송도 '조개딱지' 묻지마투기 '위험'

[랜드스카이&전정우]

"이면으로 작성된 불법 계약서이지만 당사자간 계약이므로 서류상으론 전혀 문제되지 않는다."

인천 동구에 사는 김모(45)씨는 올해 초 송도 국제도시내 일명 '조개딱지' 권리를 5억원에 매입했다. '조개딱지'는 인천시가 송도지구 1·3공구를 공공개발하며 강제로 이전시킨 원주민 보상차원에서 지급한 부동산(토지) 권리로 당시 1인당 준주거용지 165㎡가 부여됐다.

이때 김씨는 계약 당사자로부터 이번 계약이 처음이 아니라는 말을 들었고 중간에 3명의 전매자가 더 있음을 확인했다. 김씨는 "일반적으로 전매 과정때 수천만원에서 수억원까지 웃돈(프리미엄)이 붙어 조개딱지는 차익이 보장되는 사업"이라고 말했다.

그러나 최근 주상복합 건물에 양도소득세가 부과된다는 사실을 알고 계약을 취소하려 했지만 앞선 전매자는 이미 자취를 감춘 상태다.

김씨는 "이전 계약자는 세금에 대한 어떤 언급도 없었다"며 섣부른 투자를 후회했다. '조개딱지'가 포함된 송도동 20~22(M1) 부지에 들어서는 주상복합 건물이 내달 중 분양을 앞두고 시행사로 참여한 토지주들이 양도소득세에 대해 신고는 물론이고 납부도 하지 않았다는 의혹이 제기됐다. 특히 불법전매로 인해 몸값이 이미 천정부지로 올라 수억원에 달하는 세금이 세무당국으로부터 부과될 수도 있다는 지적이다.

20일 현지의 한 관계자에 따르면, 토지주들이 공동시행으로 사업을 진행하며 최근 금융권, 건설사 등과 PF(민간 합동 프로젝트 파이낸싱)를 만들었다. 여기서 토지주들은 초기 사업비를 충당하기 위해 '조개딱지'를 담보로 은행에서 대출을 받았고, 자산의 유상 이전으로 인해 국세청이 정한 양도소득세 부과대상이 됐다. 세법에 대한 전문지식이 부족했던 김씨는 이런 사실을 모르고 계약을 했다가 낭패를 보게 된 것이다. 이로써 김씨는 피해자인 동시에 가해자가 됐다.

은행은 현물출자를 하며 자체적으로 당해 토지를 감정하지만 일반적으로 공시가격을 크게 벗어나지 않는다. 인근 준주거용지 공시지가는 이달 초 기준으로 3.3㎡에 500만~700만원 수준이므로 1인에게 배정된 감정평가액은 많게는 4억원에 이른다. 현재 상당수의 '조개딱지'가 3~4차례의 전매를 거치면서 원어민이 납부해야 할 양도세 또한 당사자간 약정에 따라 음성적으로 매수자가 부담하고 있는 것으로 전해졌다. 더욱이 최종매수자는 세금을 줄이기 위해 실제 거래가격보다 낮은 금액에 계약서를 작성해 차액 및 세금은 더욱 커질 전망이다.

그러므로 PF에 들어간 지주들은 감정액 4억원 상당 부지를 2억원에 샀다면 1억원 안팎의 세금을 내야 한다. 세율에 따라 차이는 있지만 최고 차익의 50%까지 양도소득세가 부과될 수 있다.

그러나 양도소득세는 토지, 건물 등 부동산의 권리를 받은 지 2개월 이내에 해당 세무서에 납부해야 하는 한편 자진신고 대상으로 정해져 있어 세무당국도 강제적 행정 집행에 어려움을 겪고 있다.

한편 송도지구 M1부지는 현대건설과 대우건설이 각각 시공을 맡았으며 총 330여명의 토지주가 시행사로 등록돼 이들 대부분이 세정집행의 대상이 될 것으로 보인다.