Re:대한민국 아파트 2006년 대비 75%까지 하락할 것(윤상원)

[엘고]

부동산 거품이 어느정도 존재하는건 사실입니다만, 이글은 논리적으로 문제가 조금 있어서 의견  적어봅니다.

A) 절대평가로 본 거품 측정

32평형(전용 25평, 대지지분 11평)

건물 25평x350만원 = 87,500.000 원

대지지분 11평x1,500만원=165,000,000 원

※ 2억5천2백50만 원 입니다. (이 가격은 건설사 마진 30% 포함입니다.)

문제점 1. 32평형에 대지지분 11평은 최악의 경우 입니다.

              (32평형의 경우 대지지분 14평 정도는 보는게 일반적 입니다.)

문제점 2. 32평 인데 왜 공사비는 전용면적에만 적용하는지?(32평에는 전용 뿐이라 공용 공간도 포함해야 합니다)

문제점 3. 순수공사원가는 350만원에 가능할수 있지만, 사업비 부분이 포함되면, 500만원은 잡아야 합니다.

              (빈땅이라면, 대지를 조성해야하고, 재건축이라면 기존 건물을 부수고, 기존 주민을 이주시키는 비용 등이

               추가 되기 때문에 공사 원가는 500 만원 정도를 봐야 합니다.)

문제점 4. 강남의 아파트 대지의 가격이 1,500만원 은 불가능합니다.

              강남 아파트의 대지 가격은 4,000 만원은 봐야 합니다.(물론 더 비싼 땅도 있습니다)

그래서 원가 부분에서 다시 계산하면,

건물 32평*500만원 = 16,000 만원

대지 14평*4,000만원 = 56,000 만원

* 순수 원가가 7 억 2천만원 정도가 산출 됩니다.

* 여기에 강남이라는 희소성(고급 승용차 처럼 강남의 입지가 수요에 맞춰 계속 공급이 불가능합니다)을 고려하면

  현재의 가격이 나오는 것입니다.

* 부동산을 다른 사치품인 자동차, 명품 등과 비교 할수 없는 이유는 공급이 한정 되어 있다는 것입니다.

   사람들이 잘살게 되어서 자동차, 명풍 등에 수요가 늘어나면, 이에 맞춰 공급을 늘릴수 있지만,

   부동산은 일부 공급을 늘릴수는 있으나 이게 제한적이라는데 거품의 원인이 있습니다.

그래서 향후 경기 상황에 따라 일부 추가하락 가능성은 있지만, 원하는대로 75% 폭락은 불가능합니다.

* 그리고 버블7 지역의 경우, 실제로 2006년 대비 거품이 조금은 걷어 졌습니다.

  즉 최근 5년간 실질 가격도 30% 정도 하락하였고, 이는 기간 변수를 대입해 보면 이미 명목가격은 40% 정도

  하락한 셈이 됩니다. (최근 5년간 1인당 국민총생산은 10% 정도는 상승했으니깐요)

저 또한, 무주택 사회초년생이지만, 여기 폭락에 대한 글의 논리적 설득력은 떨어진다는 생각이 강하게 듭니다.

나머지 B,C 의 주장의 경우 구체적인 통계 Data  를 가지고 이야기 해야하는데, '~이라 하더라' 라는 주장이기에

반론을 펼치기엔 무리가 있네요.

----------------- 이하 원문 -----------------------------------

대한민국 아파트 2006년 대비 75%까지 하락할 것입니다.

A) 절대평가로 본 거품 측정

2006년 당시 서울시 국회 청문회에서 강남기준 신축 아파트 분양원가 공개 자료를 보면,

평당 800만 원 선 임이 밝혀졌습니다. 당시 기억을 살려 기재해 보겠습니다.

32평형(전용 25평, 대지지분 11평)

건물 25평x350만원 = 87,500.000 원

대지지분 11평x1,500만원=165,000,000 원

※ 2억5천2백50만 원 입니다. (이 가격은 건설사 마진 30% 포함입니다.)

• 현재 도곡 1차 아이파크 32평형이 호가 10억,

그러므로, 거품이 75% 정도 맞지 않은가요? 아니라구요? 지난 3년간의 인플레가 있다구요?

일본 같은 선진국에서는 고층 아파트는 무조건 분양 후 1년 차만 지나면 차량과 똑같이 30~35% 정도 팍!

다운 되고 난 후, 시세가 시작됩니다.

즉 아파트는 부동산이 아닌 걍 차량과 같은 소모품인 동산으로 취급합니다.

B) 상대평가로 본 거품 측정

전세계 모든 나라의 공통점이요 대 원칙인 근린 사무실 대비 아파트 값으로 상대 평가를 해 보겠습니다.

고 부가가치를 창출하는 근린 사무실 대비 아파트값은, 세계 각국 공통으로 50~60% 정도 형성됩니다. 

지금 강남 최고 요지인 테헤란로 근리상업지역 내 사무실 매매가는,

4~5층 기준 평당 1300~1500만 원 전후입니다, 대비 55%면?

강남의 아파트 값은 평당 800만원 전후가 돼야 합니다. 이런 근린/아파트 가격 비율은 2002년

당시 까지만 해도 수십 년간 이어온 거래 비율이었습니다.

이는 세계 각국의 근생대비 아파트 값의 거래방식입니다. 그런데 지금은 강남 아파트가 평당 3000만원 이상 이라면, 근린 사무실 대비 상대평가에서도, 역시 75% 이상 거품이란 해답이 나오는 것입니다.

어떻게 토지가가 평당 2억 이상을 호가하는 근린 상업지역에 지어진 건물보다, 평당 1700만 원을 호가하는, 일반 주거지에 지은 아파트가 더 비쌀 수 있습니까?

더구나 근생 사무실 건축비는 아파트 건축비 보다 45% 정도 비용이 더 들어 갑니다. 그 이유는

❶ 아파트 골조는 최하층 두께가 18센티에서 시작하여(하중 문제로) 최상층 골조 두께는 15센티로 줄어듭니다.

그러나 근생은 평균 20센티 이상 두께라야 만 합니다. (그 이유는 이하 생략. 건축학 전공서적 참조)

❷ 아파트 층간 높이는 2m 80, 슬라브 천장 덴조 마감 후 천장 높이는 2m30 전후입니다.(함 재보세요).

그러나 근생 높이는 3m 40 이상 입니다.

❸ 더욱 기가 막힌 것은 아파트는 알 콘크리트로 걍 수성 페인트 마감입니다.

(외국은 최하 에나멜 코팅으로 법적 강제 돼있습니다)→ 산성화된 빗물의 공격으로부터 콘크리트 부식을 철저히 방지 함.

그러나 근생은 코팅은 물론 한 술 더떠 보통 법랑으로 외벽을 감쌉니다.→ 골조 전체 비용의 70% 정도 추가로 들어갑니다→ 이렇게 햇빛과 산성화 된 빗물의 공격으로 부터 차단된다면, 70년 이상도 넉근히 버틸 수 있습니다,

C) 소득대비 비교 평가법으로 본 거품 측정

• 우리 국민소득의 2.7배에 이르는 일본의 동급 신축 아파트 값은 우리나라의 60~70% 정도밖에 안 된다는

사실은 소득과 가격 대비, 표준편차 계산법으로 계산을 해보면, 우리나라 아파트 값은

75% 이상이 거품이란 답이 나오지 않은가요?

누가 뭐래도 세계 표준 부동산 지수는 PIR(소득대비 집 값) 으로 표시합니다.

이는 집 값은 국민 소득에 따라 결정된다는 말입니다. 이는 경제논리가 아닙니다. 대 원칙입니다.

1) 일본의 10년 차 넘는 동급의 중고 아파트 값은 우리나라 동급 중고 아파트의 15% 정도밖에 안 된다는 사실,

→ 선진 각국은, 순수 주거개념의 아파트는 자동차처럼 거래 되니까요.

예를 들면 신차 값으로 2500만 원 정도인, 10년차 중고 소렌토 값은 신차 값의 15% 정도인 350만 원 전후에 거래되고 있는 원리와 같은 것입니다.

즉 선진 각국에서는 아파트는 부동산이 아닌, 소모품인 동산으로 취급하기 때문입니다.

2) 일본은 공동, 다중주택 일지라도 개인은 물론, 경매 같은 공공 기관인 법원도 복성식

평가법 으로(잔존가치 평가법) 한답니다.

이는 모든 선진 외국의 공통입니다. 얼마나 합리적이고 공평 무사 과학적입니까?

3) 우리나라도 고층 아파트 재건축 순환 주기가 본격적으로 거쳐 간 후,→ 난리 부르스 대 홍역을 치룬 다음부터는 상기한 평가 방식이 일반적으로 정착될 것으로 예측됩니다.→ 반 드시, 보편타당성 있는 거래, 평가법이 도래 하게 돼 있습니다.

4) 각 나라마다 틀린 아파트란 단어 해석의 어원 차이로 제 글을 호도하지 마십시요,

고 부가가치를 창출하는 미국 맨허튼, 런던 월가 등에서 흔히 쓰는 아파트란 어원은 우리나라로 치면

고급 오피스 호텔 개념입니다. 즉 순수 주거 개념이 아닙니다.

상기한 3가지의 75% 거품론은 아주 과학적이고도 정확한 측정한 거품 평가입니다.

이는 아무리 몸부림쳐도 반드시 회귀할 수밖에 없는 “절대 측정치” 입니다.

저는 폭락론 자가 아닙니다. 대한민국 아파트 진실론자 입니다.

어차피 75% 거품붕괴는 정해진 사실 인 것입니다,

사실 이러한 필연적인 귀납적 결론을 굳이 애써 글로서 쓸 필요가 어디 있겠냐마는...

걍 기다리면 알게 될 것입니다.

왜? House가 아닌 Apartment 라고 했을까요? 그 이유는, 아파트는, 소유개념이 아닌 쪽방 임대용이란 뜻입니다.

함 어원을 찾아 보세요.

저는 아파트 매트릭스에 빠져있는 선량한 실수요자 여러분들에게  계속 현명한 판단을 도우려는 것일 뿐입니다.

[Gabriel]

동의합니다.
부동산, 특히 아파트 거품 인정합니다.
하지만 원글은 좀 그러네요.

[정의를 먼저 정의하라]

저도 동의합니다. 원글은 너무 감정적이고 보고 싶은 결론을 내기 위해 짜맞춘 느낌이 납니다

[bistro]

　강남에 새아파트 대지지분 15평인아파트가 어디레요 너무 궁금

[kkumci]

원글이 하나같이 틀린말이 없구만... 상식적으로 생각해도 맞는 말이로세..

[kkumci]

단독주택 평당 공사비가 평균 250만원이라고 건설업자가 그러더군...2채지면 한채 꽁짜로 짖는 아파트가 평당 건설비가 500만원이라....너무 많이 잡았구려...

[sunj]

엘고님이 계산하신 건축비는 맡습니다. 다만, 올해 물가변동 인상분은 감안 안하신 가격대 입니다. 예전에 건교부(현 국토부) 공무원하고 아파트 건축비에 대해 입씨름을 한적이 있었는데 공무원 왈 평당 350만원이면 건축비 뒤집어 쓴다고 하길레(2010년 기준) 저는 요새 새 아파트는 모든 주차장이 지하 2층으로(지상에 주차공간은 일부 장애인 주차장만 건설) 건설되는데 지하 주차장이 없어 주차 공간 부족으로 주차하는데 몸살을 앓고 있는 강남 대치동 은마 아파트처럼 지상만 건설 하겠다고 하면 은 얼추 맟춰 보겠다고 했더니 더이상 한 말씀도 못하더이다요......

[sunj]

참고로 저는 직장에서 아파트를 건설하는 부서에 있는데 요새 새아파를 건설하려면 최저가 낙찰제로 낙찰률 70.5% (현재 조달청 300억원 이상 아파트 건설공사 최저가 날찰률 2011년 평균 70.5%, 2010년에는 77% 선이였으나, 건설사들의 출혈경쟁으로 낙찰률이 하락함) 낙찰시 아파트 34평형대(지하 건축비는 모두 지상의 분양면적에 포함하는 방식으로 산출 기준) 평당 건축비는 500만원이 훨씬 상향(토지비는 제외임) 하고 있는데도 계속되는 건자재 상승으로 물가변동( 90일마다 물가 인상율이 3% 이상이면 물가인상 반영이 국가계약법에 명시됨)) 을 반영하면 계속 추가 될 전망 입니다.

[sunj]

따라서, 새 아파트 건축비는 계속 오를 수 밖에 없고 헌 아파트는 감가상각만큼 싸져야 하는 것이 당연 한 것입니다. 그레서 가격이 많이 하락한 아파트 구매를 원하시는 분은 새 아파트를 구매하지 마시고 건설 한지 20여년이 넘는 헌 아파트를 사시면 될 것입니다. 그럼 건축비가 왜이리 비싸나 하면은 예전에 분양가 상한선이 없었을때 건설사들이 서로 명품아파트 건설한다고 나서면서 대리석으로 외장 치장하고 고급 인테리어 하고 해서 아파트 품질과가격이 엄청나게 올라 갔는대, 분양가 상한제가 다시 시행하는 현재에도 품질은 낮추지 못하고 건설해서 그렀습니다.

[sunj]

만약에 어떤 건설사가 품질을 대폭 낮추고 분양가도 낮추어 분양 한다면 분양은 잘 될 수는 있으나 나중에 분양받은 사람들이 무슨 시민아파트 건설 했냐고 엄청나게 하자를 걸어 오고 갇은 민원을 제기하고 갇은 소송을 제기 하는 것이 현실입니다. 그레서, 품질 마음되로 못 내리고 분양가 많이 내릴 수 가 없습니다. 참고로 성남시 분당구에서 분당의 20년된 아파트 33평 시세는 5억원대 초반인데 반해 분당구 판교동의 33평 아파트 시세는 8억원대에서 형성되어 있는데, 왜 이리 새아파트와 헌아파트의 가격차가 심할 까요.... 왜 사람들은 비싼데도 불구하고 새 아파트를 선호 할까요.... 그것은 본인들이 살아보면 다 안답니다.

[승헌아빠]

계산이 맞다고 하더라도 그 가격에 누가 살 수 있을까요? 아마도 윤상원씨 계산을 충족하지 못하는 건설사는 사업을 접게 되겠지요. 아니면 소수 부유층을 상대로 하는 아파트(?)를 짓게 되거나.........

[마징가]

윤상원님 아파트 복성식 평가에 문제가 있읍니다. 어떤 전문서적을 보니 앞에sunj님이 지적 하셨지만 계약면적으로 평당 계산 한다고 합니다. 계약면적이란 아파트 주거전용+주거공용+ 지하주차장+관리실+ 기타공동시설(노인정,유치원 등), 좀더 쉽게 예기하면 아파트 등기부등본+ 건축물대장에 나와 있는 공용부분을 다 더해야 합니다. 참고로 예전 아파트와 최근에 짓는 아파트는 지하 주차장 에서 많은 차이가 납니다 제가 아는 아파트 최근것 보았더니 32평형 아파트가 48평이 되더군요 그러니 조금더 복잡하게 사물을 보아야지 한잣대로 보면 고것도 안맞읍니다.

[kkumci]

여기도 개념없는 분들 많으시네...