토지 수용 보상금 관련 세금 알아보기

[고향길]

토지 수용 보상금 관련 세금 알아보기

어느 날 지방에 사는 친척으로부터 상의하고 싶은 일이 있다는 전화를 받았다.  며칠 후 세무 회계 사무실로 찾아온 친척은 토지 보상에 관한 이야기를 꺼냈다. 지방에 밭과 임야 몇 필지를 소유 중인데, 실제 본인이 농사를 짓고 있지는 않는 땅인데 이번에 시청으로부터 토지 협의 매수로 보상을 받았다는 내용이었다.

친척이 갖고 온 시청 발급 토지 수용 확인서를 살펴보니, 사업 시행자 인 00 시청이 공원 조성 사업을 위해 토지를 수용한 것이었다. 그런데 사업 인정 고시일은 적혀 있지 않았다 친척과 상담을 마치고, 시청 담당자와 통화해 본 결과, 아직 사업 인정 고시가 이루어지지 않은 상태에서 토지 보상을 하는 것이라는 답변을 들었다. 

공익 사업용 토지의 수용 시 알아보아야 할 중요 사항

1. 사업용 토지에 해당하는지 여부

2. 양도 소득세 감면이 적용되는지 여부

3. 기타 주의해야 할 사항이 있는지 여부 

협의 매수 또는 수용되는 도지의 사업 용도지가 될 수 있는 요건

"공의 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ' 및 그 밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용되는 토지로서 사업 인정 고시일이 2006 12.31 이전이거나 취득일 (상속받은 경우에는 피상속인의 취득일, 이걸 과세를 적용 받는 경수에는 증여 한'배우자 및 직계 준비 속의 취득일)이 사업 인정 고시일로부터 2 년 이전인 토지는 기간 기준에 관계없이 사업용 토지로 분다.

"공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 "에 따른 사업 시행자가 공의 사업에 따른 토지 전부를 협의 매수 방식으로 취득함으로써 사업 인정은 받지 아니하고 사업을 시행하여 사업 인정 고시일이 고시되지 않는 경우에는 토지의 보상 계획 공고일 (공고를 생략한 경우에는 토지 소유 사에게 토 보상 계획을 통지 한 날)을 사업 인정 고시일로 보아 적용하면 된다. 사업용 토지의 비사업용 토지에 대한 실익은 10 %의 중과세 적용을 회피할 수 있다는 점이다.

공익 사업용 토지 등에 대한 양도 소득세 감면 규정

아래에 열거하는 감면 대상 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업 지역에 대한 사업 인정 고시 일 (사업 인정 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2 년 이전에 취득한 토지 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도 소득세의 10 %에 상당하는 세액을 감면한다

다만, 일반 채권 보상의 경우에는 15 %, 3 년 이상 만기 보상 채권의 경우에는 30 %, 5. 년 이상 만기 보상 채권의 경우에는 40 %에 상당하는 세액을 감면한다. 감면하는 세액의 20 %는 농어촌 특별세로 납부하여야 하는 점도 기억해 두자.

"공의사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 '이 적용되는 공익 사업에 필요한 토지 등을 그 공익 사업의 세 행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

“도시 및 주거 환경 정비법에 따른 정비 구역 (정비 기반 시설을 수반하지 아니하는 정비 구역을 제외)의 토지 등을 같은 법에 따른 사업 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

"공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

감면 적용시의 취득일 적용 방법

사업용 토지를 판단할 때 적용되는 바와 마찬가지로 상속받은 경우에는 피상속인의 취득일, 이월 과세를 적용 받는 경우에는 증여한 배우자 및 직계 존 · 비속의 취득일을 적용하여 취득시기를 판단한다. 

기타주의해야 할 사항

보상 가액 산정의 기초가 되는 기준시가

개인이 소유하는 토지가 2009.2.4 이후에 "공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라 협의 매수 · 수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 보상 금액을 산정 할 때 산정의 기초가 되는 토지의 개별 공시지가를 양도 당시의 기준 시가로 적용한다.이 때 보상금 산정 당시 기준이 된 표준지의 공시지가를 적용하는 것이 아니라 표준지에 따라 산정 된 필지 별 개별 공시 지 카를 적용하는 것이다.  

자경 농지 감면 요건 완화

8 년 이상 농사를 짓던 농지가 주거 · 상업 · 공업 지역으로 편입되고 3 년이 지나면 양도 소득세 감면 혜택을 받을 수 없다. 하지만 8년 이상 농사를 짓던 농지가 수용되는 경우에는 위와 같은 도시  지역에 편입되더라도 사업 시행 지역 토지 소유자가 1,000 명 이상이거나, 시행 면적이 일정 규모 이상인 경우, 또는 택지 사업 등 일정 한 사유가 있으면 편입 후 3 년이 지나서 수용되더라도 감면 혜택을 받을 수 있다. 

대토 감면 요건 완화

농지끼리 서로 교환한 후 새 농지에서 3 년 이상 농사를 지우면 양도 소득세를 내지, 않아도 되는데, 수용되는 경우에는 3 년 이상 농사를 짓지 않았 어도 감면 혜택을 받을 수 있다

이월 과세 배제

배우자 나 직계 존 · 비속으로부터 증여 받은 부동산을 5 년 이내에 팔면 증여가 없었 던 것으로 보아 증여한 사람이 직접 팔았을 때 냈어야 할 양도 소득세 상당액을 증여 받은 사람이 납부하여야 합니다. 하지만 사업 인정 고시일로부터 2 년 전에 증여 받은 부동산은 이러한 규정을 적용하지 않는다. 이 외에도 토지 수용의 특수성을 감안하여 수용되는 부동산은 여러 가지 세제상의 예외를 인정해주고 있으므로 수용되기 전에 면밀한 검토가 필요하다.

귀농귀촌학회