오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 38-5.

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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 76723 등록일 2017-12-28 23:41

​5.

낙후된 전국 지방 부동산 시장의 대세 상승과 관련하여..먼저 예고편. 십 여 년에 걸친 과제 수행으로, 시범 케이스 지방인 부산의 도시 및 주거 환경 개발은 이제 마중물 단계를 넘어 스스로 잘 굴러가고 있는 단계다.

도심의 각종 정비 사업 등 부산시의 주거 환경 개발과 개선 사업은 앞으로 십 여 년 후, 늦어져도 2035년 경이면 거의 완성이 될 것이고 그 이후의 부산시, 특히 부산 도심의 부동산 시장은 장기, 초장기간 공급 물량 공백 상태를 맞이하게 될 것이다. 

즉, 2030년 이후로 부산 도심은 재건축, 재개발은 물론 주거환경개선사업이나 지역주택조합 등등까지 각종 주택정비 사업들은 거의 마무리될 것이며 도심에서는 더 이상 집 지을 땅이 없게 될 것이기 때문이다. 아울러 2030년 이후 우리 나라 총 인구 감소는 더욱 가속화 될 것이기 때문이다.

부산 등 낙후된 전국 지방의 인구 감소 추세는 더욱 강화되고 빈 집 또한 가속도로 늘어나게 되겠지? 산만디, 외곽은 물론 부산 도심의 아파트조차 빈 집이 많이 늘어날 수도 있다. 이는 주택 수요도 감소시켜 공급 물량 급감에도 집값, 전월세값 급등을 억제할 것으로 예상된다. 

그런 까닭에, 2030년, 혹은 2035년 후 우리나라 부동산 시장은 신규 공급, 분양 시장은 해가 갈수록 활력을 잃어 부산 도심에서도 모두가 선호하는 핵심 지역만 분양에 성공할 수 있을지도 모른다. 부산 도심의 핵심 재정비 재건축인 해운대 우동 마리나 형제, 수영구 수영 현대, 남천 뉴비치, 동래구 온천럭키, 서구 대신삼익 등 다 보태 사업성이 있는 오, 육천 여 가구만 분양에 성공하여 공급될 수 있다.

중략

급속한 저출산, 고령화, 각종 양극화의 고착화, 심화로 인해 전국의 주택 시장도 마찬가지겠지만, 부산의 주택 시장도 십 년, 이십 년 후가 되면 작금의 주택 분양 시장에서 급속도로 주택 임대차 시장, 주택 수선, 리모델링 시장으로 급변하게 될 것이다.

서울과 마찬가지로 부산도 도심 외곽의 각종 신도시 건설 사업의 지속 가능성 여부가 의심스럽고, 저출산, 고령화, 각종 양극화 고착으로 기존 주택은 폐, 공가가 급속하게 늘어날 수 있을 것이다. 

폐, 공가가 되지 않더라도 인구 감소로 인해 2017년 지금은 수요가 꾸준한 주택들도 10, 20년 후 재정비 사업성이 없어서 속절없이 마냥 늙어가거나 수선하여 사용하거나 혹은 간간이 수평, 수직 증축 대수선, 즉 리모델링으로 소량의 주택 공급만 있게 될 것이다.

해운대 좌동 신시가지, 남구 용호동 엘지메트로시티, 연제구 거제 홈타운 등등 부산시의 리모델링이 가능한 아파트 단지들은 그 시기를 놓지지 않고, 2030년 전, 늦어도 2025년 전까지 부산 부동산 시장이 좋을 때 리모델링 사업 속도를 낼 것으로 예상된다. 

다음은 2019년 여름 혹은 가을 무렵, 늦어 지면 2020년 무렵에 있을 것으로 예상되는 부산 부동산 시장 3차 상승기에 대해 결론을 위주로, 보다 구체적이고 보다 세부적인 추가 과제 수행이 있을 것이다. 아마도 시범 케이스 부산 지방 부동산 시장에 관한 마지막 과제 수행이 되겠지?

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 30일 부동산 단신 2

일반 아파트보다 하락폭 가파른 '대장 단지'…서울 은마아파트, 잠실주공5단지와 함께 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 압구정 현대 등과 부산 해운대구 '더샵센텀파크1차', 수영구 '삼익비치' 등이 포함돼 있는 KB선도아파트 50지수의 2023년 1월 시세 증감률은 -2.17%로 집계됐다. 한편, 서울 개포동 개포자이프레지던스 전용 59㎡ 매매가는 18억 원 안팎이지만, 전세 시세는 6억5,000만 원까지 밀렸다.

서울시 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용면적 84㎡는 지난 1일 최고가인 38억원 대비 8억원 낮은 가격인 30억원(19층)에 손바뀜됐다. 헬리오시티 전용 59㎡는 전고점이 20억9000만원이었지만 이달 14억1000만원(15층)까지 떨어졌다. 재건축 아파트도, 강남구 대치동 은마 전용 76㎡는 직전 신고가(26억3500만원) 대비 약 7억7500만원 떨어진 18억6000만원에 거래됐다. 한보미도맨션 2차 전용 126㎡는 신고가 대비 8억원 떨어진 30억원에 손바뀜됐다.

지난해 10월 28억5000만원에 팔렸던 송파구 트리지움 전용 149㎡는 지난 20일 34억원에 거래됐다.강동구 상일동 고덕롯데캐슬베네루체는 지난해 12월엔 거래가 한 건도 없었지만, 이달 들어선 4건 거래됐다. 같은 기간 송파구 잠실동 트리지움(3→6건)과 노원구 월계동 미륭·미성·삼호3차(3→8건)도 거래가 늘었다. 광진구 광장동 광장힐스테이트 84㎡는 2021년 10월 21억1000만원에 팔린 뒤 1년이 넘도록 거래가 없다.

서울 서대문구 ‘남가좌현대’ 전용면적 84㎡는 이달 5억5000만원에 거래됐다. 2021년 9월 최고가(11억500만원)의 절반에도 못 미친다. 경기 화성시 ‘동탄2하우스디더레이크’ 59㎡는 2021년 10월 매매가의 절반인 4억5000만원에 이달 거래됐고, 인천 연수구 ‘송도 SK뷰’ 84㎡도 최고가(11억원)보다 46% 떨어진 5억9000만원에 매매가 이뤄졌다.

전북 익산 '익산 부송 데시앙 민간참여형 공공분양주택'도 120명이 신청하는 데 그쳤고, 충남 서산 해미면 '서산 해미 이아에듀타운'은 일반공급 80가구 모집에 단 1명만 신청하는 데 그쳤다. 다만 경남 창원시 '창원 롯데캐슬 포레스트' 1블록과 2블록 등 2곳은 28대 1의 경쟁률로 1순위에서 청약을 마감했다. 분양가가 인근 탕정지구 '한들물빛도시 지웰시티 센트럴 푸르지오 2단지' 전용 84㎡ 시세보다 싼 충남 아산시 'e편한세상 탕정 퍼스트드림'은 동호지정 계약을 진행한다.

2022년 1월 30일 부동산 단신 2

동구 고덕동 고덕그라시움 전용면적 84.05㎡는 지난해 8월 최고 11억4000만원에 전세계약서를 썼지만 이달 최고 거래가가 10억6000만원으로 떨어졌다. 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용 84.97㎡도 지난해 12월 보증금 10억원에 전세계약이 체결되었으나 올해 들어선 8억원에 최고가 금액대가 형성돼 있다. 같은 동 DMC에코자이 전용 59.79㎡도 이달 6억5000만~6억8000만원에 전세계약이 체결됐는데 직전 최고거래가보다 1억원가량 낮은 가격이다.

은마 마래푸까지 '꽁꽁'…13년 만에 매매, 전세 강추위...강남구 은마아파트와 마포구 마포래미안푸르지오 등 서울 지역 대단지까지 최근 두 달 새 거래가 끊겼고 호가를 수천만원씩 낮게 불러도 거래가 안되는 상황이다. 전세 시장에서도 비슷한 현상으로, 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡ 전세는 최초 11억 9000만원에서 11억 3000만원으로 호가를 조정했다. 한편, 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 택지비 감정평가액에 대한 적정성을 검토 중이다.

경기도 파주시 파주운정3지구 ‘신영지웰운정신도시’, 경기 용인시 ‘힐스테이트 몬테로이’, 경기 평택시 화양지구 ‘평택화양 휴먼빌 퍼스트시티’를 분양할 예정이다. 또, 서울시 강남구 ‘펄세이 삼성’, 인천시 연수구 송도동 '힐스테이트레이크 송도 4차', 경기도 광주시 '두산위브광주센트럴파크', 경기 평택시 동삭세교지구 '지제역푸르지오엘리아츠', 경기 광주시 '두산위브광주센트럴파크' 대전 동구 '리더스시티'(천동3구역 5BL)를 공급할 예정이다.

2021년 1월 30일 부동산 단신 2

청약지옥에 "차라리 피주고 사자"... 연말 분양권 전매 '급증'...최근 아파트값이 급등하는 가운데, 분양가 상한제 적용을 받는 단지의 청약 경쟁률은 갈수록 치열해지고 있다. 단적인 예로, 경기 고양시 덕은지구에 2019년 8월 분양된 ‘고양덕은대방노블랜드’ 전용면적 84㎡의 평균 경쟁률은 7.2대 1로 당첨가점은 최저 48점이었다.

그런데 일년여 뒤인 2020년 12월 분양된 ‘호반써밋DMC힐즈’는 같은 덕은지구에 분양가도 비슷하지만, 평균 경쟁률은 40.4대 1, 당첨가점은 최저 56점으로 훌쩍 뛰었다. 가점이 아닌 추첨제로 뽑는 ‘특별공급(특공)’은 경쟁률이 세자릿수에 달하기도 했다. 지난해 11월 동시분양된 과천 지식정보타운 3개 단지 특공은 654가구 모집에 청약통장 9만1441개가 몰렸다. 평균 경쟁률은 139.8대 1에 달했다.

수요는 느는데 물량은 한정된 만큼 분양권 가격은 가파르게 상승하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 경기 부천시 ‘부천 힐스테이트 중동’ 84.94㎡ 분양권 가격은 지난해 1월 7억409만원(28층)에서 12월 10억4799만원(26층)으로 상승했다. 해당 면적 분양가는 최고 7억2000만원으로 무(無)피에서 ‘3억원 피’로 올라간 셈이다.

경기 고양시 식사동 ‘일산자이 3차’ 전용면적 84㎡ 가격도 지난해 1월 5억5721억원에서 올해 1월 14일에는 8억2580만원까지 올랐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "현재 급매물도 3억원은 프리미엄을 줘야 하고, 로얄층·로얄동은 피를 6억까지 부르는 경우도 있다"고 말했다.

가격 뛰는데 입주 단지 확 줄어…IS동서 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰’ 시선 집중...미래가치를 발견해 자연 상태의 땅을 부촌(富村)으로 탈바꿈 시키고 있는 인천 서구 한들지구에 나온 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’는 4000가구가 넘는 대단지만 인천 역대 최다 접수 건수를 기록하며 단기간 완판에 성공했다.

울산 뉴시티 에일린의 뜰도 2000가구에 육박하는 만큼 입주 후 인구가 크게 늘면 기반시설이 추가 조성될 것이다. 시행시공을 맡은 아이에스동서(IS동서)는 남외동 에일린의 뜰을 시작으로 우정혁신도시 1,2,3차, 드림in시티 1,2차, 중산매곡지구, 문수로대공원 에일린의 뜰 등 울산에만 6200여 세대를 성공적으로 공급하며 프리미엄 브랜드 아파트로의 가치를 인정받고 있다.

분양시장에서도 신도시 경계선에 조성되는 새 아파트는 연일 청약 마감 행진을 이어가고 있다. 일례로 지난해 4월 분양한 ‘신동탄포레자이’는 동탄신도시 경계선에 위치해 동탄신도시 인프라를 그대로 누릴 수 있고, 동탄신도시 대비 저렴한 가격의 분양가가 책정돼 높은 관심을 받았다. 그 결과 1순위 청약에는 무려 5만1천여 명의 청약자가 몰리며 평균 70.2대 1의 경쟁률로 전 타입의 청약을 마무리 했다.

또 지난달 사이버 견본주택을 열고 성남시 고등지구에서 분양한 '판교밸리자이'는 판교신도시 생활권을 공유할 수 있다는 장점과 저렴한 가격이 주목 받으며 특별공급에만 1만2880명이 몰렸고, 이어 진행된 1순위도 64.6대 1의 경쟁률을 기록하며 청약을 마무리했다. 그런 가운데, 얼마 남지 않은 비규제지역으로 주목 받고 있는 아산시에서는 포스코건설이 내달 아산 탕정지구와 맞닿은 금 밟은 아파트인 ‘더샵 탕정역센트로’를 분양한다.

수도권 분양시장 ‘줍줍’ 경쟁률도 치열... 쌍용건설은 무순위 청약으로 636가구를 모집한 안성시 공도읍 '쌍용 더 플래티넘'(전용면적 59∼141㎡ 1696가구) 3606명이 몰려, 평균경쟁률 5.68대 1, 최고경쟁률 147대 1을 나타냈다고 27일 밝혔다. 이런 현상은 수도권 다른 단지에서도 나타나고 있다. 최근 수도권 분양 아파트에서 무순위 청약을 받은 단지의 평균 경쟁률은 ‘e편한세상 비전 센터포레’ 42.2대1, ‘e편한세상 지제역’ 50.2대1, ‘안양 광신프로그레스 리버뷰’ 47.9대1, ‘부천소사 현진에버빌’ 18대1 등이다.

15억 천장도 뚫은 지방 아파트···전년 대비 200% 증가...단지별로 살펴보면 경기도 수원시 영통구 e편한세상광교아파트 전용면적 120.75㎡ 주택유형이 2019년도에는 22건의 매물이 10억 원에서 13억 원 선에서 시세가 형성되어 거래됐지만 지난해 6월에는 15억 원에 거래됐다. 이후 7월부터 실거래가는 15억 원을 넘겨 12월까지 거래된 7건의 거래가 15억 원부터 17억 원까지 모두 15억 원을 넘긴 금액에 거래됐다.

부산 해운대구 해운대 아이파크 전용면적 168.6㎡ 주택 유형의 경우 2019년도에는 매매 실거래가가 10억 원에서 12억 원 사이에 신고됐지만 지난해 8월에 15억 원 4,000만 원으로 신고가를 달성했고 10월에는 16억8,500만 원으로 신고가를 다시 갱신했다. 경기 33평 아파텔 10억 돌파…아파트 옥죄니 아파텔도 '억대' 웃돈...29일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 경기도 부천시 중동 두산위브더스테이트 오피스텔전용 105㎡은 지난 16일 역대 최고가인 5억원에 손바뀜했다.

경기도 하남시 학암동 '위례 지웰푸르지오' 오피스텔 전용 84.61㎡는 지난 달 처음 10억원을 돌파한 뒤 이달 초 11억원에 매매거래됐고 고양시 일산서구 대화동 '힐스테이트 일산'과 수원시 영통구 원천동 '광교중흥에스클래스' 역시 지난 달 전용 84㎡가 각각 10억4000만원, 10억3000만원으로 역대 최고가를 경신했다.

경기도 성남시 고등지구 마지막 민간 분양 단지인 '판교밸리자이' 오피스텔의 경우 최근 평균 232대 1의 경쟁률로 마감됐고 현재 이 아파텔에는 1억5000만원의 분양권 프리미엄이 붙어있다. 초고가 아파텔도 마찬가지다. 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스' 오피스텔 전용면적 180.31㎡는 지난달 31일 역대 최고가인 31억5000만원(4층)에 팔렸다. 이는 지난해 7월 27일 같은 면적이 27억8500만원(15층)에 매매된 것보다 3억6500만원 오른 금액이다.