오늘의 뉴스 종합

[쥴리엣]

재건축 급매물 팔리자 실거래가 ‘뚝’

서울 및 수도권 아파트시장의 거래 부진이 계속되고 있는 가운데 서울 강남권의 강동·송파 지역 일부 재건축 급매물이 팔려 눈길을 끌었다. 하지만 서울 강북권과 새도시, 수도권 일대는 보금자리주택과 새아파트 입주 여파로 기존 주택의 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 정부가 지난 23일 거래 활성화 방안을 내놨지만 거래시장이 당장 활기를 띠기는 어려워 보인다.

25일 부동산114 조사를 보면, 지난 한주(17~23일) 아파트 매매시장에선 서울(-0.11%), 새도시(-0.06%), 수도권(-0.07%)이 약세를 이어갔다. 서울 강남권 재건축 시장은 일부 거래에도 불구하고 송파(-1.07%), 강동(-0.96%) , 강남(-0.79%) 순으로 내렸다. 서울 강동구 둔촌동, 상일동 재건축 아파트는 급매물이 실거래되면서 하락폭이 컸다. 둔촌동 둔촌주공4단지 112㎡의 급매물 3건이 거래됐다. 상일동 고덕주공3단지 53㎡는 5억2000만원에 급매물이 팔렸다.

새도시는 분당(-0.07%), 평촌(-0.07%), 산본(-0.06%), 일산(-0.04%), 중동(-0.04%) 순으로 내렸다. 분당은 금곡동 코오롱더프라우, 정자동 아데나펠리스, 미켈란쉐르빌 등 주상복합아파트에서 싼 매물이 나오지만 거래가 없어 가격이 떨어지고 있다. 평촌은 비산동 삼성래미안, 석수동 안양 석수역푸르지오에서 급매물이 1~2건씩 나오고 있으나 거래는 없는 형편이다.

수도권에선 2차 보금자리주택 사전예약이 가까워지면서 보금자리 인근인 부천과 고양시 일대가 하락했다. 고양(-0.26%), 부천(-0.26%), 용인(-0.15%), 의정부(-0.13%), 과천(-0.12%), 광명(-0.12%)의 하락폭이 컸다. 덕이지구, 식사지구, 파주 운정지구 등 주변에 신규 공급 물량이 쏟아진 고양시 일산· 대화·행신·화정동 일대 아파트 가격은 갈수록 하락세다. 부천은 2차 보금자리주택이 공급되는 옥길지구 주변의 범박동 현대홈타운 등이 내렸다. 전세값은 서울(0.02%), 새도시(0.08%), 수도권(0.04%) 등에서 소폭 상승했다.

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 ‘4.23 후속대책’ 나오나...금융권ㆍ당정, 대출규제 완화론 솔~솔

전국 미분양 아파트 4만가구 감축과 신규입주자용 강북지역 기존 아파트에 대한 DTI(총부채상환비율) 규제 완화를 골자로 한 ‘4.23대책’에 대해 부동산시장과 건설업계에서는 추가 보완책을 요구하는 목소리가 높아지고 있다.
　
신규 입주를 전제로 한 거래 뿐 아니라 기존 아파트 거래에 대해서도 현행 50%, 60%인 서울 강북 및 수도권에 대한 DT I 규제를 해제하고, 서울 비강남권의 LTV(주택담보인정비율)도 현행 50%에서 60%로 완화해야만 꽁꽁 묶인 부동산거래가 정상화될 수 있다는 것이다.
　
이에 대해 금융당국과 여당 일각에서도 ‘대출 규제 완화’ 필요성이 조심스럽게 제기되고 있어 귀추가 주목된다.
　
▶DTI규제 강화로 은행ㆍ건설업계 ‘울상’=정부가 작년 9월 초 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대 적용한 이후 대출 증가세는 둔화하고 아파트 가격은 떨어지는 등의 규제 강화 효과가 두드러지고 있다.실제로 올 1분기 중 주택담보대출 증가액은 6조1000억 원으로 전분기 10조2000억 원의 반토막 수준으로 축소됐다. 이는 은행권 DTI 규제가 작년 9월 수도권 전역으로, 10월 초에는 2금융권으로 각각 확대 적용되면서 소득이 낮은 계층이 주택을 담보로 대출을 받을 수 없게 됐기 때문으로 분석된다.
　
고가 아파트 가격도 조정을 받고 있다. 부동산정보업체인 스피드뱅크에 따르면 강남 3구를 제외한 서울과 경기ㆍ인천 지역의 6억 원 초과 아파트의 시가총액은 24일 기준 233조6865억 원으로 작년 8월 말보다 6조4393억 원 줄어들었다.
　
DTI 규제 여파로 전국에 팔리지 않는 빈집(전국 미분양 11만6000가구)도 넘쳐나고 있다. 이 때문에 미분양 주택에 약 50조원에 달하는 자금이 묶이면서 중견건설사들이 자금난으로 잇달아 쓰러지고 있다.

건설업계는 연내 약 10여곳의 중견건설사들이 연쇄 부도 공포에 휩쓸릴 것으로 보고 있다. 건설업계 부도는 하도급 및 납품업체 연쇄부도→입주지연→지역경제 위축→금융시스템 붕괴→부동산발 경제위기의 악순환으로 이어질 수 있다는 점에서 대책마련이 시급하다는 지적이다.
　
 ▶대출규제 완화 카드 나오나(?)=‘규제 옥죄기’로 풍선처럼 불어나던 주택담보대출 증가세가 둔화하고 고가 아파트의 거품이 일부 빠지는 효과를 거두자 일각에서는 규제 완화 주장이 조심스럽게 제기되고 있다.규제를 지나치게 강화하다 보니 서민들의 주택거래마저 실종된 데다, 은행과 건설업계의 영업도 적지 않은 타격을 입어 전반적으로 경기회복의 걸림돌이 될 수 있다는 우려에서다.
　
우선 정부 일각에선 생애 최초 주택구입자에 대해 DTI 규제를 완화해주자는 아이디어가 제기된 것으로 알려졌다. 평생 무주택자가 투기지역 외에 85㎡ 이하의 소형주택을 구입할 때는 DTI 적용을 배제하고, LTV 한도내에서 대출이 가능하도록 규제를 풀어주자는 것이다.　금융당국의 한 관계자는 “일부 규제를 풀더라도 시장에는 DTI 규제 완화라는 시그널을 줄 수 있으므로 신중해야 한다”며 “다만 DTI 규정을 변경할 때 이 문제를 논의할 필요는 있다고 본다”고 말했다.
　
정부 여당 내에서도 투기지역 40%, 나머지 서울지역 50%, 수도권 60% 등으로 제한된 DTI 규제를 완화해주자는 주장이 나오고 있다. 은행들이 연소득의 40~60% 제한을 초과한 금액도 대출을 허용하는 대신, 적용 금리를 높이고 자체적으로는 추가 대손충당금을 쌓도록 하자는 것이다.
　
다만 한나라당도 DTI 규제 완화 논의 착수에 대해선 여론의 부담을 느끼는 분위기다. 김성조 정책위의장은 공식적으로 “DTI 규제 완화 논의 계획이 없다”고 말했다.
　
전문가들 역시 DTI 등의 규제 완화에 대해 조심스런 입장이다. 금융연구원 장민 거시경제실장도 “가계 부채문제가 심각한 상황이라는 점을 감안하면 DTI규제를 완화할 때가 아니다”라고 강조했다.
　
강주남 기자/namkang@heraldm.com

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 9호선 추가 연장안 무산 가능성 높아… 고덕·강일 등 "어떡해"|

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"경제성 낮다"

“생태공원~한영외고 구간 대부분 녹지로 이용객 적어”

백지화땐 실망매물 쏟아질듯

서울시가 추진해 온 지하철9호선 추가 연장안이 결국 무산될 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이에 따라 지하철 추가 연장의 수혜지역으로 꼽힌 강동구 고덕지구(고덕시영ㆍ고덕2~7단지)와 강일1ㆍ2지구 등 주변 부동산시장이 크게 요동칠 것으로 전망된다.

강동구 관계자는 25일 "서울시가 진행하고 있는 9호선 추가연장안에 대한 타당성 조사용역 결과 경제타당성(B/C 비율)이 1.0미만인 것으로 추산돼 사업성이 낮다는 평가를 전해 받았다"고 말했다. B/C비율은 비용(Cost) 대비 편익(Benefit)의 비율로 이 수치가 1에 못 미치면 사업성이 낮아 백지화되거나 보류되는 경우가 많다.

◇생태공원 구간이 발목= 서울시와 강동구는 현재 둔촌동 보훈병원역까지 연결될 예정인 9호선을 추가로 연장해 고덕지구를 지나 최대 강일동까지 이어지는 새 구간을 만들 계획이었다.

고덕지구에서만 7개 단지 2만여 가구가 재건축을 앞두고 있고 강일1ㆍ2지구에서도 1만여 가구가 공급될 예정이어서 경제성은 충분하다는 예상도 나왔다.

하지만 실제로 뚜껑을 열어본 결과는 기대에 못 미쳤다. 보훈병원에서 고덕지구로 연결되기 위해서는 생태공원~한영외고 구간을 통과해야 하는데 이 주변은 대부분 녹지로 구성돼 이용 승객이 많지 않을 것으로 분석된 탓이다. 이 관계자는 "사업성을 따지는 B/C분석에서는 생태공원역과 같은 빈 역사가 있을 경우 불리한 결과가 나올 수밖에 없다"고 설명했다.

지하철9호선 1단계 구간 시공에 참여한 한 건설사의 관계자는 "9호선의 경우 1km를 잇는데 1,000억원에 육박하는 사업비가 들어갔다"며 "지자체 입장에서도 경제성이 낮은 사업을 밀어붙이기는 어려울 것"이라고 말했다.

◇주변 부동산시장에 후폭풍 올까= 9호선 연장 추진이 사실상 백지화로 가닥을 잡게 되면 인근 부동산시장에도 적지 않은 악영향이 미칠 것으로 보인다.

특히 고덕지구는 지하철5호선이 지나기는 하지만 강남권으로 바로 연결되는 대중교통 수단이 부족해 9호선 연장에 대한 현지 주민의 기대감이 컸기 때문이다. 고덕동 B공인 관계자는 "가뜩이나 경기 침체로 집값이 하락세를 보이고 있는데 9호선 마저 무산된다면 이에 따른 실망 매물이 쏟아질 수도 있을 것"이라고 우려했다.

현재 고덕지구 내 아파트 중 규모가 가장 큰 고덕주공2단지(2,600가구)에서는 52㎡형과 42㎡형이 각각 6억3,000만원 5억4,000만원 선에서 시세를 형성하고 있다. 최근 시공사 예비선정까지 끝마치는 등 사업 자체는 빠른 진척을 보이고 있지만 매매가는 도리어 연초 대비 3,000만~5,000만원 떨어졌다.

오는 6월 지방선거를 앞둔 상황에서 강동구가 이 사업을 쉽게 포기하지는 않을 것이라는 지적도 나온다.

강동구측은"이번 용역에서는 4만여 가구가 공급되는 하남 미사지구를 포함하지 않았다"며 "장기적으로 9호선을 연장하는 방안을 두고 시와 협의를 계속해 나갈 것"이라고 말했다. 서울시 도시교통본부 관계자는 이에 대해 "타당성 용역은 B/C값 만으로 결정되지 않는다"면서도 "일단 부정적인 결과가 나오면 연장이 추진되기는 어려울 것"이라고 밝혔다.

서일범기자 squiz@sed.co.kr

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 지분쪼개기 풀려도 사실상 어렵다

 서울시가 대표적인 재개발?재건축 투기수법인 '지분쪼개기' 규제를 풀기로 했다. 이 때문에 지분쪼개기가 다시 심해지지 않을까 하는 우려가 나오고 있다.

지분쪼개기는 소유권이 하나인 단독주택?다가구주택을 주인이 여럿인 다세대주택으로 바꿔 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 지분 개수를 늘리는 것을 말한다. 지분을 쪼갠 사람에게는 상당한 입주권 프리미엄 차익을 가져다 주지만 조합원 수 증가로 재개발?재건축 사업성을 떨어뜨리는 요인이 된다.

서울시는 7월부터 입주권 산정 기준일을 정비예정구역 지정일 이후 정비구역으로 정식 지정되기 전에 시장이 정하는 날로 하기로 했다. 이제까지는 2003년 12월 30일이다. 이날 이후 쪼개진 지분은 입주권을 받지 못하다 앞으로는 시장이 정하는 날 이전에 쪼갠 지분은 새 아파트 입주자격을 갖게 되는 것이다.

서울시는 “과도한 재산권 제약이라는 지적에 따라 상위법인 도시 및 주거환경 정비법이 정비예정구역 지정일 이후 지분쪼개기를 금지하도록 지난해 개정된 데 따라 관련 규정을 바꾸기로 했다”고 말했다. 바뀐 법에 서울시 조례를 맞춰야 하는 것이다.

지분쪼개기는 노후도 떨어뜨려

지분쪼개기가 풀리더라도 실제로 성행하기는 어려울 것이라는 게 서울시와 업계의 공통된 전망이다. 새로운 지분쪼개기 규정은 앞으로 정비예정구역으로 지정되는 구역부터 적용된다. 이미 정비예정구역으로 지정된 곳들에선 기존 규정을 따라야 한다.

게다가 앞으로 정비예정구역이 될 것으로 보고 지분쪼개기를 할 경우 해당 지역은 개발 자체가 안 될 수 있다. 서울시는 이번에 관련 조례를 개정키로 하면서 노후도(전체 건물수에서 낡은 건물이 차지하는 비율)를 정비예정구역 지정의 필수 요건으로 하기로 했다. 지분쪼개기를 하면 그만큼 새 건물 수가 늘어나 노후도 요건을 채우지 못하게 되는 것이다.

서울시 관계자는 “정비예정구역 지정 전이라도 건축허가를 제한해 지분쪼개기를 못하게 할 방침”이라고 말했다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “지분쪼개기가 제도적으로는 가능해도 사실상은 계속 힘들다고 봐야 한다”고 말했다.

임정옥 기자

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[부동산 Q&A] 매물 소개만 받아도 중개수수료 줘야하나?

계약 성사시킨 중개인에만 지급을

Q=최근 서울에서 아파트를 구입한 직장인입니다. 2달 전부터 맘에 들었던 물건이 있었는데 가격이 비싸 망설이다가 최근 가격이 낮아져 바로 계약을 체결했습니다.

이 매매계약은 아파트 인근 A중개업소를 통해서 이뤄졌는데, 집에 돌아와 황당한 전화를 한 통 받았습니다. 2달여 전 이 집을 처음으로 소개해준 B중개업소 사장이었습니다. 이 사장은 "이런 물건이 있다는 걸 최초에 알려준 건 자신이었으니 중개수수료를 줘야 한다"고 요구했습니다.

B중개업소에서는 매물 소개만 받았을 분인데 그 집을 계약했다는 이유만으로 중개수수료를 지불해야 하는지 궁금합니다.

A=요즘 부동산 거래가 크게 위축되면서 중개업소들이 매수자를 찾는데 어려움을 겪고 있습니다.

부동산 중개란 중개업자가 중개대상 매물에 대해 거래 당사자 간의 매매·교환, ·임대차 등 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미합니다. 매매나 교환 뿐 아니라, 임대 등 다양한 거래 형태가 포함되는 것이지요. 때문에 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료해야 비로소 고객인 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 사실상 계약체결이 거래 성사임을 비추어 보면, 계약 체결은 중개행위에서 상당히 중요한 의미를 갖는 것이 당연합니다.

질문자의 경우 A중개업소를 통해 매물을 확인하고, A중개업소의 도움으로 가격조율과 계약까지 체결했다면 중개수수료는 A중개업소에 지불하는 것이 당연합니다. 때문에 B중개업소가 매물 소개를 자기들로부터 받았다는 것을 구실로 중개수수료를 지불하라는 요구하는 것은 부당행위로 볼 수 있습니다.

물론 중개업자가 적극적으로 중개역할을 했는데도 불구하고 계약을 체결하지 못한 경우에는 때에 따라 중개수수료가 청구될 수 있습니다. 대표적인 경우가 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 했지만, 중개행위가 중개업자의 책임이 아닌 다른 사유로 중단돼 최종 계약이 이뤄지지 못하는 경우입니다. 이럴 경우 중개업자는 이미 이뤄진 중개행위 정도에 적합한 중개수수료를 청구할 수 있습니다.

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 침체기엔 비움과 채움을 행하라

주택시장의 어려움이 장기화되고 있습니다. 하지만 저는 항상 오르막 끝에는 내리막, 또는 평탄한 능선 길이 우리 앞에 기다리고 있다고 믿습니다. 또 내리막이 있으면 오르막이 있는 것이 당연한 이치겠지요.

이번 주 닥터아파트(http://www.drapt.com/) 오윤섭의 부자노트에서는 시장 낙관주의자로서 오르막 끝이 보이는 지금, 즉 침체기가 막바지로 치닫는 지금 비움과 채움을 말하고자 합니다. 영어로는 Abandon & Take로 표현할 수 있겠지요.

비움: Abandon

부동산 가치투자를 하는데 있어 비움의 의미를 정확히 이해해야 합니다. 단순히 투자가치가 없는 부동산을 팔라는 의미로 해석해선 안됩니다. 투자가치가 높은 부동산을 사기 위해 투자가치가 상대적으로 낮은 부동산을 팔라는 의미로, 정확하게 받아들여야 합니다. 투자가치가 높은 새로운 것을 얻기 위해 투자가치가 낮은 기존 것을 버리라는 것이지요.

비움은 자산이나 현금이 많은 부자보다는 오히려 내집마련이 거의 전부인 서민에게 더욱더 중요합니다.

무주택자라면 지금 비울게 없겠다고 생각하겠지요. 하지만 그렇지 않습니다. 넓은 의미에서, 적극적으로 행동한다는 의미에서 보면 전세를 살고있다면 지금 살고 있는 전셋집을 비우고(전세금을 종자돈으로 해서) 내집마련을 해서 채워야 합니다. 대출규제로 자금 확보가 쉽지 않지만 급매물이 나오고, 가격이 하락하는 지금과 같은 매수자 우위 시장의 기회를 적극 활용해야 합니다.

침체기에 주식시장에서 개미라고 속칭하는 대부분 사람들은 산 뒤 산 가격보다 시세가 더 떨어지면 어떻게 하느냐? 이제 집값이 오르는 시대는 끝난 것이 아니냐? 고 반문하겠지요. 그러면 저는 이렇게 반문하겠습니다. 이제 부동산 불패신화가 끝난다면 우리가 잘 아는 경제전문가부터, 아니 부동산 부자부터 몽땅 집을 팔고, 땅을 팔아야 하지 않을까요? 정부나 기업 고위층도 마찬가지고 말입니다. 하지만 아직까지 그런 소식은 듣지 못하고 있습니다.

한편 비움의 전제는 채움입니다. 매매 순서야 먼저 팔고 나중에 사야겠지만 팔기 전에 사야할 부동산 대상을 먼저 골라야 한다는 것입니다.

주택에 국한해서 보면 전셋집을 사는 사람은 전셋집을 비우고 내집으로 채우세요. 내집이 있는 분의 경우 미래가치가 더 높은 주택을 골라 기존 것을 팔고 갈아타세요. 그러기 위해선 지금과 같은 침체기에 먼저 비워야(팔아야) 할 것입니다.

팔고 싶어도 팔리지 않는데 어떻게 하냐고 하는 분들이 주변에 많습니다. 물론 무조건 가격을 내린다고 잘 팔리는 것은 아니지만 사야할 새로운 부동산이 정해졌다면 매수자가 원하는 가격에라도 과감히 팔아야 하는 희생도 감수해야 합니다. 시세대로 팔고, 시세보다 싸게 산다는 것은 시장에서 불가능합니다.

제때(침체기)에 버리지 않으면 새로운 것을 얻을 수 없고, 최악의 경우 지금 가지고 있는 기존 것까지 잃을 수 있습니다. 명심하세요.


채움: Take

버리기 전에 채울 것을 먼저 정해야 합니다. 침체기엔 버리기도(팔기도) 쉽지 않지만 살 만한 것을 찾기도 쉽지 않습니다. 하지만 반드시 꼭 찾아야 합니다. 왜냐구요? 그래야 버릴 수 있기 때문입니다.

채워야 하는 부동산은 이런 것입니다. 주택에 한정해서 다시 한번 정리합니다.

부자들이 매입하는 주택인가? 여기서 부자란 강남 부자만을 말하는 것이 아니라 지역별로 해당 지역에 사는 중산층 이상이 꾸준히, 지속적으로 매입하는(매입하고 싶어 하는) 주택인가라는 의미로 보면 되겠습니다.

세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 세입자들이 살고 싶어 하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 주부들이 교육을 중심으로 쇼핑 교통 공원 등 인프라가 제대로 갖춘 곳을 선호하고 있으므로 이와 크게 다르지 않을 것입니다. 세입자가 살고 싶어 하는 단지라면 세입자는 잠재적 수요자이므로 침체기에는 가격하락을 받쳐주는 지지대 역할을 하게 됩니다.

마지막으로 유효수요자가 많은가? 즉 주택구매력이 있는 유효수요자가 많이 있는 지역의 주택인가? 라는 의미입니다. 과거 제가 은평뉴타운 시세에 대해 예측한 적이 있는데 틀린 결정적인 이유는 은평구 불광동 일대에 유효수요가 부족하다는 사실을 소홀히 다뤘기 때문이었습니다. 유효수요가 부족한데다 비싼 분양가로 가격 경쟁력이 떨어지면서 하락세가 장기화된 것이지요.

위 세가지 요건을 모두 갖춘 단지를 찾는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다. 하지만 자금사정을 고려하면 삼박자를 갖춘 단지를 매입하기는 어려울 것 입니다. 따라서 세가지 요건 중 최소한 한 가지 이상 갖춘 단지를 찾아 채우는 게(사는 게) 현실적일 것입니다. 출처 : 닥터아파트

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