스크랩 부동산 상황별 절세포인트

[우주]

상황별 절세 포인트

Ⅰ 일반 적인 절세 포인트

1. 취득시 절세 포인트(취득세, 등록세, 증여세)

(1) 분양권 전매로 인한 취득일 경우 지방세를 줄일 수 있다.

 부동산을 취득한 경우에는 취득세 및 등록세를 내야 하는데, 분양권 전매로 인한 경우에는 그 기준 금액이 분양가격이며, 실제로 프리미엄을 얻은 가격은 아님에 유의

예) 85㎡ 이하인 경우: 2.2%(농특세비과세)

    85㎡ 초과인 경우: 2.7%를 적용하게 된다.

□ 주택취득시 유형별 취득세율 및 등록세율

취득유형	과세표준	세율
		취득세	농특세	등록세	교육세	합계
개인,법인으로부터 매입	실거래가	1%	0.5%(0%)	1%	0.2%	2.7%(2.2%)
증여	주택공시가격	2%	0.2%(0%)	1.5%	0.3%	4%(3.8%)
상속	주택공시가격	2%	0.2%(0%)	0.8%	0.16%	3.16%(2.96%)

(2) 취득세 및 등록세는 제때에 내는 것이 좋다.

계약 체결로부터 30일내에(2007년6월29일부터는 60일) 실거래가액을 시군구에 신고해야 한다. 잔금일로부터 30일이내에 취득세 및 농특세를 납부하고, 등기시에는 등록세 및 교육세를 신고납부하면 된다.

- 주택거래신고대상주택

  매매계약체결일로부터 15일이내에 시군구에 신고해야 한다.

(대상주택)

① 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트

② 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택

③ 재건축 또는 재개발 정비구역 내의 아파트와 연립주택

- 주택거래신고지역 내 6억원 초과 공동 주택 거래 시 주택취득자금조달계획신고 의무화

(3) 다운계약서는 쓰지 말자

(4) 자금출처조사는 미리 미리 대비하라

(5) 가족공동명의 (특히 부부공동명의)로 하면 보유세 및 양도세를 줄일 수 있다.

- 단, 증여세 여부를 검토해야 한다.

- 세대 분리가 가능한 자와의 공동 명의는 보유세 및 양도세를 줄일 수 있다.

2. 양도시 절세 포인트

(1) 예정신고납부세액공제를 받자

 매도일의 다음 다음달 말까지 예정신고하면 10%세액공제를 받을 수 있다.

(2) 신고대행은 세무전문가(세무사, 공인회계사)에게 의뢰하는 것이 좋다.

 올해부터 신고가 잘못될 경우에는 무거운 가산세가 매겨진다. 그러므로 양도세는 세무전문가에게 의뢰하여 절세 방안을 모색하거나 계산하도록 하는 것이 좋다.

 또한, 평소에 세무전문가와 친분을 유지하면 좋은 정보를 미연에 알 수 있어서 TAX PLANNING을 세우는데 아주 요긴하게 쓰인다.

(3) 양도세는 계산 하는 방법에 따라서 달라질 수 있다.

 환산 방법이 있기 때문이다.

(4) 1주택자는 비과세 포인트를 잘 알자

(5) 보유기간과 거주 기간에 대해서 알아보자

Ⅱ 다주택자의 절세 포인트

1. 주택의 보유수를 줄이는 것이 최우선

* 재테크의 수단으로 사용할 경우에도 1채를 평형을 늘려가는 전략으로 해야 함

* 다주택자는 앞으로 세금이 더 강화될 것으로 보임

2. 세대분리가 가능한 자녀에게 증여

(단 5년 후에 판매할 것: 부당행위계산부인)

* 1세대의 개념(관할세무서장이 구체적인 사실 조사로 판단)

 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것

* 가족: 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한자 포함

예) 장인, 장모, 차남, 처제, 사위, 며느리 등

* 세대분리가 가능한 경우(배우자가 없는 1세대: 주민등록표를 옮겨 놓는 것이 효력이 있는 경우)

- 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

 단, 30세 미만이라도 소득이 있는 경우(국민기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우) 최저생계비: 1인가구(435,921원),2인가구(734,412원)

* 부부는 각각 단독 세대를 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다.

tip) 이혼시 세금 문제?

3. 증빙서류를 챙기는 것이 절세의 기본

* 건물에 관한 증빙 서류

 취득세 및 등록세 영수증, 법무사님 영수증

 공사 대금(확장 및 새시 공사): 견적서(계약서), 입금증, 세금계산서 등

 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사

 건축 대금(토목공사, 건설공사)

 중계사 비용 및 컨설팅 비용(소개비포함)

* 토지에 관한 증빙 서류

 취득세 및 등록세 영수증, 법무사님 영수증

 토지 정지비,묘지이장비,개발부담금,토지초과이득세,학교용지부담금,

 농지전용비용 등

4. 사업용 건물로 용도 변경을 검토(다주택자인 경우)

* 재산세와 종부세 과세 기준일(6월1일)전에 주택을 상가, 사무실 등 사업용 건물로 용도 변경하거나 나대지에 상가 등 사업용 건물을 신축하는 것도 절세 방안임

* 주택분 종합부동산세: 주택 공시가격을 세대별 합산하여 6억 초과하는 경우

  나대지 등 비사업용 토지분 종합부동산세: 토지의 공시지가를 세대별 합산하여 3억 초과    하는 경우

 사업용 건물: 종부세 부과 대상 아님

 업무용 빌딩의 부속토지 등 사업용 토지분 종합부동산세: 토지의 공시지가를 개인별로 합   산하여 40억원을 초과해야 과세됨

* 다주택자중에서 겸용 주택을 가지고 있는 경우에는 주택을 용도변경하여 상가나 사무실로 변경하는 것이 절세방안임

5. 해외부동산의 투자하는 것도 전략이 필요

(1) 단계별 세금 문제

구    분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속․증여세
내용		취득자금 증여	투자운용(임대)소득	부동산양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%～50% (누진세율)	8%～35% (누진세율)	<보유기간> • 1년미만 : 50% •1년-2년미만 : 40% •2년이상:9%～36%                   (누진세율)	10%～50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	누진세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

(2) 외환거래법상의 규정 정리

��� 해외부동산 취득관련「외국환거래규정」개정 연혁

구  분	05.7.1이전	05.7.1이후	06.1.9이후	06.3.2이후	06.5.22이후	07.2.26이후
주거목적	30만불	50만불	100만불	한도없음
투자목적	투자목적의 해외부동산투자 불허				100만불	300만불

��� 해외부동산 취득자의 외국환은행 제출 보고서 목록

보고서명	제출기한	규정
해외부동산취득보고서	부동산 취득후 3월 이내	§7-44의2②1
해외부동산처분보고서	부동산 처분후 3월 이내	§7-44의2②2
수시 보고서	해외체재사실 또는 취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하여 요구하는 경우	§7-44의2②3

��� 외국환은행의 해외부동산 취득․양도자료 국세청 통보규정

구 분	금액 기준	국세청 통보시기	규정
취 득	취득가액 30만불 초과 (송금액 기준)	신고수리후매익월 20일까지	§7-44의2①
양 도	전체(금액 기준 없음)	처분(변경)보고서 제출 받은 후 익월 말일까지	§7-44의2②

(3) 주택의 투자

적용항목	해외주택	국내주택
• 1가구1주택 비과세	• 적용없음	• 적용
• 장기보유특별공제	• 주택 수에 관계없이 적용	• 2(3)주택 소유자 적용배제
• 적용세율	• 일반 양도소득세율 적용	• 2(3)주택 소유자 중과세율
• 과세특례규정	• 적용없음	• 적용
• 기준시가규정	• 적용없음	• 적용

 국내의 다주택을 취득할 경우라면 해외의 주택을 취득함으로써 중과규정을 뺄 수 있어 절세에 도움이 된다. 단, 해외부동산에 대한 정보가 필수적으로 필요하다.

5. 주택 임대사업자의 고려

(1) 종합부동산세 합산 대상 제외

□ 장기 임대 주택의 종합부동산세 합산 배제 기본요건

임대주택유형	주택규모	주택수	임대기간	공시가격	동일시도여부
건설임대주택	전용면적 149㎡(45평)	2호이상	5년이상	호당 6억원이하	동일 시 도 소재
매입임대주택	국민주택규모이하	5호이상	10년이상	호당 3억원이하
기존임대주택	국민주택규모이하	2호이상	5년이상	호당 3억원이하	해당없음

□ 합산배제신청

-임대사업자등록(시군구) 및 세무서의 사업자등록을 하여야 함(2007년12월15일까지)

  * 건설 매입임대주택: 과세기준일(2007년의 경우 2007년 6월 1일)까지 각각의 등록할 것

  * 기존임대주택: 2005.1.5이전 사업자등록한 자는 2005년12월15일까지 세무서에 등록

  * 다가구임대주택: 임대주택법의 등록기준(다가구전체가 1호임)호수에 미달하여 임대사업자등록이 안되는 사업자로서 과세기준일까지 세무서에 사업자등록한 자

(2) 양도소득세 중과 배제

 1세대 2주택, 1세대 3주택자의 중과 규정에서 장기임대주택은 제외되는 규정임.

* 주의사항: 1세대 1주택의 판정시에는 주택수에 포함이 됨

□ 매입임대

 - 기존사업자(2003.10.29 이전 등록)

   2호이상(전국), 5년이상임대, 국민주택, 양도당시 기준시가 3억원 이하

 - 신규사업자(2003.10.30 이후 등록)

   같은 시군5호이상, 10년이상임대, 국민주택, 양도당시 기준시가 3억원이하

□ 건설임대(고가주택:6억원 제외)

 - 2005.5.30이전

 5호이상,5년이상임대, 국민주택

 - 2005.5.31이후

 2호이상,5년이상임대, 대지 298㎡(90평), 주택149㎡(45평)

(3) 종합소득세 절세 방안

 2호이상(해외주택포함)의 임대료에 대해서는 종합소득세가 과세되나, 임대보증금에 대해서는 과세되지 않음

(4) 임대기간을 채우지 못한 경우 불이익

□ 세금 추징, 2년이하의 징역 또는 2천만원상당의 벌과금

□ 세금 적용: 장기 임대 주택과 일반 주택을 1채 소유하고 있는 자가 임대 기간(5년 또는 10년)을 채우지 못한 상태에서 일반 주택을 양도하는 경우에는 일단 임대기간을 채운 것으로 보고 세금 적용함

Ⅲ 비사업용토지에 대한 절세 방안

1. 양도소득세법상 비사업용 토지에 대한 규제

 ①  실가 적용

    2006. 1.1 이후 양도차익 산정시 실가를 적용함.

 ② 중과세율 적용

    2007. 1. 1 이후 양도분부터 60% 세율을 적용함.

 ③ 장기보유특별공제 배제

    2007. 1. 1 이후 장기보유특별공제를 적용하지 아니함.

※ 비사업용 토지는 “대상토지기준”과 “기간기준”을 모두 충족하는 토지

2. 비사업용 토지의 범위 (소법 104조 3)   ⇨ “대상토지기준”

비사업용 토지라 함은 토지 소유 기간 중 소세령이 정하는 기간 동안 다음 어느 하나에 해당하는 토지

 (1) 전 ‧ 답 ‧ 과수원(농지)

전 ‧ 답 ‧ 과수원(농지)으로서 다음 어느 하나에 해당하는 것

※ 농지라 함은 전 ‧ 답 ‧ 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지. 이 경우 농지 경영에 직접 필요한 농막 ‧ 퇴비사 ‧ 양수장 ‧ 지소 ‧ 농도 ‧ 수로 등 포함.

  ① 부재지주 농지 등

소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 본인이 경작하지 않는 농지.

다만, 농지법 등에 의하여 소유할 수 있는 농지 제외

※ 자경 (농지법 제2조)

• 농업인이 소유농지에서 농작물 경작 ‧ 다년성 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 ‧ 재배하는 것

• 농업법인이 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것.

※ 재촌 (소세령 168조 8)

농지 소재지와 동일한 시 ‧ 군 ‧ 구 또는 그와 연접한 시 ‧ 군 ‧ 구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 것을 말함.

※ 농지법 등에 의하여 소유할 수 있는 농지(소세령 168조 8)

 ⇨ 사업용으로 간주, 도시지역 편입 후 2년간 유예

ⓐ 학교 ‧ 공공단체 등의 실습농지, 주말 ‧ 체험농지(세대당 300평) , 개발사업지구 안의  1,500m² 미만 농지, 농업기반공사 소유 농지, 공유수면매립농지

ⓑ 상속농지로서 상속개시일부터 3년 미경과 토지

ⓒ 이농농지(8년 이상 농업경영)로서 이농일부터 3년 미경과 토지

ⓓ 농지전용허가 등을 받고 전용목적으로 사용되는 토지

ⓔ 토지수용에 의해 취득한 농지 ‧ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 취득한 농지 ‧ 기타 사업시행자 등이 취득한 농지로서 당해 사업목적으로 사용되는 토지

ⓕ 종중 소유 농지 (2005.12.31 이전 취득분)

ⓖ 소유자가 질병, 고령, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 자경할 수 없는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 토지

- 사유발생일부터 소급하여 5년 이상 계속하여 재촌 자경한 농지로서 사유 발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있을 것. 사유 발생 당시 소유자와 동거하던 가족이 농지 소재지에 재촌하고 있는 경우 그 소유자도 재촌 간주

- 농지를 임대하거나 사용대할 것

* 질병 :  1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병

* 고령 :  65세 이상의 연령

ⓗ 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지

  ② 도시지역 안의 농지

특별시 ‧ 광역시(광역시 군 제외) 및 시지역(도 ‧ 농복합형태의 시의 읍 ‧ 면지역 제외) 중  도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안의 농지.

다만, 재촌자경 농지로서 특별시 ‧ 광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 2년 미경과한  농지 제외

※ 재촌자경농지

ⓐ 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하던 농지

ⓑ 농지법상 소유농지, 종중농지 등 (소세령 168조 8)

 (2) 임야

  임야. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 것을 제외

  ① 보호림 ‧ 공익상 필요한 임야 등

산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림·보안림·채종림·시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야

  ② 재촌 소유 임야

임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야

  ③ 정당한 사유의 임야

거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야

ⓐ 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야

ⓑ 종·묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

ⓒ 자연휴양림을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

ⓓ 수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

ⓔ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

ⓕ 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야

ⓖ 상속 임야로서 상속개시일부터 3년 미경과한 임야

ⓗ 종중 소유 임야(2005. 12. 31 이전 취득분)