상가매매계약시 주의사항(상가건물/빌딩)

[군자]

상가매매계약시 주의사항(상가건물/빌딩) 

상가건물이나 빌딩을 계약할 때 반드시 짚고 넘어가야 될 내용으로 위반건축물유무와 부가세부분이 있다. ​

●가장 먼저 위반건축물유무관계다. ​

이는 건축물대장상에 나오는 것도 중요하지만 서류에는 없어도 실제 건물에 해당행위가 있는지 

반드시 확인해야 될 부분이다. 

위반건축물에 대한 내용은 대부분 건물주나 건물관리인이 잘 알고 있기 때문에 이들의 말을 참고하여 

건축물대장과 비교해보면 된다. 그리고 이에 따른 행정처분을 받은 적이 있는지 등을 확인하여 이에 대한 

내용들을 잊지 말고 특약사항에 명시해두어야 한다.​

●부가세부분에 대해 명확하게 기재한다.​

주택이외의 건물로 상업용 건물, 공장, 창고, 업무용오피스텔 등은 건물분에 한하여 부가가치세가 발생한다. 

일반적으로 부동산거래가격=토지가격+건물가격으로 이루어지는데 이중 건물가액의 10%를 건물 분 

부가세로 보고 세법상 매도인이 사업자인 경우 양도세 외에 관련세액을 국세청에 납부하여야 한다. 

만약 특약으로 부가세를 언급하지 않았다면 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 간주한다.​

그래서 계약서를 작성할 때는 반드시 이 부분에 대해 미리 언급해주고 매도인과 매수인 상호 협의 하에 

아래의 두 가지 방법 중 하나를 선택하도록 한다. ​

1.부가세를 주고 환급받는 방법.​

상가매매 시 건물 분 부가세별도라는 문구를 특약사항에 명시하여 매수인이 부가세를 부담하고 매도인은 

매수자에게 세금계산서를 발행해준다.(예: 부가세는 매매대금과 별도로 매수인이 부담한다.) 

이때 매도인은 일반과세자여만 한다.(간이과세자나 비사업자는 해당되지 않는다.)​

그러면 매도인은 이를 받아서 양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 이내에 관할세무서에 납부하면 되고 

매수인은 일반과세자로 사업자신고를 한 후 매도인이 발행해주었던 세금계산서를 첨부하여 관할세무서에 

환급신청을 하게 되면 건물분에 대한 부가세를 환급받을 수 있다.

만일 이런 특약사항이 없을 경우 부가세는 고스란히 매도인 부담이 되고 만다.

​2.포괄양도양수로 처리하는 방법.​

포괄양도양수는 양도인의 해당사업에 관한 일체의 권리와 의무를 양수인이 승계하는 것을 말한다. 

또한 사업자만 변경되고 사업내용의 동일함은 그대로 지속된다.

포괄양도양수는 재화 즉, 대가를 지불하고 획득 가능한 물질의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세가 비과세된다. 

이는 건물분에 대한 부가세를 매수인이 매도인에게 별도로 지급하는 대신 포괄양도양수로 처리하는 방법이다. 

그러므로 세금계산서 발급대상이 아니며 부가세를 양수인에게 받아서는 안 된다. 

<포괄양도양수계약의 성립요건>​​

*양도인과 양수인 모두 과세업자(일반과세, 간이과세)이어야 한다.

*사업장별로 승계한다.

*양도인은 사업전체를 양도하며, 양수인은 사업전체를 그대로 양수하여야 한다.

*사업의 양도양수당시 양도인과 양수인의 업종이 동일하여야 한다.

  (단, 포괄양도양수 후에는 양수인이 업종을 추가하거나 변경하여도 된다.)

*양도인과 양수인의 과세유형이 일반과세자인지 간이과세자인지 중요하지 않지만 양도인이 

 일반과세자일 경우 양수인은 간이과세자로 등록할 수 없다.

 (이때는 간이과세자를 일반과 세자로 전환하여야 한다.)​

그리고 양수인이 간이과세자일 경우에는 매매계약 시 포괄양도양수계약서를 함께 작성하여 

계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 등록을 하면서 포괄양도양수계약서를 제출하면 

포괄양도양수거래가 가능하다.​

하지만 사업의 포괄양도양수를 적정하게 이루어진 이후에는 양수인이 사업자등록을 하지 않거나 

사업자를 10년 이내에 말소하는 경우(양도인의 사업기간과 양수인의 사업기간을 합한 기간임), 

면세사업자로 변경하는 경우에는 그 기간에 관계없이 양수인에게 부가세 추징 등 책임이 있는 것이며 

개인이냐 법인이냐에 따라 다르게 적용되지는 않는다.​

<포괄양도양수 절차>​

*양도인은 양도한날이 속한 달의 다음달 25일까지 폐업 및 부가세신고를 하여야 한다.

*양수인은 사업양수일로부터 20일 이내에 관할세무서에 사업자등록을 하여야 한다.​

포괄양도양수로 처리할 경우에는 매매계약서와 별도로 포괄양도양수계약서를 작성해도 되고, 

아니면 매매계약서에다 특약사항으로 ‘본 계약은 건물분 부가세에 대해 매수인이 매도인에게 별도로 

지급하지 않고 포괄양도양수로 진행하기로 한다.’라고 명시해도 된다.​

하지만 쌍방 누군가의 잘못으로 인해 포괄양도양수처리가 안 될 경우 부가세는 고스란히 

매도인의 부담이 될 수밖에 없다. ​

그래서 특약사항에 ‘매도인 또는 매수인의 사정에 의해 포괄양도양수처리가 불가능할 경우 

매수인은 매도인에게 매매대금과는 별도로 건물분에 대한 부가세를 지급하기로 한다.’는 

문구를 넣어두는 게 좋다.​

상가건물이나 빌딩매매 시 부가세가 차지하는 부분이 상대적으로 크기 때문에 반드시 특약사항에다 

명시하여 추후 분쟁의 소지가 없도록 해야 한다. 

혹시 나머지 모르는 내용이 있으면 그때그때 세무사한테 문의해보는 게 바람직하다.

  양도인                                              양수인                                               해당여부

일반과세자                                     일반과세자                                                  O

일반과세자                                     간이과세자                                                  O

일반과세자                                     면세사업자                                                  O

간이과세자                                    일반과세자                                                   X

간이과세자                                    간이과세자                                                   O