어렵습니다.

물론 현재 이 토지가 GB 해제 예정지로 확정된 것은 아닙니다.

또한 교산신도시 사업구역에 포함된 토지도 아닙니다.

따라서

“곧 GB가 풀린다”

또는

“개발이 확정됐다”

라고 이야기할 수 있는 토지는 아닙니다.

다만 하남은 이미 대규모 도시개발 과정에서 개발제한구역 해제를 통해 도시를 확장해 온 지역입니다.

앞으로도 교산신도시를 비롯한 주변 개발사업과 교통망 확충이 이어지는 만큼,

하남의 도시 경계가 장기적으로 어떻게 변화할 것인지

를 살펴볼 필요가 있습니다.

바로 이 부분이 장기 토지 투자자들이 관심을 가질 만한 지점입니다.

■ 지금은 농업, 미래는 도시 변화

이 토지를 한마디로 표현하면 다음과 같습니다.

지금은

농업·시설원예 활용

현재의 자산

약 1,322평 토지 + 약 90평 유리온실

주변 변화

교산신도시 + 교통망 확충 + 하남 도시개발

장기적으로

도시 확장 및 GB 정책 변화 가능성 관찰

입니다.

즉,

지금 당장 개발되는 땅을 사는 것이 아니라

현재 활용하면서 하남의 도시 확장을 기다려볼 수 있는 토지

라는 관점입니다.

■ 1,322평을 활용할 수 있는 현재 가치

장기적인 개발 기대감만 가지고 토지를 보유하는 것은 부담이 될 수 있습니다.

그래서 이 토지는 현재 활용할 수 있는 시설이 있다는 점이 중요합니다.

약 90평 규모의 유리온실을 중심으로 관련 법령이 허용하는 범위에서

시설원예

화훼·관상식물 재배

체험형 농장

도시농업

교육형 농장

등을 검토할 수 있습니다.

특히 하남은 서울과 가까운 도시이기 때문에 단순한 농업생산 공간뿐 아니라 도심 배후수요를 활용한 체험형 농업공간이라는 방향도 생각해볼 수 있습니다.

■ 필지별 토지 구성

전체 매매대상은 총 6필지이며,

전·답·임야가 함께 구성되어 있습니다.

지목	면적	약 평수
답	1,359㎡	411평
답	1,358㎡	411평
전	595㎡	180평
임야	469㎡	142평
답	495㎡	150평
임야	93㎡	28평
합계	4,369㎡	약 1,322평

전체 면적은 공부상 4,369㎡로 매도인이 제시한 약 1,322평과 일치합니다.

다만 필지별로 지목과 규제가 다르기 때문에 실제 토지 이용을 계획한다면 필지별 토지이용계획을 따로 확인해야 합니다.

■ 이런 토지를 찾는 분께

✔ 하남의 미래를 보고 장기 투자하고 싶은 분

현재의 토지가치뿐 아니라 교산신도시와 하남 도시 확장에 따른 장기적인 변화 가능성을 함께 보고 싶은 분.

✔ 개발제한구역 토지를 장기적으로 보는 분

GB 해제가 확정된 토지가 아니라는 점을 알고도, 하남의 도시 확장 과정과 향후 정책 변화를 지켜볼 수 있는 토지를 찾는 분.

✔ 기존 시설이 있는 토지를 원하는 분

약 90평의 유리온실과 관리시설이 있어 현재 활용방안을 검토할 수 있습니다.

✔ 서울 가까운 곳에서 대규모 토지를 원하는 분

송파·강동 생활권과 가까운 하남에서 약 1,322평 규모의 토지를 찾는 경우입니다.

■ 하남 상산곡동 토지, 결국 미래를 보는 땅입니다

19억5천만원이라는 가격을 생각하면 단순히

“농장하기 좋은 땅”

으로 접근해서는 안 됩니다.

이 토지의 핵심은

1,322평의 규모

약 90평 유리온실

교산신도시 인접성

송파·강동 접근성

주변 교통망 확충

그리고

하남의 지속적인 도시 확장 가능성

입니다.

특히 개발제한구역 토지는 GB 해제 여부와 도시계획 변화가 토지 가치에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에, 주변 개발사업과 도시계획의 방향을 장기적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

현재는 농업·시설원예 공간으로 활용하고,

앞으로 하남의 도시가 어디까지 확장되는지 지켜보는 것.

그것이 이 토지를 바라보는 핵심적인 투자 관점입니다.

■ 매매조건

경기도 하남시 상산곡동

총 4,369㎡ / 약 1,322평

전·답·임야 총 6필지

매매가 19억5,000만원

평당 약 148만원

약 90평 유리온실 및 관리시설

교산신도시 인접

송파·강동 접근성

※ 개발제한구역 등 각종 규제가 적용되는 토지입니다. 실제 개발 및 시설 이용 가능 여부는 필지별 토지이용계획과 관계 법령, 관할 행정기관 확인이 필요합니다.

하남 토지, 현재만 보지 마십시오.

지금 무엇을 할 수 있는가

그리고

10년 뒤 이 주변이 어떻게 달라질 것인가

두 가지를 함께 봐야 합니다.

약 1,322평 토지와 90평 유리온실을 갖춘 하남 상산곡동 토지.

교산신도시와 서울 동남권 생활권, 하남의 도시 확장 흐름을 함께 살펴볼 수 있는 장기보유형 토지입니다.

THE강남 공인중개사

잘된 중개는 선택,

안전한 계약은 필수

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