[해설] '지대이자 차액세': 부동산 투기를 안전+확실하게 차단한다

[김윤상]

지대이자차액세 또는 이자 공제형 지대세

‘지대이자차액세’는 보유세 방식으로 부동산 불로소득을 완전하고 안전하게 차단하는 세금이며, '이자 공제형 지대세'라고도 부른다.

부동산 불로소득은 부동산 소유자가 단지 부동산을 소유한다는 이유만으로 얻는 순이익, 즉 이익에서 비용을 뺀 금액이다. 부동산 소유에서 얻을 수 있는 이익에는 두 가지가 있다. 매매를 통해서 매매차액을 얻고 보유하는 동안 임대소득을 얻는다. 타인에게 임대하여 임대료를 받는 경우가 아니라 자신이 사용하는 경우에도 임대가치만큼 이익을 누린다. 이런 이익에서 부동산 소유자가 부담하는 비용을 뺀 나머지가 부동산 불로소득이다. 이렇게 식으로 표시할 수 있다.

   불로소득 = 매매차액 + 임대가치 – 소유 비용

소유 비용에는 매입가격에 대한 이자 외에 세금, 관리비 등의 유지비용이 포함되지만, 논의의 단순화를 위해 소유 비용은 이자뿐이라고 가정하자. 부동산을 자기 돈으로 매입한 경우에도 이자는 기회비용으로서 역시 비용이 된다. 임대가치를 ‘지대’라는 용어로 바꾸면 위의 식은 다음과 같아진다.

   불로소득 = 매매차액 + 지대 – 이자

                 = 매매차액 + 지대이자차액

부동산 임대가치를 토지의 임대가치를 의미하는 ‘지대’라고 표현한 이유는 부동산 중 건물은 시간이 지나면서 가치가 떨어지므로 불로소득은 토지에서만 생기기 때문이다. 다만, 도입 초기에 실무적으로 토지와 건물을 분리하기 어려운 경우라면 당분간 부동산 전체를 대상으로 해도 큰 문제는 없다.

위의 식에서 보듯이 매매차액을 거래세로 징수하고 지대이자차액을 보유세로 징수하면 부동산 불로소득은 0이 된다. 그런데 지대이자차액만 징수해도 충분하다. 지대이자차액을 징수하면 매매가격이 거의 일정하게 유지되어 매매차액이 거의 생기지 않기 때문이다.

매매가격이 일정하게 유지되는 이유는 다음과 같다. 매입가격을 부동산등기부에 등록하고, 등록가격에 대한 이자를 초과하는 지대를 보유세로 징수한다고 해보자. 세금을 내고 나면 부동산 소유자에게는 등록가격에 대한 이자만 남는다. 따라서 부동산 매매가치는 그 이자에 상응하는 원금인 등록가격이 된다. 이자만 보장되는 저축 계좌의 매매가치를 평가한다면 당연히 그 이자에 상응하는 원금이 되는 것과 같은 이치다.

다만, 부동산이 시장에서 거래된다면 거래 시점에 따라 거래액이 약간 다를 수 있다. 지대이자차액세 납세 기준일 직후에 거래가 이루어진다면 다음 납세 기준일까지의 세금을 매도인이 부담하므로 매수인은 등록가격보다 조금 더 높은 가격을 지불할 의사가 있을 것이다. 반면, 납세 기준일 직전에 거래된다면 세금이 매수인에게 부과되므로 매수인은 등록가격보다 조금 낮은 가격을 지불하려고 할 것이다. 그러나 등락 폭이 등록가격에 비해 그리 크지 않으므로, 이런 경우에도 매매가격은 거의 일정하게 유지된다고 보아도 무방하다.

지대이자차액세에 대한 더 상세한 설명은 아래 책을 참고해주기 바란다. 이 책에서는 지대이자차액세를 ‘국토보유세’라고 부른다.

김윤상, 『지공주의: 새로운 토지 패러다임』, 경북대학교출판부, 2009: 213~227면, 321~344면.

* AI가 설명하는 지대이자 차액세 https://cafe.daum.net/landpolicy/VrbQ/143?svc=cafeapi

위의 글을 구글번역기로 번역한 후 손질한 영문

LVT-ID, or Land Value Tax with Interest Deduction

The ‘LVT-ID’, or Land Value Tax with Interest Deduction, is a property tax that completely and safely blocks unearned income from real estate.

Unearned income from real estate refers to the net profit obtained by a property owner solely by owning the property—that is, the amount remaining after subtracting expenses from profit. There are two types of profits that can be obtained from owning real estate. A property owner obtains capital gains through sale and rental income while holding the property. Even when using the property oneself rather than renting it out to others to receive rent, one enjoys a profit equivalent to the rental value. The remainder after subtracting the expenses borne by the property owner from these profits is unearned income from real estate. It can be expressed as follows:

   Unearned Income = Capital Gain + Rental Value – Ownership Costs

While ownership costs include maintenance expenses such as taxes and management fees in addition to interest on the purchase price, let us assume that ownership costs consist solely of interest for the sake of simplification. Even when purchasing real estate with one's own money, interest remains an expense as an opportunity cost. If we replace the term ‘rental value’ with ‘rent,’ the above equation becomes as follows:

   Unearned Income = Capital Gain + Rent – ​​Interest

                                 = Capital Gain + Difference in Rent and Interest

The reason real estate rental value is referred to as "rent," which signifies the rental value of land, is that buildings or impovements of real estate depreciate in value over time, meaning unearned income is generated only from land. However, if it is practically difficult to separate land and buildings during the initial implementation phase, applying this to the entire real estate sector for the time being does not pose a significant problem.

As shown in the formula above, if the capital gain is collected as a transaction tax and the difference in rent and interest is collected as a holding tax, the unearned income from real estate becomes zero. However, collecting only the difference in rent and interest is sufficient. This is because collecting the difference in rent and interest keeps the sale price nearly constant, resulting in almost no capital gain.

The reason the sale price remains constant is as follows. Let's assume the purchase price is registered in the real estate registry, and the rent exceeding the interest on the registered price is collected as a holding tax. After paying the tax, only the interest on the registered price remains for the real estate owner. Therefore, the sale value of real estate becomes the registered price, which is the principal amount corresponding to the interest. This follows the same logic as eval‎uating the sale value of a savings account where only interest is guaranteed; the value naturally becomes the principal amount corresponding to that interest.

However, if real estate is traded in the market, the transaction amount may vary slightly depending on the timing of the transaction. If a transaction takes place immediately after the tax assessment date for the LVT-ID, the seller bears the tax liability up to the next assessment date, so the buyer will likely be willing to pay a price slightly higher than the registered price. Conversely, if a transaction takes place immediately before the assessment date, the tax is imposed on the buyer, so the buyer will likely be willing to pay a price slightly lower than the registered price. However, since the fluctuation range is not significantly larger than that of the registered price, it is safe to assume that the sale price remains nearly constant even in such cases.

For a more detailed explanation of the LVT-ID, please refer to the book below.

Kim Yoon-sang, Geoism: A New Land Paradigm, Kyungpook National University Press, 2009: pp. 213-227, 321-344.

지대이자차액세 또는 이자 공제형 지대세.hwp

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