오늘의 뉴스 종합

[쥴리엣]

부동산시장 선진화의 조건

시론/이성영 한국감정원 부동산연구원 실장

//document.domain="joinsland.com"; document.title = "부동산시장 선진화의 조건 - 뉴스";

3년 전 이명박 대통령은 국가비전을 ‘선진화를 통한 세계일류국가’로 정하고, 올해 신년사에서 2010년을 선진 일류국가의 초석을 다지는 해로 선언한 바 있다.

우리나라 발전의 원동력이 되어 왔던 산업화와 민주화를 한 차원 승화시켜 선진화를 새 발전철학으로 채택하고 선진 일류국가의 모습을 경제와 사회문화, 법과 질서는 물론 삶의 질에 있어서도 갖추어 나가자는 것이다. 경쟁력을 높여 세계 속에서 당당히 인정받는 고품격의 국가가 되자는 목표다.

예측 가능한 시스템 갖춰야

그렇다면 선진화된 부동산 시장은 과연 어떤 모습일까? 시장의 정보가 이를 필요로 하는 수요자들에게 정확히 제공되어 특정인이 독점할 수 없는 효율적인 시장, 부동산 시장 내에서 자금흐름이나 거래가격 등의 정보가 공개되어 건전하게 작동되는 시장안전망(security system)을 갖춘 투명한 시장구조를 생각해 볼 수 있다. 또 부동산 시장에서 버블이나 가격급등, 시장과열 등 비정상적인 현상이 발생하지 않고 가격붕괴나 장기 미분양 등 시장침체로 이어질 가능성이 적어 예측 가능한 시장 시스템을 갖추는 것도 필요할 것이다.

결국 선진화된 부동산 시장에서는 부동산이 더 이상 소유와 투기의 대상이 아니라 삶의 필수 요소인 생활공간으로 여겨지고 투명한 수요와 공급의 움직임에 따라 합리적인 예측이 가능할 것이다. 공정한 시스템에 의해 가격이 결정되고 국민은 시장과 정책에 대해 신뢰 하며 마음 놓고 활동할 수 있는 그러한 곳으로 받아들여질 것이다.

하지만 우리 부동산 시장의 모습은 어떠한가? ‘부동산 가격 GDP의 6배’, ‘가계자산 중 부동산 비율 80%’, ‘상위 1%가 토지 57% 소유’ 등등 세계 10위권, 선진 일류국가를 꿈꾸고 있는 대한민국의 현실과 맞지 않는 모습이다.

부동산 가격 상승은 오히려 가수요를 발생시켜 거품을 야기하는가 하면, 개발계획 같은 고급정보가 일부 특정인에게 노출되어 투기를 조장한다. 가격자료나 분양자료 등 정보인프라가 부족하거나 난립되어 있어 어느 것이 정확한지 판단하기 어렵다. 부동산투자회사 존 랑 라살레(Jones Lang LaSalle)가 조사한 2008년도 우리나라 부동산 시장의 투명도는 조사대상 전체 81개국 중 44위에 불과한 실정이다.

정부와 시장에 대한 신뢰 중요

이러한 현실에서, 최근 일부 연구소들이 ‘버블 붕괴론’을 주장하며 부동산시장의 장기 침체 가능성을 내놓고 있어 국민들을 불안하게 하고 있다. 물론 미국의 상업용 부동산 모기지 담보부 증권(CMBS) 부실 확대가능성 등 외적 불안요인이 있기는 하다. 강남 등 지역에 따라서는 여전히 주택가격이 높아 조정이 필요한 것도 사실이다.

하지만 총부채상환비율(DTI) 강화 등 대출규제 강화 대책이나 아직은 낮은 주택보급률, 주택 실수요 인구 증가, 소득 및 교육수준과 경기회복 등을 고려하면 부동산 가격의 폭락가능성은 크지 않아 보인다.

또 정부가 거래활성화를 위한 세제 개선, 보금자리주택 등 서민주거 안정책 확대, 분양보증 등 미분양 예방대책 확대, 실거래 정보 공개 등 시장투명성 제고를 위한 인프라 확대 등 부동산시장이 안정적으로 작동될 수 있는 정책이 꾸준하게 유지하고 있어 시장이 급격한 변화는 없을 전망이다. 정부는 국민의 주거안정 등 삶의 중심이 되는 부동산 가격의 급격한 변화를 막기 위해 지속적으로 노력해야 한다. 부동산의 급격한 변화는 자칫 경제전반에 혼란을 초래할 수 있다.

결국 선진화된 부동산 시장의 실현은 국민이 정부와 시장을 신뢰할 때 가능하다. 특히 정부의 흔들리지 않는 부동산 정책이 매우 중요하다. 주자의 “치우치지 않고, 변하지 않는” 중용 정신이 절실하다.

박일한 기자 jumpcut@joongang.co.kr

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현재규모 2배 증축 가능…넘어야 할 산 많아

안전진단 통과 최대 고비될듯

//document.domain="joinsland.com"; document.title = "현재규모 2배 증축 가능…넘어야 할 산 많아 - 뉴스";

부동산 전문가들은 목동단지를 재건축하면 개발이익이 많이 생길 것으로 분석된다. 정부의 재건축 규제 완화로 건축 규모를 지금의 2배 정도로 늘릴 수 있기 때문이다. 현재 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 면적 비율)이 평균 132.62%인데 재건축 용적률은 최고 300%까지 올릴 수 있다.

지난해 구청은 자체 연구 결과 지금과 같은 쾌적성을 유지하는 데는 리모델링이 낫지만 사업성에선 재건축이 유리한 것으로 보고 재건축으로 결론을 냈다.

재건축 넘어야할 산 많아

재건축이 최종 성사되려면 갈 길이 멀다. 첫째 관문은 서울시의 지구단위계획 결정이다. 양천구는 내년 말까지 재건축 마스터플랜이 나오면 주민설명회 등을 거쳐 2012년께 서울시에 계획안을 올릴 예정이다. 지구단위계획 결정이 나오면 별도로 재건축 정비구역으로 지정하는 절차는 필요 없다. 그러나 구청에서 올린 계획이 일사천리로 서울시 심의를 통과하는 경우는 드물다. 몇 차례 수정·보완을 거치다 보면 시간도 상당히 걸리게 된다.

다음 관문은 재건축 가능연한이다. 서울시 조례에 따르면 1단지의 재건축 연한이 2013년으로 가장 빠르고, 2~6단지는 2016년이다. 나머지 단지는 2019년 이후에나 재건축이 가능하다. 같은 단지라도 구역별로 재건축 연한이 다른 곳(10·14단지)도 있다.

현재 일부 시의원의 발의로 재건축 연한을 단축하는 내용의 조례 개정안 두 건이 시의회에 올라가 있긴 하다. 그러나 서울시의 반대 입장이 워낙 확고해 2월 시의회 임시회에선 안건처리가 보류됐다.

안전진단 통과도 넘어야할 산이다. 재건축 연한을 채우더라도 안전진단에서 ‘위험(D등급 이하)’ 판정을 받아야 재건축이 가능하다. 그런데 목동아파트는 80년대 중반에 비교적 튼튼하게 건축했기 때문에 안전진단에서 위험 판정을 받기는 쉽지 않을 것이란 관측이 우세하다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “정부가 목동단지를 지을 때 내구성을 워낙 강조했기 때문에 안전진단 통과(안전에 문제가 있다는 판단)가 쉬워 보이지 않는다”고 말했다. 대부분 안전진단을 통과한 강남구 개포동 주공단지보다 나중에 지어져 구조가 훨씬 튼튼하다는 것이다.

반면 백텔 종합건축사사무소 박영철 소장은 “전문기관에서 측정해봐야겠지만 멀쩡해 보이는 외관과 달리 내부는 배관·엘리베이터 등 설비 노후화가 심각해 안전진단 통과가 어려울 것 같지 않다”고 말했다

개발 호재 많아

목동아파트 단지 주변으로도 개발 호재가 잇따른다. 양천구는 최근 지하철 5호선 오목교역 주변(17만2500㎡)에 대한 개발의 큰 그림(지구단위계획)을 마련하는 절차에 들어갔다고 밝혔다. 영등포구 양평동에서 안양천을 넘어 양천구 목동으로 들어오는 입구에 해당하는 교통의 요지다. 큰 길을 중심으로 상업용도의 개발 압력이 높지만 일반 주거지역으로 묶여 제약을 받고 있다. 따라서 양천구는 주상복합 건물이 허용되는 준주거지역으로 용도변경이 필요하다고 보고 있다. 또 오래된 단독주택과 다가구·다세대 주택이 밀집해 주거 환경이 좋지 않다는 것이 구청의 판단이다.

양천구는 지난해 서울시의 사전심의에서 긍정적인 반응을 얻었다고 설명했다. 현재는 전문기관에 개발계획에 대한 연구용역을 맡긴 상태다. 절차가 순조롭게 진행된다면 올해 말까지 서울시 심의를 통과할 수 있을 것으로 양천구는 기대했다.

목동 12~14단지 주변 지하철 2호선 신정차량기지(14만7288㎡)에는 2015년까지 대규모 복합단지가 건설된다. 오세훈 서울시장이 추진 중인 서남권 르네상스 사업의 일부다. 서울메트로는 차량기지를 덮는 인공대지(8만1100㎡)를 만들고, 그 위에 최고 26층짜리 고층 건물 3개 동을 올릴 계획이다. 복합단지(연면적 32만4659㎡)에는 사무실·상가·문화시설 등이 들어서며, 건물 주변에는 광장·공원 등이 조성된다.

올해 안에 서울시 심의를 마무리 짓고 민간 사업자를 선정해 본격적인 사업을 추진한다는 것이 서울메트로의 구상이다. 다만 목동 13단지 주민들은 일조·조망권과 사생활 침해 등을 이유로 반발하고 있다.

목동 단지의 지하를 통과하는 경전철 목동선 계획도 있다. 양천구 신월동에서 영등포구 당산역(지하철 2·9호선)을 잇는 10.9㎞ 구간으로 2014년부터 2017년까지 단계적으로 개통할 예정이다. 목동선은 고가와 지하로 나뉘는데 목동 단지를 지나는 5개 정류장은 모두 지하에 건설된다.

현재 시세는

목동 10단지 상가에 있는 나래공인중개사는 “당장 재건축이 되지 않더라도 가치상승에 대한 기대감이 있으면 집값에 먼저 반영될 수 있다”며 “길게 보면 지금이 투자 적기라고 할 수 있다”고 주장했다. 그는 “현재 66㎡ 아파트라면 전세를 끼고 실투자금 3억원 정도면 살 수 있다”며 “투자 대상을 고를 때는 재건축 수익성을 좌우할 대지 지분이 얼마나 되는지 확인해야 한다”고 말했다.

임정옥 기자 jolim@joongang.co.kr

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[동아일보]

계절의 여왕 5월이 시작됐다. 무주택자들에게 5월은 보금자리주택의 달이다. 7일부터 27일까지 2차 보금자리주택 1만8511채의 사전예약이 진행된다. 부동산 시장이 바닥을 치는데도 보금자리주택은 여전히 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 보금자리주택은 이번 정부가 무주택자들에게 주는 가장 큰 선물인 듯하다.

이번 2차에서도 가장 큰 인기 상품은 서울 강남권 물건이다. 3차에 강남권 물량이 빠져 있어 어쩌면 이번이 강남의 마지막 상품이 될지도 모른다는 아쉬움의 목소리가 많다. 이번 사전예약으로 서울 서초구 내곡지구와 강남구 세곡2지구에서 선보이는 물량은 각각 783채와 711채로 합해서 1500채를 밑돈다. 그야말로 바늘구멍이다.

작년 시범지구의 강남 세곡1지구와 서초 우면지구, 3월 위례신도시 보금자리주택은 큰 인기를 끌었다. 이번 2차 강남권도 그에 뒤지지 않는 위치와 조건을 갖췄다. 특히 내곡지구는 강남역을 직선으로 연결하는 신분당선 청계역과 붙어 있어 주목을 받고 있다. 계획 단계의 가상노선이 아니라 내년이면 개통되는 확정된 노선이라는 데 가치가 있다. 2011년 9월이면 강남역을 출발한 신분당선은 양재역과 매헌역을 거쳐 6분이면 청계산입구역에 닿는다. 남쪽으로 다음이 판교역이다.

76만9000m²의 면적에 보금자리주택 4000채와 중대형 일반 분양주택 1000채가 들어서는 내곡지구는 녹지율이 34%로 2차 보금자리주택 지구 6곳 가운데 가장 높다. 내곡지구 남쪽으로는 청계산과 인릉산 구릉을 따라 녹지축이 경기 성남시 분당구 판교까지 이어진다. 도심 주택이 누릴 수 없는 쾌적한 자연 환경에 인접해 있는 것이다. 그렇다고 교통 환경이 떨어지는 것도 아니다. 경부고속도로, 분당∼내곡 고속화도로, 헌릉로, 용인∼서울 고속도로를 이용해 사방으로 이동하기에 원활한 강남권 교통 요충지역이다.

내곡지구 보금자리주택은 59m² 180채와 84m² 603채가 사전예약 물량으로 나온다. 이를 청약자격으로 구분하면 생애최초 특별공급 155채를 포함한 특별공급 502채와 일반공급 281채로 구성된다.

또 다른 강남권 단지는 강남구 세곡동과 자곡동 일대 77만 m²로 조성되는 세곡2지구다. 지하철 3호선 수서역과 8호선 복정역이 가깝고 송파구 문정동 법조타운과 가든파이브가 있는 동남권유통단지, 위례신도시 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 특히 수서역은 2014년까지 경부선과 호남선 KTX와 연결되는 강남권의 출발역으로 교통망 확충 계획이 잡혀 있다. 수서역 일대는 강북의 서울역과 같이 시시각각 유동인구가 몰려드는 변화가 일어날 것으로 보인다.

또한 세곡2지구는 인근 서울공항의 고도제한으로 다른 지구보다 용적률이 낮은 132%가 적용됐다. 따라서 인근 강남 아파트보다 층수가 적고 동 간 거리가 멀어 한층 더 쾌적할 것으로 보인다. 세곡2지구는 59m² 246채, 84m² 465채가 사전예약 물량. 생애최초 140채를 포함한 특별공급 452채와 일반공급 259채로 구분된다.

내곡지구와 세곡2지구의 3.3m²당 분양가는 1140만∼1340만 원으로 인근 시세의 60% 선이다. 보금자리주택은 분양가가 인근 시세의 70% 이상이면 7년간, 70% 이하면 10년간 전매제한 적용을 받는다. 따라서 강남권 보금자리주택은 10년간 팔 수 없고 5년간 의무거주 규정이 있다는 점을 유의해야 한다.

이번 사전예약 물량은 일반공급보다 특별공급 물량이 많기 때문에 청약 희망자라면 특별공급 대상이 될 수 있는지 따져보는 게 중요하다. 일반공급 물량은 청약저축 납입금액이 적어도 1500만 원 이상 되어야만 한번 신청하고 당첨을 기다려볼 만하다는 게 아쉬울 뿐이다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com
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[중앙일보 임정옥] 부동산 전문가들은 목동단지를 재건축하면 개발이익이 많이 생길 것으로 분석된다. 정부의 재건축 규제 완화로 건축 규모를 지금의 2배 정도로 늘릴 수 있기 때문이다. 현재 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 면적 비율)이 평균 132.62%인데 재건축 용적률은 최고 300%까지 올릴 수 있다.

지난해 구청은 자체 연구 결과 지금과 같은 쾌적성을 유지하는 데는 리모델링이 낫지만 사업성에선 재건축이 유리한 것으로 보고 재건축으로 결론을 냈다.

재건축 넘어야할 산 많아

재건축이 최종 성사되려면 갈 길이 멀다. 첫째 관문은 서울시의 지구단위계획 결정이다. 양천구는 내년 말까지 재건축 마스터플랜이 나오면 주민설명회 등을 거쳐 2012년께 서울시에 계획안을 올릴 예정이다. 지구단위계획 결정이 나오면 별도로 재건축 정비구역으로 지정하는 절차는 필요 없다. 그러나 구청에서 올린 계획이 일사천리로 서울시 심의를 통과하는 경우는 드물다. 몇 차례 수정ㆍ보완을 거치다 보면 시간도 상당히 걸리게 된다.

다음 관문은 재건축 가능연한이다. 서울시 조례에 따르면 1단지의 재건축 연한이 2013년으로 가장 빠르고, 2~6단지는 2016년이다. 나머지 단지는 2019년 이후에나 재건축이 가능하다. 같은 단지라도 구역별로 재건축 연한이 다른 곳(10ㆍ14단지)도 있다.

현재 일부 시의원의 발의로 재건축 연한을 단축하는 내용의 조례 개정안 두 건이 시의회에 올라가 있긴 하다. 그러나 서울시의 반대 입장이 워낙 확고해 2월 시의회 임시회에선 안건처리가 보류됐다.

안전진단 통과도 넘어야할 산이다. 재건축 연한을 채우더라도 안전진단에서 '위험(D등급 이하)' 판정을 받아야 재건축이 가능하다. 그런데 목동아파트는 80년대 중반에 비교적 튼튼하게 건축했기 때문에 안전진단에서 위험 판정을 받기는 쉽지 않을 것이란 관측이 우세하다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “정부가 목동단지를 지을 때 내구성을 워낙 강조했기 때문에 안전진단 통과(안전에 문제가 있다는 판단)가 쉬워 보이지 않는다”고 말했다. 대부분 안전진단을 통과한 강남구 개포동 주공단지보다 나중에 지어져 구조가 훨씬 튼튼하다는 것이다.

반면 백텔 종합건축사사무소 박영철 소장은 “전문기관에서 측정해봐야겠지만 멀쩡해 보이는 외관과 달리 내부는 배관ㆍ엘리베이터 등 설비 노후화가 심각해 안전진단 통과가 어려울 것 같지 않다”고 말했다

개발 호재 많아

목동아파트 단지 주변으로도 개발 호재가 잇따른다. 양천구는 최근 지하철 5호선 오목교역 주변(17만2500㎡)에 대한 개발의 큰 그림(지구단위계획)을 마련하는 절차에 들어갔다고 밝혔다. 영등포구 양평동에서 안양천을 넘어 양천구 목동으로 들어오는 입구에 해당하는 교통의 요지다. 큰 길을 중심으로 상업용도의 개발 압력이 높지만 일반 주거지역으로 묶여 제약을 받고 있다. 따라서 양천구는 주상복합 건물이 허용되는 준주거지역으로 용도변경이 필요하다고 보고 있다. 또 오래된 단독주택과 다가구ㆍ다세대 주택이 밀집해 주거 환경이 좋지 않다는 것이 구청의 판단이다.

양천구는 지난해 서울시의 사전심의에서 긍정적인 반응을 얻었다고 설명했다. 현재는 전문기관에 개발계획에 대한 연구용역을 맡긴 상태다. 절차가 순조롭게 진행된다면 올해 말까지 서울시 심의를 통과할 수 있을 것으로 양천구는 기대했다.

목동 12~14단지 주변 지하철 2호선 신정차량기지(14만7288㎡)에는 2015년까지 대규모 복합단지가 건설된다. 오세훈 서울시장이 추진 중인 서남권 르네상스 사업의 일부다. 서울메트로는 차량기지를 덮는 인공대지(8만1100㎡)를 만들고, 그 위에 최고 26층짜리 고층 건물 3개 동을 올릴 계획이다. 복합단지(연면적 32만4659㎡)에는 사무실ㆍ상가ㆍ문화시설 등이 들어서며, 건물 주변에는 광장ㆍ공원 등이 조성된다.

올해 안에 서울시 심의를 마무리 짓고 민간 사업자를 선정해 본격적인 사업을 추진한다는 것이 서울메트로의 구상이다. 다만 목동 13단지 주민들은 일조ㆍ조망권과 사생활 침해 등을 이유로 반발하고 있다.

목동 단지의 지하를 통과하는 경전철 목동선 계획도 있다. 양천구 신월동에서 영등포구 당산역(지하철 2ㆍ9호선)을 잇는 10.9㎞ 구간으로 2014년부터 2017년까지 단계적으로 개통할 예정이다. 목동선은 고가와 지하로 나뉘는데 목동 단지를 지나는 5개 정류장은 모두 지하에 건설된다.

현재 시세는

목동 10단지 상가에 있는 나래공인중개사는 “당장 재건축이 되지 않더라도 가치상승에 대한 기대감이 있으면 집값에 먼저 반영될 수 있다”며 “길게 보면 지금이 투자 적기라고 할 수 있다”고 주장했다. 그는 “현재 66㎡ 아파트라면 전세를 끼고 실투자금 3억원 정도면 살 수 있다”며 “투자 대상을 고를 때는 재건축 수익성을 좌우할 대지 지분이 얼마나 되는지 확인해야 한다”고 말했다.

임정옥 기자

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[중앙일보 박일한] 3년 전 이명박 대통령은 국가비전을 '선진화를 통한 세계일류국가'로 정하고, 올해 신년사에서 2010년을 선진 일류국가의 초석을 다지는 해로 선언한 바 있다.

우리나라 발전의 원동력이 되어 왔던 산업화와 민주화를 한 차원 승화시켜 선진화를 새 발전철학으로 채택하고 선진 일류국가의 모습을 경제와 사회문화, 법과 질서는 물론 삶의 질에 있어서도 갖추어 나가자는 것이다. 경쟁력을 높여 세계 속에서 당당히 인정받는 고품격의 국가가 되자는 목표다.

예측 가능한 시스템 갖춰야

그렇다면 선진화된 부동산 시장은 과연 어떤 모습일까ㆍ 시장의 정보가 이를 필요로 하는 수요자들에게 정확히 제공되어 특정인이 독점할 수 없는 효율적인 시장, 부동산 시장 내에서 자금흐름이나 거래가격 등의 정보가 공개되어 건전하게 작동되는 시장안전망(security system)을 갖춘 투명한 시장구조를 생각해 볼 수 있다. 또 부동산 시장에서 버블이나 가격급등, 시장과열 등 비정상적인 현상이 발생하지 않고 가격붕괴나 장기 미분양 등 시장침체로 이어질 가능성이 적어 예측 가능한 시장 시스템을 갖추는 것도 필요할 것이다.

결국 선진화된 부동산 시장에서는 부동산이 더 이상 소유와 투기의 대상이 아니라 삶의 필수 요소인 생활공간으로 여겨지고 투명한 수요와 공급의 움직임에 따라 합리적인 예측이 가능할 것이다. 공정한 시스템에 의해 가격이 결정되고 국민은 시장과 정책에 대해 신뢰 하며 마음 놓고 활동할 수 있는 그러한 곳으로 받아들여질 것이다.

하지만 우리 부동산 시장의 모습은 어떠한가ㆍ '부동산 가격 GDP의 6배', '가계자산 중 부동산 비율 80%', '상위 1%가 토지 57% 소유' 등등 세계 10위권, 선진 일류국가를 꿈꾸고 있는 대한민국의 현실과 맞지 않는 모습이다.

부동산 가격 상승은 오히려 가수요를 발생시켜 거품을 야기하는가 하면, 개발계획 같은 고급정보가 일부 특정인에게 노출되어 투기를 조장한다. 가격자료나 분양자료 등 정보인프라가 부족하거나 난립되어 있어 어느 것이 정확한지 판단하기 어렵다. 부동산투자회사 존 랑 라살레(Jones Lang LaSalle)가 조사한 2008년도 우리나라 부동산 시장의 투명도는 조사대상 전체 81개국 중 44위에 불과한 실정이다.

정부와 시장에 대한 신뢰 중요

이러한 현실에서, 최근 일부 연구소들이 '버블 붕괴론'을 주장하며 부동산시장의 장기 침체 가능성을 내놓고 있어 국민들을 불안하게 하고 있다. 물론 미국의 상업용 부동산 모기지 담보부 증권(CMBS) 부실 확대가능성 등 외적 불안요인이 있기는 하다. 강남 등 지역에 따라서는 여전히 주택가격이 높아 조정이 필요한 것도 사실이다.

하지만 총부채상환비율(DTI) 강화 등 대출규제 강화 대책이나 아직은 낮은 주택보급률, 주택 실수요 인구 증가, 소득 및 교육수준과 경기회복 등을 고려하면 부동산 가격의 폭락가능성은 크지 않아 보인다.

또 정부가 거래활성화를 위한 세제 개선, 보금자리주택 등 서민주거 안정책 확대, 분양보증 등 미분양 예방대책 확대, 실거래 정보 공개 등 시장투명성 제고를 위한 인프라 확대 등 부동산시장이 안정적으로 작동될 수 있는 정책이 꾸준하게 유지하고 있어 시장이 급격한 변화는 없을 전망이다. 정부는 국민의 주거안정 등 삶의 중심이 되는 부동산 가격의 급격한 변화를 막기 위해 지속적으로 노력해야 한다. 부동산의 급격한 변화는 자칫 경제전반에 혼란을 초래할 수 있다.

결국 선진화된 부동산 시장의 실현은 국민이 정부와 시장을 신뢰할 때 가능하다. 특히 정부의 흔들리지 않는 부동산 정책이 매우 중요하다. 주자의 “치우치지 않고, 변하지 않는” 중용 정신이 절실하다.

박일한 기자

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[머니투데이 이천 희망재무설계 대표][[머니위크][청계광장]]

군에서 제대한 후 구직활동을 하면서 임시로 아르바이트를 하고 있는 33세의 강진호 씨는 최근에 7년 동안 사귀던 애인과 헤어졌다. 애인의 집에서는 강진호 씨에게 결혼을 계속 독촉했지만 모아둔 돈도 없고 그렇다고 집에서 결혼자금을 지원해줄 형편도 아니었다. 자신만 기다리면서 나이만 먹고 있는 애인을 더 붙잡고 있을 수가 없어 강씨는 이를 악물고 결별을 통고할 수밖에 없었다.

재무상담을 하다보면 30대 중반에도 결혼을 안 하고(?) 있는 미혼남녀들이 부지기수다. 특히 서울이나 수도권에서 미혼 남성들이 부모님의 도움 없이 결혼을 한다는 것은 거의 기적에 가까울 정도로 드물다.

요즘 대학가의 트렌드가 취업을 위해 좋은 스펙을 쌓던지 아니면 학비를 벌기 위해서 휴학과 복학을 반복하면서 대학을 평균 6~7년 정도 다닌다. 게다가 대한민국 남성의 의무인 군복무까지 감안할 때 사회에 나오면 20대 후반 정도가 된다. 대학을 무사히 졸업해도 취업이 만만치 않고 취업을 한다고 해도 결혼을 단기간에 준비할 정도로 월급이 많지 않다.

그런데 신혼의 보금자리로 서울이나 수도권에 20평대 아파트에 전세라도 얻으려면 최소한 1억~2억원은 필요하다. 게다가 요즘 여성들은 배우자 될 사람이 최소한 내 집은 아니더라도 조그마한 아파트에 전세라도 얻을 능력이 없다면 결혼을 안 하려고 한다. 구질구질하게 궁상을 떨면서 사느니 혼자 하고 싶은 것 마음껏 하면서 살기를 원한다. 그래서 30대 중반의 미혼남녀들이 주변에 흔하다.

몇 년 전부터 정부나 각종 언론의 보도를 보면 저출산으로 미래의 대한민국 경제와 사회가 활력을 잃어 성장의 동력이 멈출 거라는 걱정으로 가득 차있다. 정부에서는 떨어져만 가는 출산율을 끌어올리기 위해 각종 대책들을 내놓고 있지만 별 실효를 못 거두고 있다. 하지만 많은 대책들 중에 저출산의 가장 근본원인인 미혼남녀들의 결혼에 대한 고민을 풀어 줄 수 있는 대책들은 별로 눈에 안 띈다. 2009년 통계청의 자료에 따르면 합계출산률이 1.15명으로 2008년의 1.19명보다 더 떨어졌다.

반면 기혼여성들의 경우는 평균 2명 정도의 자녀를 낳는다고 한다. 저출산에 대한 가장 근본적인 해법은 주변에 흔하디흔한 미혼남녀들이 결혼을 할 수 있는 경제적 환경을 만들어 주는 것이다. 즉 신혼생활을 할 수 있는 집에 대한 부담을 최대한 낮춰 주어야만 남자들이 결혼 비용에 대한 부담을 덜고 적극적으로 사랑하는 사람과 결혼도 하고 자녀도 낳으며 알콩달콩 재미있게 살 수 있다.

개인들도 결혼에 대한 구체적인 재무 계획을 가능한 한 빨리 세울 필요가 있다. 취업과 동시에 결혼에 대한 계획을 세우고 돈을 모아 나가야 나중에 긴긴밤을 외로움에 떨면서 새벽을 맞이하는 불상사를 막을 수 있다. 지금 버는 돈을 젊음의 순간적인 즐거움을 위해 사용하느라 저축하지 않는다면 나중에 사랑하는 사람과 결혼을 하고 싶어도 할 수 없는 슬픈 현실과 만날 수 있다.

직장에서 주는 월급은 기본적인 지출을 하고 미래의 많은 재무목표들을 위해 기본적인 준비를 할 수 있는 수준이라는 것을 빨리 자각해야 한다. 게다가 지금은 물가상승률에도 못 미치는 저금리이기 때문에 현명하게 재테크를 하지 않으면 돈이 불어나지 않는 세상이다.

나중에 결혼할 사람이 생겨서 그때부터 결혼 자금을 준비하면 늦는다. 지금 당장 결혼 예상 시기를 예측해 보고 얼마나 돈이 필요한지를 계산해 보자. 그러고 나서는 불필요한 소비지출을 통제해서 가능한 많은 돈을 저축해야 사랑하는 사람은 있는데 돈이 없어서 결혼을 못하는 불상사를 피해갈 수 있다.

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이천희망재무설계 대표

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[전국 주택 공시가격 확정]

 

올해 전국 주택 공시가격 상승세는 아파트보다 연립과 다세대 주택이 가파른 것으로 나타났다. 작년 전국 공동주택 공시가가 4.6% 하락했을 때 아파트가 5.3% 떨어지며 내림세를 주도한 것과는 반대다.

국토해양부가 발표한 '2010년 공동주택 및 단독주택 가격공시'에 따르면 아파트 공시가는 올해 평균 4.8% 상승했으나 연립주택은 5.4%,다세대주택은 6.4% 올랐다. 공시대상 주택 수가 연립(45만채) · 다세대주택(145만채)보다 아파트(809만채)가 훨씬 많아 전체 상승률은 4.9%로 산출됐다는 분석이다.

전문가들은 작년 1년간 한강변 초고층 개발,인천 성남 등 수도권 도심 재개발 등 도심정비사업이 활기를 띤 탓에 공시가격이 오른 것으로 풀이하고 있다. 도심정비사업구역 안에 많이 들어서 있는 연립 · 다세대주택의 가격 상승세는 이처럼 강했지만 단독주택 공시가는 올해 1.92%만 올라 대조적인 모습을 보였다.

◆과천 18.9%로 최고 상승률

시 · 군 · 구 중에서는 경기 과천시 공시가가 18.9%로 가장 많이 올랐다. 과천시 별양동 주공4단지 전용면적 82.9㎡는 작년 공시가격 4억400만원에서 올해 4억8000만원으로 18.8% 뛰었다.

화성(14.5%)과 가평(12.5%) 수원 영통(11.2%) 성남 분당(10.4%) 등도 상승세가 가팔랐다. 가평은 작년 서울~춘천고속도로 개통,경춘선 복선전철 개통(올해 말 예정) 등 호재가 크게 작용한 결과로 보인다. 분당의 경우,작년 하반기 판교신도시 입주 여파로 집값이 많이 떨어졌지만 1월1일 기준으로는 상승폭이 컸던 것으로 조사됐다.

서울에서는 강동(12%) 강남(11.4%) 송파(11.3%) 양천(9.6%) 서초구(7.7%) 등 강남권과 목동 등지에서 공시가가 많이 올랐다. 양천구 목동6단지 95㎡는 올해 6억9000만원으로 작년에 비해 25% 뛰었다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76.8㎡는 지난해 5억8800만원에서 올해 7억2200만원으로 22.8% 올랐다.

반면 공시가가 떨어진 곳은 2기 신도시가 건립 중인 지역과 경기 외곽에서 많이 나왔다. 작년 10월 이후 보금자리주택지구가 서울 도심에서 20㎞ 안팎 떨어진 그린벨트에서 주변시세의 50~70%에 공급된 데다 집값 상승기의 수혜를 외곽에선 누리지 못한 때문으로 풀이된다. 양주(-4.7%) 파주(-2.3%) 김포(-2%) 포천(-1.7%) 등의 순으로 많이 떨어졌다.

한편 시 · 군 · 구가 발표하는 단독주택 공시가는 올해 전국 평균 1.92% 상승했다. 2000만원 초과~5000만원 이하 주택이 96만3460채로 가장 많고 5000만원 초과~1억원 이하가 81만5791채，1000만원 이하가 77만4385채로 각각 조사됐다.

◆고가 주택도 크게 늘어

다주택자의 종합부동산세 과세 기준인 6억원 초과 고가주택도 크게 증가했다. 전국의 6억원 초과 공동주택은 총 25만8800채로 작년에 비해 33.3% 늘어났다. 지역별로는 서울 강남과 목동,분당에서 부쩍 많아졌다. 서울 강남구의 경우 작년 전체 주택의 58.3%가 6억원 초과였지만 올해는 67.1%로 확대됐다. 송파구도 35.9%에서 46.4%,서초구는 33.4%에서 45.4%로 각각 늘었다. 양천구의 경우 작년 8%에서 올해는 14%로 크게 증가했다.

한편 1주택자가 단독 명의로 갖고 있는 주택은 3억원의 기초공제가 있어 9억원이 넘어야 종부세를 낸다. 여기에 해당되는 9억원 초과 공동주택은 8만5362채로 42.3% 늘어났다. 6억원 초과~9억원 이하 공동주택은 17만3518채로 29.3% 증가했다. 9억원 초과 단독주택은 9133채로 집계됐다.

자료제공 : 한국경제

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[아시아경제 김민진 기자, 고은경 기자]'돈 굴릴 데가 없다'

재테크 서적을 뒤져보고 은행을 기웃거려봐도 뾰족한 방법이 없는 이른바 '재테크 공황시대'다. 주식도 부동산도 뭉칫돈에 손짓하지만 불안하기만 하다. 재테크 전문가들이 차려준 밥상에도 선뜻 젓가락이 가지 않는다.

은행 정기예금 금리가 사상 처음으로 연 2%대로 떨어졌다. 물가상승률을 뺀 실질금리는 1% 미만으로 사실상 제로(0)금리다. 정기예금 통장만 붙잡고 있다가는 내 돈이 줄줄 샐 판이다.

주가지수가 오르고 있지만 그리스, 포르투갈 등 유럽 일부 국가의 재정부실로 상승 전망은 불확실하다. 저금리 시대 투자처로 각광받던 부동산도 마찬가지다. 금융위기 이후 잠깐 유턴한 부동산 경기는 지금 식물인간 상태다. 때문에 시중 유동성은 단기 투자로 몰리고 있다.

은행들의 잇따른 금리 인하로 지난달 저축성 예금 금리(3.27%)도 13개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 예대 금리차(2.74%포인트)도 6개월 만에 가장 많이 벌어졌다.

그나마 우리나라 경제성장에 대한 기대가 커지면서 주식시장으로 돈이 몰리고 있다. 하지만 유럽 재정 불량국인 '피그(PIIGSㆍ포르투갈ㆍ아일랜드ㆍ이탈리아ㆍ그리스ㆍ스페인)의 채무불이행 위험 등 불안요인이 남아있어 뭉칫돈을 넣어두기에는 불안하다. 하반기 경제성장 둔화가 예상되고 원ㆍ달러 환율하락, 원자재 가격 상승 등 리스크를 감안한다면 주가상승만을 기대하기는 어렵기 때문이다.

저금리와 주가 불안 속 대안처로 각광받던 부동산 시장도 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 재개발ㆍ재건축 투자는 물론 수도권 아파트도 매력이 떨어진 상태다. 재테크 수단으로 각광받았던 경매시장에서도 버블세븐 아파트 낙찰가 총액이 14개월만에 최저치를 기록할 정도다.

재테크 컨설팅업체 이진호 레코플러스 대표는 "투자자들 사이에서 사두면 오른다는 과거의 속설이 사라진 지 오래"라며 "상가ㆍ오피스텔 등 안정적 임대소득을 얻을 수 있는 상업용 부동산에 수요가 몰리지만 투자처가 한정돼 있어 이마저도 여의치 않다"고 말했다.

갈 곳 없는 돈이 방황한다는 건 통계지표에서도 여실히 드러난다. 29일 한국은행에 따르면 지난 2월 기준 자금 단기화 비율은 19%로 2007년 5월(19.12%) 이후 21개월만에 최고치다. 자금 단기화 비율은 금융권에 풀린 총 유동성(Lfㆍ평잔) 중 현금과 요구불 예금 등 협의통화(M1ㆍ평잔)가 차지하는 비율이다.

2월 계절적 요인(설 명절)을 감안하더라도 현재 시중자금은 장기간 저금리 기조로 인한 장ㆍ단기 금리차 축소로 투자나 소비로 이어지지 않고 은행권 예금과 같은 단기금융상품에 몰려있는 것을 보여준다.

부동산 시장 침체와 대출 규제로 지난 1분기 주택담보대출 증가액은 6조1000억원으로 전분기 10조2000억원의 절반수준으로 줄었다. 단기부동화의 바로미터인 MMF(머니마켓펀드) 설정액은 지난 1월 69조원에서 2월 75조원으로 늘어났고, 지난달에는 82조3000억원으로 증가했다. 때문에 전문가들도 3개월이나 6개월 등 단기상품에 가입할 것을 조언하고 있다. 고수익을 노린다기 보다는 안정적 유동성 확보 차원이다.

김창수 하나은행 아시아선수촌 골드클럽 재테크팀장은 "은행도 자금운용이 마땅치 않은 상황에서 앞으로 금리가 크게 오를 가능성은 적다"며 "지난해와 같은 수준의 수익률을 기대하기 보다는 단기적으로 금리가 소폭이라도 오를 수 있기 때문에 장기보다는 단기상품에 투자하는 것이 현명하다"고 조언했다.

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김민진 기자 asiakmj@

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