답사후기 [법원경매 안산지원] 2012-3978 안산시 상록구 본오동 근린주택 "수익형 부동산의 가격은 임대료 수익을 올리는 것이 관건이다"

[미다스]

아래와 같은 수익형부동산(상가가 아닌 근린주택도 수익형부동산으로 분류한다)을 평가할 때 입찰가격이 관건이기도 하다. 따라서 가격을 정하는 감정평가방식인 비교방식과 원가방식 및 수익방식 등이 있는데 이중에 수익방식인 수익환원법으로 가격을 정하는 것이 일반적이다.  어려운 용어이기도 하지만 전문가들은 항상 이 방식으로 가격을 결정한다. 수익형부동산의 가격은 임대료 수익을 올리는 것이 관건이기도 하다.

"수익환원법"은 경매 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에서의 평가가격을 선정하는 방법이다. (p =a/r   p=가격, a=장래수익률, r=환원 이율), 결국 임대료 수익이 늘어나야 상가주택의 가격이 올라간다는 것을 의미한다.

카페회원님이 현장을 2번 답사하고, 우리 답사팀이 다시 현장을 간것은 결국 장래수익률이 어떻게 될것인가를 보기 위해서이다. 이곳의 평균적으로 요구되는 수익률은 4%였다. 따라서 경매로 낙찰받을 경우 6~7%의 수익률을 기대하고 가격을 결정하기로 하였고, 건축리모델링을 검토하였다.(1개층을 증측하거나, 2층이상을 상가로 용도변경하기로 하는등 여러가지 수익창출방안을 모색). 

경기도 안산시 상록구 본오동에 있는 근린주택이다. 법사가 9억4천3백여만원, 최저가 6억6천만원이다.

부동산의 가치를 파악하기 위해 여러번 답사한 물건이다.  

제2종일반주거지역으로  3층 건물로 토지면적은 80평이고 건물 연면적은 155평이다. 동측으로 20m도로에 접해있고, 남측으로는 15m 도로에 접해있다.토지감정이 638,160,000원 이다.

2011.2.17일이 말소기준권리(근저당권) 이다.

따라서 대항력있는 임차인은 강원영, 이선희, 정인옥 등이나 실제 인수하는 금액은 3,000만 원이다. (상가건물임대차보호법 적용대상이나 환산보증금액이 최우선변제금액에 해당하지 않는다)

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☞유치권신고 있음- 이선희로부터 보수공사 및 내부 인테리어등 시설비에 대한 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.정인옥로부터 공사대금 11,060,000원에 대한 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

경매매각기일이 연기된 것은 유치권신고가 접수되어 근저당권자가 매각기일 연기신청을  하였거나 채무자의 요청에 의해 채권자(근저당권)가 이를 받아들여 법원에 연기신청 한 것이다.

[하늘날기]

회원여러분이 결과를 궁금해했는데 변경이 됐내요 ㅉㅈ 미래가치를 보아야하는데 자꾸 보수적으로 접근을 하내요 ㅠㅠ 취하될지 재매각될지 미다스님 , 회원분들 수고많았습니다

[미다스]

아쉽게 되었지요,,, 경매물건의 새주인을 찾기가 쉽지 않습니다~.
연기가 되었으니 만약 다시 경매가 진행된다면 재매각은 아니고 신매각이라 합니다^^
종전의 최저 매각가격을 그대로 적용하여 입찰합니다.

[반쪽이]

결과가 궁금했는데 ...아쉽게 됐네요.