임장이란 이런 것 2 : 임장 보고서 작성은 이렇게..

[雪馬]

안녕하세요. 설맙니다...ㅎㅎ

지난 번에 11-4기 나야님의 임장 보고서를 모범 사례로 제시했는데

이번에... 또 그에 버금가는 임장 보고서 사례가 있어서

여러 회원님들께 공유하고자 글을 올립니다.

이번 보고서의 주인공은 11-8기의 옥바람님입니다.

지난번 나야님 보고서와 마찬가지로....

더이상 손 볼 곳 없이 깔끔합니다...^.^

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2010-8209 ,2011-12700 김포시 북변동 풍년마을 대림 APT 302동 505호와 신안서광 APT 313동 503호

첫번째 임장은 풍무동

두번째 임장은 북변동

세번째 임장은 풍무동,북변동,감정동으로 했습니다.

3번정도 훑고 나니 교통도 보이고 지역호재와 악재가 판단이 슬슬 되기 시작하네요

뭐 앞으로 계속 봐야 하겠지만 경매는 발품이라는거 또 한번 느끼게 되었습니다.

경매물건인 사우지구에 있는 북변동과 사우동은 구도심의 강남정도로 판단이 되었습니다.

1.지역분석

위치-아래로는 검단신도시,위로는 일산신도시,서쪽으로는 한강신도시가 있고 동쪽으로는 강서구가 위

치해 있습니다.서울과 김포의 경계인 고촌은 일산 덕양구처럼 그린벨트로 묵여있어 개발이 제한되어 있

는 반면에 물건이 있는 사우지구는 개발제한이 없어 향후 경기가 좋아진다면 개발 가능성이 높습니다.

교통-48번 국도와 한강신도시까지 연결되는 올림픽대로,그리고 일산대교를 넘어면 자유로를 탈수있고

서울외곽순환고속도로 또한 인접해 있습니다.그리고 사우지구 앞으로 올림픽대로에서 빠지는 IC가 개통

될 예정이며   지하경전철역이 세워질 예정이어서 호재로 예상됩니다.

입주민 상황-실제 김포에서 일하시는분이 반이상이고 나머지는 서울에서 가격때문에  밀려내려온 사람

과 항공사 직원들이 거주하고 있다고 합니다.

주의사항-교통으로 여러 호재가 있으나 일단은 호재일뿐이고 옆으로 한강신도시가 올해부터 내년까지

입주예정이어서   이곳에 사는 사람들이 한강신도시쪽으로 많이 빠지고 있는 상황입니다.그래서 이곳의

집을 처분하고 가야하는 사람들이  많아서 매도가가 지금보다 더 내려 갈듯 보였습니다.하지만 기존의

학교들이 그대로 있고 관공서 또한 이전계획이 없기  때문에 경기에 따른 하락폭은 있겠지만 현저한 가

격 하락은 없어 보였습니다.그리고 중요한것은 한강신도시보다 서울과 가깝기 때문에 신도시에 비해 구

도시이지만 메리트는 있다고 보여집니다.

2.물건분석

물건 위치:

김포 대부분은 학원가가 띄엄띄엄 위치해 있는 반면에 유일하게 대형학원이 밀집되어 있고 초중고교가

함께 있어 교육적인 환경이 뛰어납니다.아파트 앞으로는 상가가 밀집되어 있어 먹거리 시설이나 금융시

설이 확보되어 있고 길건너 시민회관,시청,공설운동장 등 행정적인 위치 또한 유리했습니다.

인근 선호아파트:

 네임밸유의 선호도는 삼성(대형평수임) 다음으로 대림이 가장 컸고 학원과 가까이 있어 대림을 많이 선

호 하였습니다.신안서광은 학원과 멀리 떨어져 있고 중심상가 기준으로도 떨어져 있어 대림과 가격차이

가 2천만원정도 나는 상황입니다.동남아파트경우 학원가와 가장 인접해 있어 세를 사는 입장에서는 가

장 선호 하였지만 매수자 입장에선 동남이 대림보다 네임밸유가 떨어지기에  대림을 선호했습니다.

선호동:

대림아파트(32평)

전망이 나오며 길가에서 떨어진 304동 1순위

길가에 있지만 전망이 나오는 302동 2순위

길가에 있는 303동 3순위

301동은 소형평수라 패스

304>302>303

신안서광 아파트(32평)

길가에서 떨어지고 전망이 좋은 311동 1순위

길가에서 조금더 떨어지고 전망이 좋은 312동  2순위

311>312>315>310>313>314>316>317

3.매물 현황

대림아파트(32평) 매물

304동 18층 : 2.5  (확장2개,수리안되있슴)-선호 1순위동

302동 6층:2.45(수리안되있슴)-선호 2순위동

302동 3층:2.30(세끼고)

전세가는  1.3-1.4, 전세수요 풍부

신안서광 아파트(32평) 매물

311동 9층 2.25(수리안되있슴)-선호 1순위동

315동 10층 2.25(올수리)-선호 3순위동

317동 탑층 2.05에 최근 매매-비선호동

전세는 1.2-13,전세수요 풍부

4.기준가

 대림 아파트

->1층을 제외하고는 가격이 큰 차이가 없고 거래는 한달에 2-3건정도  이루어지고 있습니다.

1층을 제외한 실거래가 평균은 2.4

 신안,서광아파트

->거래는 띄엄띄엄 1-2건씩 있고 3.4층이  2.05-2.1에서 거래가 되었습니다.

기준가 결론

사우지구에서 가장 끝쪽에 있어 비선호인 신안서광 아파트는 현재 로얄동 급매물이  2.25이나 계약서에

도장 찍는다 고 하니 2.2까지 가능했습니다(중개인 한테 미안해 죽는줄 ㅠㅠ).

경매물건인 신안서광 313동 503호는 중간정도 선호하는 동이며  중간층임을 감안했을때 2.1로 예상하

며 실거래가 확인결과 마찬가지 2.1로 근접했습니다.향후 교통의 호재가 있으나 한강신도시로 인해 하

락세가 이어질것으로 예상하여 기준가는 2.0로 정했습니다.

같은 맥락으로 사우지구에서 32평대에서 네임벨유와 학원,상권인접성을 고려했을때 가장 선호하는 대

림은 신안서광과 2천만원 정도 가격이 높게 책정되어있습니다.신안서광을 2.0으로 한다면 대림은 2천만

원 업시킨 2.2로 예상하며 실거래가 2.4와는 가격이 2천 차이가 나지만 신안서광의 가격이 하락하

고 있는 상황에서 대림 또한 가격이 떨어질것임을 감안해서 기준가는 2.2로 정했습니다.

5.입찰가

대림아파트

->최저가 1.82이므로 입찰가능

신안서광아파트

->최저가 1.68이므로 입찰가능

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이상... 여기까지 입니다.

입찰가를 얼마로 정했다... 하는 구체적인 얘기는...

대외비라서.... 자체 검열했습니다.... ㅎㅎ

임장 보고서라는 게....

본인이 임장을 다녀온 후에 기록을 남기기 위함이 주목적이긴 하지만...

그래도, 저나 댓바람님이 보고서를 검토해 보고

미비점이나, 보완할 점, 추가 조사할 부분 등등....

코멘트를 달아 줘야 하는데...

그러자면, 보고서를 보는 사람을 위해 보기 편하게 작성하는 것도 중요합니다.

지난번 나야님 보고서와 마찬가지로

이번에 예를 든 옥바람님도...

일목요연하게.... 스크롤 쭉~ 내리면서 읽어가는 동안...

전체적인 내용이 한 눈에 파악되도록 작성을 했습니다.

내가 아는 걸....

남이 알아 듣도록 설명하는 것.....

그게 내가 아는 걸.... 더 확실하게 내것으로 만드는 방법입니다...^.^

요새...

남이 올린 글가지고, 날로 먹는 설마였습니다.... ㅎㅎ

설마(雪馬)

2011. 11. 19.

추신 : 나야님 임장 보고서는 여기를 클릭.

[채연주연맘]

와우~~놀라운결과입니다.짝짝짝...
이 한장만 보고 투자를 해야하나 말아야하나 판단이 확실히 섭니다...

[좋은생각아]

경매 하지말고 글을쓰는게 나을듯

[雪馬]

좋은생각이네요... ㅎㅎ
근데... 경매도 하고, 거기다 글까지 쓴다면, 더 좋은거죠... ㅋㅋ

[야생]

경매도 하고 글도 쓰고 설마님은 철하고...완전 날로 먹는 대가임.

[雪馬]

야생도 빨리 글 하나 올려봐....
내가 날로 먹게.... 흐흐.

[정연]

대단대단하십니다.^^

[희선아]

우등생 ^^

[아침]

범생이^^ ㅎ

[시아또]

정말 모범적인 학생^^~

[곧빌딩올릴브루니]

잘 봤습니다! 다들임장보고서 작성 대단하시네요 ~ 한수 배우고 갑니다

[옐로티]

범생이 맞음..ㅋ

[존재의 이유]

감사합니다.

[집장만!]

대단하십니다

[재벌킴스]

철저한 준비뒤엔 반드시 성공이 따르죠... 임장보고서 대단합니다...

[신승연]

훌륭하군요

[백호]

최고..!!!많이 배우고 갑니다*^^*,,

[몽글이]

임장활동에 많은 참고가 되겠읍니다.

[봉이황선달]

많이 배워갑니다^^ 와~ 밖에 안나오네요..ㅎ

[336리얼]

아뭏튼 참 재미 있어요...

[쿨하자2]

와 좋군요

[영랑영랑]

이지역이 우리동네입니다.
동네사람만큼 임장하셨네요.
잘봤습니다~

[하얀손]

잘모르는 지역인데도 불구하고, 이 보고서만 보고 이 지역이 대충 파악이 되네요~좋은 자료 잘봤습니다~~^^;

[바람찬]

좋은 자료입니다.

[대한사람]

옥바람님 참 멋지시네요. 아주 잘 정리된 임장보고서,,덕분에 임장공부 잘 했습니다. 앞으로 친하게 지내고 싶은 마음이 마구마구 드는군요 ^_^ 감사합니다.

[놀란토끼당~]

이게 진짜 공부이네요... 여러분 읽고 또 읽어 봐야겠어요

[히카루]

대단합니다~~

[건이아빠]

지난번에 만나뵜을 때 보통 분이 아니시구나 생각했습니다.
역시 대단하십니다!

[giver]

잘~ 봤습니다 ~ ^^

[pinus]

좋은 글 잘보았습니다.

[happy money]

잘 읽었습니다..

[바숨]

꼼꼼하시고 준비도 잘 하셨네요~ 대단 하시다는 말씀밖에

[민 환]

대단하심

[さあ]

와~ 멋져요.. 아.. 걱정. 걱정.

[happy money]

다시보아도 정말 대단하시다..

[그대효과]

대단대단~~

[소곰마미]

잘 보았습니다.

[벙개소년]

수익률을 극대화 하기 위한 가장 기본적인 방법같네요, 손품팔고, 발품팔고, 파는 만큼 얻어진 결과 같네요~~~
대단하십니다~~~^^

[헤이(doyour park)]

와우 ~~~ 얼마나 조사를 해야 이런 결과를 얻을수 있는건지...
대단 하시네요

[소주한잔]

정말 대단하시네요~ 잘봤습니다

[바보곰]

좋은 정보 감사합니다~~

[딱조아]

홀,,,,

[땡칠이아빠]

초보라 그런지 눈에 잘 안들어오네요.ㅜㅜ

[아마종삼]

아직초보라 이해가안디지만~ 열심히 읽어볼랍니다^^

[지니자구]

임장을 어찌해야하나 막연하기만 했었는데... 잘 봤습니다~~

[겸손부부]

임장보고서가 이런거군요

[해밀건]

임장보고서 잘봤습니다

[윙스윙스]

어떻게 임장해야 위의 보고서처럼 퍼펙트할까요...헐...훌륭하심

[호근이아빠]

임장보고서의 정석을 배우고 가네요~^^