미납 관리비에 대한 추가 궁금한 사항

[윤미진]

일년 전 인도 받은 빌라에 대한 미납관리비에 대해 궁금한 점이 있어 글을 올립니다.

(2010타경 27973)

제가 받은 빌라는 일산빌라 601호 (55평 복층빌라) 입니다.

여기에는 세입자 : 김월X 씨가 살고 전입하여 있었습니다. (전입세대 열람결과 2008년 7월 8일~ 낙찰 시 까지)

                         5층만 산다고 나와있으며 월세없는 전세 1800만원이였습니다.

                         실제로는 딸(이성X)씨와 함께 살고 있었으나 전입세대는 김월X만 되어있었음.

             채무자 : 손태X 씨는 주변 탐문 결과 김월X씨의 전 사위였습니다. ( 딸이 이혼한 상태)

이 빌라는 관리사무소가 없으며 관리반장으로 운영되고 있었는데 관리반장은 603호 이성X씨입니다.

관리반장은 알고 보니 601호 세입자 김월X씨의 아들이였습니다.

그런데 미납관리비가 2008년 7월 부터 ~ 제가 낙찰 받기전 2011년 3월까지 6백만원이 넘는 관리비가 체납되어 있었습니다.

한달 관리비가 10만원 안팍인걸 고려 할 때 과도한 금액이었습니다.

그래서 관리반장 603호 이성X씨에게 왜 이렇게 많냐고 물었더니

 "연체료와 외벽페인트 공사를하면서 200만원을 충당했는데 그 금액을601호가 내지 않았다는 겁니다."

연체료는 판례에서 포함되지 않으니 안내면 되니 다행인 것이고,

여기서 궁금한 것은

1. 외벽 공사하면서 충당한 200만원도 공용관리비가 되는 것입니까?

  (경매가 진행되는데 외벽 공사를 채무자가 동의 했을리 없다말하자, 관리반장은 입주민들에게 채무자는 연락이 되지 않고, 낙찰자가 부담할 것이라 말하고 진행했다 합니다.)

 매월 세대 충당금이라는 것으로 예비금을 납부하는데 이렇게 동의도 없는 세대당 200만원의 공사비가 말이 되는 것입니까?

2. 그래서 미납관립리비의 내역을 달라하자 내역도 없는 2010년 1월 00원, 2010년 2월 00원 이렇게 손으로 쓴 종이를 한장 주는 것이었습니다. 그래서 내용의 신빙성도 없을 뿐더러 매달 받는 관리비 고지서에 있는 항목을 확인 할 수 없었습니다.

 증빙 되지 않는 관리비도 관리비로 인정되는 것인지요?

 3. 현재 실제로 받는 관리비 내역서는  (공동전기료, 유선료, 상하수도료, 승각기 월점검비, 정화조용역비, 방화관리자, 반장, 특별충당금, 연제이자)의 내역으로 부과 되고 있으며 특별 지출이 있을 시 그것이 포함되어 됩니다.

 여기서 공동관리비의 항목이 무엇인가요?

4. 관리반장은 매월 20만원의 수고비를 받고 있습니다. 그래서 더 지금껏 자신의 모친이 살고 있는 601호의 관리비를 받지 않은 것에 대해 문제가 된다고 생각합니다.

 관리반장의 모친이 세입자로 있을 때 이제껏 부과 받지 않는 관리비를 이제 제가 입주하니 독촉장의 내용증명이 날아왔습니다.

  관리반장의 고의적인 행위로 세입자의 관리비를 3년 정도 받지 않았다 생각되는데 이제 가족이 살지 않으니 독촉 및 압류협박을 하는데 제가 변재해야 되는 것인지요?

 소액임차인이 였음에도 불구하고 ( 사실 전세가 1억이 넘는데 1800만원이면 일부러 설정한 임차인임에 분명하지만) 배당요구도 하지 않았답니다.

이러한 이유들로 처음에 잘 협의 하여 관리비를 조정하여 납부할 생각이었으나 주민들의 의사와 상관없이 관리반장이 조정할 의사가 없었습니다.

그리고 제가 입주한 이후로는 관리비를 꼬박 내고 있음에도 불과하고 낙찰전 미납관리비로 인해 저희 집의 지붕외벽에 물이 세는 공사를 해주고 있지 않습니다. 미납관리비나 내라고 하면서 말이죠...

600만원도 제겐 큰 돈이지만 사실 지금은 금액적인 문제보다 감정적인 문제가 더 앞선것이 사실 입니다.

이렇게 된 이상 민사소송으로 진행 될 것 같습니다.

제가 대처 할 수 있는 방법이나 각항목에 대해  어떻게 될 지 여쭈어 보고자 이렇게 염치 불구하고 문의를 드립니다.

경험자분이나 잘 알고 계시는 분 답변 부탁드립니다. 꾸벅..

[리얼]

일반적인 공동주택에서는 잘 발생되지않는 사례인데 세대수가 많치않은 빌라니까 이런일도 생기네요. 사실관계가 명확치 않아서 좀 그렇습니다만, 외벽도색공사한 것은 공용관리비 맞고요, 3번항의 예시도 공용관리비 맞습니다. 통상 공동주택에서는 장기수선충당금이라는 것이 있어서(입주민들에게 수년간 안분하여 징수)수선공사에서 한꺼번에 뭉치돈이 부과되는 일은 흔치않은데, 본 사례는 통상적인 예측가능성을 현저히 훼손하고 있습니다. 낙찰자의 입장에서는 더더욱.. 다방면으로 관리단을 압박하시여 타협점을 찾는 것이 최선일 듯..장기연체의 경우 연체를 독촉한 통지서를 확인하세요. 없으면 선관주의의무 저촉가능성..

[리얼]

그리고 그 빌라의 관리규약 ( 비슷한 것이라도)을 확인하셔서 팁을 찾아보세요. 관리규약은 입주민 전체에 대하여 규범적 효력이 있습니다. 연체료 관리부분도 나와있을 것.. 이크!! 관리소장을 하는 사람이 누구편? 업무상비밀누설죄..여기까지^^도색공사의 세대동의부분은 과반수의 입주민 또는 3분의 2이상의 입주민(소유자)의 동의가 효력발생요건입다. 따라서 당해세대가 동의를 하지 않았다 하더라도 달라지지는 않음.(장기수선계획이 없다는 전제)

[일백억]

와우 ... 리얼님, 전문분야의 지식을 유감없이 나눠 주시는군요 ... 감사혀요 .....
리얼 ... 이 냥반이 저의 절친이랍니다. ㅎㅎ

[윤미진]

감사합니다. ^^ 떼법을 써야하나요..ㅎㅎ