평당 공사비 670만원의 산출 근거는 무엇인가?

[늘푸른나무]

평당 공사비 670만원의 산출 근거는 무엇인가?

은행주공재건축 조합원들은 분양신청부터 지금까지 여러 가지 문제로 인하여 계속 혼란을 격고 있습니다.

어떻게 보면 제대로 준비되지 못한 상황에서 분양 신청을 진행했기 때문에, 그 여파가 지금까지도 이어지고 있는 것이라고 할 수 있습니다.

그러면 문제의 주된 원인은 무엇입니까?

도시정비법에서는 사업시행인가일로부터 120일 이내에 조합원 분양 신청을 진행하도록 규정하고 있습니다.

왜 120일의 시간이 주어졌을까요?

이 기간에 분양 절차를 철저하게 준비하여 조합원 분양 신청을 진행하라는 것입니다.

(감정평가액, 총사업비(공사비 포함), 조합원 분양가 산정 등등)

특히 조합원 분양 신청을 하기 위해서는 무엇보다도 공사비를 포함하여 총사업비를 산출해야 합니다.

그런데도 작년 12월 초에 조합원 분양 신청을 시작할 때까지도 조합과 시공사는 공사비 협상을 시작도 하지 못했습니다.

조합원 분양 신청이 시작되기 전에 이미 마무리 되었어야 할 문제가 지금도 지속되고 있는 것입니다.

시공사에서 제시한 공사비는 얼마인가요?

최근 비공식으로 시공사에서 은행주공 조합에 제시한 평당 공사비가 670만원이라고 알려지고 있습니다.

이미 조합 카페에서는 이 문제로 조합원들 사이에서 토론이 진행되고 있지만, 정작 조합은 이에 대한 아무런 답변이 없는 상황입니다.

시공사에서 그러한 공문을 보내왔다면 조합은 조합원들에게 공개해 주어야 하지 않겠습니까?

이처럼 지금까지도 조합에서 아무런 말도 없이 함구하고 있는 것은, 그 동안 조합원들이 지속적으로 제기해 왔던 소통 부족의 문제가 여전히 개선되지 않고 있음을 보여주는 것이라고 할 수 있습니다.

지금이라도 조합원들에게 공문을 공개하여 공사비와 공사비 인상 내용을 알려주시기 바랍니다.

이미 시공사와 체결된 가계약(안)에 따르면 현재 평당 공사비는 445만원입니다.

만일 최근에 시공사에서 제시한 평당 공사비가 670만원이 맞다면, 공사비 인상률은 무려 50.3%(약 4,091억원)나 됩니다.

이것은 누가 보아도 믿을 수 없을 정도의 공사비 인상 요구입니다.

시공사에서 요구하고 있는 인상된 공사비는 기존 혁신안 설계에 근거한 아파트를 절반 이상 건축할 수 있을 정도입니다.

그러면 공사비가 증가된 요인은 무엇인가?

1. 공사 면적(연면적)

시공사혁신안: 621,079㎡(187,876평)

사업시행인가: 614,360㎡(185,843평)

총 공사 면적은 약2,033평 감소되었습니다.

2. 세대수 변경.

시공사혁신안: 3,330세대.

사업시행인가: 3,198세대.

총 세대수는 132세대 줄었습니다.

3. 공사비 변경.

시공사혁신안: 약8,360억.

(연면적 187,876평 × 평당공사비 445만원)

사업시행인가: 약1조 2,451억.

(연면적 185,843평 × 평당공사비 670만원)

총 공사비는 약 4,091억이 증가되었습니다.

설계 변경으로 인하여,

공사 연면적도 줄고 세대수도 줄었지만, 오히려 공사비는 약4,091억 원이 증가되었습니다.

(조합원 1일당 약2억 원의 추가 부담금 상승)

공사 면적과 세대수가 줄었다는 것은, 그 만큼의 공사 자재비가 감소했다는 것을 의미하는 것입니다.

그렇다면 공사비가 줄어야 정상이지 않겠습니까?

그것이 아니라면 그 안에 들어가는 자재가 더 좋은 것으로 변경된 것인가요?

조합에서 공개한 자료에 따르면, 27개 항목에 대한 설계 변경 내용이 있습니다.

시공사는 이 27개 항목에서 설계를 변경했기 때문에 공사비가 올랐다고 주장하는 것입니다.

과연 어떻게 설계를 변경하였기에 총공사비에서 무려 50.3%나 증가할 수 있는 것이죠?

* 27개 항목 설계 변경 - (연면적 감소액 + 세대수 감소액) = 4,091억 원.

* 혁신안 공사비 8,360억 + 4,091억원 = 1조 2,451억.

공사 연면적 감소와 세대수가 감소는 공사비 감액에서 매우 중요한 요소입니다.

그럼에도 불구하고 공사비가 오히려 50.3% 증가했다는 것은, 실제적인 공사비 인상률은 그 보다 훨씬 더 높다는 것을 의미하는 것입니다.

이것은 아무리 생각해 보아도 상식적으로 납득할 수 없는 수준의 무리한 요구라고 생각될 수밖에 없습니다.

☞ 기억해야 할 부분: 35층에서 30층으로의 설계 변경에 대한 공사비 인상은 없다.

     (하단의 컨소시엄 사업단의 공문 참조)

설계 변경에 대한 공사비 증감은 어떻게 알 수 있는가?

공사 연면적과 세대수의 감소는 공사비 감액 요인이라고 설명하였습니다.

반면에 27개 항목에 대한 설계 변경은 공사비 증액 요인입니다.

그런데도 시공사는 공사비 감소 부분에 대한 언급은 없이, 공사비 증액 부분만 강조하면서 공사비 인상을 요구하고 있는 것으로 보입니다.

27개 항목 설계 변경 증가액 〉 연면적 감소액 + 세대수 감소액 ?

27개 항목 설계 변경 증가액 〈 연면적 감소액 + 세대수 감소액 ?

그렇다면 이러한 설계 변경 때문에 얼마의 공사비가 증감되었는지를 어떻게 알 수 있습니까?

바로 물량내역서와 공사비 산출내역서를 통하여 확인할 수 있습니다.

공사면적 감소와 세대수 감소로 인한 공사비 감액 요인에 대한 산출내역서가 있어야 합니다.

또한 설계 변경 27개 항목으로 인한 공사비 증액 요인에 대한 산출내역서도 있어야 하겠죠.

물론 이러한 자료들을 제출받은 후에 별도로 공사비 검증 절차를 거쳐야 할 것입니다.

그런데 이상하게도 시공사는 4,000억 원 이상의 공사비 인상을 요구하면서도, 물량내역서와 공사비 산출내역서는 제출하지 않고 있습니다.

더욱 이상한 것은 조합에서도 그러한 자료들을 제출하라고 시공사에게 요구하지도 않고 있습니다.

이러한 상황에서 어떻게 공사비 협상을 하겠다는 것일까요?

조합협상단에서 시공사 잘 설득해서 대충 10-20% 감액해서 계약하면 되는 것인가요?

공사비 산출 근거도 모르는 상황에서 10-20% 깍는 것이 무슨 의미가 있는 것인지 모르겠습니다.

지난 조합원 분양 신청 과정에서 조합원들은 3,000억 이상이나 증액된 조합 사업비에 대한 산출내역서를 공개해 줄 것을 요구하였지만 조합은 지금까지도 공개를 하지 않고 있습니다.

그냥 참고용 자료였다고 합니다.

현재 시공사에서는 4,000억 원 이상의 공사비 인상을 요구하고 있는데, 이것도 단순히 참고용 자료에 불과한 것입니까?

그렇기 때문에 공사비 산출내역서와 같은 자료는 필요가 없는 것인가요?

지금 이러한 조합의 업무처리 방식으로 인하여 많은 조합원들은 과연 공사비 협상이 제대로 진행될 수 있을지 의구심을 가지고 있습니다.

과연 평당 공사비 670만원의 산출 근거는 무엇입니까?

조합은 지금이라도 원칙에 근거한 협상을 준비해 주시기 바랍니다.

조합원들이 원하는 것은 그 것 뿐입니다.

컨소시엄단 공문)

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[레몬트리]

협상결과에 땨라 조합원분담금이 엄청나게 늘어날수 있을텐데 .. 이만저만 걱정이 안될수가없네요..

[은주조합원7]

바쁘신데 세부적인 분석 감사합니다.