은평 뉴타운 입주권 불법 거래

[권경욱]

분양권 환수 당할 수 있어…매입에 신중 기해야

13일 낮 12시 40분 서울 은평구 은평뉴타운 모델하우스 앞에 위치한 한 무허가 이동 중개업소.

“입주권을 사고 싶다.”(투자자)
“34평형은 1억4000만원, 41평형은 2억4000만원이다. 최근 가격이 많이 올랐다.”(사장)

“물건은 확실한가?”(투자자)
“걱정 묶어두라. 입주권을 사고 분양금지 가처분 신청을 한다. 입주때 합법적으로 이전등기된다.”(사장)

점심시간인데도 불구하고 이곳에는 나고 드는 손님들로 부산했다.

은평 뉴타운 입주권 불법매매 성행

일반분양을 한달여 앞둔 은평뉴타운 주변에서 이 뉴타운 건설 때문에 기존 집 등을 수용당한 원주민에게 주어지는 입주권(일명 딱지) 불법 거래가 성행하고 있다.

가짜 입주권 매입이나 입주권 이중 거래에 따른 수요자들의 피해도 예상된다. 입주권은 나중에 아파트를 분양 받아 입주할 때까지 팔수 없도록 돼 있다.

은평 뉴타운의 원주민 입주권 거래 가격은 현재 34평형이 1억3000만~1억4000만원 수준. 41평형은 2억4000만원 선이다. 올해 초에 비해 5000만∼6000만원이 오른 가격이라는 게 주변 중개업소의 설명이다.

주로 보상과 함께 철거가 완료된 1지구 A·B·C공구, 2지구 A공구의 입주권이 집중적으로 거래되고 있다. 입주권을 받아도 분양가가 부담스러워 입주를 포기한 원주민들이 대부분이라 매물도 풍부한 편이다.

시세차익을 노린 투자자들의 문의도 늘고 있다. 하지만 입주권 값이 워낙 비싸 단기 차익을 기대하기 힘들다는 게 주변 중개업소의 설명이다.

은평 뉴타운의 일반 아파트 분양가는 34평형이 3억8000여만원, 41평형이 5억6000만원선. 하지만 입주권이 있는 원주민에게는 일반분양가의 75∼80% 선인 3억원, 4억5000만원 선에서 각각 우선 청약권이 주어진다.

따라서 현재 입주권 매입을 통해 뉴타운 아파트를 마련하는데 소요되는 총 비용은 대략 34평형 4억4000만원, 41평형 6억9000만원 정도로 보면 된다. 입주권 값에 분양가부담까지 감안하면 일반 분양아파트보다 오히려 6000만∼1억3000만원 정도 비싼 셈.

하지만 입주 후 곧바로 2∼3억원 가량의 시세차익을 기대할 수 있는데다 치열한 청약경쟁을 피할 수 있다는 이점 때문에 찾는 사람이 꾸준한다는 것. 청약통장이 없이도 유망지역 아파트를 분양받을 수 있는 점도 입주권에 사람들이 몰리는 이유로 꼽힌다고 이 일대 부동산중개업소는 말한다.

은평 뉴타운 인근의 한 ‘떴다방’ 관계자는 “지금 계약금만 걸고 기다리는 사람들이 많다”며 “입주권 구입에 나서는 사람들 중에는 최근 주택가격 폭등으로 많은 이익을 낸 상암지구 입주권(딱지) 매입자들도 상당수 있다”고 말했다.

불법거래 관여하면 형사처벌

현재로선 원주민 등의 입주권 매매는 명백한 불법 행위. 하지만 은평뉴타운 중개업소에서는 현재 매도자인 원주민의 재산에 가압류를 해두거나 소유이전 각서, 공증 등을 받는 방법으로 거래를 성사시키고 있다.

최근에는 새로운 수법도 등장했다. 원주민을 대상으로 법원에 분양금지 가처분을 신청하는 방법이다. 입주권 구입자는 가처분을 근거로 입주 후에 소유권 이전등기를 할 수 있다는 게 N 부동산공인 관계자의 주장이다.

하지만 법무법인 장백의 조명선 변호사는 “입주권에 대해서는 ‘서울특별시철거민등에 대한 국민주택특별공급규칙’ 제15조에서 양도 또는 이전을 금지하고 있다”면서 “이를 어기고 입주권 불법거래에 관여하면 주택법 제39조에 따라 형사처벌될 수도 있다”고 말했다.

입주권은 철거민 우선 분양권을 말한다. 사업시행인가 고시일 이전에 매입한 철거 가옥주만 입주권을 받을 수 있다. 그 후에 입주권을 거래하는 것은 불법이다.

현재 SH공사는 은평 뉴타운에서 입주권을 받을 수 있는 원주민이 4000여명에 달하는 것으로 파악하고 있다. 원주민이 많아 다른 택지지구나 도시계획사업상 철거민(도로 등 공공사업에 따른 철거민) 등은 받지 않을 계획이다.

거래 자체가 불법인 입주권은 공증 등 각종 안전장치를 한다 해도 투자 위험도가 높다는 게 전문가들의 조언이다.


나중에 원주민이 소유권 이전을 거부하거나 매도 자체를 부인할 수도 있기 때문이다. 입주권을 판 원주민으로부터 여러가지 명목으로 추가적인 금전 요구가 시달릴 가능성도 크다.

SH공사 뉴타운사업본부의 송순기 차장은 “불법전매 사실이 알려질 경우 분양계약을 해지 당하거나 분양권을 환수 당하는 조치가 내려질 수도 있다”고 말했다.

주변 부동산 시장도 들썩

주변 부동산시장도 들썩이고 있다. 뉴타운계획이 발표되기 전 평당 200만∼300만원에 그치던 주변 땅값은 현재 평당 700만∼800만원을 호가한다. 그나마 매물도 이미 자취를 감췄다. 평당 1000만원에 매물로 나왔던 가든·카페 용지는 최근 가격이 오르면서 매도자가 매물을 회수한 상태다.

뉴타운의 후광효과가 예상되는 인근 아파트의 호가도 가파르게 오르고 있다. 은평구 불광2구역에 들어선 현대홈타운의 경우 현재 ‘매물품귀’현상이 지속되고 있다.

이 아파트 42평형의 현재 가격은 6억2000만원선. 지난해말 5억6000만원에 비해 11% 정도 오른 가격이다. 하지만 최근 호가는 7억원을 넘나든다는 게 주변 중개업소의 설명이다.

은평뉴타운의 고분양가(평당 1300만∼1400만원)로 풍선효과가 예상되는 불광동 재개발 지역의 지분가격 또한 덩달아 뛰고 있다.

특히 입지여건이 뛰어난 5구역의 가격이 크게 뛰었다. 9평∼10평짜리 지분의 가격은 평당 1300만∼1600만원 수준으로 올해 초에 비해 10∼20% 정도 올랐다.

현도컨설팅의 임달호 사장은 “은평 뉴타운의 분양일이 10월말로 다가오면서 주변지역의 부동산 가격이 출렁이고 있다”면서 “하지만 뉴타운 지정 당시 개발 호재가 이미 모두 시세에 반영된 상태라 투자매력은 떨어지는 편”이라고 말했다.