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출처: 윈윈클럽/도시계획정보카페(경매/토지보상/손실보상/NPL) 원문보기 글쓴이: 초원마루
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0.09% |
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0.12% |
0.12% |
0.11% |
0.10% |
0.07% |
0.03% |
0.02% |
0.06% |
0.07% |
지가변동률 상위 5개 지역
순위 |
행정구역명 |
변동률(%) |
변 동 사 유 |
1 |
세종특별자치시 |
0.487 |
중앙행정기관 이전 본격화, 접근성 개선(세종-정안IC간 고속도로, 세종시-오송역 BRT도로 개통)과 아파트 분양 호조 등 |
2 |
강원도 평창군 |
0.230 |
동계올림픽 특별법 시행령 제정 및 올림픽특구 지정추진, 원주-강릉 복선전철 착공 등 경기장 건설과 인프라 확충 등 |
3 |
강원도 춘천시 |
0.195 |
서울-춘천고속도로, 강촌 및 남춘천 I.C에서 시내중심가로 접근성 개선으로 관광수요증가 |
4 |
경상남도 거제시 |
0.193 |
조선업 경기의 회복기대, 거가대교 개통과 접속도로 건설사업의 완공으로 부산광역시와 접근성 개선 및 통합기대 등 |
5 |
강원도 강릉시 |
0.192 |
동계올림픽 관련한 기반시설의 확충, 강릉 빙상경기장 배치 가확정, 경제자유구역 예비지정, 옥계일반산업단지 조성사업의 순조로운 진행 |
세종시 ’12년 월간 지가변동률 추이
(자료 : 국토해양부 - 11월 전국 땅값 0.07% 상승하여 안정세 지속)
위 자료를 보면 전국 평균 땅값이 '안정세 속에 소폭 증가' 즉, "땅값은 역시 떨어지지는 않는구나-"
라고 생각할 수 있겠지만, 이는 아주 위험한 발상입니다.
수익형 부동산이 대세인 것은 그만큼 시세차익을 노리는 투자의 성공확률이 떨어졌다는 말이고, 이런 시점에
무조건 땅을 사라느니, 땅은 푹 썩히라느니 하는 말은 이제 개똥철학이 되었습니다.
토지시장은 언제나 매력적이지만, 이제 시장의 흐름이 달라졌으니 투자의 잣대를 달리 해야만 성공가능성이 있습니다.
중앙일보에 실린 또 다른 기사를 보면,
"땅값 상승 원인은 바로 착시?" - 일부지역 상승이 전체평균 올려최근 침체된 부동산 시장에서 유일하게 상승하고 있는 게 토지입니다. 주택이나 수익형 부동산 시세가 모두 하락세가
뚜렷한데 유독 토지는 계속 오르고 있습니다.
국토해양부에 따르면 올해 1~11월 전국 토지 가격은 0.873% 올랐습니다. 2010년 10월(-0.033%) 이후 25개월째 오름세죠. 지난해와 올해 부산 등 주요 광역도시와 세종시, 혁신도시 등의 부동산이 활기를 띤데 따라 전국 평균 토지값이 뛰었다고 볼 수 있습니다.
눈길을 끄는 건 서울·수도권인데요. 집값은 하락세를 계속했는데도 토지값은 올랐습니다. 서울의 경우 올해 7월(-0.032%)을 제외하고 줄곧 올라 누적 변동률이 0.328%입니다. 2011년엔 0.966% 올랐구요. 경기도 지난해 1.47% 오른데 이어 올해 0.97% 상승했습니다.
사실을 전반적인 침체지만 일부지역 땅값 상승이 전체 평균을 올린 ‘평균의 착시’라고 분석하는 전문가가 많습니다.
경기의 경우를 볼까요. 기본적으로 거래량이 많이 줄었습니다. 11월 거래량은 3만5983필지에 1655만8000㎡로 지난해 같은 기간보다 필지별로는 7%, 면적으로는 21% 각각 감소했습니다.
거래량이 줄어든 가운데 몇몇 호재 지역 땅값이 뛰면서 평균이 상승했다는 겁니다. 11월 경기도 땅값은 0.035% 올랐는데, 주택 용지가 많이 떨어진 군포(-0.115%), 과천(-0.112%) 등의 땅값은 많이 빠졌습니다.
2012. 12. 28 중앙일보
사람마다 시장을 보는 관점에 따라 다른 해석이 나올 수 있겠지만,
이제 토지시장의 가격형성은 "토지는 시간이 흐르면 전반적으로 다 오른다" 는 속설은 영원할 수 없다는데
대다수가 공감하는 분위기입니다.
10년 주기설은 이제 단어조차 잊혀졌고, 역대 정권에서 신정부출범과 동시에 공약의 단골메뉴인 국토개발정책의 약발도
쇄진해 더 이상 써먹을 정책이 없을 정도입니다.
그동안 계획했던 개발정책이나 제대로 완성하기를 바랄 뿐, 더이상의 요란한 청사진을 누구도 원하지 않게 된것 입니다.
흐름의 길목에서 보면 이러한 현상은 확연히 느낄 수 있습니다.
"마땅한 투자처가 없으니 믿음직한 땅에다 묻어나 두지 뭐..." 이런 반응을 보이는 투자자는 아예 거래시장에서 사라졌습니다.
그간의 투기의 악영향을 몸소 학습하고 이젠 "땅값도 떨어지는 시대가 됐다" 는 국민적 공감대가 대세이기 때문이며
이제는 토지시장도 물가와 연동하지 않고 지역적 변화에 따라 상승과 하락장세가 달리 작용하는 시대가 되었다는 말입니다.
뜨는 곳만 뜨고 그 외 대부분은 조정장세를 유지할 것입니다.
이제는 각도를 좁혀야 성공할 수 있습니다.
한개 지역으로 완전히 포커스를 좁히고 오직 한 곳만 파야 합니다. 자신있는 한 곳만...
한개 도시의 한개 동, 한개 리, 하나의 용도, 하나의 목적, 절대 가격, 적정 면적, 매각 방법 등..
최소한 해당지역의 전문가라 자부할 수 있을 때 투자해야 합니다.
(시-읍/면-동/리-용도-교통-현황-개발계획-가격경쟁력-효용성 등)
공법은 전국이 동일하지만, 규제와 조례가 다르고 각자 노는 가수요와 실수요의 움직임이 변수로 작용해
고려해야할 요소가 그만큼 많아진 것입니다.
신설되는 고속도로IC 주변, 동계올림픽 수혜지, 정부청사가 이전하는 세종시, 기업이 몰리는 당진시...
이렇게 주먹구구식 보다는,
제2서해안고속도로 인주JC, IC 인근의 지적도 상 4m 도로 접한 금성리, 해암리 보전/생산관리지역 전田 3.3㎡당 40만원
이하 300평~, 투자기간 3년. 목표수익률 200%!!(인주지역은 불합리하게 보전/생산으로 지정된 관리지역이 용도지역
변경 가능성으로 인한 잠재가치가 높음).
<랜드맵 지적도와 다음위성으로 본 서해선전철 인주역사 주변지도>
이 지역을 자세히 들여다보면 가로로 검은 선으로 표시된 지역이 계획관리지역이며, 붉은 색 격자선이 보전관리지역, 녹색지역이 농림지역, 연노랑이 생산관리지역인데 임장시 주변현황을 보면 계획관리와 보전관리지역의 지정 자체가
토지적성평가지침에 맞지 않게 불합리하게 지정되어 있음을 알 수 있습니다(토지적성평가지침 참고http://cafe.daum.net/windmill1179/9X8A/751).
둥근원으로 표시한 바로 이 지역... 이 전과 임야가 보전관리라면 계획관리와의 상충된 용도로 민원의 대상이 될수 밖에 없습니다. 서해선복선전철 4공구(2013. 3월 착공) 착공이 임박했으며, 역사와의 거리가 불과 500m 거리에 624지방도로
단절되어 있어 계획관리지역으로 용도지역변경이 불가피한 개발잠재력이 높은 우량한 토지입니다.
사진으로 보면...
우 하단의 파란지붕 농가주택 뒤~도로까지가 해당토지. 계획관리지역으로의 변경 예정지.
280-4 대지는 기개발지인 미진무지개아파트-계획관리지역(계획관리지역으로 변경 시 연접한 면적이 3만㎡ 이상 이어야 함).
세종시 부강면 문곡리, 명학리 인근 계획관리지역 3.3㎡ 당 50만원 이하 농지, 장군면 도계리, 봉안리 일대 70만원 대
이하 계획관리지역 농지 및 임야~ 농림지역 농지(현재 세종시는 2012. 7. 1 출범 이후 2013년 내 최초로 2030도시기본
계획 수립 중 - 현재 계획관리지역 개발진흥지구인 1읍 9면에 대해 연내 도시계획구역으로 도시계획 수립 예정).
<랜드맵으로 본 행정수도의 서쪽지역으로 공주시와 행정복합도시의 중간지점으로 사통팔달의 교통망과 접근성이
우수하며 세종시 도시계획구역 1순위 후보지임>
지적과 위성이 합성된 오버랩지도. 붉은 원으로 표시한 지역이 투자 적지.
좌측의 붉은색 표시 토지는 도시와 비도시의 단절로 인해 농림지역 농업진흥지역 해제 대상지. 우 하단의 토지는 계획관리지역으로 현재 상가개발중(시가 300만원 이상/3.3㎡).
물론 이 토지가 매물은 아니지만, 비슷한 여건의 토지를 도시계획과 평가지침을 참고해 상대적으로 수익극대화를 점칠 수 있는 투자처로 볼 수 있습니다...
이렇게 '핀셋투자계획' 을 세워야 합니다.
앞으로의 토지시장을 좌우할 최대변수는 단연 '변경' 에 있습니다.
도시관리계획에 따라 도시지역으로 편입되는 「용도지역 변경」과 관리지역 토지적성평가에 의한 세분화 재평가인
「보전/생산관리지역의 계획관리지역으로의 용도지역 변경」이 바로 그것입니다.
쉽게 움직이지 않는 토지시장의 가수요와 실수요의 향방은 각종 개발사업의 진척도와 개발수요가 키를 쥐고 있습니다.
단순투자자와 개발자가 적절히 조화되는 시장에서 정보선점을 통한 신분상승인 용도지역 변경에 따른 꾸준한 지가상승과 안정적인 수익성과 환금성을 보장하는 견인차 역할로
시장을 주도함이 눈에 보입니다.
흠이 있는 토지를 경매로 저가에 매입해 가공으로 핸디캡을 극복하고 위의 두가지 특혜마져 누릴 수 있다면
100% 성공투자를 경험할 수 있을 것입니다.
경매를 하는 개인투자자들이 많습니다만,
제가 본 바로 일부 경매고수들도 공통적으로 보지 못하는 부분이 있습니다.
첫째, 임장에만 목숨을 걸어 개발계획 중 현안사업을 구분하지 못합니다.
- 현지 정보가 늦어 회수기간이 길어지니 당연히 수익률이 떨어집니다.
둘째, 매물 검색에만 치중하다 보니 넓은 시야를 갖지 못합니다.
- 보다 넓은 시각으로 해당지역 전체의 흐름을 보지 못해 유망지역 중심섹타에만 몰입해 기회비용이 유발됩니다.
셋째, 시간에 쫒깁니다.
- 기다리는 여유를 갖지 못해 당장 입찰할 물건 중에서 승부를 겁니다.
넷째, 정보를 맹신하거나 대충 조사합니다.
- 기본계획에 나와 있는 개발계획에 의존합니다. 변수가 작용하면 매도타이밍을 놓칩니다.
맞는 경우도, 틀린 경우도 있겠지만 그래서 현지정보는 더 없이 중요합니다.
자신이 전문가가 되도록 관심지역의 정보입수와 현실적인 분석은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것입니다.
이외에도 자신의 노력 여하에 따라 고수익을 올릴 수 있는 투자처는 많겠습니다만, 이 장에서 명백히 학습해야 할 점은
분명 길은 있다!!
투자를 하되, 한단계 더 디테일한 연구와 분석을 할 수 있다면 성공확률과 수익극대화를 노릴 수 있다!!
변화를 읽자!!
묻지마투자를 지양하고 현장정보를 실시간으로 입수하고 필터링하여 올바른 평가의 안목과 기회를 스스로 만들어 가자!!
다음회에 지역별 유망토지를 경매물건 중에서 선별해 보도록 하겠습니다...
2013. 1. 4 초원마루
토지적성평가지침http://cafe.daum.net/windmill1179/H7C4/410
윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179