카사, 대신 피인수 후 첫 빌딩 공모 "연 2~3% 배당 확정 아냐"

카사, 대신 피인수 후 첫 빌딩 공모 "연 2~3% 배당 확정 아냐"

F&B 기업 GFFG, 25년 9월까지 월세 4400만원 계약체결
DABS(수익증권) 거래량 부족에 가격하락 인한 투자금 손실위험
"DABS 액면가 5000원 밑으로 하락할 수 있어"

대신증권(003540)이 올해 3월 인수한 부동산 조각투자 업체 카사코리아가 일곱번째 빌딩 공모에 나섰습니다. 대신증권에 인수된 이후론 첫 공모입니다. 

해당 빌딩은 강남 압구정 한복판에 위치해 연 2~3% 배당과 추후 매각 차익이 기대되고 있습니다. 다만, 해당 수익은 확정이 아니고 최근 전반적인 경기침체와 환금성 제약으로 인한 투자위험도가 높다는 지적이 나와 투자자 주의가 요구됩니다. 특히 DABS(수익증권) 거래량 부족과 가격하락으로 인한 투자금 손실위험도 존재한다는 지적입니다. 

압구정커머스빌딩 수익증권신고서. (사진=카사코리아)

167억 6층 빌딩, 1주 5000원에 조각투자 

5일 금융투자업계에 따르면 카사코리아는 오는 6일부터 3일간 진행되는 '압구정 커머스빌딩' 7호 공모를 진행합니다. 서울 강남구 도산대로에 위치하고 있으며, 총 공모액은 167억원입니다. 부동산디지털수익증권(DABS) 1주당 공모가는 5000원입니다. 

이번 공모는 주식시장의 공모주 청약과 달리 선착순 방식으로 진행됩니다. 개인투자자들은 1인당 연간 투자 한도 2000만원 내에서 참여할 수 있습니다. 공모 한도가 소진되면 공모 절차는 곧바로 마감됩니다. 지난해 3월 공모에 나섰던 여의도 익스콘벤처타워는 14분 만에 마감된 바 있습니다. 

카사코리아가 대신증권에 인수된 후 첫 선보이는 공모빌딩이라 참여하기 위해선 대신증권 조각투자상품계좌 개설이 필수적입니다. 이 계좌는 카사와 대신증권 모바일트레이딩시스템(MTS)에서 개설 가능하며, 대신증권은 이를 위해 업계 최초로 '조각투자 전용 상품계좌'를 출시했습니다.

이번 공모를 진행하는 '압구정 커머스 빌딩'은 지하 2층, 지상 6층 규모로 다운타우너, 노티드도넛 등 외식업 브랜드로 유명한 F&B 기업 'GFFG'가 주로 임차해있습니다. 1층에는 샌드위치 카페인 애니오케이션, 2층에는 서핑보드 컨셉으로 유명한 키마스시가 입점해있습니다. 3층엔 오픈엔드 라운지바, 그외 4층부터는 GFFG 오피스 등으로 구성됐습니다.

압구정 커머스 빌딩 1층에 입점 업체들이 나와있다.(사진=신대성 기자)

GFFG, 25년 9월까지 계약…이후는 경기침체에 공실 우려 

이번 공모로 매년 배당수익 2~3%를 받기 위해선 공모가 167억원의 2~3%인 연 3억3000만원에서 5억원 정도의 연 수익이 나와야합니다. 월세로 계산해보면 건물전체에서 나오는 월 수익 총합이 3000만원대에서 4000만원대 수준이 돼야 한단 평가입니다.

현재는 공실이 없는데다 올해 9월15일부터 2025년 9월14일까지 GFFG가 보증금 4억원에 월세 4400만원으로 임대차계약이 체결돼 있습니다. 해당 기간까진 안정적인 임대수익이 발생할 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 갱신 시점에 공실이 장기화되는 경우 회사는 원활한 운용수익을 확보하지 못할 위험이 추후 존재합니다.

최근 전반적인 국내 경기침체로 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있단 우려도 제기됩니다. 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수도 있습니다. 

카사코리아 관계자는 "이번 공모빌딩은 서울 강남구 신사동 압구정로데오 지역에 소재해, 버스 및 지하철 이용이 매우 용이하고 올림픽로와 경부고속을 통해 접근성이 높다"면서 "특히, 패션과 F&B의 트렌드를 선도하는 소위 핫플레이스로 대한민국에서 20~30대의 선호도가 가장 높은 지역"이라고 말했습니다. 이어 "임차수요가 높은 지역이라 우수한 입지 조건과 환경을 갖추고 있어 공실이 발생하거나 공실의 지속 가능성은 낮을 것"이라고 예상했습니다. 

카사는 추후 해당 건물을 167억원 공모가보다 높은 가격에 매각해 차익실현을 기대하고 있습니다. 하지만 향후 기대하는 매각차익 실현을 보장할 순 없습니다. 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있어 투자자들의 주의가 요구됩니다. 

신사동의 한 부동산 관계자는 "현재 해당 빌딩은 평당 2억1000만원 정도로 계산된다"면서 "160억 정도가 적정한거 같다"고 평가하기도 했습니다. 그는 "압구정 로데오거리 상가 시세는 2억~2억5000만원으로 형성돼 있다"며 "아무래도 지하철역과 가까우면 좋지만 해당 건물은 역이랑 별개인 상권"이라고 말했습니다. 이어 "최근엔 압구정로데오역 근처보다는 아래쪽을 더 선호하는 편"이라며 "현재 로데오 상가 매매는 지난해보다 살아나는 분위기여서 최근 거래가 늘고 있다"고 덧붙였습니다. 

해당 건물은 DABS(수익증권)로 거래돼 다자간 상대매매 방식을 따릅니다. 거래량 부족에 따라 환금성이 제약되거나 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있습니다.

증권업계 관계자는 "전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락할 때는 DABS(수익증권)의 가치가 액면가 이하로 하락할 수 있다"며 "청산 시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우 역시 DABS(수익증권)의 가치하락에 따른 투자금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재한다"고 우려했습니다.

한편 올해 3월 대신파이낸셜그룹에 인수된 카사코리아는 지난 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정돼 지금까지 총 6개의 건물을 상장했습니다. 지금까지 역삼 한국기술센터와 런던빌의 경우 매각 절차까지 마쳐 각각 누적 수익률 12.24%, 14.76%를 기록했습니다.

카사코리아가 공모예정인 '압구정 커머스 빌딩' 전경.(사진=신대성 기자)

[토마토뉴스] 2023.09.05.

꼼꼼히 따져보고 결정해야겠네요.

GFFG 가 통임대한 건물이네요. 대신에서 첫 단추인데 잘 되어 이익에 도움이 됐으면 합니다.

꼼꼼히 잘 따져 보고 ~~ 모두 성투하세요 ^^

새로운 세상의 투자
첫 STO토큰방식의 조각투자
신기해서 공모 꼭 해봐야겠습니다.