2012년 전망및 투자전략
1.주택매매시장
☞수도권보합,지방소폭상승
2.임대시장
☞ 전세가격보합,진정세
3.분양시장
☞지역별,상품별 양극화심화
4. 정부.지자체정책변수
5.투자 전략
1.주택매매시장-수도권보합,지방소폭상승
★글로별경기아화,국내경기침체등으로 구매수요감소 ->주택상승기대감약화
*올해 경제성장률 4.0% ->내년 경제성장률 3.6%하락
*소비자 물가 상승률 4.4% ->3.4%로 소폭 하락예상
★수도권은 침체 지속,지방은 분양시장활기 등으로소폭상승
(건설산업연구권 수도권1%,지방7%전망)
★2012년 입주주택물량(35만4000가구)증가
-올해(33만4712가구)보다5.7%증가(국토해양부통계)
★주택공급한계
*수급불균형해소에 따른 주택시장 구조적 변화단계돌입
*100%를 넘어선 주택보급률60%에 달하는 자가보유율,감소하는 신규공급물량등이징표
*주택시장이 양적성장단계에서 질적성장단계로진입
->품질경쟁 단계로변화
*주택인허가물량 -> 2002년67만호 ->2007년56만호
->2008~2011년에는 평균 40만호로감소
*평균 분양물량도 2002~2003년35만호 ->2004~2007년30만호
->2008~2011년22만호로감소
★주택매매 둔화로 대출금 연체증가등 가계부채확대
->수도권 분야ㅑㅇ가 하락
★소형주택 수요증가로 소형주택가격은 증가
*경기침체에 따른 신규미분양증가,기존미분양해소정체
★주택자금개츨규제,실거래부진등 주택매수세감소
★시기별로는 하반기 회복세 진입전망
2.임대시장-전세가격보합.진정세
★아파트외 입주물량 급증으로 전세값 상승세 둔화될 전망 3~5%상승예상
★서울지역 신임시장에 따른 정책벼수작용
★재건축 추진완화(지역,사업단계별순차추진)->멸실주택감소(올해6만가구)
->이주수요감소->전세입자감소
★임대주택8만가구공급->전`월세주택부족해소.
★보증부월세점진적 증가에도 주택가격 기대감 약화에 따른 매매수요의 전세수요전환
★다만 재개발,재건축멸실주택에 따른 임대수요집중 지역 전세난지속
3.분양시장-지역별,상품별양극화현상심화
★수도권은 전체적으로 위축,지방은호조세지속
★위례신도시등 강남권 보금자리등 인기공공택지지역은 활기
★도시형생활주택,오피스텔 같은 소형 수익형부동산 상품인기
★지방은 부산,충청권,강원권,전남권등은 훈풍지속
★크기별로는 소형주택이 여전히 인기,하반기부터는 공급과잉조짐.
4.정부.지자체 정책변수
★서울시 주택정책변수-전세난 진정.집값하양인정
*신임서울시장 부임으로 기존 주택정책에 큰변화 예상
*주요내용은 △한강르네상스 재검토△재건축과속방지
△뉴타운사업전면 재검토△공공임대주택8만가구공급
△주택바우처(임대료보조)확대△임대주택공급확대
*개발중심에서 탈피해 서민주거 안정과 집값안정에 비중
*서해뱃길사업,용산한강변수상호텔사업중단
*한강르네상스사업변동으로 한강주변강남권 재건축사업도 변화예상.가격하락불가피
*뉴타운 사업은 사업초기단계.지지부진한경우 사업취소 가능성
*2014년 6월까지 8만가구공급 실현 미지수
SH공사부채 누적,택지부족등이문제.민간업체재고 주택매입등의방법 도입예상
★정부정책변수-제한적이지만 집값상승에 긍정요인
*분양가상한제폐지.리모델링활성화,전월세상한제 도입,재건축 초과이익환수제 완화다주택자 양도세폐지추진등이 제한적 호재로작용
*특히 취득세 인하연장,다주택자 양도세 중과폐지등의 투자자 유인책과 실수요자 주택대출 탄력 운용을 해줄 경우 매매활성화에 호재로 작용
★2012년은 총선.대선 정치적 행사예정
*부동산 회복호재로 작용할 전망(영향은 제한적)
-총선은 4월11일(제19대 국회의원선출).18대 대선(12월19일)
*선거가 미치는 여파는 선거이후보다 이전이 호재로작용
5.투자전략
★선택과 집중전략필수
★물건 선택 요인
*3년 이상 장기화된 전세값 상승->실주거 목적의 수요 회복->지역별 집값상승요인
★상품별 선택 요인
*아파트 시장 투기가치 하락 ->수익형 부동산 관심 고조 ->투자단가 저렴한 소형 수익형 상품투자
★투자대상 상품
*도시형생활주택.오피스텔.단지내 상가.소형 오피스
*교통환경.교육여건 개선지역 미분양 아파트.신규 아파트
*세종시.혁신도시 등 국책사업지역 내 우량입지 아파트.상업시설
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
첫댓글 수도권 보합세? 아파트 팔아야 하는데.....