스크랩 국유지 불하(매입) 방법

[최영주]

국유지 불하(매입) 방법

국유재산은 재산의 위치, 규모, 형상, 용도 등으로 보아 매각하는 것이 유리하다고 판단되는 경우에 '관리계획 심의'를 거쳐 매각함

국유재산의 매각은 사법상의 계약이지만, 공법상의 제약이 따를 수 있음
※ 정보공개 대상재산에 대하여 매수신청서를 접수하였다 하더라도「국유재산 관리계획」에 부합되지 아니한 경우 매각절차를 진행할 수 없음


원칙 : 공개경쟁입찰방식

예외 : 수의계약방식
- 국가지분면적이 특별시 : 300㎡, 기타시 : 500㎡, 기타 : 1,000㎡ 이하의 토지를 공유지분권자에게 매각할 때
- 좁고 긴 모양으로 되어 있으며 폭이 5m 이하로서 국유지 이외의 토지와 합필이 불가피한 토지
- 좁고 긴 모양으로 되어 있는 폐도, 폐구거, 폐하천으로서 인접 사유토지와 합필이 불가피한 토지
- 농업진흥지역 안의 농지로서 10,000㎡이하의 범위 안에서 동일인이 5년 이상 계속 경작한 실경 작자에게 매각 하는 경우
- 일단의 토지면적이 시지역에서는 1,000㎡ 시이외의 지역은 2,000㎡이하로서 1989.01.24 이전부터 국유 이외의 건물이 있는 토지
- 건축법 제49조제1항의 규정에 의한 최소분할면적에 미달하는 일단의 토지로서 그 경계선의 2분의 1 이상이 사유 토지와 접하여 있는 경우 등

재산 정보공개 → 매수신청 → 현장확인 및 담당자 상담 → 국유재산관리계획 수립(매각심의위원회 개최) → 관리계획 승인 → 감정평가(2개 기관) → 수의ㆍ입찰(매매계약 체결) → 대금수납 및 소유권 이전
※ 공개된 재산의 공부 및 현황상 내용은 시간의 경과 등에 따라 오류가 있을 수 있으므로 입찰참가 또는 계약 전에 공부 및 현장을 확인하셔야 합니다.


- 국가기관 및 지방자치단체가 행정목적 수행상 필요한 경우
- 당해 재산의 매각으로 인하여 인근 잔여재산의 효용가치가 감소하는 경우
- 상수원보호구역 내의 국유지
- 무주부동산 공고를 거쳐 취득한 후 10년이 경과되지 아니한 재산
- 도시계획에 저촉되는 재산
- 기타 특별법에 의하여 매각이 제한되는 경우 등


매각재산의 가격결정

- 결정방법 : 2개 감정평가법인에게 의뢰한 평가액을 산술평균한 금액
- 적용기간 : 감정평가일로부터 1년


매각대금의 납부 : 매매계약 체결일로부터 60일 이내

- 계약체결시 매각대금의 10% 이상을 계약금으로 납부

매각재산의 소유권 이전

- 도시재개발구역 안의 토지매각시 분할납부의 경우 매각대금 완납 전에 이전 가능.
단, 저당권 설정 등 채권확보가 필수

1. 민원인이 알아야 할 사항
가. 신청서 및 구비 서류
　1) 신청서 1부
　2) 토지(임야)대장 등본
　3) 도시 계획 확인원
　4) 지적도 등본
　5) 부근 약도
　6) 건축물 관리 대장 1부.(건물이 있는 경우)

나. 제출처 및 처리 부서 : 재산 소재지 시군 회계, 재무,지적과 등 담당부서

다. 수 수 료 : 없음


. 관련법규
　○ 국유재산법 제12조, 동법시행령 제37조

제7조(보존부적합재산의 매각기준) ①다음 각호의 1에 해당하는 토지로서 재산의 규모?형상등으로 보아 국가가 활용할 가치가 없는 경우에는 일반경쟁?제한경쟁?지명경쟁 또는 수의계약에 의하여 매각할 수 있다.

   1. 일단의 토지의 면적이 서울특별시 및 광역시지역에 있어서는 300㎡이하, 기타의 시지역에 있어서는 500㎡이하, 시이외의 지역에 있어서는 1,000㎡이하인 영세규모의 토지. 이 경우 위치?형태?용도 등으로 보아 불가피한 사유가 있는 경우를 제외하고는 경쟁의 방법으로 매각하여야 한다.(7-1-1)

   2. 국가와 국가이외의 자가 공유한 일단의 토지로서 국가지분의 면적이 제1호의 규모에 해당하는 토지를 공유지분권자에게 매각할 때에는 수의계약에 의하여 매각할 수 있다.  다만, 국가이외의 자의 공유지분율이 50%를 초과하는 경우로서 국가지분 면적이 시지역에서는 1,000㎡, 시이외의 지역에서는 2,000㎡ 이하인 경우 그 범위안에서 매각할 수 있다. 그러나 국세물납으로 취득한 공유지분의 토지가 관계법령에 의하여 분할이 불가한 경우 제1호의 면적제한을 받지 아니한다.(7-1-2)

   3. 좁고 긴 모양으로 되어 있으며 폭이 5m이하(폭 5m를 초과한 부분이 전체 길이의 20%미만인 때 포함)로서 국유지 이외의 토지와 합필이 불가피한 토지(7-1-3)

   4. 좁고 긴 모양으로 되어 있는 폐도?폐하천?폐구거?폐제방으로서 인접 사유토지와의 합필이 불가피하거나 기존 공업단지등 산업시설부지상에 위치한 토지. 이 경우 그 토지의 경계선의 2분의 1이상이 동일인 소유의 사유토지와 접한 경우에는 수의계약에 의하여 매각할 수 있다.(7-1-4)

   5. 「건축법」 제49조제1항의 규정에 의한 최소분할면적에 미달하는 일단의 토지로서 그 경계선의 2분의 1이상이 동일인 소유의 사유토지와 접하여 있는 토지(7-1-5)

  ②일단의 토지의 면적이 시지역에서는 1,000㎡, 시이외의 지역에 있어서는 2,000㎡이하로서 1989. 1. 24이전부터 국유이외의 건물이 있는 토지(종전의 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 규정에 의하여 준공인가를 필한 건물이 있는 토지 포함)의 경우에는 동 건물바닥면적의 2배이내의 토지(건물바닥면적의 2배가 제1항제1호의 규모의 면적에 미달하는 경우에는 동 규모의 면적범위 내의 토지)를 동 건물의 소유자에게 매각할 수 있다.(7-2)

  ③다음 각호의 1에 해당하는 토지로서 국가가 활용할 가치가 없는 경우 일단의 면적기준 제한없이 제7조제2항의 매각범위내에서 매각할 수 있다.

   1. 「국유재산법」 시행('76.12.31.)이전에 이미 준공허가된 건물로 점유된 토지(7-3-1)

   2. 1989.1.24이전부터 다수의 국유이외의 건물이 밀집하여 점유된 토지로서  집단화된 부분(7-3-2)

  ④법령의 규정에 의하여 매각의 필요성이 인정되는 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 매각할 수 있다.

   1. 은닉재산을 국가에 자진반환한 자에게 매각하거나 국가에 환수된 은닉재산을 그 재산의 최종 선의취득자에게 매각하는 경우(7-4-1)

   2. 「국유재산법」(법률 제3482호, 1981년 12월 31일 공포)부칙 제3조의 규정에 해당하는 재산(7-4-2)

  ⑤기타 국가가 보존관리하는 것이 부적합하고 장래에 활용할 가치가 없는 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 일반경쟁?제한경쟁?지명경쟁 또는 수의계약에 의하여 매각할 수 있다.

   1. 국가이외의 자의 소유 토지상의 건물, 이 계획에 의거 매각하는 국유토지상에 위치한 건물 또는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용대상인 건물(토지지분 포함)로서 국가의 활용계획이 없는 재산(7-5-1)

   2. 토지?건물 이외의 재산으로서 용도폐지된 재산.다만, 사유지상에 설치한 공작물로서 그 공작물의 위치?형태?용도 등으로 보아 당해 사유지의 소유자에게 매각할 수 밖에 없는 경우에는 수의계약으로 매각할 수 있다.(7-5-2)

   3. 1989. 1. 24이전부터 종교단체가 직접 그 종교용도로 점유사용하고 있는 경우 그 점유건물 바닥면적의 2배이하(단, 건폐율이 50%이하인 경우는 점유건물바닥면적을 건폐율로 나눈 면적) 또는 1,000㎡미만의 점유사용면적범위내에서 그 점유자에게 매각하는 경우. 다만, 동 재산은 매각일로부터 10년이상 종교용도로 활용하여야 하며 이 기간내에 그 용도를 폐지하는 경우에는 「국유재산법」 제41조의 규정에 의하여 그 계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 하여야 한다.(7-5-3)

   4. 1986. 12. 31이전부터 「전염병 예방법」 제2조에 규정된 한센병환자가 집단으로 정착한 토지로서 그 정착인에게 매각하는 경우(7-5-4)

   5. 국가의 활용계획이 없는 국유건물이 있는 토지로서 건물의 관리가 극히 어려울 뿐 아니라 계속 보유할 경우 건물의 노후화로 재산의 가치가 감소하여 이의 매각이 불가피한 경우(7-5-5)

   6. 토지의 위치?규모?형태 및 용도 등으로 보아 당해 국유지만으로는 이용가치가 없으나 인접사유토지와 합필하면 토지의 효용성이 제고될 수 있다고 인정되는 재산의 경우 「국유재산법」 제34조의 규정에 의한 가격이 서울특별시 및 광역시지역에 있어서는 3억원이하, 기타 시지역에 있어서는 2억원이하, 시이외의 지역에 있어서는 1억원이하인 재산. 다만, 국유지가 동일인 소유의 사유토지에 의해 둘러싸인 경우는 금액제한 없이 매각할 수 있다.(7-5-6)