재개발 입주권 재테크 Q&A

[권경욱]

1. 사실 이번에 정부에서 발표한 소득세법 시행령, 시행규칙에서 입주권도 주택으로 간주하 는 것이 골자인데.. 먼저.,. 양도세 중과규정에 대해서 설명해 주시죠~
올해부터 재건축·재개발 입주권도 1가구 2주택 양도세 중과 대상이 됩니다. 재건축과 재개발 주택에 대한 투기수요 억제나 과세형평을 위해 재건축·재개발 입주권도 주택에 포함시키는 것으로 소득세법이 개정했습니다. 이에 따라 재건축·재개발 사업 이전의 1세대2주택자나 3주택자는 한 주택이 재건축사업으로 없어지더라도 다른 주택을 양도할 때, 중과대상이 되게 된 것이죠~ 단, 올해 재개발·재건축 사업의 관리처분 계획이 인가된 입주권이나 올해 새로 취득한 입주권이 대상이 되고, 작년에 취득하는 재개발·재건축 입주권에 대해선 적용되지 않습니다.

/ 그런데 한편에서는 주택과 조합원 입주권을 보유한 1세대에 대한 양도세 비과세 요건
을 신설했습니다. 어떤 얘긴가요?
예~ 실수요목적으로 입주권을 구입하는 사람도 많기 때문에, 실수요자를 구제하기위해서 비과세 요건을 담은 소득령을 신설한 것입니다. 일종의 예외규정을 만든 것이죠~

실수요목적으로 주택과 조합원입주권을 보유한 1세대에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 규정을 적용하고, 실수요 목적으로 대체취득한 주택 등에 대해서는 계속 양도세 비과세를 적용키로 했습니다. 단, 단서조항이 있는데요, 보유중인 주택이 입주권으로 전환돼 재건축 기간중에 주거할 대체용 주택을 매입했다면 대체주택 완공전 또는 완공후 1년 내에 이 대체주택을 팔고, 재건축 주택 완공후 1년 이내에 세대전원이 이사해야 비과세가 가능하게 되는 등, 조건은 좀 까다로운 편입니다.

/ 그럼 입주권이란.. 어느 시점부터를 얘기하나요?
관리처분계획의 인가일(구 주택건설촉진법의 적용을 받는 경우 사업계획의 승인일을 말함) 이후 아파트가 완성되기 전까지는 이를 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉, 입주권으로 보고 있습니다.



2. 그럼 현재 1주택자인데.. 재개발, 재건축 입주권을 실제 거주 목적으로 구입하게 되면.. 양도세 비과세 요건에 해당한다는 건가요?
예~ 그렇습니다. 1가구 1주택자가 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 판단되면 올해 새로이 입주권을 신규 취득했다고 해도 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 단, 입주권을 매입한 이후, 비과세 요건이 갖춰진 종전주택을 입주권 취득 후 1년 내에 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 뭐~ 일시적 1가구 2주택'과 같은 경우라고 할 수 있겠죠~

그리고, 종전주택의 1가구 1주택 비과세 요건은 3년 보유, 양도가액 6억원 이하입니다. 그리고, 서울ㆍ과천 및 5대 신도시는 3년 보유요건외에 2년 거주요건도 채워야 합니다.

/ 그렇다면.. 보유주택이 조합원 입주권으로 전환되면서 대체주택을 취득해 거주할 경우
는 어떻게 되나요?
(대체주택 매도시에도 비과세가 된다는 건가요?)
1가구 1주택자의 주택이 입주권으로 전환될 경우, 재건축 기간 중에 살 거처를 마련하기 위해 대체주택을 취득하는 경우가 여기에 해당될 텐데요, 조건이 좀 복잡합니다.

사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주한 뒤, 재건축주택 완공 후 1년 내에 가구 전원이 재건축주택으로 이사하면서 양도하고, 1년 이상 재건축주택에 거주하는 경우는 비과세받으실 수 있습니다. 다만 취학이나 근무상 형편, 질병 요양 등으로 가구원 일부가 이사하지 않는 경우라도 가구원 모두가 이사한 것으로 인정해줘 비과세 받으실 수 있는 경우도 있습니다.

/ 하지만 반대로 대체주택이 아니라.. 완공된 후 재건축 아파트를 팔게 되는 경우는 어
떻게 되나요?
이때는 중과세를 적용받습니다. 유예기간이 끝나는 2007년이후라면 양도세율도 50%적용을 받게돼 양도차익의 대부분을 세금으로 내게 되는 거죠~



3. 그런데.. 또 한가지 궁금한 것이 입주권을 매도할 땝니다. 입주권매도도 살 때와 마찬가 지 이 규정이 적용되는 건가요?
(입주권 양도시 비과세 예외규정에 대해서..)
원래 입주권은 분양권처럼 '권리'로 보고 실거래가로 과세합니다. 세율도 9~36% 세율로 세금을 매기게 되고요 단, 단기 1년이내나 2년이내의 단기 매각은 40~50%세율이 적용됩니다.

/ 그런데요.. 입주권이라는 것은 관리처분계획 인가를 받은 이후를 말하는데요.. 만약 관리처분계획 인가를 받지 못한 상태에서 입주권을 매도한다면.,.?
관리처분계획을 받지 못한 주택은 입주권이 아니기 때문에 기존 주택처럼 취급되고 양도세 등, 관련세금도 주택처럼 적용을 받습니다. 투기지역이 아니라면 양도소득세를 내는 기준도 실거래가가 아니라 기준시가로 내게 되구요~



4. 일단 정리를 한 번 해 보겠습니다. 1가구 1주택자가 실수요 목적으로 1입주권을 매수하 거나 매도할 경우.. 일정한 요건을 갖추면.. 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 건데
요.. 그렇다면.. 1가구 1주택 소유자들 사이에서 입주권 거래가 좀 더 활발해 질 수 있 다는 얘긴가요?
(1주택자 입주권에 거래에 대한 긍정적, 부정적 측면/ 재건축, 재개발 시장 활성화에 영
향을 줄까요?)
실수요 목적으로 입주권을 매입할 경우 양도세를 내지 않아도 되는 예외규정을 마련함에 따라 당초 예상했던 것보다 입주권 거래에 다소 숨통이 트일 것으로 예상됩니다. 그동안 입주권 주택수 산정 때문에 막연하게나마 불안해 하셨던 분들이나, 실수요 목적의 1주택 소유자들은 양도세를 피할 수 있는 입주권 매입전략을 구사하면 좋은 결과를 얻을 수 있을 수 있겠습니다. 다만, 투자는 실수요목적을 반드시 병행하시고, 유망단지위주로 매입하시는 것이 좋겠고, 재건축의 경우는 '조합원 전매금지'가 적용되고 있으므로 구입하려는 입주권이 한 차례 전매가 가능한 것인지 살펴보시고 투자하시는 것이 현명하겠습니다. 재개발은 강북권 뉴타운의 광역개발이나 도시재정비특별법으로 분위기는 좋지만, 시장이 조정되며, 입지별로 차별화되고 있기 때문에 이런점도 참고하시는 것이 좋겠습니다.

/ 그 외 2주택 이상 보유자 경우는 입주권을 매입하더라도 양도세 중과를 피할 수 없겠
죠?
원론적인 말씀입니다만, 2주택이상의 다주택자는 예외규정을 적용받기가 어렵고, 피해나갈만한 구멍이 없기때문에 양도차익의 대부분을 고스란히 세금으로 내야하게 됩니다. 그러므로 가수요목적으로 매입하시는 것은 피하시는게 좋습니다.



5. 하지만. 종부세, 다주택자 양도세 중과등 부동산시장이 달라지고 있는 시점에서 1주택 보유자들이 무조건 재건축, 재개발 입주권 매입하는 것.. 신중해질 필요가 있을텐데요..
어떤 점들을 유의해야 할까요?
최근 재건축아파트들이 용적률이나 층고제한 완화얘기 때문에 기대심리로 기술적 반등을 하기도 했는데요, 재개발은 3차뉴타운 호재도 있었구요, 하지만, 기반시설부담금 등, 전반적으로 중첩규제가 많고, 투자환경이 상당히 나빠졌습니다. 일단, 추가 시장진입은 신중한 액션을 취하셔야 겠구요, 당분간 8.31입법조치로 추가 조정이 불가피한 만큼 가격이 조정된 뒤 매입하시는 것이 현명합니다. 그리고, 실거주랑 병행해야하는 만큼, 지역의 발전가능성, 사업 추진과정을 고려해 매입결정을 내리셔야겠습니다.


상기 내용은 "CBS 곽동수의 싱싱경제(2006-1-5)"라디오 프로의 방송인터뷰 내용입니다.

자료제공:함영진팀장,(주)내집마련정보사(www.yesapt.com)