세금 가족간의 아파트명의변경시 취등록세와 양도세 문의드립니다.

[자연은]

이 아파트는
2005년 9월에 아들의 명의로 구입하여 전세놓았다가
2008년 8월부터 실입주하여 아들과 아버지가 살고 있었습니다.
그 당시 구입가도 p포함하여 2억 6천가량 하였습니다.

그후 2011. 1월 아들이 아버지로부터 1억7천을 받고 분가한 상태입니다.
(현재 아버지는 계속 거주중)
이 아파트를 아들명의에서 아버지 명의로 변경하려고 합니다.
대략싯가 3억원에 1억원대출도 아버지가 양도받으실 예정입니다.

증여세는 해당안되는걸로 알고있는데요..맞나요?
아들의 분가당시 매매계약서 같은서류없이
1억7천만 아버지로부터 송금받아 분가하였습니다.
이 기록만으로도 증여아님이 증명이 되나요?
(이부분에서 깊은 의문점이 아버지이름으로 아들통장에 송금을 하셨는데
 혹시 이집명의를 둘째아들로 하게 된다면 꼭 둘째아들이 큰아들통장으로 송금한 내역이 있어야 하는건가요?)

명의변경을 위해
어떠한 서류와 절차가 필요한지
그리고 세금과 소요비용에 대해 알려주세요...

[갈길이먼데]

실질적인 거래를 보면 증여세를 피할수 있어보입니다. 다만, 형식적인 증빙이 문제네요
우선 매매계약서 작성하시고, 계좌이체근거자료 증빙하여 매매대금으로 사용한 내역 준비하세요
대출1억원은 부담부증여로 나머지 부분은 양도이므로 양도세과세 됩니다.
현재 상태는 아들명의 아파트를 아버지가 계속 거주하는 것으로 아버지에게 받아 나온 1억7천만원 역시 아버지가 아들에게 현금증여한 것입니다.
아무튼 실제적인 내용은 어느정도(특수관계자의 증여추정을 부정하는 조건으로 매매대금의 80% 자금내용 소명 등)갖추어져 있는것으로 사료됩니다.
양도세 계산은 차근차근 하면 어렵지 않겠네요....

[자연은]

답변 감사드립니다^^