[북극성주]소액 경매재테크의 구조 이해하기

지난 9일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 종전 2.75%에서 0.25% 내린 2.5%로 결정했다. 작년 10월 이후 7개월만이다. 기준금리의 인하로 예금금리를 포함한 담보대출금리도 추가 인하될 것으로 보인다.  저금리 시대, 어떤 재테크를 해야 수익률이 좋을지 계산기를 두드려야 할 시기다. 주식, 펀드, 예금, 부동산 등등 많은 재테크가 있지만 소액투자에 있어 ‘경매’재테크의 수익률은 다른 재테크에 비해 매우 높다. 수익률이 높으면 리스크도 크지 않을까? 리스크를 최소화하면서 수익을 극대화하는 방법이 있을까? 불과 10년 전만해도 경매라고 하면 복부인이나 은퇴자 등 자금 여력이 있는 이들이 불황기 때에도 저가에 매수해서 정상적인 급매가격으로 매도해 수익을 얻곤 했다. 그 과정에서 법적 절차를 무시하고 소유자나 임차인을 강제로 내쫓는 경우가 빈번해 50대 이상 분들 사이에서는 아직도 부정적으로 생각하는 이들이 많다. 그렇지만 10년 전 삐삐가 대세였다면 지금은 스마트폰 세상 아닌가?  경매 관련 법인 민사집행법이 제정되고 경매절차에서 세입자 보호가 강화되면서 과거와 같은 불법명도가 근절되었고, 경매절차가 투명해 지면서 조금이라도 저가에 부동산을 매입하고자 하는 이들이 증가하기 시작했다. 2000년 이후 경매 대중화 바람은 경매 낙찰가율을 상승시켰지만 돈 가진 몇몇 사람들의 전유물이 아닌 관심과 노력만 있다면 누구나 부동산을 에누리해서 매입 할 수 있게 되었다.  평생 직장이라는 개념이 사라지고 명퇴의 칼바람 속에 물가상승 및 주택가격 상승으로 인해 재테크 없이는 더 이상 안정적인 노후를 기대할 수 없게 되었다. 자신의 노후뿐만 아니라 자녀의 미래를 위해서도 재테크는 선택이 아닌 필수인 세상이 되어 버린 것이다. 그럼 경매를 어떻게 재테크로 접근해야 할까?먼저 최근에 매도한 사례를 통해 살펴보자. 지난 2010년 3월에 매매가격이 6천만 원인 18평형 아파트를 5300만원에 낙찰 받았다. 취득세, 중개수수료, 법무사비, 도배 및 장판, 이사비 등 부대비용이 280만 원 발생했다. 계산하기 편하게 부대비용이 300만원 발생한 것으로 가정한다면 총 필요비용은 5600만원이(낙찰가+부대비용) 된다. 이 중 경락잔금대출을 4200만원(6%) 받아 매달 21만원씩 이자가 발생한다.그렇지만 이자는 내가 부담하지 않는다. 임차인에게 보증금 1000만원, 월 35만원에 세를 놓았기 때문이다. 혹자는 선순위 대출이 4200만원이나 있는데 어떤 세입자가 들어 오겠냐며 말도 안된다고 한다.  이는 주택임대차보호법을 모르기 때문에 생기는 의문이다. 비록 임차인이 대출 이후에 들어오더라도 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인은 선순위 대출 은행보다 먼저 보증금 1천만 원을 우선해서 보호 받게 된다. 즉 보증금을 떼이지 않는다는 것이다.  그럼 다시 정리해 보자.총 필요비용 5600만원에서 대출 4200만원과 보증금 1000만원을 제외한 300만원이 실투자금이 된다. 매달 이자가 21만원이 들어오지만 월세를 35만원 받으니 이자를 제외한 14만원이 내 통장에 꼬박 꼬박 들어온다. 300만원을 투자해 매달 14만원이 들어오니 수익률이 50%가 넘어간다.  만약 같은 방식으로 10채를 낙찰 받았다면 산술적으로는 실투자금이 3000만원이 발생하지만 매달 140만원을 받는 구조가 된다. 1년에 2채씩 20년간 꾸준히 경매재테크를 한다면 그 파워는 무시할 수 없을 정도가 된다. 경매법정에서 직장인과 가정주부들이 해가 거듭될수록 증가하는 이유다. 그렇지만 위 주택의 수익은 여기서만 그치지 않았다. 올해 초 7800만원에 해당 주택을 매도했다. 7800만원에서 실투자금 5600만원을 제외한 2200만원에서 양도소득세 등 보유 및 처분에 따른 부대비용을 제외하고 2천만원 정도의 매도수익이 발생했다.  300만원의 실투자금으로 이런 결과가 어떻게 나왔을까? 그 답을 얻기 위해서는 경매재테크 구조를 이해해야 한다.소액 경매 재테크는 부동산을 소유의 대상이 아닌 재테크의 수단으로 접근한다.위 사례에서도 실제 주택에 대한 지분은 은행이 가장 많다. 지분을 돈의 비율로 본다면 은행은 4200만원, 임차인은 1000만원인 반면 낙찰자는 고작 300만원에 해당하는 지분 밖에 보유하고 있지 않다. 그럼에도 낙찰자가 다른 이들보다 투자금 대비 가장 많은 수익을 얻는 것은 주택에 대한 관점이 다르기 때문이다.  은행은 주택을 담보대상으로만 본다. 즉 4200만원에 대한 이자를 안전하게 받는 것이 은행의 최종적인 목표인 것이다. 임차인은 주택을 거주의 대상으로 본다. 보증금 1000/35만원은 거주하는데 필요한 비용일 뿐이다. 이와 달리 낙찰자는 주택을 재테크의 수단으로 본 것이다. 각기 다른 목적을 가지고 있는 은행과 임차인을 이용해 실투자금을 최소화하면서 이들의 이해관계를 조율해 그 수수료를 받는다고 생각하면 이해하기 쉬울 것이다. 즉 주식이 회사를 수단으로 수익을 얻는거라고 한다면 경매재테크는 부동산을 수단으로 수익을 얻는 머니 파이프 라인인 셈이다. 경매는 목돈이 필요하다는 편견, 경매로는 소액재테크가 어렵다라는 편견, 경매는 음지의 사람들이 한다는 편견, 경매는 어렵다라는 편견 등을 깨지 못하는 한 삐삐 시대의 사고로 스마트폰 세상을 살아가지 못하는 것처럼 경제적으로 뒤처진 삶을 살 수 밖에 없을 것이다. 긍정적인 마인드로 하나의 편견을 깨면 그 동안 보지 못했던 또 다른 세상의 창구를 열 수 있지 않을까?  오은석, 부동산재테크 북극성 대표 ***다음편에는 수익률이 높은 소액 경매재테크 가장 큰 리스크가 무엇인가? 대한 칼럼을 쓸 예정입니다. 북극성 회원 여러분들의 많은 관심 부탁드립니다.