이런거는 어떻게 조사할 방법이 없나요?

[해피앤딩]

아래의 내용은 저를 포함하여 여러 입주민들이 현 6기 입대의에 공개질의한 내용중 주요내용입니다.

공사비용으로 하자 판결금외에 어린이집 월임대료와 차량출입카드보증금도 (2천여만원) 사용하여 다시 충당 해놓아야 하는데 이렇게 지출도 가능한가요? 3항 LED공사는 주민동의없이 입대의 의결로 진행 한것이구요.

질문의 요지는 이런 정황들이 있어도 입주민 입장에서 어떻게 구체적인 조사나검증을 할 방법이 없어

고수님들의 조언과 견해를 듣고자 긴글을 올려 봅니다.

                                    -   아래 -

 먼저 바쁘신 와중에서도 대곡역래미안 1451세대를 대표하여 동 대표로 봉사를 해 주시고 계신   

제 6기 입주자 대표회의(이하 “입대의”라 칭함) 회장님을 비롯하여 대표님들께 감사 드립니다.

최근 카페나 부녀회 등에서 흘러 나오는 내용들이 단지관리 및 주민의 재산권에 까지 상관하는바

여러 궁금증 들을 해소 하고자 주민들을 대신해서 질문 드리오니 답변 부탁 드립니다.

1 . 아파트에 2억여원 의 빚이 있다?

2014년 5기 입대의 당시 하자보수공사(1차 공사)를 실시 하였고 , 이로 인해 1차공사비 15억6천만원 (1,2차 총공사 예정비용:23억5천만원)중 미지급금이 2억2천 8백 6십만원이 있다고 합니다.

물론 7억여원정도 소요 계획이었던 2차 보수공사는 엄두도 못내고요.

참고로 법원 하자보증금 판결이 15억5천만에서 변호사비와 소송비용을 차감한 실 수령액이 10억

6천정도 라고 합니다.

 하자보증금 소송이 완료되지도 않았고 하자보수 판결금이 얼마인지 정해지지 않은 시점에

보수공사를 계약하고 진행 하였는데, 도대체 공사금액을 어디서 충당 하려 했으며 시기적으로도

적절했는지, 또 계약 및 입찰방식에서의 적법성여부를 알고 싶습니다.

2 .  장기수선충당금의 적절한 사용여부

우리 단지는 주택법 및 시행규칙에 의거하여 2008년 08월01일부터 장기수선충당금을 각 세대에

부과하여 적립해 오고 있습니다.

장기수선충당금이란 “관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사를 위해 해당 공동주

택 소유자로부터 징수하는 적립금” 이라고 명시되어 있습니다.

통상적으로 하자보증기간이 지나 여러 분야의 유지보수 등에 많은 금액이 발생 할 때를 대비해서

적립해 오고 있는데, 8년차에 접어든 우리 단지의 장기수선충당금이 2014년말 회계기준 4억 8천

6백 6십여만원을 징수하여 겨우5천 4백 여만원 밖에 적립되어 있지 않습니다.

장기수선충당금 용도는 주택법 제51조 제1항 및 제2항에서 공동주택 수선공사 비용의 용도 및

입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한정해 하자보수와 관련한 조정 등의 비용, 하자진단

및 감정에 드는 비용 등의 용도로 엄격하게 제한하고 있고, 3년 단위로 계획을 수립하여 사용토록

되어 있는데, 이 또한 주택법이 정한 장기수선계획과 요율에 의거하여 적법하게 진행되고 사용되

었는지 알고 싶습니다.

3 . 지하 공용부(주차장) LED등 교체공사 관련건

2011년에 공사한 지하공용부의 LED등으로의 교체공사는 정부에서 추진하는 에너지절감 활성화

방안 과 맞물려 최근에  여러 단지에서 실시하고 있습니다.

보통 업체들이 홍보 할 때도 전구대비 80%이상 형광등 대비 60%정도 절감효과가 있어서 5년만

사용하면 시설 투자비는 뽑는다고 홍보하며,  시설투자 공사비의 회수 계약기간도 통상 5년으로

한다고 하는데 우리단지는  7년8개월로 계약 했는데도 주민들은 모르고 있습니다.

시설투자비 회수 계약기간이 짧으면 짧을수록 단지 입장에서는 시설공사비를 적게 부담

하는거니깐  유리 한 건데 개인적으로 관리사무소를 통해 확인한 결과 공사비6억5천여만원에

공사비 회수금 계약기간이7년8개월로, 이자포함 총 금액이 무려 7억2천여만원 정도의

공사였는데도 주민들에게 동의조차 구하지도 않았습니다.  

먼저, 2010.12.06일 공사관련 입찰공고를 보면 –

공사금액: 순수전기요금 절감범위 이내로 5년이내 상환이 가능한 기준. (아파트측은 일체의

공사비용이 없으며 상환기간은 쌍방사황에 따라 변경할수 있음) 이라고 명시 되어 있습니다.

하지만 알아본 결과 공사비 상환기간이 월 7,904,564원으로 7년 8개월(92개월) 로 되어

있는데 이건 입찰공고 범위를 벗어난 계약이거나 아님 입찰공고를 잘못낸 것 아닌가요?

당연히 뒤에 단서조항이 있다고 하겠지만 단서 조항을 풀이하면,

"공사전에 기존 평균적으로 나오는 전기요금에서 공사후 5년간 절감된 전기요금으로

공사금액을 충족하도록 하고 상환 기간만을 조정할수 있다.

다시말해서 5년 동안 예상되는 절감 금액 안에서 상환기간 만 조정할수 있다" 라는 단서

조항입니다.

공사비가 5년간 절감되는 금액분을 뜻하는데 오히려 공사 후 각 세대에 부과되는 공용전기료가  

예전보다 확연히 더 많아진걸 알 수가 있고 상환 기간 또한 2년 8개월(32개월)이나 연장된

7년8개월로 되어 있어서  필요이상의 공사가 이루어졌거나 혹여 공사비가 부풀려진 건 아닌지

의문이 갈수밖에 없습니다. 그리고 관리주체에서 공사 후 절감률을 점검하고 확인 하였는지

하였다면 그 자료가 있는지 궁금합니다.

[행정국장]

해피엔딩님 안녕하세요?
1. 하자보수를 손해배상 청구소송(변호사에게 성공보수료 등 22%)을 하게 되면 위와 같은 혼란에 빠지게 됩니다.
입주민들께서 정확히 알아보지 않고 쉽게 위임장에 서명을 하셔서 그렇게 됐습니다.
소송관련은 주택법으로 해결될 수 없는 사안이며 정부의 도움도 어렵습니다.
입주민들께서 해결하셔야 합니다.

2. 장기수선충당금의 부과(징수) 및 지출 내역에 대하여는 관리주체에서 공개의무가 있으며,
회기결산 시, 공개가 됐으며 이를 입대의감사가 확인하여 감사보고서로 검증하셔야 합니다.

[행정국장]

3. 이른 바 ESCO 사업으로 LED등을 교체했으면 잡음이 없었을텐데, ESCO 형식을 취한 탈 위법적인
속임수 공사입니다.
주택법령에서 금한(장기수선계획에 의한) 제2,3금융권에서 대출받아 공사를 하고
이자를 값는 방식으로 사전 검증이 미흡했다면 LED등 교체의 효과가 없을 것입니다.

[해피앤딩]

답변 감사 드립니다. 위사항들중에 2번은 조금만 노력하면 적법성을 알수 있겠지만 ,1번의 경우 논란의 소지가 많을거같은데 전 입대의에 민사상 책임을 물을수 있는지요? 3번의경우 장기수선계획에도 없고 주민동의절차도 없었는데 이또한 책임을 물을수 있는지....?
전입대의 회장이 2014년8월말 임기가 끝나고 한달도 안되어 이사를 가버려서....