◆2012년 전망 및 투자전략◆

<DIV> 2012년 전망및 투자전략 1.주택매매시장 ☞수도권보합,지방소폭상승 2.임대시장 ☞ 전세가격보합,진정세 3.분양시장 ☞지역별,상품별 양극화심화 4. 정부.지자체정책변수 5.투자 전략 1.주택매매시장-수도권보합,지방소폭상승 ★글로별경기아화,국내경기침체등으로 구매수요감소 ->주택상승기대감약화   *올해 경제성장률 4.0% ->내년 경제성장률 3.6%하락   *소비자 물가 상승률 4.4% ->3.4%로 소폭 하락예상 ★수도권은 침체 지속,지방은 분양시장활기 등으로소폭상승   (건설산업연구권 수도권1%,지방7%전망) ★2012년 입주주택물량(35만4000가구)증가   -올해(33만4712가구)보다5.7%증가(국토해양부통계) ★주택공급한계   *수급불균형해소에 따른 주택시장 구조적 변화단계돌입   *100%를 넘어선 주택보급률60%에 달하는 자가보유율,감소하는 신규공급물량등이징표   *주택시장이 양적성장단계에서 질적성장단계로진입   ->품질경쟁 단계로변화   *주택인허가물량 -> 2002년67만호 ->2007년56만호   ->2008~2011년에는 평균 40만호로감소   *평균 분양물량도 2002~2003년35만호 ->2004~2007년30만호   ->2008~2011년22만호로감소 ★주택매매 둔화로 대출금 연체증가등 가계부채확대   ->수도권 분야ㅑㅇ가 하락 ★소형주택 수요증가로 소형주택가격은 증가   *경기침체에 따른 신규미분양증가,기존미분양해소정체 ★주택자금개츨규제,실거래부진등 주택매수세감소 ★시기별로는 하반기 회복세 진입전망 2.임대시장-전세가격보합.진정세 ★아파트외 입주물량 급증으로 전세값 상승세 둔화될 전망 3~5%상승예상 ★서울지역 신임시장에 따른 정책벼수작용 ★재건축 추진완화(지역,사업단계별순차추진)->멸실주택감소(올해6만가구)   ->이주수요감소->전세입자감소 ★임대주택8만가구공급->전`월세주택부족해소. ★보증부월세점진적 증가에도 주택가격 기대감 약화에 따른 매매수요의 전세수요전환 ★다만 재개발,재건축멸실주택에 따른 임대수요집중 지역 전세난지속 3.분양시장-지역별,상품별양극화현상심화 ★수도권은 전체적으로 위축,지방은호조세지속 ★위례신도시등 강남권 보금자리등 인기공공택지지역은 활기 ★도시형생활주택,오피스텔 같은 소형 수익형부동산 상품인기 ★지방은 부산,충청권,강원권,전남권등은 훈풍지속 ★크기별로는 소형주택이 여전히 인기,하반기부터는 공급과잉조짐. 4.정부.지자체 정책변수 ★서울시 주택정책변수-전세난 진정.집값하양인정   *신임서울시장 부임으로 기존 주택정책에 큰변화 예상   *주요내용은 △한강르네상스 재검토△재건축과속방지   △뉴타운사업전면 재검토△공공임대주택8만가구공급   △주택바우처(임대료보조)확대△임대주택공급확대   *개발중심에서 탈피해 서민주거 안정과 집값안정에 비중   *서해뱃길사업,용산한강변수상호텔사업중단   *한강르네상스사업변동으로 한강주변강남권 재건축사업도 변화예상.가격하락불가피   *뉴타운 사업은 사업초기단계.지지부진한경우 사업취소 가능성   *2014년 6월까지 8만가구공급 실현 미지수    SH공사부채 누적,택지부족등이문제.민간업체재고 주택매입등의방법 도입예상 ★정부정책변수-제한적이지만 집값상승에 긍정요인   *분양가상한제폐지.리모델링활성화,전월세상한제 도입,재건축 초과이익환수제 완화다주택자 양도세폐지추진등이 제한적 호재로작용   *특히 취득세 인하연장,다주택자 양도세 중과폐지등의 투자자 유인책과 실수요자 주택대출 탄력 운용을 해줄 경우 매매활성화에 호재로 작용 ★2012년은 총선.대선 정치적 행사예정   *부동산 회복호재로 작용할 전망(영향은 제한적)   -총선은 4월11일(제19대 국회의원선출).18대  대선(12월19일)   *선거가 미치는 여파는 선거이후보다 이전이 호재로작용 5.투자전략 ★선택과 집중전략필수 ★물건 선택 요인   *3년 이상 장기화된 전세값 상승->실주거 목적의 수요 회복->지역별 집값상승요인 ★상품별 선택 요인   *아파트 시장 투기가치 하락 ->수익형 부동산 관심 고조 ->투자단가 저렴한 소형 수익형 상품투자 ★투자대상 상품   *도시형생활주택.오피스텔.단지내 상가.소형 오피스   *교통환경.교육여건 개선지역 미분양 아파트.신규 아파트   *세종시.혁신도시 등 국책사업지역 내 우량입지 아파트.상업시설   <IMG border=0 name=zb_target_resize src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fkr.img.blog.yahoo.com%2Fybi%2F1%2Ffe%2F58%2Fybg3650%2Ffolder%2F1852149%2Fimg_1852149_475915_95%3F1090981246.gif">  토지사랑 <A href="http://cafe.daum.net/tozisarang/" target=_blank> http://cafe.daum.net/tozisarang/</A></DIV>