비사업용 토지를 사업용 토지로 바꾸는 방법은

[인드림]

부동산에 대한 세금이 강화되면서 부동산 소유자들이 세금에 대하여 관심이 점점 많아지고 있습니다.

특히 토지가 비사업용일경우 사업용토지에 비하여 10%의 중과규정이 생기면서 비사업용토지와 사업용토지에 대하여 관심이 더욱 많아지고 있습니다.

기존의 토지를 보유하고 있던 분들도 자신의 토지가 사업용인지 비사업용인지 알아보는 경우도 많아졌습니다.

하지만 토지투자자 대부분이 비사업용의 토지를 소유하고 있는 경우가 많습니다.

비사업용토지를 소유한 토지주들은 어떻게 하면 사업용토지로 바꾸어서 양도세가 중과되는 것을 피하기 위해서 이것저것 알아보고 계십니다.

이에 대한 문의도 많이 들어 오고 있습니다.

>* 비사업용토지란 무엇이며 토지의 양도소득세에 대하여

농지나 임야의 경우에 사업용토지가 되기 위해서는 재촌과 자경의 조건을 만족해야 사업용토지가 되는데 현실적으로 토지투자자들이 주소지를 옮기고 직접 농사를 짓기에는 현실적으로 힘든경우들이 많이 있습니다.

소득세법 시행규칙 제83조의 5에는 부득이한 경우에 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준이 나와 있습니다.

즉 토지를 취득하여 착공한 경우에는 토지를 취득한 시점으로부터 2년간 사업용으로 판단한다고 나와있습니다.

다시 말해서 착공중인 기간에는 사업용으로 판단한다는 것입니다.

토지를 취득하고 2년이 지나 3년째에 매도한다고 한다면 농지나 임야 상태 그대로 매매하면 재촌과 자경의 조건을 만족시키지 못하므로 비사업용토지로 분류되어 양도세가 중과됩니다.

하지만 3년이 되어가는 시점에 개발행위허가를 득하고 건축허가를 받아 착공계 접수까지 마치고 토지를 팔면 사업용토지로 인정을받을수 있는 것입니다.

토지의 취득일로부터 2년간은 사업용으로 보고 착공한 이후에는 사업용으로 판단한다고 했으니 양도일 직전 3년중 2년을 사업용으로 사용한 경우에 해당되므로 사업용토지로 분류되어 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

착공계는 건축허가 및 건축 신고를 득하면 착공하겠다는 의사표현을 하는 서류로, 착공계를 접수하면 다음 날부터 건물을 지을수 있습니다.

건물을 지을 때 착공계 접수를 하지 않았다면 사전 착공에 해당되어 과태료가 발생될수 있기 때문에 건물을 짓기 전에는 반드시 착공계를 접수해야 합니다.

토지를 오랜시간동안 보유하고 있다가 개발행위허가를 득하여 착공해 기간 기준에 적용되지 않는 경우가 생길수 있습니다.

이 경우에는 용도지역의 용도배율에 맞게 건축한 후 착공 시점으로부터 2년이 지나면 양도일 직전 3년 중 2년을 사업용으로 사용했다고 판단하기 때문에 비사업용 토지를 사업용 토지로 바꿀수 있습니다.

용도배율이란 건물 면적의 몇 배만큼은 사업용 토지로 판단하겠다는 뜻입니다.

예를 들어 주거지역의 4배, 녹지나 관리지역의 7배가 용도배울이라는 말은 주거지역에 60평의 건물이 있다면 4배, 즉 240평만큼 사업용 토지로 보는 것입니다.

비사업용에 대한 양도세 중과 기준은 누진세로 탄력 세율을 붙이는 것이므로 1년이 되는 시점에 부동산을 팔면 양도소득세의 단기중과세를 적용받기 때문에 사업용과 비사업용을 따져봤자 실익이 없습니다.

하지만 이미 토지를 보유하고 있고 보유한 토지가 비사업용 토지에 해당된다면 앞에서 말한 방법으로 사업용 토지로 바꿀수 있습니다.

1년이 되는 시점에 매도하면서 양도소득세를 줄일수 있는 방법이 없다면 가장 이상적인 개발 방법은 토지를 취득해서 개발행위허가를 득한 뒤 2년이 되는 시점에 건축허가 및 신고를 특하고 착공계 접수까지 마친 후 매도하는 것입니다.

그러면 2년이 지났고 사업용토지가 되었으므로 양도소득세는 누진세 공제를 적용받을 것입니다.

이런 방법을 쓰면 양도소득세를 적게 납부할수 있는 것입니다.

이번시간에는 비사업용토지를 사업용토지로 바꾸어서 양도소득세 중과를 피하는 방법에 대하여 한번 알아보았습니다.

위에 설명한 방법뿐만 아니라 다른 방법들도 있지만 상황에 따라서 달라질수 있습니다.

세금적인 문제는 반드시 세무전문가와 상담을 하시기 바라겠습니다.

탈세가 아닌 절세를 하시기 바라겠습니다.

출처:연강  정태완