[상가임대차] 관리처분계획인가가 계약갱신거절 사유인 다른 법률에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우인지 - 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 8가지를 규정하고 있고 8가지 사유중 가장 분쟁이 많이 발생하는 사유가 7. 철거 또는 재건축 목적입니다.

다만 상가임대차법은 철거 또는 재건축 목적이라고 하더라도 다음 3가지 요건중 하나를 충족하여야만 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

1. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

2. 건물이 노후,훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

3의 사유인 "다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우" 관련하여 현재 가장 다툼이 많습니다. 특히 아파트 등을 건설하기 위해 상가건물이 있는 곳 일대를 매수하고 주택법에 따라 사업계획승인을 받거나, 주상복합건물을 신축하기 위하여 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 경우, 도시정비법에 의한 재건축, 재개발 절차가 진행되고 있는 경우에 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 임차인을 상대로 명도를 요구하기 때문입니다.

이와 관련되 최근의 사례를 소개하면

A주택재건축정비사업조합은 상가건물을 임차하여 영업을 하고 있는 임차인들을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 그러나 임차인들은 자신들이 계약갱신요구권을 가지고 있는 대항력 임차인이므로 조합의 명도소송에 응할 수 없다고 주장하였습니다.

이 사건은 A조합이 3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지가 쟁점이 된 사건입니다.

부산지방법원 서부지원은 A조합은 총회를 개최하여 관리처분계획을 의결한 후 관리처분계획인가를 신청하였고, 북구청장으로부터 그 인가를 받아 인가가 고시되었다.

도시정비법에 의하면 관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 같은 법 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용 수익할 수 있다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결)

따라서 이 사건 정비사업에 관한 관리처분계획 인가 및 고시에 의해 임차인들의 이 사건 건물에 대한 사용, 수익이 정지되고, 사업시행자인 조합이 사용, 수익할 수 있게 되었으므로 조합은 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인들을 상대로 퇴거할 것을 청구할 권리가 있고 계약갱신요구거절 사유인 3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당한다고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은