오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 36-1.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2016.08.20. 15:31

태양을 향해 마구 쏴

1.

실물 투자에 있어서 좋은 물건을 손해 보고 파는 것만이 아니라, 대체 불가능한 입지에서 장기 지속적으로 발전 중인 지역의 자산을 서둘러 매각하는 것도 돈을 꼴게 되는 것이다. 

예를 들어, 압구정 현대, 한양, 개포, 반포, 잠실 주공, 한강 맨션 등등 1970,1980년대 중반만 해도 중소형 아파트 가격이 천만 원 대에서 수 천만 원 대에 불과하여, 당시에는 부산 등 낙후된 지방의 아파트 값과 별로 차이가 없었던 서울 아파트들이었다.

서울 지방 외 다른 지방들의 집값은 40년 간 그대로 거나 많이 올라봤자 대여섯 배, 극소수는 수십 배 올랐을 뿐인데... 누구나 상기한 아파트들 한 채를 팔지 않고 가만히 가지고 만 있었어도 빨래 끝, 아니 노후 준비는 끝일 만큼 상기한 강남 등 지금 서울 요지 아파트들의 가격은 대다수가 백만, 이백만 달러 이상으로, 불과 20~30년 만에 거의 백 배 내외로 쳐 올랐다. 심지어 수백 배로 오른 아파트도 있다.

그러고도 강남 등 서울 요지 아파트들은 물론 용산구, 마포구, 성동구, 동작구 등등조차 더 목 마르고 배고프다고 아우성 대고 있는 듯하다. 2016년 지금이야 서울 지방의 집값 상승률은 전국 최고의 집값 상승률을 자랑하는 부산 지방의 그것을 따라가기 쉽지 않아 보이지만...

세상은 변하게 되어있고, 초고가 임에도 불구하고, 장기간 서울 지방 전월세 가격이 올라 서울 주택 초기 투자 비용이 많이 줄어든 데다, 서울 강남 등 서울 요지 주택들에 대한 전국적인 엄청난 잠재 수요를 감안하면.. 

그리고 중기를 넘어 장기적으로 지속될 강남 요지 지역 등 서울시의 주택 공급량의 부족 상태, 나아가 각종 주택 재정비 이주 수요 등등까지 감안하면, 작년인 2015년부터 보다 회복이 가시화 되고 있는 서울 부동산 시장이기에, 서울 집값 상승률은 중장기적으로 부산 집값 상승률을 따라잡을지 모른다.

아니, 빠르면 2년 후인 2018년, 늦어도 5년 후인 2021년 전후가 되면 서울의 집값은 지금보다 두 배 더 오를 만큼 크게 상승할 수도 있다. 2000년대 초 강남 아파트가 열 배 올라 더 이상 오를 수 없다 확신하고 던진 연놈들은 오늘날까지 무쟈게 후회하고 있더라.

대치 은마, 개포 주공, 반포 주공 등 2003년~2006년, 2~3억 하던 강남 중소형 아파트 가격이 순식간에 10~15억 원으로 올라 버렸고, 압구정 현대, 한양, 미성, 도곡 타워팰리스 등 4~5억 대의 중대형 아파트는 한순간에 20억 이상으로 휙 가버렸으니.

따라서 댓글 여기, 저기서 서울 촌놈들이 현재 고점이다, 아니 더 오른다 등 말 많고 탈 많은 강남 4구 부동산은 물론이고, 용산 한남 더힐, 서빙고 신동아, 이촌 한강, 한가람 등등, 성동구 옥수 래미안 리버젠, 이편한 세상 파크힐, 행당 한진 타운, 하왕십리 텐즈힐, 곧 입주할 하왕십리 센트라스 등등,

그리고 마포구 아현 공덕자이, 아현 래미안푸르지오, 성산 시영 등등, 동작구 상도 더샵, 상도 래미안, 아직 입주가 많이 남아있는 흑석 아크로리버 하임 등등, 심지어, 노원구 상계 주공, 월계 주공, 월계 그랑빌 등등, 논란 많은 1가구 1주택 장기 실수요자들의 집 한 채는 채 꼭 쥐고만 있어도 풍요로운 노후에 효자 노릇 할 것이다. 돈이 너무 급한 년놈들이라도, 상기한 2020년, 하다못해 2018년까지는 쥐고 있어라.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 26일 부동산 단신 1.

서울 동작구 흑석 뉴타운 흑석 3구역 ‘흑석리버파크자이’ 전용 59㎡의 전세 가격은 4억원 중반대까지 하락하면서 인근 ‘롯데캐슬에듀포레’ 전용 59㎡ 전세도 최근 5억5000만원에 거래되는 등 주변 단지들 전셋값도 덩달아 하락세를 이끌고 있다. 한편, 경기 의왕시 청계동 휴먼시아청계마을 1단지 아파트 전용면적 121㎡는 지난달 10일 최저 공시가격 8억4900만원보다 1억4900만원 낮은 7억원에 매매됐다.

"영끌족 성지 노도강 '비명' 결국 집값 반토막됐다"…서울 노원구 상계동 ‘상계주공16단지’ 전용면적 45.8㎡는 2021년 9월 신고가 6억 2900만 원에서 이달 10일 3억 4700만 원에, 도봉구 창동 ‘창동주공4단지’ 49.9㎡도 2021년 7월 7억 250만 원에서 1월 10일 4억 3300만 원 매매됐다. 한편, 서울 강남구 세곡푸르지오 전용 84㎡, 양천구 ‘목동신시가지 9단지’ 전용면적 71㎡ 등 서울 아파트 5채 중 1채가 역전세 계약을 체결했다.

경기도 시흥시 배곧신도시 '시흥배곧C1호반써밋플레이스' 전용 84㎡는 지난 16일 5억원, 인근 '호반센트로하임' 전용 84㎡도 지난 6일 4억5000만원에 매매되먀 각각 최고가 대비 50%, 48% 하락했다. 시흥 장현지구 장곡동의 '숲속마을 2단지' 전용 59㎡도 지난달 최고가 대비 49.3% 하락한 2억원에 거래됐다. 인근 능곡동 '시흥능곡신안인스빌' 전용 84㎡도 지난 11일 최고가 대비 43% 내린 3억8000만원에 팔렸다.

시흥시 은행동 '시흥은계우미린더퍼스트' 전용 115㎡는 지난달 최고가 대비 40% 하락한 6억원에 매매됐다. '시흥은계한양수자인' 전용 84㎡도 40% 하락한 4억9500만원에 지난 12일 팔렸다. 한편, 충남 아산시 탕정지구 ‘지웰시티 센트럴 푸르지오 3단지’(2022년 1월 입주) 전용 84㎡는 작년 7월 8억원에서 지난해 11월 7억8500만원에 거래됐다.

2022년 1월 26일 부동산 단신 1.

7억7000만원 찍은 창동 아파트, 한 번에 '뚝'… ‘우선미(대치동 우성·선경·미도)’ 중 하나인 강남구 대치동 ‘미도’ 전용 128㎡는 지난달 13일 한 달 만에 3억 내린 38억2000만원에 손바뀜했다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡는 지난해 11월 24억5000만원에서 지난달 22억2500만원에 거래됐다. 도봉구 ‘창동주공1단지’ 전용 59㎡는 지난해 7월 7억7000만원에서 지난달 6억7500만원으로 한번에 1억원 가까이 떨어졌다.

양천구 신정동 목동신시가지14단지 전용 108㎡, 마포구 신공덕동 신공덕래미안 전용 59㎡, 경기도 수원시 영통구 광교호수마을호반써밋 전용 84㎡, 인천 연수구 송도베르디움더퍼스트 전용 63㎡은 걱각 수 개월만에 1~3억원 하락했다. 경기 하남 ‘미사강변호반써밋’ 전용 99㎡는 지난해 5월 15억7000만원에서, 지난달 12억원으로, 인천 서구 ‘청라제일풍경채2차 에듀앤파크’ 전용 84㎡는 지난해 10월 9억원에서 지난달 7억1800만원으로 하락했다.

서울 용산구 도원동 삼성래미안 전용 59.94㎡는 지난해 10월 2일 14억3000만원에서 12월 15일 7억원에 매매됐고 경기 의왕시 의왕내손e편한세상 전용 84㎡는 3개월간 2억 원 하락했다. 한편, 공시가 1억미만 아파트도 찬바람...경기도 안성시 공도읍 주은청설 전용 39㎡는 작년 9월 1억7500만원에서 이달 8일 1억3300만원, 주은풍림도 지난 8월 1억8500만원에 거래된 전용면적 49㎡가 이달 8일 1억4000만원에 거래됐다.

헌 집과 새집 매매가 격차...충청남도 천안시 서북구 신동아파밀리에(2005년 입주) 전용면적 84㎡는 올해 1월 3억2000만원에, 인접 천안역사동아라이크텐(2021년 입주) 전용 84㎡는 5억8000만원에 거래돼 2억6000만원의 가격 차이가 났다. 경기도 평택시 한빛(1997년 입주) 전용 84㎡는 작년 12월 3억4000만원에 거래됐는데, 인접 평택비전레이크푸르지오(2019년 입주) 전용 84㎡는 작년 8월 7억9500만 원에 거래돼 2배의 매매가격 차이를 보였다.

2021년 1월 26일 부동산 단신 1.

원베일리보다 비싼 도시형생활주택…작년 ‘분양가 톱3’ 싹쓸이..서울 서초구 반포동에 전용면적 49㎡ 이하 140가구로 이뤄진 ‘더샵반포리버파크’가 다음 달 분양한다. 분양가는 인근 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 통합 재건축)의 분양가격이 올해 초 3.3㎡ 당 5668만원으로 결정돼 시장에 놀라움을 줬는데, 이보다 3.3㎡당 2000만원 넘게 비싸다. ‘더샵반포리버파크’에 이어 강남구 도곡동에 위치한 ‘오데뜨오드 도곡’이 3.3㎡당 7286만원으로 분양가 2위였고 강남구 논현동의 ‘펜트힐 캐스케이드’는 3.3㎡당 6988만원으로 뒤를 이었다.

지난해 HUG 분양보증을 받은 아파트 중 최고 분양가를 찍은 곳은 서울 서초구 잠원동의 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’(신반포13차아파트 재건축)로 3.3㎡당 4863만원이었다. 강남구 대치동의 ‘대치 푸르지오 써밋’(구마을제1지구 재건축)은 4753만원, 강남구 개포동의 ‘디에치 퍼스티어 아이파크’(개포주공1단지 재건축)는 4746만원 등으로 아파트단지 중 최고 수준의 분양가격을 보였지만 정부 규제로 3.3㎡당 5000만원 벽은 넘지 못했다.

토지거래허가구역 우려했던 ‘풍선’...토지거래허가구역을 빗겨간 잠실 파크리오 아파트가 지난해 서울 아파트 매매거래량 3위를 기록했다. 파크리오는 행정동으로는 잠실4동·6동이지만 부동산 규제의 기준이 되는 법정동으로는 신천동이기에 규제를 피해갔기에 연이은 신고가를 터뜨리며 현재는 22~23억원에 호가가 형성됐다.

거래량 순위를 세부적으로 살펴보면 ▲SK북한산시티(390건·강북구 미아동) ▲신동아1단지(295건·도봉구 방학동) ▲파크리오(272건·송파구 신천동) ▲중계그린(262건·노원구 중계동) ▲한신한진(237건·성북구 돈암동) ▲벽산5단지(230건·금천구 시흥동) ▲관악드림타운(226건·관악구 봉천동) ▲중계무지개(22건·노원구 중계동) ▲정릉풍림아이원(214건·성북구 정릉동) ▲보람(199건·노원구 상계동) 순이다.

경기도 6억원 이하 아파트, 1년만에 29만 가구 줄었다...경기도 집값이 많이 오른 이유는 ‘패닉바잉’과 풍선효과 등이 꼽힌다. 서울 고가 아파트 대출을 조인 2019년 ’12·16 대책' 직후 수·용·성(수원·용인·성남) 집값이 급등했고, 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶은 지난해 ‘6·17 대책’이 나오자 비규제지역으로 남은 김포·파주 아파트값이 크게 올랐다.

수원 ‘영통2차이편한세상’(전용 75㎡)은 2019년 12월 4억8800만원에 거래됐지만, 지난해 12월엔 6억1000만원에 팔렸다. 김포 ‘풍무푸르지오’(전용면적 59㎡) 역시 지난해 6월까지 4억원대였지만, 11월에는 6억4500만원까지 올랐다. 경기도 고양 일산동구 백석동의 '일산요진와이시티' 전용면적 84㎡는 두 달 전 처음 10억원을 넘어선 이후 지난달 말 10억5500만원에 거래되며 신고가를 기록했고, 고양 일산동구 장항동 '킨텍스원시티 3블록' 전용 120㎡는 지난달 20억원에 매매 거래되며 '20억 클럽'에 가입했다.

서울 아파트 절반이 9억 넘어…올해도 중저가→고가 전환 지속...서울 영등포구 신길우성4차 84.89㎡(전용면적)는 일주일 만에 1억원 이상 오른 10억원대에 거래됐다. 지난해 7월까지만 해도 8억9000만원에 팔렸지만 지난 9일 9억원을 찍더니 15일에는 10억2500만원 신고가를 썼다. 지난해 8월만 하더라도 6억8000만원이던 동대문구 용두동 청계천대성스카이렉스2차 84.99㎡ 역시 이달 5일 9억5300만원에 거래되면서 대출 제한 대상에 포함됐다. 지난해 12월30일 8억8000만원에 팔린 강동구 둔촌동 초원동아 84.34㎡도 10여일 만인 이달12일 9억5000만원에 거래됐다.

비규제 프리미엄에 산업단지 조성으로 ‘핫 한’ 충주 부동산, 연내 기업도시 내 브랜드 아파트 공급도 앞둬... 연수동 ‘충주 센트럴푸르지오’ 전용면적 84㎡은 규제지역 추가 발표 이후 3억원 대 중후반에 머물던 가격이 1월 4억1200만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 기업도시 내 'e편한세상 충주' 전용면적 84㎡는 작년 12월 한 달 매매만 총 20건이 성사돼 2020년 월별 가장 많은 거래를 기록했다. 인근 ‘충주 시티자이’ 전용면적 84㎡ 역시 작년 1~11월 2억 중 후반대를 유지하다 12월 3억500만원에 거래돼 첫 3억원을 넘었고, 올해 1월에는 3억1000만원으로 다시 신고가를 세웠다. 호재에 힘입어 연내 계획된 아파트 분양도 순항이 점쳐진다. 충주기업도시 내 주상 1블록(충주시 주덕읍 화곡리 1111)에는 대우건설 푸르지오 공급을 앞두고 있다.