오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 36-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2016.08.20. 15:31

태양을 향해 마구 쏴

3.

홍콩, 싱가포르, 모나코 등 소국들조차 집값 수백 억, 심지어 보유세 껌값 와 우리나라 백 대 재벌 집값 합산액 보다 많은 수천 억원도 늘려있는데 말이야. 경제가 다 죽어간다는 유럽조차 몇 년 간 집값 상승세가 가파른데 말이야.

각종 양극화 심화로 소수가 가계 부채 총액의 세배 가까운 금융 자산을 보유하고 있는 우리나라의 현실에서, 백 억원 대 이상의 피라미 자산가들이나 연봉 수억 대 이상의 고소득자들에겐 빚 없이 소유, 거주할 수 있는 평 당 1~2억 대의 강남 집값은 버블이 아니고 가계 채무 증가의 위험도 없다.

중략

상기한 낙후된 지방의 극소수 주택들도 언젠 서울 지방처럼 종부세를 많이 납부할 수 있을까? 보다 구체적으로, 빠르면 당해 지역 및 주변 지역의 도시 및 주거환경개선만으로도 십 여 년, 늦어도 이십 년 후이면 많은 누진세를 납부할 영광의 전국 주택 가격 상위 10%에 합류할 수 있는 경기 일부와 서울 지방 외의 지방은 어디, 어디일까?

빠르면 10 여 년, 늦어도 20, 30년 후에는 상위 10%에 합류하게 될, 관광, 레저, 의료 등 창의적 최첨단 서비스 산업 뿐만 아니라 금융, 제조업 등의 산업까지 동반 성장하여, 그리고 당해 소지역의 도시 및 주거 환경에 대한 밀집, 집중적인 개발을 통해 당해 지역의 인구 증가와 당해 지역민들의 소득을 획기적으로 늘려줄 소지역은 또 어디일까?

그렇게 장기, 지속적으로 발전하게 될 지역의 주택들은 서둘러 팔아야 할까 아님 계속 가만히 가지고 있어야 할까? 거듭 되풀이하여 재 강조했고, 또 앞으로도 계속 재강조될 것이지만, 그 대표적인 지역 중 하나는 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동과 남천동의 재건축 재개발 지역이다.

또 다른 하나는 비록 10년, 20년 후 남천, 대연동 지역을 중심으로, 그 지역과 시너지 효과를 크게 낼 수 있는 동구 북항재개발 1단계 지역이다. 그리고 20년, 30년 후 재개발이 완료되면 세계 최고의 미항으로 거듭나게 될 동구, 중구, 영도구, 감만동, 우암동, 문현동 을 포함한 남구 부산 북항 재개발 2, 3단계 지역이다.

북항 재개발 지역에는 당근 문현동 금융 단지를 포함한 문현동 지역도 북항 재개발 지역에 포함되고 문현금융단지,동천, 범천 기지창, 부전역 복합환승센테, 부산 시민공원 등등의 개발 수혜를 누릴 수 있는 범일, 범천, 부전동 등 동구, 부산진구 일부 지역들도 포함된다.

해운대 센텀, 마린 시티 등 개발이 거의 완성 단계인 지역들도 민락, 광안비치, 용호만의 도심 해변 지역, 삼익 시리즈를 중심으로 2만여 가구의 6~7성 호텔급 고품격 주거 단지가 집중적으로 개발되어, 도시 및 주거 환경이 상전벽해 될 무렵,  그 핵심 중 핵심 시범 케이스 소지역 중 하나인 도심 해변가 아파트들과 상업, 문화 시설들과 상호 큰 시너지 효과를 누릴 수 있을 것이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 26일 부동산 단신 3.

분양가가 인근 ‘래미안 포레카운티’ 시세보다 비쌌던 서울 성북구 장위뉴타운 4구역 재개발 ‘장위자이 레디언트’는 선착순 계약 공고를 냈다. 서울 강동구 ‘강동역 SK 리더스뷰’, 동대문구 휘경3재개발구역에서 ‘휘경자이디센시아’, 영등포구 ‘영등포자이디그니티’(양평12구역), 은평구 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’, 경기 화성시 ‘e편한세상 동탄 파크아너스,’ 수원시 지동115-10구역 주택재개발 '수원성 중흥S-클래스를 분양한다.

작년 11월 말부터 서울 동작구 흑석뉴타운에 입주를 시작한 단지는 7·8구역의 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레(545가구)와 아크로리버하임(1073가구) 등이고, 2월에는 상도동 e편한세상상도노빌리티(893가구)까지 입주한다. 내달 입주에 들어가는 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’(3357가구)의 경우 전체 가구의 약 38%인 1278건이 전세 매물로 나왔는데 이중 전용 79㎡는 전세 호가는 7억원까지 떨어졌다.

10월 입주 대구시 동구 ‘용계역푸르지오아르베츠’(1313가구)는 2021년 1순위 청약 경쟁률이 0.62 대 1이었고 지금도 미분양 상태다. 12월 입주 대구 수성구 '수성해모로하이엔'(576가구)도 청약 미달 이후 현재까지 미분양 상태다. 4월 입주 대구 동구 '동대구해모로스퀘어' 전용 59㎡ 월세도 보증금 2000만원에 월세 70만원까지 떨어졌다. 울산시 ‘강동관광단지’ 내 ‘울산 롯데캐슬 블루마리나’ 생활숙박시설은 2차 분양 중이다

대구 중구 남산동의 재개발단지(총 947가구)인 '청라힐스자이' 전용 59㎡의 전셋값도 2억원까지 떨어졌다. 지난해 입주한 남산자이하늘채 등 주변 전세 실거래 시세는 2억8000만원이다. 한편, 충남 논산시 ‘논산 아이파크’ 84㎡는 1순위에서 일부 미달이 됐지만 2순위에서 완판됐다. 충남 서산시 ‘서산 해미 이아에듀타운’은 1순위 청약에서 1가구만 지원했다. 충북 청주시 '청주 동일하이빌 파크레인', 전남 영광군 '영광프라이빗99'을 분양한다.

2022년 1월 26일 부동산 단신 3.

"상위 50" 고가아파트 집값도 흔들... 서울 강남구 은마 전용 76.79㎡는 지난해 11월 26억3500만원에서 이달 24억9000만원에, 송파구 리센츠 전용 84.99㎡는 지난해 12월 25억7000만원에서 이달 25억원에 거래됐다. 한편, 거여2-1구역 재개발 울 송파구 거여동 ‘송파시그니처롯데캐슬 전용 84㎡ 전셋값은 작년 10월보다 2~3억원 내린 7억1000만~7억5000만원대에 형성돼 있다. 인접 e편한세상송파파크센트럴 전용 84㎡는 7억7000만~7억8000만원이다.

관악구 아파트, 하락전환 속 일부단지 신고가…서울시 관악구 'e편한한세상서울대입구1단지' 아파트 전용 59.9㎡는 지난달 29일 12억원, 'e편한세상서울대입구' 맞은편 '서울대입구아이원' 전용 59.96㎡는 지난달 19일 10억3천만원에 신고가로 거래됐다. 한편 성북구 미아동 ‘삼성래미안트리베라2단지’ 전용 84㎡가 지난해 9월 11억3000만원, ‘꿈의숲롯데캐슬’ 전용 84㎡가 지난해 10월 11억7000만원에 거래됐다.

후속 분양단지들인 경기 평택시의 '평택 소사벌 반도 유보라 아이비파크 2차'의 전용 84㎡는 지난 12월 4억6000만원, 경기 광주시 '힐스테이트태전 2차 에듀포레(C11BL)'는 지난해 11월 전용 72㎡가 6억9700만원, 전북 군산에 분양한 '더샵 디오션시티 2차'는 지난해 10월 전용 84㎡가 3억7050만원에 거래 돼 1년만에 1억원 내외로 가격이 상승했다. 한편, 송파구 거여동 위례신도시 거여마천뉴타운 다음달 호반써밋 송파 1, 2차가 집들이를 한다

부산시는 “해운대 우3구역과 반여1-1구역, 수영구 광안리 해수욕장 인근 상업지역과 남천2구역, 남구 대연3·8구역, 연제구 양정1·2·3구역과 거제2구역 등 대규모 도시개발사업이 진행되면서 공시지가 상승을 이끌며 지난해 평균 10.40% 상승했다. 한편, 서울 도봉구 삼환도봉아파트 재건축추진 준비위원회는 무궁화신탁과 업무협약(MOU)을 체결했고, 대전 서구 탄방동 숭어리샘(탄방1구역) 재건축 일부 조합원들은 현산 퇴출 현수막을 달았다.

DL이앤씨가 서울시 금천구 시흥동 남서울무지개아파트 재건축 사업 시공사로 선정됐다. 서울주택도시공사(SH공사)가 '반값 아파트' 토지임대부 주택을 서울 강동구 고덕강일과 강서구 마곡, 송파구 위례에 공급하기로 했다. 서울시는 25일 제3차 건축위원회를 열어 '상봉 9-I 존치관리구역 주상복합 신축공사'에 대한 건축심의를 통과시켰다. 서울시는 근린공원을 문화공원으로 용도변경하는 잠실5단지 정비계획안 을심의 끝에 보류했다.

2021년 1월 26일 부동산 단신 3.

입주 시작한 '고덕자이' 집값 13억 돌파…분양가 두 배 됐다...서울 강동구 고덕지구 고덕동·상일동 재건축 사업이 막바지에 접어들었다. 마지막 재건축 주자인 상일동 ‘고덕자이’ 입주가 시작됐기 때문이다. 고덕동·상일동 일대에는 2011년 고덕주공1단지를 재건축한 고덕아이파크를 시작으로 10년간 1만7000가구가 넘는 신축 아파트가 들어섰다. 강동구가 강남·서초·송파구와 함께 강남4구로 불리는 데 크게 기여했다는 분석이다. 이 단지 전용 59㎡ 입주권이 이달 들어 13억5000만원에 거래됐다”며 “2018년 분양가(5억9500만~6억8340만원)의 두 배 수준으로 가격이 뛰었다”

고덕동·상일동 일대에는 과거 고덕주공1~7단지와 고덕시영 등 최근 10년간 1만7000가구가 넘는 신축 아파트가 들어섰다. 2011년 고덕주공1단지를 재건축한 고덕아이파크(1142가구)를 시작으로 2016년 고덕래미안힐스테이트(3658가구)와 2018년 고덕숲아이파크(687가구)가 입주했다. 2019년에는 고덕그라시움(4932가구), 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구), 고덕센트럴아이파크(1745가구)가 집들이를 했다. 지난해에는 고덕아르테온(4066가구), 고덕센트럴푸르지오(656가구)가 입주했다.
올해 첫 서울 분양물량인 서울시 강동구 고덕강일공공주택지구 제일풍경채 분양가가 확정됐다.

보유세 부담 월세로 올라갔나…천정부지 솟는 강남권 월세 ...은마아파트 전용면적 76㎡를 보유한 1주택자의 2019년 보유세는 318만원(5년 미만 보유 기준, 재산세+종부세)이었는데 2020년 보유세는 460만원으로, 140만원 가량 올랐다. 2021년엔 653만원(공시가격 연간 10% 상승 가정)으로 197만원이 더 오를 것으로 보인다. 대치동 은마아파트 84㎡(전용) 월세 매물이 보증금 5억에 월세150만원(2층)에 나와있다.

실제로 지난해 12월14일에는 같은 면적 매물이 보증금 5억에 월세 190만원에 계약서를 썼다.지난해 5월7일에는 84㎡ 매물이 5억에 60만원 , 3월11일에는 5억2000만원에 32만원으로 월세 계약이 이뤄졌다. 최근과 비교하면 월세금액이 100만원 이상 차이가 난다. 은마아파트 뿐만 아니라 10억원이 넘는 보증금에 수백만원 월세 사례는 강남 주요 단지 곳곳에서 나온다.

부동산정보업체 ‘아실’에 따르면 대치동 래미안대치팰리스 84㎡은 올해 1월20일에 쓴 월세계약이 보증금6억3060만원에 440만원이었고, 지난해 11월엔 8억원·323만원,10월엔 10억원·209만원 등 거래사례가 나왔다. 잠실동 리센츠 84㎡도 이번달 들어 3억원·255만원, 6억원·245만원 월세계약이 이뤄졌고, 지난해 12월에는 8억원·150만원, 10억원·100만원, 12억원·60만원 등 보증금의 규모가 큰 반전세 형태의 계약도 많이 나타났다.

아파트 가격도 강남권에선 3.3㎡당 1억원 향해간다. 26일 부동산 업계에 따르면 강남구 삼성동 아이파크 전용 145㎡는 이달 12일 50억원에 거래됐다. 지난해 6월 기록한 이전 최고가(40억원)와 비교하면 10억원 높은 신고가다. 공급면적(182㎡)을 고려하면 매매가는 3.3㎡당 9000만원을 넘어섰다.