서승환 (국토부장관 내정자)의 어록에서 규제완화 속도를 보다

. 새 정부의 출범이 임박했습니다. 그리고 새 정부 초기 부동산정책을 진두지휘할 국토교통부 장관에 서승환 연세대 경제학 교수가 내정됐습니다. 이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트에서는 서승환 국토부장관 내정자의 어록을 통해 2013년 3월 이후 새 정부 초기 부동산 정책의 방향과 속도를 가늠해볼까 합니다. 서승환 국토부장관 내정자는 친시장주의자로 알려졌습니다. 규제책과 경기부양책은 가급적 지양해야 한다는 입장입니다.   시장이 움직이려면 한방에 ‘큰 힘’을 줘야한다 서승환 내정자는 주택시장의 규제책에 대해선 반대하는 입장입니다. 특히 참여정부의 부동산정책에 대해 강하게 반대했습니다. 대표적인 게 강남에 집중된 규제정책이었지요. 특히 양도소득세 종합부동산세 등 부동산 과세 정책에 있어 공정성과 합리성의 조화를 강조했습니다. “그런데 이 경우 중요한 것은 참여정부 시절의 종합부동산세와 같이 특정 계층에 대한 적개심에 불타는 무차별적이고 과도한 접근을 피해야 한다는 것이다. 공정성과 합리성의 조화를 유지해야만 과세 실효성을 담보할 수 있지만 포퓰리즘 경향이 점차 높아지는 작금의 상황에서 정책의 합리성을 어느 정도까지 기대할 수 있는지 걱정이 앞서는 것도 사실이다. - 2011년 8월 1일 국민일보 칼럼 ‘사회적 합리성과 양극화 해소’ 중에서 - 반면 주택시장을 살리기 위한 규제완화에 대해선 적극적입니다. 지난 2008년 11.3대책에서 강남 3구만 투기지역과 투기과열지구 해제에서 제외한 것과 관련해 거래활성화를 위해 때론 과감하게 규제를 완화해야 한다고 주장했습니다. 찔끔찔끔 완화책을 내놓아 내성을 키우기보다는 한방에 시장을 움직일 수 있는 ‘큰 힘’을 줘야한다고 강조했습니다. “그저 이 난국을 살짝 극복할 수 있는 정도로만 활성화됐으면 하는 바람인데 특히 부동산 정책은 그렇게 정교하게 만드는 것이 불가능하다. 너무 걱정이 많은 정책이다 보니 어정쩡하고 시장에 주는 신호도 약할 수밖에 없다. 현재와 같은 상황에서는 한 번에 큰 힘을 주어 움직이지 않는 시장을 우선 움직이게 만드는 것이 중요한 것이다. 지난 몇 달 동안 찔끔찔끔 내 놓은 부동산 정책이 내성을 키워 정책효과가 반감되고 있음을 깊이 생각할 필요가 있다.” -문화일보 2008년 11월 5일 칼럼 ‘11.3 경제대책, 타이밍부터 정교해야’ 중에서 - 전세난은 수급으로 풀어야 한다 전세난 해결책으론 시장주의자답게 수급(需給)으로 풀어야 할 것을 역설했습니다. 장기대책으로는 공공임대주택을 획기적으로 늘려야 하며, 단기적으론 보금자리주택의 임대비중을 높이고 재개발 재건축 시기를 조정할 것을 요구했습니다. “수급불균형이 주된 원인이라면 해결책은 당연히 이를 해소시키는 것이 된다. 보금자리주택 중 임대주택의 비중을 높이고, 도시형 생활주택의 공급을 늘리며, 재건축 재개발의 시기를 적절하게 조정하는 것 등이 가능한 방법이다. 장기적인 인구구조의 변화를 고려하여 적절한 지역에 적절한 평형 및 구조를 갖는 임대주택의 공급을 대폭 증가시키는 것은 매우 좋은 근본적인 대책의 하나이지만 시간이 너무 많이 걸린다는 것이 문제이다.” - 국민일보 2010년 10월 25일 칼럼 ‘전세난민을 위하여’ 중에서 - 새로운 주택담보대출 패러다임을 만들어야 한다   가계부채 증가와 하우스푸어 해결책으론 주택담보대출을 고정금리로 원금과 이자를 분할 납부하도록 해야 한다고 제시했습니다. 하지만 이를 정착시키기 위해선 소득대비 집값이 낮아져야 하고 우리나라만의 전세제도에 맞는 주택담보대출 메커니즘을 만들어야 한다고 주장했습니다. 이를 통해 가계부채를 해결하고 내집마련을 지원해야 한다고 말했습니다. “장기적으로는 주택담보대출을 고정금리 원리금 균등상환의 형태로 정착시키는 것이 근본적인 해결책의 하나이다. 그런데 이를 달성하기 위한 가장 중요한 전제조건의 하나는 소득대비 집값비율이 지금보다 현저히 낮아야 한다는 것이다.” - 2011년 6월 6일 국민일보 칼럼 ‘가계부채와 하우스푸어’ 중에서 - “이를 감안한 우리만의 독특한 주택담보대출 메커니즘을 만드는 것이 필요하다. 이는 주택담보대출이 금융시장 불안정 초래를 막음과 동시에 열심히 일하는 성실한 사람이라면 누구라도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 하는 양수겸장이 될 것이다.” 국민일보 2010년 11월 22일 칼럼 ‘주택담보대출의 참모습’ 중에서 - ‘냉온탕식’ 부동산정책 효과는 갈수록 줄어든다 한편 그는 앞으로 시장에 미치는 부동산정책의 영향이 갈수록 줄어들 것으로 예측했습니다.  따라서 지난 1970년대 이후 지금까지 지속된 ‘냉온탕식’ 부동산정책을 지양하고 새로운 정책 패러다임을 만들어나가야 한다고 역설했습니다. 헤럴드경제 2012년 10월 25일 칼럼 ‘달라진 부동산정책 환경’ 중에서 그는 “부동산 가격의 국제적 공조성이 증가한 상황에서 우리나라가 추세를 만드는 것이 아니라 추세에 따라가는 국가라는 사실은 부동산 정책의 효과에 대한 전망을 비관적으로 만든다. 냉온탕식 정책의 효과마저 기대하기 어려울 수 있다는 것이다. 우리만의 독특한 임대차제도인 전세제도 하에서 매매가격과 임대가격의 변화방향이 상충되는 경우 문제가 더 복잡해질 수도 있다. 한 마디로 말해 향후 부동산 정책의 환경은 과거와 전혀 다를 수 있다는 것이다. 새로운 부동산 정책의 패러다임을 어떻게 세워야 할지 깊이 고민해야 할 시점이다.”라고 말했습니다. 대규모 도시 개발은 성공하는 게 이상한 일이다 서승환 내정자는 뉴타운이나 계획도시 등 대규모 도시 개발을 반대합니다. 대도시내에 뉴타운을 건설하는 것은 근본적으로 문제가 많다고 질책했습니다. 또 참여정부가 추진한 행복도시 기업도시 혁신도시 건설도 반대했습니다. “좀더 근본적으로 뉴타운 방식에서 벗어나 ‘도시 르네상스’의 개념으로 패러다임을 바꾸는 것도 고려할 만하다. 중세 유럽의 르네상스 개념은 과거의 것인 그리스 로마 문화를 기초로 새로운 문화를 창조한다는 것이었다. 기존의 건물과 하부구조를 최대한 살리면서 부분적으로 독자적인 특징을 지니면서 전체적으로 조화를 이루는 새로운 도시로 재창조하는 지혜가 필요한 시점이다.” - 2011년 4월 11일 국민일보 칼럼 ‘뉴타운의 정치경제학’에서 - “지역마다 지역기본여건이 다른 만큼 각 지역의 특색을 최대한 활용할 수 있도록 도시가 구축되는 것 역시 중요하다. 10개의 혁신도시는 입지가 제각각인데도 불구하고 십여 개 남짓한 공공기관과 이를 중심으로 수립된 천편일률적인 공간계획이라는 속성을 갖고 있다. 지역적 특성을 전혀 반영하지 않고 구상된 이들 도시가 모두 성공한다면 오히려 이상한 일이 아닐까. 지금이라도 시장원리의 관점에서 근본적인 재검토를 하는 것이 사회적 비용을 최소화할 수 있는 길일 것이다.” - 2011년 2월 14일 국민일보 칼럼 ‘지역균형발전과 시장원리’에서 - 서승환 국토부장관 내정자는 지난 2006년 삼성경제연구소에서 발간한 ‘부동산과 시장경제’에서 부동산 문제는 수요와 공급 원리로 풀어야 하며 형평보다는 효율이 중요하다고 주장했습니다. 주택 수요를 위축시키는 종부세는 재산세로 통합해 폐지하고 보금자리주택도 전면 재검토해야 한다는 입장입니다. 또 공급을 위축시키는 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과를 조속히 폐지하고 재건축 규제도 풀어야 한다는 것입니다. 전세난에 대해선 박근혜 대통령 당선인 공약인 ‘목돈 안 드는 전세제도’, 철도 용지 등 국공유지에 임대주택을 짓는 ‘행복주택 프로젝트’ 등을 통해 해결하겠다는 것입니다. 반면 서 내정자는 소득에 비해 국내 집값이 너무 높아 거래는 활성화시키되 집값은 하향안정화돼야 한다는 입장입니다. 따라서 DTI LTV 등 주택담보대출 규제 완화 또는 폐지엔 신중한 입장입니다. 여하튼 2월 25일 새 정부 출범을 계기로 늦어도 3월중에는 시장이 정상화되도록 거래를 활성화시키는데 ‘효율적인’ 주택정책이 나오길 기대해봅니다. .