오늘의 뉴스 종합

[arumi]

재개발·재건축소송 난립 크게 줄듯

부산 고법 "정비구역지정前 추진위설립 유효" 판결

정비구역 지정 전 재개발 추진위원회가 설립됐더라도 기본계획이 이미 수립된 지역이라면 추진위 설립이 유효하다는 판결이 처음으로 나왔다.

26일 부산고법에 따르면 이 법원 제1행정부는 지난 16일 배 모씨 등이 사직1구역 주택재개발 정비사업조합을 승인해준 동래구청장을 상대로 낸 조합 설립 무효소송에서 원심을 뒤집고 원고패소 판결을 내렸다.

사직1구역 주택재개발 정비사업조합은 2008년 3월 소유자 386명 중 305명 동의를 받아 조합 설립인가를 받았으나 배씨 등 4명은 동의서에 건축물 철거 등 세부 비용 분담 내용이 없다는 이유로 조합 설립이 무효라며 소송을 냈다. 1심 재판부는 조합설립 무효 판결을 내렸다. 피고 측인 동래구청장은 항소했고 원고 측은 1심 소송 시 제기했던 비용분담 문제에 덧붙여 정비구역 지정 전 추진위 설립도 문제 삼았다.

배씨 등은 "동래구가 2005년 12월 추진위를 승인했지만 부산시는 그로부터 2년 뒤인 2007년 6월 정비구역 지정을 했다"며 "추진위 설립이 정비구역 지정에 앞서 추진위 설립 자체가 불법"이라며 소를 제기했다.

이는 지난해 10월 대법원 판결에 근거해 제기된 소송이다. 지난해 10월 29일 강원도 원주시 학성동 광명마을 주택재개발구역 주민 10명이 "정비구역 지정 전 만들어진 추진위는 무효"라며 원주시를 상대로 낸 소송에서 대법원은 "추진위를 구성하려면 구역 지정이 발표돼 토지 등 소유자 범위가 먼저 확정돼야 한다"며 원고승소 판결을 내렸다.

이후 전국 재개발조합 100여 곳이 같은 사유로 추진위 설립 무효소송에 휩싸였고 실제 서울에서는 정비구역 지정 전 추진위를 설립했던 재개발ㆍ재건축 현장이 추진위ㆍ조합 설립 무효 판결을 맞으며 혼란이 일어났다.

그러나 이번에 부산고법은 정비구역 지정 전 추진위 설립 무효에 대한 새로운 판단기준을 제시했다. 정비구역 지정 전이라도 기본계획이 고시됐고 지자체에서 추진위 설립 시기를 자체 조례에 의거해 판단ㆍ승인해줬다면 문제가 없다는 결론이다.

법원은 "옛 도정법상에는 추진위 설립 시기에 대한 명확한 개정이 없고 당시 건교부 업무처리 기준에도 기본계획이 수립돼 있으면 추진위 승인이 가능하다고 정하고 있다"며 "기본계획 수립 시 정비구역의 개략적 범위를 포함하고 있어 단지 정비구역 지정 전 추진위 승인이 이뤄졌다는 것만으로 명백한 하자라고 볼 수는 없다"고 판시했다.

백준 J&K도시정비 대표는 "원주시 소송은 기본계획이 수립되지 않아 아예 정비예정구역에 대한 정보가 없었기 때문에 무효 설립 판결이 내려진 것으로 극히 예외적인 사례"라고 말했다.

재개발ㆍ재건축 추진 지역들이 정비구역 지정 전에 추진위를 만든 것은 국토해양부가 2003년 7월 재건축과 재개발 관련법을 통합한 `도시ㆍ주거환경 정비법`을 시행하면서 지침으로 추진위부터 만들 수 있도록 허용했기 때문이다.

서울시에 따르면 이런 지침으로 도정법 실시 이후 올해 2월까지 추진위원회 승인을 받은 구역은 서울에만 180여 곳에 달한다. 이번 판결이 나오자 비슷한 사례로 사업 추진에 진통을 겪고 있던 재개발조합과 추진위 측은 크게 반기고 있다. 서울 지역은 인구 50만명 이상 대도시로 사직1구역과 마찬가지로 대부분 재개발지역이 기본계획 수립 이후 추진위가 설립됐기 때문이다.

강북구 미아3구역 이용화 총무는 "기본계획상 구역 면적을 어느 정도 결정하고 있는 대도시에서는 아무래도 추진위가 유효하다고 봐야 하지 않겠느냐"며 "이번 판례가 우리 현장에도 적용되기를 기대하고 있다"고 말했다.

[이지용 기자 / 이유진 기자 / 우제윤 기자]

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[2차 보금자리 내달 분양] 내곡·세곡 84㎡형 청약저축 2000만원 넘어

신분당선 청계역 개통 예정으로 2차지구 중 가장 입지가 뛰어난 서울 서초구 내곡지구.

강남권, 주변의 58~60%선

분양가와 예상 커트라인

경기지역은 75~80% 수준

시범지구보다 약간 비싸져

2차 보금자리주택지구 6곳에 대한 지구계획이 26일 확정됨에 따라 내달부터 진행될 사전예약에 청약저축 가입자들의 관심이 집중되고 있다. 2차지구는 에너지 절감형,가변형 벽체 설계 등으로 분양가가 시범지구보다 3.3㎡당 100만~200만원 높아질 전망이다. 그러나 향후 지정될 보금자리주택지구에서는 서울 강남 물량을 거의 찾아보기 힘들 것으로 관측돼 청약경쟁은 시범지구 때보다 더 뜨거울 것으로 예상된다.

◆서울 3.3㎡당 1210만~1340만원

2차지구 중 강남권 분양가는 시범지구보다 다소 비싼 3.3㎡당 1210만~1340만원 수준에서 결정될 것으로 보인다. 이충재 국토해양부 공공주택건설추진단장은 "서울지역의 경우 주변 시세의 58~60% 수준에 분양할 계획"이라며 "전용 60㎡ 이하는 3.3㎡당 1210만~1250만원，60㎡ 초과~85㎡는 1240만~1340만원에서 분양가가 결정될 것"이라고 말했다.

따라서 전용 59㎡는 2억1633만~2억2348만원，84㎡는 3억1563만~3억4109만원 수준으로 예상해야 한다. 시범지구에선 강남권 60㎡ 이하 분양가는 3.3㎡당 1030만원，60㎡ 초과~85㎡형은 1150만원이었다.

이 단장은 "경기지역 보금자리주택은 주변 시세의 75~80% 수준에 공급될 예정"이라며 "추정분양가는 60㎡ 이하가 750만~850만원，60㎡ 초과~85㎡는 820만~990만원 수준"이라고 설명했다.

그는 "공공주택의 30% 이상을 에너지 절감형으로 짓고 가변형 벽체를 설치키로 해 시범지구보다 다소 분양가가 올라갈 것"이라고 덧붙였다.

강남권 안에선 입지가 상대적으로 좋은 내곡지구 분양가가 세곡2지구보다 다소 높을 것으로 보인다. 남북으로 나뉘어진 세곡2지구의 경우 북쪽이 강남에 가깝고 수서역 인근이어서 남쪽보다 분양가가 비쌀 가능성이 크다.

◆강남 84㎡ 는 청약저축 2000만원 이상

국토부는 "강남권 그린벨트를 해제해 공급할 보금자리지구가 바닥을 드러내고 있다"며 "강남권 보금자리 공급의 필요성이 중요해지면 지구 지정을 고려해볼 수 있겠지만 현재로선 가능성이 거의 없다고 봐야 한다"고 말했다. 실제로 최근 발표된 3차지구 5곳 가운데 성남,하남은 있어도 강남지역은 없었다.

강남권 2차지구,특히 가장 넓은 전용 84㎡에 수요자들이 몰려 경쟁률이 올라갈 것으로 예상된다. 여기에 당첨되려면 청약저축 납입액이 적어도 2000만원은 넘어야 할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

시범지구인 세곡의 경우 전용 84㎡형 커트라인이 청약저축액 1754만원을 나타냈다. 지난 3월 위례신도시 사전예약에선 같은 주택형이 1990만원의 커트라인을 보였다.

◆경쟁 덜한 10년 임대 골라볼 만

전문가들은 꼭 당첨을 원한다면 전용 84㎡나 강남권 같은 인기지역 청약에만 '올인'하는 것은 바람직하지 않다고 입을 모으고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "10년 임대는 10년 뒤 분양전환하면 내집이 되기 때문에 초기 자금부담이 작고 청약경쟁률도 상대적으로 낮을 것으로 보인다"며 10년 임대 및 10년 분납 임대에 청약해볼 것을 권했다.

청약저축 불입액이 상대적으로 적은 사람이 강남권 보금자리 당첨을 원한다면 전용 84㎡보다 작은 주택형이나 비인기 블록을 골라 청약하는 지혜가 필요하다.

남양주 진건은 2차지구 중 가장 물량이 많고 시흥 은계는 3차지구인 광명 · 시흥지구가 예정돼 있어 당첨 가능성이 높아 보인다는 게 일반적인 관측이다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

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[재산 리모델링] 전주에 살지만 서울·수도권에 아파트 사두고 싶은데

부동산 시장 꽁꽁, 매입보다 ‘실탄’확보하되
강남·여의도와 한강변 재개발 지역에 주목을

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• [중앙경제 Hi Five] MONEY

Q　전북 전주에 살고 있는 한모(47)씨. 같은 공무원인 아내와 자녀 2명과 살고 있다. 한씨는 자녀가 커서 서울로 갈 경우를 대비해 투자목적으로 서울이나 수도권 지역에 아파트를 사두고 싶어한다. 아파트는 언제 사는 것이 유리하고, 그동안 자금 운용은 어떻게 하는 게 좋은지 상담 요청을 해왔다.

A　한씨네는 전형적인 중산층 가정이다. 6억원 가까운 자산을 보유하고 있고 부부 월소득이 세후 700만원에 달한다. 한씨가 서울 또는 수도권에 아파트를 사고 싶어하는 또 다른 이유는 저금리와 인플레 우려 때문이다. 하지만 지금은 아파트를 살 시기가 아니다. 보금자리주택 보급 등의 영향으로 매도·매수세가 실종돼 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어 있는 데다 앞으로도 당분간 호전될 전망이 보이지 않기 때문이다. 이럴 때에는 구입 자금을 확보해 두고 관심 지역의 가격추이를 차분히 지켜보는 관망자세가 최고의 투자전략이다. 또 한씨의 자산은 안전성 위주로 구성돼 있다. 투자상품으로 눈을 돌려 좀 더 공격적으로 나갈 필요가 있다.

◆지금은 관망할 때=한씨에게 추천할 만한 지역은 서울 강남권·여의도·광화문 등이다. 이들 지역은 접근성이 좋고 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 시장이 회복세를 탈 경우 매수세가 집중될 것으로 예상된다. 일단 예금의 일부인 2억5000만원을 향후 아파트 매입자금으로 책정해 놓자. 이 돈으로 1억5000만~2억원의 전세를 끼면 이들 지역에서 24~33평 규모의 아파트 구입이 가능하다. 또 한강변 정비구역인 자양·성수·합정·용산·흑석동 등에서 재개발 지분을 사두는 방법도 괜찮다. 재개발 지분을 사놓고 자녀가 클 때까지 5~10년 기다렸다가 새 아파트를 분양받는 것도 나쁘지 않을 것 같다.

◆‘주식형 랩’에 투자하라=한씨의 예금자산 4억5000만원 가운데 나중에 집 살 돈 2억5000만원을 빼고 나면 2억원이 남는다. 이 중 5000만원은 예금금리보다 높은 수익이 기대되는 ELS(주가연계증권)에 투자할 것을 권한다. ELS는 KOSPI 200 또는 2개 이상의 종목 주가에 따라 수익이 결정되는 구조로 주식시장이 혼조 양상을 띨 때 적합하다. 무엇보다 원금 손실 가능성을 최소화할 수 있다는 게 매력적이다. 또 다른 5000만원은 최근 수익률 흐름이 괜찮은 증권사의 ‘주식형 랩’에 넣어두자. 주식형 랩은 투자전문가들이 10~15개의 주식에 집중적으로 투자해 수익률을 적극적으로 관리하는 시스템으로 일반 주식형 펀드보다 기대수익률을 높일 수 있는 장점이 있다. 나머지 1억원은 일단 예금에 넣어두자. 하지만 요즘 예금 금리가 낮아 나름의 전략이 필요한데, 특판예금을 찾아보거나 5%가량의 금리를 주는 저축은행의 정기예금을 우선적으로 고려하면 무난할 것 같다.

한씨는 또 매월 적금으로 258만원을 불입하고 있다. 하지만 저축으로는 물가상승을 뛰어넘는 수익을 기대할 수 없다. 이 중 100만원만 적금으로 유지하고 100만원은 적립식 펀드에 가입할 것을 권한다. 적립식 펀드는 주가등락의 위험성을 줄이면서 종잣돈 모으기에 안성맞춤이다. 나머지 38만원은 증권사 CMA에 넣어 비상금으로 사용하거나, 추후 투자할 자금으로 모아두자.

◆보장성 보험을 늘려야=한씨네 보험료 지출은 월 12만원이다. 소득 대비 비중이 너무 낮다. 현재로선 고정수입이 있고 현금자산도 꽤 보유하고 있지만 앞으로 수도권 아파트를 매입하는 시점이 되면 현금유동성이 뚝 떨어진다. 그렇게 되면 가족들의 건강문제에 제대로 대처할 수 없다. 우선 한씨는 사망보장 및 성인병 진단금과 의료실비를 추가로 준비할 수 있는 보험 가입이 필요하다. 사망보장의 경우 한씨는 보험료가 많이 먹히는 나이다. 따라서 보험료 부담이 낮은 10년 만기의 소멸성 정기보험에 사망보장금 1억원 정도로 가입할 것을 추천한다. 이와 함께 부부 모두 암·뇌졸중·급성심근경색 진단금이 특약으로 포함된 의료실비보험도 들어두자. 이처럼 보험 가입을 추가할 경우 월보험료 불입액은 20만원이 더 든다. 적금불입액 중에서 적립식 펀드 투자금과 CMA 저축금을 제한 나머지 돈의 일부로 추가보험료를 내면 되겠다.

서명수 기자

◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽 위부터 시계 방향)

◆신문지면 무료 상담 신청=지방에 계신 분이나 직접 방문이 어려울 경우)로 연락 주십시오. 무료로 상담해 주고 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 싣겠습니다. 전화번호와 자산 현황, 상담 목표를 적어 주십시오.

◆재산리모델링센터 상담 신청=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받습니다. 재산리모델링 센터로 신청(mindwash@joongang.co.kr>·02-751-5852~3)하십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 후원하는 사회공헌 활동인 ‘위스타트 운동’에 5만원(계좌 기업은행 035-061482-04-011 위스타트운동본부)을 기부하도록 돼 있습니다.

◆후원= 미래에셋증권·삼성생명·하나은행(가나다순)

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2차 보금자리, 민간 중대형 1만2408가구 분…

 

오늘 총 5만7000여 가구 확정 고시 … 내달 7일부터 사전 예약

수도권 2차 보금자리주택지구 6곳에 모두 5만7000여 가구가 건설된다. 4만1000여 가구는 보금자리주택인 공공·임대아파트로, 1만6000가구는 민간 분양주택으로 공급된다

국토해양부는 이런 내용의 서울 내곡 등 6개 보금자리주택 지구계획안을 확정해 27일 고시한다. 남양주 진건지구가 1만6632가구로 가장 많고, 시흥 은계 1만2890가구, 구리 갈매 9639가구, 부천 옥길 9357가구, 서울 세곡2 4450가구, 서울 내곡 4355가구 등이다.

2차 보금자리주택의 민간 분양주택 물량은 1만5956가구(전체의 28%)로 시범지구(1만4536가구·26%)보다 늘어났다. 전용면적 85㎡ 이하인 중소형 주택은 3548가구다. 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 645 가구도 포함돼 있다. 나머지 1만2408가구는 중대형 민간주택이다.

국토부는 29일 2차 보금자리주택 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 7일부터 1만8511가구에 대한 사전예약을 시작한다. 분양주택이 1만4497가구이고, 임대기간이 지나면 분양전환되는 10년·분납 임대주택은 이번에 처음으로 4014가구가 배정됐다.

서울 강남 2개 지구의 분양가는 3.3㎡당 전용면적 60㎡ 이하는 1210만~1250만원, 전용 85㎡ 이하는 1240만~1040만원으로 책정됐다. 나머지 수도권 4개 지구는 전용 60㎡ 이하가 750만~850만원, 60~85㎡ 이하가 820만~990만원 선이다.

권호 기자

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2차 보금자리 사전예약…“청약자격 먼저 살피세요”

부양가족•노부모부양•거주기간은 주민등록지가 기준

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오는 29일 모집공고를 시작으로 다음달 7일부터 수도권 2차 보금자리지구 6곳에서 보금자리주택 1만8511가구에 대한 사전예약 접수가 시작된다. 분양주택이 1만4497가구이고, 임대기간이 지나면 분양으로 전환되는 10년•분납 임대주택 4014가구도 있다.

사전예약 접수가 코앞으로 다가오면서 예비 청약자들도 본격적인 청약전략 수립에 들어갔다. 그런데 청약전략을 짜는 것보다 더 중요한 일이 있다. 무주택 요건 등 청약자격을 챙기는 일. 지난해 나온 보금자리 시범지구 4곳의 사전예약에서는 청약자격을 모르고 접수한 795명이 당첨되고도 부적격자로 처리됐다.

부적격자가 되면 해당 청약통장을 못쓰고, 1~2년간 보금자리주택에는 청약할 수 없다. 때문에 2차 보금자리지구 사전예약에서는 이런 실수를 해서는 안된다. 시범지구의 경우 부적격자가 가장 많았던 유형은 생애최초 특별공급이었다.

세대원 모두의 소득 합산해야

시범 보금자리 때 처음 나온 데다 청약자격이 워낙 엄격해서다. 생애최초 특별공급에서 가장 신경써야 할 부분은 바로 소득기준이다. 소득은 세대주(청약자)뿐 아니라 세대주의 주민등록표에 등재된 세대원(만 20세 이상으로 소득이 있는 경우) 모두의 소득(세금 포함한 금액)을 합쳐야 한다.

직장인은 원천징수영수증, 자영업자는 종합소득세증명서로 확인할 수 있다. 이렇게 나온 월 평균 소득이 3인 가구는 388만8647원, 4인 422만9126원, 5인 470만2698원, 6인 510만9724원, 7인 551만6750원, 8인 가구는 592만3776원을 넘으면 안된다.

자영업자는 특히 과거 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 한다. 다만 기간은 연속하지 않아도 된다. 소득이 과세기준 이하인 사람은 근로소득원천징수 또는 소득금액증명서을 발급받으면 된다.

또 자산이 많으면 청약할 수가 없다. 재산 총액은 2억1500만원 이하여야 하고, 자동차는 2000cc 신차 기준으로 2600만원 이하인 경우에만 자격이 생긴다. 이 같은 자산 제한은 생애최초는 물론 신혼부부 특별공급에도 적용된다.

노부모 특별공급은 모집공고일 기준으로 ‘만 65세 이상 노부모를 3년 이상’ 부양한 자만 청약할 수 있다. 그러나 상당수의 청약자들이 이를 잘 모르고 청약하는 경우가 있다. 부양 기준은 청약자의 주민등록표에 등재돼 있느냐다.

거주기간은 모집공고일 기준 1년 이상

같이 살거나, 생활비를 대는 등 실제 부양을 하더라도 주민등록표상 주소지가 다르면 안된다. 자녀 수도 마찬가지다. 3자녀 특별공급의 경우 청약자 주민등록표에 오른 만 20세 미만 자녀만 인정된다.

일반공급에서는 거주기간 제한이 걸림돌이다. 서울•수도권 66만㎡ 이상 공공택지에서는 모집공고일 현재 1년 이상 해당 지역에 거주한 수요자들에게 일정 비율을 우선공급한다. 그런데 그 지역에 살고 있지 않거나, 거주기간을 채우지 못했는 데도 청약했다 부적격자가 된다.

해당 지역 거주 여부 기준은 주민등록 주소지다. 가령 모집공고일이 2010년 1월 1일이라면, 적어도 2009년 1월 1일 이전에 해당 지역으로 주소가 옮겨져 있어야 하는 것이다. 서울에 살지만 주소지가 대구라면 서울 지역우선 물량에 청약할 수 없는 셈이다.

세대주 여부 및 세대주 기간을 헷갈려 하는 경우도 많다. 세대주는 실제 세대주 역할을 하고 있더라도 주민등록표상 세대주여야 한다. 또 세대주 기간은 연속적이어야 한다. 하지만 같은 주민등록표에 등재된 세대원끼리는 합산이 가능하다.

가령 같은 주민등록표에 올라있는 부부가 서로 세대주를 바꾼 경우 모두 세대주 기간으로 인정한다는 것이다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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불황 이기는 부동산 절세 전략 5가지

국내 부동산시장이 침체를 거듭하고 있다. 이런 상황이 지속되면 아무래도 투자수익률은 낮아질 수밖에 없다. 이럴 때일수록 한 푼이라도 아낄 수 있는 세테크가 더욱 절실해진다. 불황기에 필요한 투자 사례별 세테크 전략을 살펴봤다.

전략 1

주택 소유자는 장기보유, 특별공제 효과를 누려라

부동산경기 침체가 이어지면서 절세전략에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다.

▶ 부산에 거주하고 있는 송영광 씨(62). 부산과 서울에 각각 주택 한 채씩을 보유하고 있지만 긴급자금이 필요해 서울에 있는 주택을 양도하고자 한다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까. 서울과 부산 주택은 모두 10년 이상 보유했으며 서울 주택은 거주요건을 충족하지 않았다. 따라서 서울 주택에 대해서는 1주택 상태에서 처분해도 비과세를 받을 수 없다. 서울 주택의 시세는 10억원, 취득가액은 5억원이다. 부산 주택은 시세 3억원(기준시가 2억원), 취득가액 2억원이다.

▷1세대 2주택은 처분 순서에 따라 세금이 달라지는 경우가 많다. 대표적으로 상속주택과 일반주택이 있는 상황에서는 일반주택을 먼저 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

상속주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없다. 세법규정이 그렇게 돼 있기 때문이다. 모든 주택이 비과세 요건을 충족하지 않는다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 것이 좋다. 양도차익이 큰 것을 팔면 비과세가 박탈되거나 장기보유특별공제혜택이 축소돼 세금이 늘어나기 때문이다. 송 씨의 사례를 통해 이 부분을 확인해보자.

송 씨가 부산 주택을 먼저 판 후 서울 주택을 판다고 하자. 부산 주택의 양도차익 1억원에 대해 30%의 장기보유특별공제율과 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준이 6750만원이 된다. 여기에 6~35%의 세율을 적용하면 1098만원의 양도소득세가 나온다. 6750만원에 24%의 세율을 곱한 후 누진공제 522만원을 차감해서 그렇다. 그런 후 서울 주택을 처분하면 양도차익 5억원에 80%의 장기보유특별공제율과 기본공제 250만원을 적용받아 과세표준이 9750만원이 된다. 이에 6~35%의 세율을 적용하면 1922만원이 나온다. 따라서 부산과 서울 주택의 양도소득세를 합하면 3020만원이 된다.

서울 주택을 먼저 파는 경우는 어떨까. 당연히 1세대 2주택 상태에서 양도되므로 서울 주택에 대해서는 과세가 될 것이다. 물론 부산 주택은 3년 이상 보유했으므로 비과세를 받을 수 있다.

그렇다면 서울 주택에 대한 세금은 얼마일까. 일단 양도차익 5억원이 발생했고 여기에서 장기보유특별공제율 30%와 기본공제 250만원을 반영하면 과세표준은 3억4975만원이 된다. 공제율이 30%인 까닭은 1세대 1주택이 아니기 때문이다. 앞의 80%에 비해 50%포인트가 감소한다.

이렇게 나온 과세표준에 6~35% 세율을 적용하면 1억672만원 정도의 양도소득세가 나온다. 앞과 비교하면 7600만원 정도 차이가 난다.

결국 1세대 2주택자들은 장기보유특별공제제도를 잘 활용하기만 해도 세금을 줄일 수 있다. 미리 유리한 조건을 만들어 두면 절세효과를 크게 높일 수 있다. 이 공제는 주로 3년 이상 보유한 부동산 중 중과세 대상이 아닌 주택과 토지 그리고 상가 등에 적용된다.

3년 보유하면 10%, 10년 보유하면 30%(10~30%)이며, 1세대 1주택자(일시적 2주택 비과세 특례 포함)는 24~80% 사이에서 공제받을 수 있다.

전략 2

다주택자는 중과세 세율부터 따져라

▶ 경기도 성남시에 거주하고 있는 김숙자 씨(55). 지방에 소재한 비사업용 토지·임야를 보유하고 있다. 그런데 최근 이 토지를 매수하겠다는 문의가 있어 고민이다. 연말까지 한시적으로 중과세 세율 적용이 유예된 틈을 타 팔고 싶은 마음도 있다. 한편으로는 중과세제도가 폐지되거나 또는 적용유예기한이 늘어나지 않을까 하는 기대감에 망설여지기도 한다. 어떻게 해야 할까?

▷ 다주택자와 비사업용 토지 소유자들의 고민을 단적으로 보여주는 사례다. 중과세 세율이 내년에 부활할 가능성이 높기 때문이다. 그렇다면 김 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까.

만일 앞의 임야에 대한 양도차익이 5억원으로 예상된다고 하자. 이런 상황에서 올해 임야를 처분할 경우와 내년에 처분할 경우를 비교하면 (표 1)과 같은 세금 변화가 예상된다. 장기보유특별공제는 적용되지 않으므로 이 를 반영하지 않는다. 그리고 기본공제 250만원도 없다고 하자.

(표 1)을 보면 중과세 세율이 적용되느냐 안 되느냐에 따라 세금 차이가 1억4000만원 정도 난다. 김 씨 입장에서는 이 금액을 무시하지 못할 가능성이 높다. 그렇다면 김 씨는 어떤 전략을 수립해야 할까.

결론적으로 말하면 중과세 물건인 토지를 갖고 있다면 올해 처분할 것인지 아니면 계속 보유할 것인지를 결정해야 한다. 다만 이때는 세율의 변화 여부가 상당히 중요한 변수가 된다. 만일 김 씨가 바라는 대로 중과세제도가 폐지되거나 적용유예기한이 연장되면 당장 올해 양도하지 않아도 된다. 하지만 내년에 중과세 세율이 부활한다면 올해 처분하는 것이 세금을 아끼는 지름길이다.

한편, 주택은 상황에 따라 다양한 전략을 수립할 수 있다. (표 2)를 보자.

종전부터 2주택을 보유하면서 중과세에 걸렸다면 한 채를 올해 양도하는 것도 나쁘지 않다. 중과세 세율이 일반세율로 적용되기 때문이다.

다만, 앞에서 봤듯이 토지처럼 중과세 세율이 폐지되거나 적용유예기한이 늘어나면 굳이 올해 양도하지 않아도 된다. 주택의 경우도 세법 개정 여부가 상당히 중요한 변수인 셈이다. 만약 1주택(A주택)을 보유하고 있다가 올해 중에 새 주택(B주택)을 취득하는 경우에는 B주택을 취득한 날로부터 2년 내에 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. B주택을 먼저 양도한다면 비과세는 받을 수 없지만 영구적으로 중과세 세율에서 제외되는 특례를 받을 수 있다.

전략 3

확 바뀐 양도소득세 신고방법을 이해하라

▶ 홍길동 씨는 최근 부동산을 양도했다. 잔금청산일은 5월 23일이다. 언제까지 신고해야 하며 만일 예정신고를 하면 10% 세액공제를 받을 수 있는가?

▷ 지난해까지만 해도 부동산을 양도해 신고하는 경우에는 예정신고와 확정신고 중 하나를 선택할 수 있었다. 여기서 예정신고란 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고하는 것을, 확정신고란 양도일이 속하는 해의 다음 해 5월 중에 하는 신고를 말한다. 그런데 올해부터는 예정신고가 의무화됐다.

따라서 사례의 경우 잔금청산일이 5월 23일이므로 5월 31일로부터 2개월 내인 7월 31일까지 의무적으로 예정신고와 납부를 동시에 이행해야 한다.

이를 이행하지 않으면 무신고가산세를 부과한다. 이 가산세는 원칙적으로 20%이나 올해에만 특별히 50%를 경감해 10%를 부과한다. 그리고 납부기한이 경과된 후에 납부하면 앞의 가산세 외에 납부불성실 가산세를 일일 1만분의 3만큼 부과한다. 최근 달라진 내용이므로 특별히 관심을 둘 필요가 있다.

참고로 종전에는 예정신고를 하면 산출세액의 10%를 세액공제했으나 세법개정으로 이 제도가 폐지됐다. 다만, 올해에만 한시적으로 보유기간이 2년 이상 된 부동산 중 과세표준 4600만원 이하분에 대해 5%의 세액공제를 적용한다(공제한도는 29만1000원에 불과함). 납세자 입장에서 보면 의무만 강조되고 혜택은 줄어들어 납세부담이 늘어났음을 알 수 있다.

한편 1년 동안 2회 이상 양도하는 경우로서 6~35% 의 세율적용분이 2회 이상이라면, 다음해 5월 중에 양도차익을 합산해 세금을 정산해야 한다.

이렇게 되면 세금이 늘어나는 경우가 일반적이다. 다만, 50% 같은 단일세율만 있는 경우에는 합산할 필요가 없다. 합산하나 하지 않으나 세금이 달라지지 않기 때문이다.

만일 양도차손과 양도차익이 함께 있다면 양도차손을 차익에서 상계처리할 수 있다. 예를 들어 양도차익 1억원과 양도차손 1억원이 난 거래가 있었다면 이익이 0원이므로 전체적으로 세금을 납부하지 않아도 된다.

전략 4

재건축·재개발 투자할 때도 비과세 여부 살펴라

▶ 서울 강남구에 거주하고 있는 박수철 씨(45)는 재건축이 예정된 아파트에 살고 있다. 재건축이 본격화되면 전세를 구해 거주할 것인가 아니면 주택을 사서 거주할 것인가를 고민하고 있다. 만일 주택을 사서 거주한 후 재건축 주택 완공으로 2주택자가 되면 세금관계는 어떻게 될까?

▷ 재건축이나 재개발과 관련해 발생한 세금문제는 주택이나 입주권 수에 따라 달라진다. 대체적으로 1주택을 보유하고 있거나 1입주권을 보유한 경우에는 규제할 이유가 없으므로 비과세 요건을 갖추면 대부분 비과세를 받을 수 있다. 하지만 박 씨처럼 재건축이나 재개발 과정에서 주택과 입주권이 동시에 발생한다면 세금관계가 다소 복잡할 수 있다.

다만, 박 씨처럼 실수요자 관점에서 부득이한 상황에 놓였을 땐 세법이 거주를 지원하는 관점에서 세제지원을 한다. 구체적으로 보면 박 씨가 사업시행인가가 난 후에 취득한 주택에서 1년 이상 거주한 뒤 재건축 주택 완공일로부터 2년 내에 그 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 물론 이런 조건 외에도 새 주택 완공일로부터 2년 내에 완공주택으로 전세대원이 입주해야 하고, 그 주택에서 1년 이상을 거주해야 하는 조건도 충족해야 한다. 만일 이 조건 중 일부라도 충족되지 않으면 비과세를 받을 수 없다.

한편 주택청약제도로 생성된 분양권은 보유 중 양도하면 무조건 양도소득세를 내야 한다. 그리고 잔금을 청산하면 취득세와 등록세를 내야 한다. 분양의 경우 잔금청산을 하면 주택을 취득한 것으로 보기 때문이다.

따라서 잔금을 청산한 후 바로 주택을 양도하면 주택으로서의 보유기간이 짧아 높은 양도소득세 세율이 적용될 수 있다. 이 점을 고려해 잔금청산 여부를 결정하는 것이 좋다.

마이너스 프리미엄이 발생했다면 제대로 신고해둬야 세금을 물지 않는다. 그리고 같은 해에 신고한 마이너스 프리미엄이 있다면 다른 부동산의 양도차익에서 차감시킬 수 있다. 알아두면 유용한 절세 포인트다.

전략 5

상속·증여할 때는 합산과세를 피하라

▶ 경기도 과천시에 거주하는 신영수 씨(65)는 상당한 재산을 보유하고 있다. 그런데 요즘 은근히 상속세 문제로 고민이 많다. 그래서 재산 중 일부를 배우자나 자녀에게 증여하고 싶은데 10년 합산과세 등의 문제로 고민이 많다. 어떻게 해야 할까?

▷ 일반적으로 부부의 상속재산가액이 10억원에 미달하면 상속세는 없다. 상속공제액이 10억원(배우자 부존 시는 5억원)이나 되기 때문이다. 물론 이 금액을 다소 초과하더라도 재산 규모를 점점 줄여가면 상속세가 나오지 않는다.

그런데 재산가액이 위 금액을 훨씬 초과해 사전에 증여한다면 10년 합산과세에 유의해야 한다. 이 제도는 상속개시일로부터 10년(비상속인은 5년) 이내에 증여한 금액을 상속재산에 합산하는 것을 말한다. 상속재산 규모를 줄여 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해서다. 따라서 이런 합산과세를 피하기 위해서는 가급적 빨리 증여를 실행하는 것이 좋다. 10년을 벗어나면 합산과세에서 제외되기 때문이다. 하지만 저평가된 자산은 10년 이내에 증여하더라도 불이익이 크지 않을 수 있다. 합산되더라도 증여 당시의 증여재산가액이 합산되기 때문이다.

예를 들어 5년 전 1억원에 증여한 부동산이 합산과세 시에 5억원으로 올랐더라도 상속재산에 합산되는 가액은 5억원이 아니라 1억원이 된다. 이렇게 본다면 상가나 임야, 단독주택 등처럼 기준시가로 신고가 가능한 부동산은 합산과세가 되더라도 가격 상승에 의한 상속세 증가분을 상쇄시키는 이점이 있다.

따라서 이런 자산은 미리 증여하더라도 유리한 결과가 나오는 경우가 많다. 참고로 배우자가 증여받으면 6억원, 성년자녀가 증여받으면 3000만원까지 증여세가 없다. 한편 상속이 임박한 경우에는 재산의 인출이나 처분 등에 주의해야 한다. 상속세 조사 때 이 부분이 상당히 문제 되기 때문이다.

예를 들어 상속 개시일 전 1년(2년) 내에 2억원(5억원) 이상의 금액을 인출하거나 처분하는 등의 행위가 있다면 그 자금을 어디에 사용했는지를 상속인들이 소명해야 한다. 그런데 만일 이 부분이 미흡하면 일정한 금액을 상속재산가액에 더해 세금을 부과한다. 따라서 상속 전에는 가급적 위의 범위를 벗어나지 않도록 재산을 관리하고 인출을 하더라도 병원비 등 객관적인 증빙을 구비하는 것이 좋다.

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