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890강(상권). 친·인척간 임대차, 무상임차 각서, 공시문제, 1차경매·2차경매
(강의일자: 2021. 6. 14. / 132기 7회차 교재)
1) 친인척간의 대항력 여부
형제간, 성년의 부자지간, 처남, 동서, 사위 및 친인척 간의 임대차로 진정한 임대차계약서와 전세자금 이동 등 실체적이고 구체적인 사안에 따라 대항력은 인정될 수 있으며, 부부간의 경우에는 협의 이혼한 시점부터 대항력 인정될 수 있으며(그러나 근저당권 설정 이후 이혼한 경우에는 대항력 인정 안됨), 부부사이로 배우자가 주장하는 경우 대항력 인정할 수 없고, 부모와 미성년 자녀간, 부모가 자식 집에 전세 사는 경우에도 대항력을 인정하기 어렵다.
2) 무상거주각서
최근 선순위 세입자가 소유자가 대출받을 때 은행에“무상임차 각서”를 제출 하였으니 진정한 임차인이라고 주장하는 경우 대항력 없다(최근 낙찰자한테 매우 유리한 판례가 탄생되었다:
대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결[건물명도]
【판시사항】임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부(소극)
3) 공시의 불일치
주택의 표시를 누락한 채 전입신고를 마쳤다면 원고의 주민등록은 그 주택의 경매 이전에 이해관계를 형성하려는 제3자에 대하여 임차권을 유효하게 공시하지 못한 것이고, 따라서 주택임대차보호법에 정한 대항력을 취득하지 못하여 주택을 경락받은 피고에게 임차보증금의 반환을 구할 수 없다.
4) 동일한 주택이 1차 경매에서 2차 경매로 이어진 경우
1차경매의 인수는 2차 경매에도 그대로 동액 인수로 이어지는데 소액보증금(최우선변제권) 배당은 별개로 배당된다.
5) 중개시 중개대상확인설명서 기록문제
다가구주택의 중개시 중개대상확인설명서 내 숨은권리에 임대차내용을 상세히 기록해야한다.
만약 공란으로 하면 손해배상소송에서 약 30-40%는 공인중개사가 부담하라는 판결이 계속 나오고 있다.
☞대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 : 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명 등을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 병이 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 임대차보증금을 배당받거나 반환받지 못한 사안에서, 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 (7천만원중 30%인 2100만원을) 인정한 사례
6) 토지와 건물의 설정일자가 다른 경우
토지 낙찰가와 건물 낙찰가를 별도로 배당계산을 하고 인수금액을 산출해야 된다. 임차인의 전입일자가 토지보다는 늦고, 건물의 추가설정일자보다 앞선 경우 토지만의 경매에서 매수인에 대하여는 대항력을 주장할 수 없으므로 토지만의 매수인은 양수인에 해당하지 아니한다.
그러나 토지, 건물 동시 경매진행 시 매수인은 건물추가 설정전의 임차인이 못받은 대항력있는 부분의 임차보증금은 결국 매수인의 추가부담이 될 것이다.
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