도심 광역 재개발 무르익는다

[23기안성진]

도심 광역 재개발 무르익는다

서울 재정비촉진사업 집중해부①총괄

정부가 낡은 도심을 개발하기 위해 각종 지원책을 담은 특별법(도시재정비촉진특별법)까지 만들어 추진 중인 도시재정비촉진사업이 활발하다.

 

특히 집중적으로 사업이 진행 중인 서울에선 속속 개발계획안을 내놓으며 사업이 가시화하고 있다. 개발 계획안 윤곽이 드러나고 있는 지역의 개발방향,투자유의점 등을 집중 분석한다.

현재 전국적으로 35곳이 도시재정비촉진지구(이하 재정비촉진지구)로 지정됐다. 도심 내 3481만㎡(1053만평)이 새 옷으로 갈아 입는다. 이 중 25곳 2883만㎡(872만평)이 새 주거지로 개발된다. 판교신도시(929만㎡) 3개가 만들어지는 셈이다.

서울 21곳 1939만㎡ 재정비촉진지구로 지정돼

사업장이 많고 개발 속도가 빠른 서울지역 재정비촉진지구는 21곳 1939만㎡(586만평). 주거지로 개발되는 곳은 17곳 1779만㎡(538만평)다.

 

당초 서울시가 재개발 사업장들을 묶어 광역적으로 개발하기 위해 지정한 뉴타운사업 대상지 가운데 3차 뉴타운 모두(10곳)와 일부 시범·2차 뉴타운들이다.

지난해 말 재정비촉진지구로 다시 지정되기 전에 이미 개발계획이 확정된 은평·길음 시범뉴타운을 제외하고는 현재 자치단체별로 재정비촉진계획(개발계획)을 수립 중이다. 관악구 신림 등 일부에서 주민공람 등을 거치며 계획 확정을 서두르고 있다. 상당수 올해 안에 계획을 확정할 예정이다.  

 

촉진계획 수립되면 사업 본격화

 

촉진계획 확정은 사업 본격화를 뜻한다. 촉진계획이 확정되면 동시에 촉진지구 내 개별 재개발·재건축 대상지의 구역지정도 되는 것이다. 구역지정은 재개발이나 재건축의 기본적인 개발계획을 결정해 대상지를 사업장으로 결정하는 것이다. 촉진계획은 개별 사업장의 개발계획도 포함한다.

▲ 서울ㆍ수도권 도심 재개발사업이 하나 둘 재정비

   촉진지구로 옷을 갈아입고 환골탈태를 준비하고

   있다. 사진은 지난해 서울시 재정비촉진지구 시범

   지구로 선정된 이후 개발이 한창인 신길뉴타운 내

   낡은 주택 밀집지.

이제까지 재개발이나 재건축에서 주로 주민들이 주민 50% 이상의 동의를 받아 조합설립추진위를 구성한 뒤 직접 개발계획을 세우고 구역지정을 신청하는 것을 재정비촉진지구에서는 자치단체에서 대신 해주는 것이다.

주민들로선 개발계획 용역비 등 3억~10억원 가량을 절감하게 된다. 건립가구수가 1000가구 정도인 사업장의 용역비가 5억~6억원선이다.

촉진계획이 수립되면 주민들은 조합설립추진위를 구성한 뒤 조합을 설립하고 사업승인 등의 절차를 본격적으로 밟게 된다. 촉진계획 수립 전에는 사업을 추진할 수 없다.

촉진계획 수립은 달리기에서 출발 신호가 떨어지는 것이나 마찬가지다. 주민들의 사업 추진 의지 등에 따라 다르겠지만 주민들이 적극적이면 촉진계획 수립 후 빠르면 2년 정도면 착공까지 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다.

◇재정비촉진지구는 ‘도심 미니 신도시’

-재정비촉진지구는 낡은 도심을 광역적으로 개발하기 위해 선정한 사업 대상지

-노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요하거나 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능이 회복이 필요한 지역이 대상

-노후·불량주택과 건출물이 밀집한 지역은 주거지형(50만㎡ 이상), 상업지역·역세권·부도심 등에선 중심지형(20만㎡ 이상)으로 개발

-주거지형은 주로 아파트를 짓고 중심지형은 주상복합 등 상업·업무시설 위주

-주택수요자들은 중심지형보다 주거지형에 관심 가질 만

-재정비촉진지구 전체가 한 덩어리로 개발되는 게 아니고 지구 내에서 건물상태 등이 양호한 지역(존치지역)은 그대로 놔두고 노후한 지역만 촉진구역으로 구분해 개발
-촉진구역은 지역 여건에 따라 재개발이나 재건축 등의 사업방식에 따라 개발

◇재정비촉진지구 인센티브 푸짐

-재개발구역의 경우 건축규제 등 완화, 재건축은 정부의 재건축 규제 방침에 따라 별다른 인센티브 없어

-호수밀도·접도율·자투리토지 등 재개발 요건 20% 완화

-용도지역 상향, 용적률 상향, 층수 제한 완화, 소형주택의무비율 완화(80% 이상→60% 이상) 등

-서울시는 고밀개발 억제를 위해 용적률 상항 인센티브는 주지 않기로 결정

-특목고 등 우수한 학교 유치 지원, 학교부지 매입 등 쉽게

-은평·길음에 자립형사립고 설립

◇투자유의점/‘당근’만 있는 게 아니다

-늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 건립해 개발이익환수

-서울에서는 용적률 인센티브 없어 임대주택 추가로 짓지 않아도 돼

-토지거래허가제를 강화해 20㎡ 넘는 토지(지분 포함)에 적용

-허가 대상 주택 구입시 전 세대원이 실제로 거주해야하고 3년간 팔지 못해

-재정비촉진지구에 내집을 마련하려면 조합원이 돼 입주권을 받거나 일반분양분 당첨받아야

-조합원이 되려면 해당 지역의 기존 주택을 매입하는 게 가장 확실하고 안전한 방법

-존치구역은 개발 대상이 아니기 때문에 피해야하고 개발될 지역을 골라야

-촉진계획이 나오면 구분이 되지만 그 이전에는 주변이 상대적으로 더 낡은 지역을 선택하는 게 안전

-큰 집을 배정받으려면 대지지분이 큰 등으로 조합원 분양을 위한 감정평가 때 평가를 많이 받을 수 있는 주택 구입

-일반분양에 앞서 우선분양되기 때문에 층·향에서 일반분양분보다 조건 좋아

-토지거래허가제에 따라 실제로 거주해야하기 때문에 착공 때까지 거주 불편 감수해야

-일반분양의 경우 빨라야 2009년 하반기나 가능할 듯

-분양가는 분양가상한제(토지 감정가격+정부가 정한 건축비) 영향으로 높지 않을 듯

-청약가점제로 분양되기 때문에 무주택기간 등 청약점수가 높은 사람 유리

-유주택자 등 청약점수 낮다면 조합원되는 게 유리

-재정비촉진지구이 많아 강남권·도심권·한강변 등 입지여건 좋은 지구가 나아

-주변에 개발재료가 많은 촉진지구도 발전 가능성 커

-같은 촉진지구 내에서도 입지여건이 나은 구역을 선택해야

-주민들의 재개발 의지가 높은 곳이 사업 속도 빨라

-입지여건 좋아도 주민 이견 많으면 사업 지지부진해져

-재건축 사업장보다는 재개발 사업장이 각종 인센티브로 유리

-조합원 수가 적어 일반분양분이 많은 구역의 사업성이 좋아

-일반분양분이 많아야 분양수입이 늘어 조합원 추가부담금 적어

◆도시재정비촉진지구=정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역 개발 단위. 일정한 면적 요건을 갖춰야하고 주거지형과 중심지형으로 나눠 개발된다. 건축규제 완화 등 각종 인센티브가 주어진다.

◆뉴타운=지난해 도시재정비촉진특별법이 시행되기 전 서울시가 자체적으로 추진해온 도심 광역 개발. 일정한 면적 요건이 없고 건축규제 완화 등이 없다.

◆재개발=노후된 낡은 단독주택 등을 허물고 아파트를 건립하는 사업. 노후도 등 요건에 맞아야한다. 주민들이 조합을 구성해 추진하고 조합원들은 입주권을 받는다.

◆재건축=낡은 단독주택이나 아파트를 헐고 아파트를 짓는다는 점에서는 재개발과 비슷하지만 노후도 등 요건이 다르다. 도로 등 기반시설이 상대적으로 양호한 곳에서 재건축을 하고 더 열악한 지역의 사업이 재개발이다. 추진절차 등은 재개발과 유사하다.

 

<두번째 기사는 14일자 조인스랜드 특급정보에서 계속됩니다>

재정비촉진사업 어떻게 진행되나

재정비촉진지구  지정		재정비촉진지구 지정 신청 ( 주민공람, 지방의회 의견청취 후 ) * 건교부장관이 토지거래허가구역지정 가능		구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시·도도시계획위원회 심의 (또는 도시재정비위원회 심의)		시장
		↓
		재정비촉진지구 지정 및 고시 * 토지거래허가구역지정		시장
		↓		건교부장관에게 보고
재정비촉진계획  결정		재정비촉진계획 수립		구청장
		↓		총괄계획가 위촉(시장) 총괄사업관리자 지정 사업협의회구성(20인이내)
		주민공람, 지방의회 의견청취 및 공청회개최		구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시·도도시계획위원회 심의 (또는 건축위원회와 공동심의, 도시재정비위원회 심의)		시장
		↓
		재정비촉진계획 결정 및 고시 * 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한		시장
		↓		건교부장관에게 보고
사업 시행		기반시설 설치 * 도로·공원·문화시설 등 * 민간투자사업		총괄사업관리자
		↓
		개별법에 의한 사업추진 * 추진위원회·조합설립인가 등		사업시행자(조합 등)

도시재정비촉진지구로 지정돼 개발되는 서울 뉴타운
지구	위치	면적（㎡）
방화	강서구 방화동 609 일대	51만
신림	관악구 신림동 1514 일대	53만
시흥	금천구 시흥동 966번지 일대	63만
상계	노원구 상계 3·4동 일대	64만
이문·휘경	동대문구 이문·휘경동 일대	60만
노량진	동작구 노량진1·2동，대방동 일대	76만
흑석	동작구 흑석동 84-10번지 일대	89만
북아현	서대문구 북아현동 170-1번지 일대	82만
길음	성북구 길음동 624，정릉동170일대	37만8000
장위	성북구 장위동 68-8번지 일대	185만
거여·마천	송파구 거여동 202번지 일대	73만
신정	양천구 신월동 551，신정동 1162 일대	70만
신길	영등포구 신길동 236번지 일대	146만
한남	용산구 한남·보광·이태원동 일대	109만
수색·증산	은평구 수색동 160번지 일대	89만
은평	은평구 진관내·외동, 구파발동 일대	349만
중화	중랑구 중화동 312번지 일대	51만

서울 이외 재정비촉진지구는 어디
시 도	지구	면 적(㎡)	유 형	지정일
경기도	구리 인창 · 수택	207만	주거지형	2007.6.4
경기도	부천 고강	177만	주거지형	2007.3.12
경기도	부천 소사	156만	주거지형	2007.3.12
경기도	부천 원미	67만	중심지형	2007.3.12
인천	남구 제물포역세권	94만	중심지형	2007.3.12
인천	구리 인창 · 수택	29만	중심지형	2007.5.21
인천	서구 가좌	67만	중심지형	2007.2.5
부산시	금정구 서·금사	207만	주거지형	2007.6.4
부산시	금정구 서·금사	150만	주거지형	2007.5.23
부산시	서구 충무	60만	주거지형	2007.5.23
부산시	금영도구 영도제1	118만	주거지형	2007.5.23
부산시	진구 시민공원주변	89만	중심지형	2007.5.23
대구시	동구 동대구역세권	108만	주거지형	2007.5.21
대전시	동구 대전역세권	88만	중심지형	2006.12.29

뉴타운 개발사업과 재정비촉진사업 어떻게 다른가
구분	뉴타운사업	재정비촉진사업
근거 법규	● 서울특별시 균형발전지원에 관한 조례	● 도시재정비 촉진을 위한 특별법
재개발 구역지정요건 완화	● 호수밀도(1만㎡당 가구수) : 60호 이상 ● 접도율 (4m미만 도로에 접한 비율) : 30% 이하 ● 자투리 토지 비율 : 50% 이상	● 호수밀도 : 48호 이상 (20% 완화) ● 접도율 : 36% 이하 (20% 완화) ● 자투리 토지 비율 : 40% 이상 (20% 완화)
건축규제 완화	● 층수제한 : 2종 일반주거지역인 경우 16층 이하 ● 전용 25.7평 이하 건립비율 : 80% ● 임대주택 의무비율 : 총건립 세대수의 17%	● 층수제한 : 2종7층지역 평균 11층, 2종12층지역 평균16층 ※ 중·저층 혼합배치 등 다양한 주거유형 계획시 40% 이내 완화가능 ● 전용 25.7평 이하 건립비율 : 60% ● 임대주택 의무비율 : 용적률 증가분의 50% 및 총건립 세대수의 17%
교육특례	● 규정 없음	● 교육감의 특례학교유치 의무(특목고·자립형사립고) ● 학교부지 매입 등 지방재정법상 특례적용
개발이익환수	● 미규정	● 기반시설설치는 사업시행자가 원칙적으로 부담 ● 증가된 용적률의 50% 이상 임대 주택 건설하여 개발이익 환수
사업 지원	● 지방세 감면(취득세·등록세 등 시세감면)	● 민간투자사업 활성화 ● 지방세감면 및 과밀부담금 면제 ● 재정비촉진 특별회계 설치
주거지 토지거래허가 제한	180㎡ 이상	20㎡ 이상
근거 법규	● 서울특별시 균형발전지원에 관한 조례	● 도시재정비 촉진을 위한 특별법