토지 투자와 매도시 반드시 알아야 할 비사업용 토지 중과세

[김범구]

토지를 찾는 분들이 잘 모르는 내용이 하나 있다. 바로 ‘사업용토지’와 ‘비사업용토지’의 개념이다.

사업용토지는 말 그대로 사업을 위해 산 토지를 의미하고 비사업용토지는 그렇지 않은 토지를 뜻한다.

이렇게 구분지은 이유는 이른바 ‘묻지마 투기’로 땅을 사는 것을 방지하고 비사업용토지를 양도할 때는 중과를 하기 위해서이다.

오늘은 사업용토지와 비사업용토지에 대해 알아보고 내가 사려는 땅 혹은 사놓은 땅 양도시에 중과세 대상에 해당되는지를 살펴보겠다.

양도와 관련해선 일반 소득세법과 법인세법으로 나뉘지만 비사업용토지는 큰 틀만 다를 뿐 그 세부 내용은 거의 비슷하므로 일반 세법을 기준으로 살펴보자.

소득세법 제104조(양도소득세의 세율)의 8항을 살펴보면 비사업용토지와 관련해 세율의 범위를 1200만원 이하부터 10억원 초과까지 양도소득과세표준에 따라 16%부터 최대 55%까지로 적용하고 있다. 즉 기본세율이 6%~42%라는 점을 고려해 비사업용토지의 경우 10% 중과세를 적용한다는 얘기다.

그러나 이는 올해까지 해당되는 내용이다.

정부는 LH토지 투기의혹 사건 이후 부동산 투기근절 및 재발방지대책으로 비사업용토지와 관련해 내년부터는 중과세를 20% 적용하기로 했다. 또한 단기보유토지를 양도할 때도 주택·입주권 등과 동일하게 높은 중과세율(+20%)를 적용한다고 발표했다. 즉 현재 비사업용토지의 양도와 관련해 16%~52%인 세율을 26%~62%로 상향 적용한다는 것이다. 1년 미만 보유 토지의 경우 현행 50%에서 70%까지, 2년 미만 보유 토지는 40%~60%까지 중과한다. 또한 장기보유특별공제에서도 제외되며 사업용 토지로 간주하는 범위도 축소했다.

여기서 논란이 되는 부분은 주말농장용 농지를 사업용토지에서 제외하기로 한 것이다. 정부는 LH사건이 농지를 사서 투기를 했던 대표적 사례인 만큼 농지취득 심사와 토지 취득 시에 자금조달에 대한 투명성을 강화한다는 방침이다. 그렇다면 이 ‘비사업용 토지’의 범위는 어디까지 일까? 소득세법 제 104조의 3에 따르면 농지와 임야, 목장용지를 그 해당 사항의 사업과 관련되게 활용할 경우에는 사업용 토지로 인정한다.

이 정책이 발표된 후 “LH나 투기꾼들을 잡으라고 했더니 왜 일반 사람들을 잡느냐”는 불만도 일부에서 쏟아졌다. 그 것은 실제로 주말 농장용으로 토지를 매입하거나 전원생활을 위해 토지를 사서 집을 지으려다 이런저런 사정으로 짓지 못하고 팔게 된 사람들도 있기 때문이다. 물론 집을 지어놓고 다주택자 적용을 피하려고 준공을 받지 않은 채로 사용하다가 파는 사람들의 편법을 막을 수 있고 일부 토지 투기꾼들을 막을 수 있는 방법이 될 수도 있다.

그러나 분명하고 순수하게 토지를 매입하고 사용하려던 사람들을 규제하는 역효과가 발생할 수 있다.

중개사로 활동하다보면 주말 농장이나 전원생활을 위해 토지를 샀지만 자금이 필요하게 돼 급하게 되파는 경우도 많이 볼 수 있다. 이런 상황을 고려하지 않고 지목에 맞게 사업목적을 달성하지 못했으면 세금을 더 내라는 것이니 볼멘 소리가 나올 수밖에 없다. 이에 대해 누군가는 “그런 개인적인 상황을 어떻게 하나하나 다 봐주냐”며 따질 수도 있으나 필자는 핵심을 짚지 못한 정책이라고 생각한다.

실제로 이렇게 정책이 시행되면 돈이 많은 사람들이 토지를 산 경우에는 양도하지 않으면 그만이니 사업용이든 비사업용이든 그 내용과 상관 없이 오래 버틸 수 있다. 반면 순수한 목적으로 토지를 샀다가 급하게 자금이 필요한 상황에 처한 사람들은 모두 급매로 팔아야만 한다. 애초에 양도세는 이익이 조금이라도 실현됐을 때 내는 것이니 상관없지 않으냐는 사람들도 있겠지만 주변 시세가 많이 올랐음에도 급하게 팔기 위해 싸게 내놓아야 하고 여기에 세금까지 중과 받는다면 이는 개인 자산 침해에 해당한다고 생각한다.

필자는 이 정책에 대해 무조건적인 비난을 하려는 것이 아니다. 다만 좀 더 핵심을 짚고 시장을 활성화시키기 위한 정책의 연구가 이뤄졌으면 하는 바람이다. 일반인들도 이 정책에 대해 막연한 두려움을 갖거나 귀농·귀촌의 꿈을 접을 필요는 없다. 내가 그 토지 이용에 맞게만 활용한다면 큰 변화는 없을 테니 말이다. 또한 이 법은 모두 양도하는 시점에 발생되니 은퇴 후 등의 생활을 위해 땅을 미리 매입하는 분들도 크게 염려하지 않고 계획을 잘 세워 접근하면 큰 문제가 없을 것이다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>