오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 37-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2016.08.20. 15:31

태양을 향해 마구 쏴

8.

도시, 도심 내에서도, 일자리 등 소득, 인구가 많이 증가 될 새로운 두목들에게 두목의 지위를 넘겨 주어야 할 해운대는 다른 도심의 자치구들에 비해 현재 개발이 거의 완료된 상태이기에, 앞으로는 장기적으로 당해 지역민의 소득 및 인구 증가가 크게 둔화될 수밖에 없을 것이다.

특히, 용적률이 매우 높은 초고층 주상복합인 까닭에 지금의 열 살에서 스무 살, 서른, 마흔, 쉰 살로 마냥 늙어갈 수밖에 없는, 지금은 작은 동네 부산에서 두목 행세하고 있는 해운대 센텀, 마린시티 등의 도시 및 주거환경과 기반 시설이 서울 강남에 크게 뒤처지지 않기에, 그 집값은 한동안 많이 오르게 되겠지만,

그리 오래지 않아 부전역 복합 환승센터와 시민공원을 중심으로 한 촉진 3, 2-1 구역 등의 주변 지역도 센텀시티, 마린시티 못지않게 도시 및 주거 환경이 크게 개선될 것이다. 따라서 10년~20년 후 해운대구는 도심 내 소규모 신도시로 거듭나게 될 부산진구 등과도 넘버 2 경쟁을 해야 할 것이다.

마찬가지로 온천 2, 4, 거제 2, 복산 1구역 재개발 등 해운대보다는 도시 및 주거환경 개선이 활발한 동래구, 연제구, 금정구는 해운대구, 부산진구와 도시, 주거환경 및 집값에서 치열한 넘버 2, 3 다툼을 벌이게 되겠지? 그럼, 십 년, 이십 년 후 부울경 메갈로 시티의 중심부로서 제법 큰 동네로 변할 부산에서의 두목 지역은 어디일까?

개발 면적이나 투하될 각종 국가, 공적, 사적 자본만 고려해 보면. 마린시티, 센텀시티, 중동 엘시티를 포함해도 해운대는 플라이급에 불과할 뿐이다. 플라이급 해운대 보다 개발 지역 범위. 면적이나 투하될 각종 자원과 자본이 몇 배인 밴텀급은 어디?

2010년대 중반부터 시작하여 빠르면 10년, 늦어도 15년 후인 2030년이면 천지가 개벽할 정도로 도시 및 주거 환경이 업그레이드 될 지역인, 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동을 중심으로 광안, 민락부터 용호만 이기대까지의 도심 해변 지역이다.

슈퍼 헤비 급인 서울과 플라이 급인 해운대가 주로 지들끼리 혼자 잘 묵고 잘 살기로 전국 지방은 물론 주변 지역의 개발과 발전에 긍정적인 동심원적 파급효과를 거의 미치지 않았다면, 시범 케이스 소지역인 밴텀 급은 서울, 해운대의 행태들과 정반대로 낙후된 인근 원도심, 서부산, 북부산은 물론 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 시장 활성화에 큰 파급 효과를 미치게 될 것이다.

그럼 미들급은 어디? 상기한 벤텀급과 더불어 북항 재개발 1, 2, 3 단계 지역과 그 주변 부산 원도심 지역이다. 몇 년 전인 2013년 전후만 해도, 모두 대연 3구역, 8구역 재개발은 불가능, 감만, 우암, 좌천, 범일, 수정, 초량, 봉래, 청학, 동삼 지역의 재개발은 원천적으로 불가능하다 했다.

그런데 지금은? 시범 케이스 소지역인 대연동과 남천동의 도시 및 주거환경 개선은 후술할 미들급 북항 재개발과 함께 너무 낙후되고 소외되어 자체, 독자적 개발과 발전이 원천적으로 불가능한, 동구, 중구, 영도구, 서구, 감만, 우암동 등 남구의 일부, 전포동, 범천동 등 부산진구의 일부를 포함한 부산 원도심의 개발과 발전을 심하게 촉진하고 자극하고 있는 중이시다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 27일 부동산 단신 5.

강남구 엘에이치1단지, 상지리츠빌카일룸3차, 서초구 서초에스케이뷰, 송파구 위래푸르지오, 잠실올림픽공원아이파크, 현대홈타운스위트101, 동작구 이수푸르지오더프레티움, 강서구 마곡13단지힐스테이트마스터, 마포구 마포래미안푸르지오 신공덕래미안2차, 성동구 센트라스 등에서도 신고가 이후 계약이 취소됐다.

서울 강남구 청담동에서 '한강뷰' 대단지로 재건축되는 청담삼익아파트(청담 르엘)는 분양 전 막바지 단계에 돌입했다. 서대문구는 '홍제지구중심(유진상가·인왕시장 일대) 활성화 사업 방안 수립 용역 추진 계획'을 내놨다. 송파구 거여동 거여1단지 주민 100여명이 리모델링 조합 설립 총회 한 달 만에 리모델링 찬성을 철회하겠다며 단체행동을 하고있다.

서울 영등포구 시범 아파트와 용산구 한남뉴타운 한남 5구역, 4구역, 동작구 노량진뉴타운 1구역 등과 부산 사하구 괴정 7구역이, 울산 중구 B04구역 등 재건축·재개발 사업장들이 올해 잇달아 시공사 선정에 나선다. 앞서 시공사를 선정한 한남 3구역과 2구역은 각각 현대건설과 대우건설이 시공권을 따냈다.

강남구 △'청담 르엘'(총 1261가구)과 서초구 △'방배 래미안원페를라'(총 1097가구) △'반포 래미안원펜타스'(총 641가구) △'잠원 메이플자이'(총 3307가구) 등 총 6000여 가구가 올해 일반분양을 준비하고 있다. 또, 오는 3월 강남구 '개포 프레지던스 자이' 3375가구가 입주를 시작하고, 8월 서초구 '래미안 원베일리' 2990세대, 이듬해 1월에는 '개포 디에이치 퍼스티어 아이파크' 6702세대가 입주를 시작한다.

송파구 가락동 '송파더플래티넘', 양천구 신월동 '신목동비바힐스, 금천구 독산동 '신독산솔리힐뉴포레', 강북구 수유동 '칸타빌수유팰리스' 등 서울 아파트도 분양가를 밑도는 '마이너스 프리미엄'이 속출하고 있다. 중구 입정동 도생 '힐스테이트세운센트럴2단지' 45㎡, 중구 인현동 '세운푸르지오헤리시티(도시형)' 28㎡도 무피까지 하락했다.

2022년 1월 27일 부동산 단신 5.

강남구 대치동 은마 전용면적 76㎡가 24억9000만원에 거래돼 직전 최고가보다 1억4500만원 하락했다. 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 116㎡도 직전 최고가 28억5000만원보다 1억5000만원 낮은 27억원에 팔렸다. 한편, 경매... 송파구 방이동 대림 153㎡ 경매에 감정가보다 4억8700만원 높은 23억1779만원에 낙찰됐고, 경기 오산시 원동 대원 아파트 60㎡ 경매에 감정가보다 1억2633만원 높은 2억6133만원에 낙찰됐다.

강서구 방화동 마곡현대1차아파트 매물은 7억5000만원~9억원 선이다. 2018년 12월 반포주공1단지를 분양받은 데 이어 3년만인 지난해 7월 다시 반포3주구를 분양받은 까닭에 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(에이아이디차관주택) 72㎡(전용면적)는 지난해 5월 현금청산 돼 조합에 16억여원에 매매됐다. 동작구 신대방동 신림경전철 보라매공원역 주변에 34층, 300세대 규모의 주거시설이 들어선다.

조합설립 인가를 받은 서울 용산구 이촌동 코오롱아파트와 조합설립 창립 총회를 앞둔 강촌아파트... 리모델링 조합 설립 인가를 받은 이촌코오롱아파트 전용면적 84㎡는 지난 5일 직전 촤고가봐 1억 9000만 원 내린 22억7000만원에 거래됐다. 한편 이촌코오롱 외에도 강촌아파트, 한가람아파트, 한강대우아파트, 우성아파트 등이 리모델링 사업 절차를 진행 중이다. 서울시 서초구 서래마을 효성빌라는 서초구청으로부터 재건축 추진위원회 승인을 받았다.

서울시 수락산역 인근(698가구), 대림역 인근(1610가구), 고덕역 인근(400가구), 상봉역 인근(512가구), 봉천역 서측(287가구), 봉천역 동측(305가구), 변동중학교 인근(293가구), 중곡역 인근(582가구), 효창공원앞역 인근(2483가구) 등이 도심 공공주택 복합사업 8차 후보지로 선정됐다. 이수건설은 경기도 '구리 원일아파트2구역 가로주택정비사업 시공사로 선정됐다. 공사비 문제로 인천 서구 청라국제신도시 ‘청라시티타워’의 시공사 선정이 지연되고 있다.

2021년 1월 27일 부동산 단신 5.

뉴타운집값 두배 오를때…해제구역은 제자리...2005년 서울 뉴타운으로 지정된 신길뉴타운은 2020년 대규모 입주가 이뤄졌고 아파트 가격이 급등하면서 '뉴타운 효과'를 톡톡히 누리고 있는데 "남서울아파트, 신미아파트 등의 재건축·재개발이 아직 남은 만큼 호재가 이어질 것이다. 상승 가격이 가장 높은 가구는 서울 영등포구의 신길센트럴자이 전용면적 84㎡다. 분양가가 6억9960만원이었던 신길센트럴자이 84㎡형은 지난해 10월 14억8000만원에 거래돼 분양가 대비 7억8040만원가량 가격이 상승했다. 신길뉴타운뿐만 아니라 가재울뉴타운, 북아현뉴타운, 수색증산뉴타운 등 조사에 포함된 대부분 뉴타운 지역 아파트 매매가격이 분양가 대비 큰 폭으로 증가했다.

반면에 서울에서 가장 먼저 뉴타운사업 해제가 이뤄진 서울 종로구 창신동은 2013년 뉴타운사업에서 해제된 뒤 개발 방향을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있다. 시재생사업에 선정됐다는 이유로 이 일대가 공공재개발사업에 탈락하면서 주민들 불만이 커지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 3월 6억8300만원에 거래되던 브라운스톤창신 84㎡는 그해 7월 매매가격 7억원(최고가)으로 1700만원 오르는 데 그쳤다. 뉴타운사업 해제 이후인 2014년부터 살펴봐도 가격 인상폭이 두드러진 편은 아니다. 2014년 2월 4억원에 거래된 것과 비교하면 7년 가까운 기간 3억원 상승에 머물렀다.

여의도 목화 안전진단 통과…재건축 '급물살'...30년 이상 노후 아파트가 밀집한 여의도지역 재건축이 속도를 내고 있다. 1977년생 서울 여의도동 목화아파트(312가구)가 재건축 정밀 안전진단을 최종 통과했다. 인접한 미성과 은하 아파트는 최근 재건축 추진을 위한 예비 안전진단(현지조사)을 패스했다. 재건축 기대에 가격도 강세다. 여의도 재건축을 사실상 막고 있는 서울시가 변수라는 지적이다.

영등포구청에 따르면 여의도동 16개 아파트(91개 동, 8086가구) 가운데 14개 단지가 정밀 안전진단에서 D등급 이하를 받아 재건축을 추진하고 있다. 지난 12일 미성(577가구) 은하(360가구) 두 단지가 재건축 정밀 안전진단의 전 단계인 예비 안전진단을 통과했다. 여의도 공작, 수정, 진주, 화랑, 대교, 삼익, 장미, 초원, 서울 등 16개 단지 가운데 여의도 시범(1971년 준공, 1791가구)과 삼부(1975년 준공, 866가구), 광장(1978년 준공, 576가구) 등 대부분은 2017~2018년 안전진단 관문을 넘었다.

임대차법 시행 반년, 여전한 전세난…봄 이사철 어쩌나...노원구 중계동의 건영3차 전용면적 84㎡는 지난달 8억5000만원에 전세 거래돼 신고가 기록을 새로 썼다. 노원구 30평형대 전세가격은 임대차법 시행 직전인 지난 7월까지만 해도 6억5000만원이 최고가였는데 6개월 사이 2억원 가까이 뛴 것이다. 동대문구 답십리동 래미안위브 전용면적 84㎡ 전세도 지난달 9억3000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 강북구 미아동 트리베라2차 전용면적 84㎡도 전세가격이 7억원을 넘어서면서 최고가 기록을 새로 썼다.

인천 송도국제도시 등 전국 2785채 일반분양...GS건설이 인천 송도국제도시에 리조트 뺨치는 아파트 대부분 가구가 오션뷰인 ‘송도 자이 크리스탈오션’이 28일 분양하고 대우건설과 포스코건설 컨소시엄이 대구에 짓는 ‘수성 더 팰리스 푸르지오 더샵’(조감도)을 다음 달 초 분양한다. 본보기집은 전국 6곳에서 문을 연다. 27일 금호건설과 신동아건설이 분양하는 ‘세종 리첸시아 파밀리에’를 시작으로 29일 서울 중구 ‘힐스테이트 청계 센트럴’, 경기 양주시 ‘양주 옥정 the1 파크빌리지’ 등 5곳이 개관한다. 또한 현대엔지니어링이 서울 강남구 역삼동 653-4 일대에 짓는 ‘원에디션 강남’(조감도)을 이달 분양한다.