일산 재건축, ‘사업성·속도’ 두 마리 토끼 잡아야이홍규 고양시의원 “기준용적률 330~350% 상향

[박호식 기자 덕양신문]

일산 재건축, ‘사업성·속도’ 두 마리 토끼 잡아야이홍규 고양시의원 “기준용적률 330~350% 상향…특별정비구역 지정도 서둘러야”

'고양특례시의회 이홍규 의원(국민의힘·백석1·2동, 마두1·2동)이 일산 신도시 재건축 사업의 사업성을 높이고 행정 절차를 앞당기기 위한 고양시의 전향적인 행정 대응을 촉구했다.

이 의원은 지난 21일 열린 제307회 임시회 본회의 시정질문에서 “정부가 1기 신도시 정비사업을 본격적으로 추진하고 있지만, 일산은 상대적으로 보수적인 행정 기준과 각종 절차 지연으로 사업 추진 동력을 잃을 우려가 있다”며 고양시 집행부의 적극적인 대응을 주문했다.

이 의원이 지적한 일산 재건축의 핵심 과제는 크게 사업성 확보, 행정 절차 단축, 도시경관 관리​로 요약된다.

■ 일산 기준용적률 300%…“타 신도시보다 불리한 구조”

우선 사업성의 핵심 변수인 기준용적률이 도마에 올랐다.

현재 1기 신도시별 아파트 기준용적률은 중동 350%, 평촌·산본 330%, 분당 326% 수준인 반면, 일산은 300%로 5개 신도시 가운데 가장 낮은 수준이다. 연립주택 용지 역시 일산은 170%로, 분당의 250%와 비교하면 상당한 차이가 있다.

이 의원은 단순히 용적률 수치만 비교할 것이 아니라 지역별 분양가와 사업비 구조를 함께 고려해야 한다고 강조했다.

특히 일산은 분당 등에 비해 상대적으로 일반분양가가 낮게 형성되는 특성이 있어, 동일한 수준의 용적률을 적용하더라도 조합원들의 사업비 부담이 더욱 커질 수 있다는 것이다.

이 의원은 “일산은 다른 1기 신도시에 비해 일반분양을 통한 사업비 보전 여력이 상대적으로 낮은 만큼, 획일적인 기준을 적용해서는 재건축 사업성을 확보하기 어렵다”고 지적했다.

또한 기준용적률 300%를 초과하는 구간에서 공공기여 부담이 크게 증가하는 현행 구조를 언급하며, 실질적인 사업성 확보를 위해서는 정비사업 과정에서 추가로 확보하는 정비용적률뿐 아니라 기준용적률 자체를 330~350% 수준으로 상향하는 방안을 적극 검토해야 한다고 주장했다.

■ 특별정비구역 지정 속도도 과제

행정 절차의 속도 역시 주요 쟁점으로 제기됐다.

정부가 2024년 11월 1기 신도시 선도지구 공모 결과를 발표한 이후 분당·평촌·산본·중동 등에서는 특별정비구역 지정이 이어지고 있지만, 일산은 상대적으로 사업 절차가 더디다는 것이 이 의원의 지적이다.

이 의원은 “다른 1기 신도시에서는 특별정비구역 지정이 진행되고 있는 상황에서 일산이 행정 절차에서 뒤처진다면 사업 추진 격차는 시간이 갈수록 더욱 커질 수밖에 없다”고 우려했다.

특히 시 내부 부서 간 협의 과정에서 반복되는 보완 요구와 장기간의 검토가 사업 추진 기간을 늘리고, 결국 주민들의 금융비용과 사업비 부담 증가로 이어질 수 있다고 지적했다.

이에 따라 이 의원은 재건축 관련 인허가와 부서 협의를 통합적으로 관리할 수 있는 ‘원스톱 총괄 컨트롤타워’ 구축​을 제안했다.

사업 주체가 여러 부서를 개별적으로 찾아다니는 방식에서 벗어나 도시계획·건축·교통·경관·주택 등 관련 부서가 초기 단계부터 함께 검토해 행정 절차를 단축해야 한다는 취지다.

■ “고층화보다 중요한 것은 일산 전체의 도시경관”

이 의원은 사업 속도와 함께 재건축 이후 일산의 도시공간을 어떻게 설계할 것인지에 대한 중장기적인 도시관리 전략도 필요하다고 강조했다.

개별 정비사업의 사업성을 높이기 위해 고층화가 경쟁적으로 추진될 경우 단지별 개발은 가능하더라도 도시 전체의 스카이라인과 조망권, 일조 및 바람길 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 이유에서다.

이에 따라 특별정비구역 지정 이후 개별 사업계획을 심사하는 방식에만 의존하기보다, 구역 지정 이전 단계에서부터 도시 전체의 스카이라인과 조망축, 녹지 및 바람길 등을 고려한 종합적인 경관 가이드라인을 마련하고 주민에게 선제적으로 공개해야 한다​고 제안했다.

이는 재건축 사업자와 주민들에게 예측 가능한 개발 기준을 제시하는 동시에, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 갈등과 행정적 불확실성을 줄이기 위한 방안이다.

■ “일산 재건축, 더 이상 행정 속도전에서 밀려서는 안 돼”

결국 이 의원의 주장은 일산 재건축을 단순히 ‘용적률을 얼마나 높일 것인가’의 문제로만 볼 것이 아니라는 데 초점이 맞춰져 있다.

사업성이 확보되지 않으면 주민 분담금이 증가하고 사업 추진 자체가 어려워질 수 있으며, 행정 절차가 늦어지면 금융비용과 각종 사업비가 늘어난다. 반대로 충분한 도시관리 기준 없이 고층 개발만 허용할 경우 재건축 이후 도시경관과 생활환경에 새로운 부담이 발생할 수 있다.

따라서 사업성 확보와 행정 신속성, 도시의 미래 품격을 함께 고려하는 종합적인 정비 전략이 필요하다​는 것이다.

이홍규 의원은 “지금 일산에 필요한 것은 규제 위주의 보수적 행정이 아니라 주민 부담을 줄이고 사업 속도를 높이는 전향적인 적극 행정”이라며 “고양시가 다른 1기 신도시와의 경쟁에서 뒤처지지 않도록 기준용적률 상향, 특별정비구역 지정 절차 개선, 통합 행정체계 구축에 적극 나서야 한다”고 촉구했다.

일산 재건축은 이제 단순한 노후 아파트 정비를 넘어 고양시의 미래 도시경쟁력과 주거환경을 결정할 대형 도시재편 사업으로 평가된다. 사업성을 담보하면서도 도시의 품격을 지키는 정비 전략을 마련하고, 주민들이 체감할 수 있는 행정 속도를 확보하는 것이 향후 고양시의 중요한 과제가 될 전망이다.