네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
2016.08.20. 15:31
태양을 향해 마구 쏴
10.
재건축이든 재개발이든 건설 회사의 재무 구조나 사업 속도의 차이에 따라 사업 총 비용이 많이 차이 날 수 있다. 사업 주체가 조합, 조합원들이니까.
주택 재건축 추정 분담금의 산출을 위해 글쓴이들 뿐만 아니라 조합원, 재개발, 재건축 투자자들은 표준 건축비 뿐만 아니라 각종 공용 시설 비용, 법정 녹지 등등의 비용들, 특히 매몰 비용이나 어쩌면 배 보다 배꼽이 클 수 있는 피에프 이자, 무이자 이주비 지급 등 각종 금융 비용까지 보다 세세하고 정확하게, 부다 구체적으로 파악해야 불측의 투자 손실 위험을 줄일 수 있을 것이다.
삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워의 추정 분담금에 대해 말들이 많은데, 오류가 가장 많은 삼익 타워의 추정 분담금에 관한 객관적인 팩트 하나만 더 추가한다. 모두 정확한 사실, 자료만을 참고해야 할 것이다.
이하, 2014년 11월 삼익 타워의 조합 설립 안내서 및 개략적인 사업시행 계획안에 따른 자료다.
장차 사업시행, 관리처분 단계에서 동수, 분양 평형대, 일반분양가 등등이 변할 수 있으니 단순 참고 자료로 만 활용해야 할 것이다.
이번 부산 부동산 2차 상승으로 인해, 아래에 기술 할, 2017~2018년 전후 일반 분양을 예상하고 2014년도에 작성한 종전 자산평가나 일반 분양가는 많이 높아질 것으로 예상한다. 만약 삼익 타워의 일반 분양이 2020년 이후로 늦어진다면, 일반 분양가는 평당 2천만 원 이상으로 더욱 많이 높아질 것으로 예상된다.
분담금도 많이 늘어나게 되겠지? 2014년도 조합설립 안내서에 따른다면, 삼익 타워는 추정 종전 자산평가를 평 당 850,900만, 950만, 1000만 네 가지로, 비례율도 105,104,102,100의 네 가지로 시뮬레이션 했었다. 예상 일반 분양 가격은 평 당 1600,1650,1700만 원 세 가지로 추정하였었다.
이 자료에 따른 개략적인 추정 분담금은? 전용면적 13평인 16평이 전용 면적 18평 23평으로의 추정 분담금은 1억 5천만 원대고 전용 25평, 33평으로의 추정 분단 금은 대략 2억 9천 만원 대다.
전용 면적 24평인 30평이 전용 18평 23평으로의 분담금은 대략 3천 만원 대고 전용 25평 33평으로의 추정 분담금은 1억 5천에서 1억 6천만 원이다. 입지 등에서 삼익 타워와 차이가 나지 않은 대연 비치도 종전자산평가, 일반분양가는 비슷할 것이다. 일반 분양이 조금 더 많아 추정 분담금은 쪼금 더 적을 수는 있겠지만 말이다.
객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 1월 28일 부동산 단신 2.
新주거문화 ‘고급아파트’ ... 공시지가 및 실거래가에서 국내 최고가 아파트를 앞다투는 ‘나인원한남’ ∙ ‘PH129(더 펜트하우스 청담)’ ∙ ‘한남더힐’ 등과 더불어 최근 강남구 논현동 ‘브라이튼 N40’ 등은 설계 단계부터 세계적인 건축가 참여하여 마감재, 주거 서비스, 커뮤니티 등등까지 차별화 했다. 한편, 경기도 의왕시 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’의 지난해 12월 전용 84㎡A 평균 매매 가격은(3.3㎡당) 3694만원이다.
경매... 서울 양천구 목동 ‘한신’ 전용 84.8㎡는 45명이 몰리며 10억 6700만 원(낙찰가율 66.6%)에 낙찰됐고, 관악구 신림동 ‘신림현대’ 119.5㎡ 역시 18명이 입찰하며 8억 6100만 원(68.0%)에 낙찰됐다. 금천구 시흥동 ‘벽산’ 84.9㎡ 역시 24명이 몰렸는데 매매 최저 호가 5억 1000만 원보다 5000만 원 낮은 4억 6130만 원(70.1%)에 낙찰됐다. 경기 용인시 수지구 현대아파트(전용 60㎡)도 76명이 입찰에 참여해 감정가의 73.0%인 5억 4829만 9000원에 낙찰됐다.
마음 바꾼 집주인 매물 거둔다... 강남구 대치동 동부센트레빌은 매물은 41건에서 20건으로 절반 이상 줄었고, 은마아파트도 195건에서 118건으로 감했다. 개포동 경남아파트와 디에이치아너힐즈 매물 역시 각각 40% 넘게 줄어들었다. 송파구는 대단지 위주로 매물 감소가 현저하다.
송파구 잠실동 레이크팰리스는 180건에서 127건으로 매물이 한달 만에 53건 줄었고, 문정동 올림픽훼밀리타운은 같은 기간 59건에서 33건으로 44.1% 급감했다. 노원구 월계동 월계미성미륭삼호3단지는 이번 달에만 3건의 매매계약이 체결됐다. 동대문구 답십리 래미안위브도 1월 들어 5건의 매매계약이 체결됐다.
공공도 '초고층'으로, 서울 스카이라인 바뀐다... 강남구 대치동 ‘은마’ 재건축추진위원회는 추후 조합 설립 과정에서 계획을 변경해 층수를 49층까지 높이겠다는 계획을 세웠다. 용산구 이촌동 ‘한강맨션’은 설계 변경을 통해 최고 층수를 현 35층에서 68층으로, ‘산호’는 사업시행 인가를 앞두고 높이를 47층으로 높이겠다는 계획이다. 마포구 성산동 ‘성산시영’ 예비추진위는 정비계획상 최고 층수를 현 35층에서 40층으로 높이는 방안을 추진하고 있다.
2022년 1월 28일 부동산 단신 2.
서울 아파트값, 20개월만에, “완전히 얼어붙었다”... 서울 강남구 대치동 은마아파트는 이달 전용 76.79㎡가 지난해 11월에 비해 1억4천500만원 내린 24억9천만원에, 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 116.19㎡는 직전 최고가보다 1억5천만원 낮은 27억원에, 리센츠 전용면적 84㎡는 한 달 전 25억 7000만 원에서 이달 초 25억 원에 팔렸다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡가 지난해 10월 7억8000만원에서 지난 15일에는 7억원까지 하락했다.
20평대(전용 49㎡) 가격이 7억2200만 원까지 치솟았던 서울 노원구 상계동 상계주공9단지는 ‘거래 실종’ 상태고 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움은 이달 매매가 한 건도 이뤄지지 않았다. 노원구 상계동 보람1단지 아파트는 지난 14일 전용 54㎡가 5억원에 매매돼 지난해 10월9일 7억원보다 2억원 하락했다. 상계동 상계주공3단지는 13일 전용 58㎡가 7억9000만원에 팔렸다. 지난달 10일엔 8억5000만원이었다.
집 값 떨어지는데.. 호수공원 조망 단지 잇단 신고가... 경기 화성시 송동의 '동탄2하우스디더레이크' 전용 74.88㎡는 이달 8억8000만원에 거래됐다. 지난해 12월 7억9000만 원으로 한달 사이 1억원 가까이 올랐다. 인근 '동탄린스트라우스더레이크' 전용 106㎡는 지난해 12월 14억1000만원에 신고가를 경신했다. 현재 매물은 17억원이다. 경기도 파주시 ‘해솔마을7단지 롯데캐슬’ 전용 126㎡는 지난해 12월 8억6000만원에 신고가를 경신했다.
청라 호수공원 조망권을 갖춘 인천시 서구 청라동 '청라SK VIEW' 전용 125.48㎡는 지난해 8월 9억5000만원에 거래됐지만 올해 첫 거래로 지난 13일 10억1900만원에 신고가를 경신했다. 매물 값은 12억원 선에 나와 있다.'청라한화꿈에그린' 전용 100㎡(B타입)은 지난해 7월 8억1000만원에서 한달 사이 8월 10억원에 거래되면서 2억원 가량이 뛰었다. 파주 운정 호수공원과 접한 '해솔마을7단지 롯데캐슬' 전용 126㎡는 지난해 12월 8억6000만원에 신고가를 경신했다.
2021년 1월 28일 부동산 단신 2.
경제만랩에 따르면 지난해 3.3㎡(평)당 1억이상에 거래된 아파트 건수는 790건이다. 거래량뿐만 아니라 3.3㎡당 1억이 넘는 단지도 많아지고 있다. 지난해 3.3㎡당 1억이 넘는 아파트는 68곳으로 지난 2017년 3.3㎡당 1억이 넘는 단지가 3곳이었던 것과 비교하면 3년새 22배나 증가했다. 심지어 서울 도봉구 창동 주공19단지(창동리버타운) 전용면적 84.9㎡는 지난 22일 10억 5,000만 원에 팔리면서 도봉구에서도 처음으로 매매가 10억 원을 넘긴 단지가 등장했다.
현대엔지니어링, 서울·경기·대구·부산…올해 '힐스테이트' 2만 가구 짓는다...서울은 역삼동 원에디션강남이 다음달 분양할 예정이고 하반기에는 서울 송파구 문정동 136 재건축을 주목해볼 만하다. 경기에선 다음달 대우건설·롯데건설과 공동으로 광명시 광명동 광명2R구역 주택재개발 3344가구 분양이 예정돼 있다.
이와 함께 용인 고림진덕지구(2718가구·3월), 과천 오피스텔(839실·4월), 광주 초월역(1097가구·6월), 부천 소사역세권(629가구·6월) 등도 공급된다. 대구는 만촌동 주상복합(718가구·2월)과 동인동 주상복합(1009가구·5월)이 분양을 앞두고 있다. 부산 대연 2구역 오양양지 재건축, 광주에서는 지석동(571가구·4월) 월산동(741가구·5월) 등에서 상반기 분양이 예정돼 있다.
지난해 12월 청약을 받은 부산 남천동 힐스테이트남천역더퍼스트는 1순위 평균 경쟁률 558 대 1을 기록했다. 대구 감삼동 주거복합단지 힐스테이트감삼센트럴 청약도 모든 모집 가구 수를 채웠다. 도시정비사업도 잇달아 따냈다. 가장 주목받는 곳은 지난해 9월 수주한 인천 송림1·2재개발정비사업이고 울산 B-05구역 주택재개발정비사업 시공사로도 선정됐다. 1568가구에 달하는 경기 광명 철산한신아파트 리모델링사업에 쌍용건설과 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다.
미래가치 ‘쭉쭉’ 상승하는 부산 해운대, 새 옷 갈아입는 부산 동래구…정비사업만 18곳 진행 중...지난 2018년 10월 온천2구역을 재개발한 ‘동래 래미안 아이파크’는 1순위 1302가구 모집에 2만 2468건의 청약이 접수되며 평균 17.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 12월 분양한 온천3구역의 ‘e편한세상 동래아시아드’도 1순위에서 25.6대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 18개의 정비사업 구역 중 현재 사업속도가 가장 빠른 곳은 온천4구역 래미안포레스티지와 안락 1구역 푸르지오다.
해운대 센텀시티에서는 생활형 숙박시설 ‘브리티지 센텀’이 공급될 예정이고 SK건설은 부산시 해운대구 반여동 1349번지 일원에서 ‘반여1-2구역 SK뷰(가칭)'을 오는 5월 분양할 계획이며 해운대구 중동에서는 이르면 연내 동부건설이 삼성콘도맨션 재건축을 통해 아파트 240가구와 오피스텔 150실을 공급할 예정이다
분양 열기도 뜨겁다. 지난해 3월 부산 해운대구 중동에서 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 해운대’는 88가구 모집에 무려 1만9,928명이 청약해 평균 226.45대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공했고, 지난해 6월 해운대구 우동에서 분양한 생활형 숙박시설 ‘빌리브 패러그라프 해운대’는 최고 266.83대 1, 평균 38.87대 1의 경쟁률을 기록했다. 또, 지난해 9월 해운대구 재송동에서 공급한 ‘센텀 센트레빌 플래비뉴’ 오피스텔은 323실 모집에 1만4,102명이 청약해 평균 43.65대 1을 보였다.
개별 단지들의 시세도 무서운 상승세를 보이고 있다. 해운대구 우동 센텀시티에 위치한 ‘대우 트럼프월드 센텀’ 전용 108.51㎡는 평균 매매가가 지난해 1월 11억2,000만원에서 올해 1월 15억5,000만원으로 38.4% 올랐고, 해운대구 중동에 자리한 ‘래미안 해운대’는 전용 84㎡의 평균 매매가가 지난해 1월 6억3500만원에서 올해 1월 8억8,000만원으로 올라 38.6%의 상승률을 보였다.
부산에서 비규제지역인 기장군은 정관신도시 내 주요 아파트 단지 곳곳에서 신고가를 기록하고 있다. ‘정관신도시롯데캐슬' 전용면적 123㎡는 지난 10일 3억6500만원에 거래되었고 일광자이푸르지오도 역대 최고가를 경신했다