국유지를 매수하거나 대부(사용허가)를 받을 수 있는지요?

[항가치]

안녕하세요. 차만술 행정사입니다.

국유지를 매수하거나 대부(사용허가)를 받을 수 있는지요.

NAVER 지식iN의 Q&A를 통해 필자가 답변한 내용을 정리하여 올립니다.

국유재산은 그 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분됩니다.

행정재산은 국가가 직접 사무용이나 사업용, 공공용 등으로 사용하기로 결정한 재산이며, 일반재산은 행정재산 외의 모든 국유재산을 말합니다.

먼저 행정재산에 대해 용도폐지와 사용허가 방법 등에 대해 설명하겠습니다.

행정재산은 처분(매각) 하지 못합니다.

다만,

① 행정목적으로 사용되지 아니하게 된 경우

② 행정재산으로 사용하기로 결정한 날로부터 5년이 지난날까지 행정재산으로 사용되지 아니한 경우

에는 지체 없이 그 용도를 폐지하여야 하도록 되어 있습니다.

※ 용도폐지는 행정재산인 도로, 구거 등이 사실상 공공용으로 사용되지 아니하게 된 때에 일반재산으로 분류하는 행정절차로서 재산 관리기관의 직권으로 행사하는 것임

※ 용도폐지가 어려운 경우

ㅇ 도로, 구거가 공공용으로 사용 중인 경우

ㅇ 대체 도로, 대체 구거가 필요한 경우(대체 시설이 국유지 또는 공유지가 아닌 경우)

ㅇ 도로의 폐지로 인하여 통행에 불편이 초래되어 민원이 발생할 우려가 현저할 경우

ㅇ 구거의 폐지로 수해 등의 우려가 있는 경우

ㅇ 맹지 발생으로 인한 직접적인 재산피해가 예상되는 경우

따라서 행정재산을 일반재산으로 용도로 폐지한 후 지명경쟁이나 수의계약 등의 방법으로 이를 매수할 수 있습니다.

또한 행정재산은 용도나 목적 등에 장애가 되지 아니하는 범위 내에서 사용허가를 받을 수 있습니다.

이 경우 일반경쟁에 부칩니다.

다만, 사용허가의 목적·성질·규모 등을 고려하여

참가자의 자격을 제한하거나(제한경쟁),​

참가자를 지명하여 경쟁(지명경쟁)에 부치거나

수의의 방법(수의계약)으로 사용허가를 받을 수 있습니다.

행정재산이 제한경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 사용허가를 받을 자를 결정하는 경우는

① 해당 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명경쟁으로 부치는 경우

②재산의 위치·형태 ·용도 등이나 계약의 목적·성질 등으로 보아 제한경쟁 또는 지명경쟁으로 부치는 경우가 이에 해당됩니다.

행정재산이 수의계약으로 사용허가를 받을 자를 결정하는 경우는

① 주거용으로 사용허가를 하는 경우

② 경작용으로 실 경작자에게 사용허가를 하는 경우

③두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 아니한 경우

④ 재산의 위치·형태·용도 등이나 계약의 목적·성질 등으로 보아 경쟁입찰에 부치기 곤란하다고 인정되는 경우가 이에 해당됩니다.

따라서 행정재산은 처분을 하지 않으나, 행정목적으로 사용되지 아니하는 경우 등에는 용도폐지를 거쳐 일반재산으로 전환한 후에 매수를 할 수 있습니다.

다음은 일반재산의 처분과 대부 방법에 대해 설명하겠습니다.

일반재산은 매수와 대부를 받을 수 있습니다.

일반재산의 처분(매각)은 일반경쟁에 부쳐야 합니다.

다만, 계약의 목적·성질·규모 등을 고려하여 제한경쟁·지명경쟁·수의계약으로 할 수 있습니다.

일반재산이 제한경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 처분할 수 있는 경우는

① 해당 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우

② 농경지의 경우에 시장·군수·구청장이 인정하는 실 경작자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한경쟁에 부칠 필요가 있는 경우

③ 용도를 지정하여 매각하는 경우

④ 수의계약 신청이 경합하는 경우가 이에 해당합니다.

일반재산으로 수의계약으로 처분할 수 있는 경우는

① 2회에 걸쳐 유효한 일반경쟁입찰이 성립되지 아니한 경우

② 국가와 국가 외의 자가 공유하고 있는 국유지를 해당 공유 지분권자에게 매각하는 경우

③ 2012.12.31 이전부터 국가 외의 자 소유한 건물로 점유된 국유지인 경우

※ 위의 경우 건물 바닥면적의 두 배 이내의 범위에서 그 건물의 소유자에게 매각함

④ 국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용 가치가 없는 경우로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우

⑤ 「농지법」에 따른 농지로서 국유지를 대부 받아 직접 5년 이상 계속하여 경작하고 있는 자에게 매각하는 경우

그리고, 일반재산의 대부 기간은

① 조림을 목적으로 하는 토지와 그 정착물은 20년

② 대부 받은 자의 비용으로 시설을 보수하는 건물은 20년

③ 위 ①, ② 외의 토지와 정착물은 5년​

④ ​그 밖에 재산은 1년

위의 대부 기간이 끝난 재산에 대하여 원칙적으로 종전의 대부 계약을 갱신할 수 있습니다.

따라서 일반재산은 지명경쟁, 수의계약 등의 방법으로 매수할 수 있고, 대부도 받을 수 있습니다.

참고로, 국유지 용도별 대부요율과 대부료는 아래와 같으니 참고해 주세요.

대부요율은 1000분의 50 이상이 원칙입니다. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 용도에 따라 해당 요율을 적용합니다.

① 경작용인 경우는 재산가액이 1천 분의 10 이상과 최근 공시된 해당 시·도의 농가별 단위 면적당 농업 총수입의 10분의 1에 해당하는 금액 중 적은 금액

② 주거용은 1천 분의 20 이상

국유지 대부료 산출

국유 일반재산의 대부 계약에 따른 연간 대부료는 해당 재산가액에 사용 용도에 따른 요율을 곱한 금액으로 하되, 일할 또는 일할 계산할 수 있습니다.

※ 연간 대부료 = 재산가액(국유재산법 시행령 제29조제2항에 따라 산출한 재산가액) = 대부료율(사용료율)

예) 토지면적 400㎡, 재산가액 결정 당시의 개별공시지가 50,000원, 사용 용도 : 진입로용

⇒ (산출) 해당 연도 산출가액 : 1,000,000원(400×50,000)×50/1000 = 연간 대부료 1,000,000원

[메뚜기 (박찬섭)]

잘 보고갑니다.

[항가치]

국유지 활용 잘 하면 좋겠네요

[샌드러브(정찬범)]

잘 보고가요 감사합니다.