생활 | 입찰 참가자격 제한 최저가 입찰자 배제한 공사계약 | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 입찰 참가자격 제한 최저가 입찰자 배제한 공사계약

수원지법 안산지원

☛ 공사계약 무효

⊙ 공동주택관리법 공익적 목적 중대하게 침해

[아파트관리신문=온영란 기자] 수원지방법원 안산지원 제2민사부(재판장 박상언 판사)는 최근 경기 안산시 소재 모 아파트 노후배관 교체공사 사업자로 선정된 A사가 계약이행을 하지 않은 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했지만 받아들이지 않았다.

사업자 선정과정에서 입찰참가자격을 제한하는 등 관련 법을 위반해 공사계약을 무효로 판단한 것이다.

이 아파트 입대의는 2020년 5월경 아파트 노후배관 교체공사 사업자 선정을 위해 입찰공고를 진행했다.

입찰공고문에는 공사와 관련해 입찰담합 등으로 소송이 진행 중인 업체는 입찰참가를 제한 및 제외한다고 명시했다.

입찰에 참가한 A사는 입찰가액 약 20억5400만원, C사는 약 12억2800만원을 각 기재해 입찰했다.

하지만 입대의는 최저가 낙찰자인 C사가 아닌 A사를 공사의 낙찰자로 결정하고 공사대금 약 22억6000만원으로 계약을 체결했다.

이후 입대의는 6월경 ‘C사는 입찰담합으로 검찰수사 중인 업체로 입찰에서 제외했다’는 안내문을 게시했으며, 8월경 A사에는 ‘이 입찰의 공고, 개찰, 계약이 입대의 의결과 다르게 공고되는 등으로 공사계약은 무효’라는 내용을 통지하고 계약을 이행하지 않았다.

A사는 “입대의가 공사계약이 무효라고 주장하며 다른 업체를 선정해 공사를 이행하는 등 공사계약상 의무를 이행하지 않았다”며 “계약대로 공사를 했더라면 얻을 수 있었던 이익금 약 1억9300만원을 지급하라”고 주장하며 손해배상 청구를 진행했다.

이에 입대의는 “낙찰자 결정은 입대의 전 대표자인 E씨가 소송이 진행 중인 업체 등을 입찰참가자격을 제한함으로써 최저가 입찰자인 C사를 배제했으므로 이는 무효”라면서 “이 공사계약 역시 입찰절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해하는 중대한 하자가 있어 무효이므로 A사에 공사대금을 지급할 의무가 없다”고 주장했다.

재판부는 “A사도 이번 낙찰자 결정 및 공사계약에서 관련 법을 위반한 하자를 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다”면서 “이 하자를 묵인한 낙찰차 결정 및 계약체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 결과가 됨에도 이를 무효로 하지 않으면 공동주택관리법령의 취지를 몰각하게 되므로 이를 모두 무효로 봄이 타당하므로 공사계약이 유효하게 성립됐음을 전제로 한 A사의 주장은 이유없다”고 판단했다.

한편 관할 지자체는 2020년 5월 입대의에 입찰참가자격을 제한한 입찰공고를 적법하게 변경하라는 내용의 시정권고와 시정명령을 두 차례 진행했음에도 입대의는 이를 이행하지 않았다.

재판부는 “또 입대의 전 대표자 E씨는 입찰공고문을 입대의 의결 없이 무단으로 수정하고, 현장설명회에서 입찰참가자격 제한을 추가로 했다는 등의 이유로 과태료 200만원의 처분을 받았고, C사가 입찰담합으로 검찰수사를 받고 있거나 소송 중이었다고 볼 만한 증거도 없으므로 C사를 배재해야 할 이유가 없다”고 덧붙였다.

아울러 재판부는 “입대의의 의결을 거치지 않은 입찰참가자격 제한에 따라 낙찰자를 결정하고 계약을 체결할 경우 최저가격을 제시한 입찰자를 낙찰자로 결정하지 않음에 따라 입찰 최저가격보다 계약금액이 높아져 입주자 등이 부담해야 하는 관리비 등의 지출이 증가되고 계약금액 대비 공사의 효율성이 낮아져 공공성을 해하게 되는 등 그 하자가 중대해 보인다”면서 “또 임의적으로 제한 사항을 추가한 대표자 등이 특정한 입찰자와 부정하게 결탁하는 등으로 자의적으로 사업자를 선정할 수 있게 돼 입찰의 공정성을 현저하게 침해할 우려가 있는 등 이는 공동주택의 효율적인 관리 및 주거수준 향상이라는 공동주택관리법의 공익적 목적을 중대하게 침해하는 것에 해당한다”고 설명했다.

이어 재판부는 “낙찰자 결정 및 공사계약을 무효로 하지 않으면 관리비 등을 집행함에 있어 입대의 대표자 등의 개인적인 일탈로 인한 임의적인 입찰참가자격 제한 사항의 추가·삭제 등에 따른 자의적인 사업자 선정 및 계약금액 지출 등을 용인하게 되고, 이로 인한 피해는 입찰절차가 적법하게 진행됐다면 낙찰자로 결정됐을 사업자뿐만 아니라 아파트 입주자등에게도 발생할 것으로 보인다”면서 “특히 이 아파트와 같은 의무관리대상 공동주택의 경우 사업자 등의 역할이 공동주택 및 입주민들에게 미치는 영향이 크고 이로 인한 사회적 파급효과 역시 상당하므로 공동주택관리법령의 취지가 몰각되지 않도록 해야 할 필요성이 더욱 커 이 아파트의 낙찰자자 결정 및 이 공사계약은 무효로 봄이 타당하다”며 A사의 청구를 기각했다.

출처 : © 아파트관리신문, 온영란 기자 oyr99@aptn.co.kr.

■ 아파트 수도관 동파로 빙판 생긴 계단에서 넘어진 입주민

울산지법

☛ 자치운영회 책임 40%로 제한

⊙ 자치운영회에 책임 물어

[아파트관리신문=고현우 기자] 울산지방법원(재판장 이준영 판사)은 최근 아파트 내 수도관이 동파되면서 흘러넘친 물이 얼어 생긴 빙판으로 인해 계단에서 넘어져 상해를 입은 입주민이 아파트 자치운영위원회(이하 자치운영회)를 상대로 제기한 손해배상 청구 소송 항소심에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

울산 울주군 소재 모 아파트 입주민 A씨는 2018년 2월 6일 자신이 거주하던 아파트 계단에서 넘어져 인근 병원에서 진료를 받은 결과 우측 11번 늑골 골절, 어깨 관절 염좌 및 신체 곳곳에 타박상을 입었다는 진단을 받았다.

이에 A씨는 자치운영회가 얼음 제거 작업을 하지 않아 상해를 입었다며 자치운영회에 약 1억8000만원의 손해배상을 청구했으나 1심에서 패하자 항소를 제기했다.

재판부는 “당시 울산에서는 2주가량 한파가 지속됨에 따라 해당 아파트 40가구의 수도관이 동파되면서 A씨가 넘어진 계단 역시 얼어 있었다”며 “이전에도 A씨와 같은 동에 거주하고 있는 입주민 역시 해당 위치에서 넘어진 후 경비실에 염화칼슘 등을 살포할 것을 요청했으나 이와 같은 조치가 이뤄지지 않았다”고 밝혔다.

또한 “당시 해당 계단의 조명이 매우 희미해 입주민들이 시야 확보에 어려움이 있었을 것으로 보이고 입주민들이 자체적으로 얼음 제거 작업을 실시했을 때 경비원만이 이를 도와주고 자치운영회 소속 관리소장은 얼음 제거 작업에 소극적으로 참여했다”며 “또한 미끄럼 경고나 안내 문구를 역시 게시하지 않았으므로 이를 비춰볼 때 자치운영회는 공동주택관리에 있어 사회 통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하지 않았다고 볼 수 있어 손해배상 책임이 있다”고 판단했다.

단 재판부는 “A씨는 해당 아파트에 6년 이상 거주한 입주민으로서 해당 계단으로 자주 왕래했을 것으로 보인다”며 “이에 따라 지속된 한파로 인한 계단 빙결 발생 가능성이나 해당 부분의 조명이 어두운 점 등을 알고 있었음에도 충분한 주의를 기울이지 않았다”며 A씨의 과실 역시 인정했다.

이어 재판부는 “이에 따라 자치위원회의 책임을 40%로 제한한다”며 “자치운영회는 A씨의 일실수입과 기왕치료비의 40%인 약 2000만원과 위자료 300만원을 더해 총 약 2300만원을 A씨에 지급하라”고 명했다.

한편 A씨는 “계단에서 넘어지면서 태블릿 PC가 파손됐다”며 이에 대한 수리비 역시 청구했으나 재판부는 “해당 사고로 인해 태블릿 PC가 파손됐다고 인정할증거가없다”며 이를기각했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr.

■ 장충금, 세대당 주택공급면적에 따라 산정해야

[민원회신]

질의: 공동주택 승강기 교체에 따른 1층 세대 장충금 부과 여부

공동주택 장기수선충당금을 각 세대별로 주택공급면적에 따라 부과하고 있으나 특히 승강기를 거의 이용하지 않는 1층 세대에서 승강기 교체에 따른 장기수선충당금을 주택공급에 따라 부과하는 것은 불합리하다는 민원이 발생해 1층 세대에 한해 장기수선충당금을 일부 면제나 차등부과 할 수 있는지 유권해석 바란다. <2022. 12. 19.>

회신: 소유자별 필요한 적립 금액 산정 어렵고 비효율적

공동주택관리법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 돼 있으며, 같은 법 시행령 제31조 제3항에 따라 월간 세대별 장기수선충당금은 세대당 주택공급면적따라 산정해야 하는 것이다.

이는 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대해 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 공동주택관리법령에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 수선유지를 위해 장기수선충당금을 세대당 주택공급면적에 따라 부담하도록 정하고 있는 것이다. <전자민원, 주택건설공급과. 2022. 12. 23.>

<국토교통부 제공>