오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 39.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

bebe

방관자 2011/04/03 18:01:13

앞으로 계속될 댓글 포함 자펌질에 이어, 잠시 후 다치 긴 침묵에 잠기기 전까지.. 드문 경제 등 정책에 대한 주의 환기 및 시대유감에 관한 글들 계속됩니다.

명박 정부가 필히 참고해야 할 부동산 규제 완화책 등.

비록 부분 동의, 부분 부동의지만 정성 들여 쓴 장문의 글 본문. 며칠 지나도 300도 안되는 적은 조회 수, 유효 댓글들.. 이제 이곳은 수십, 수백의 국내외 여론 핵심층만으로 충분하지만. 일시 침묵이 깨질 때여서 그랬겠지만, 지난 몇 달 전의 연말연시 때만 해도 수만, 수천 조회 수는 기본이었던 것처럼 보였던 이곳이었는데 마ㅇ한것 같네.

10여 년 밤낮 초저가치 정치인 얘기 등으로 무가치를 넘어 해악 가치 생산만 하는 서프 등 다른 정치웹진처럼 유익한 글, 가치 있는 글들이 없거나 드문 까닭으로 지금은 점차 잊혀져 가거나.. 관심조차 받지 못하는 것 같고...

아쉽네.

이제는 댓글 토론도 종료된 거 같으니.. 자칭 개혁 진보 비판과 경제 관련 글에 공통점 있기에 금방 밀려 잊혀 가는 내 글 자펌질 이어갑니다. 한 사람이라도 이곳을 더 찾아 보다 활성화되길 바라며...2020.07.09. 18:10답글쓰기

방관자 2011/04/03 16:32:58

장차 부동산 관련 각종 규제 철폐와 관련하여.. 우리나라 부동산 시장이 좀 더 안정화, 정상화되고 서울 지방 등 핵심지역에 공급물량 폭탄이 예정되어 있다면 분양가상한제 따위만 아니라 엘티브이, 디티아이 등 금융 규제까지 다 풀어 줘도 현재 하우스푸어, 역전세, 미분양 등으로 개고생 중인 서울, 경기 지방의 주택시장은 것입니다.

세속 탐욕에 절은 데다 무능, 무지, 지려 천박한 사기 개혁, 진보 야당 등 폭라기들의 주장처럼 그 반대로 한다면, 압구정 현대, 반포 주공, 개포 주공, 잠실 주공 등이 몇 배 상승했던 것처럼, 반대로, 노무현 정권 때 버블 세븐 등 2차에 걸친 서울 지방 등 부동산 버블기, 낙후된 전국 지방 역버블기가 재현될 것입니다.

이유는? 그 핵심, 본질적 이유는 한시적 정부 정책으로는 한계에 부딪힐 수밖에 없는 부동산 가격 및 수요와 공급의 시장원리. 그 시장원리는 중장기적인 실물, 금융 대세 상승 등으로 국민 금융, 실물 자산 배 이상 불리기, 나라, 가계빚 등 각종 공사 채무 위험 절반 이하로 줄이기 프로젝트에 부합합니다.

수십 년 후 우리 국민의 실물, 금융 자산이 미국민, 일본인의 그것을 압도할 정도로 더 많게 하려는 목표, 경제하려는 국민의 의지에 부합하기도 하고..

가격 결정에 대한 인위적 개입, 간섭은 거의 없이, 임대 주택을 포함한 주택 공급과 인구, 가구 수, 소득 등 수요에 따라 가격이 결정되는 것이 시장경제입니다. 지금 집값이 단기 하락했음에도 서울 강남 3구 등지의 특정 주택 가격은 아직도 최상위 10분위에서조차도 버거울 정도의 가격입니다.

통상, 평균적인.. 2011년 현재 수천만 원에서 많아야 2,3억 대 자산에다 연봉 수백에서 5, 6천의 7,80% 이 나라 서민, 중산층은 도저히 오르지 못할 나무, 아니 쳐다보지도 못할 가격이 현실이니까.

국민의 자산, 소득 증가, 통화량 증가, 인플레이션으로 돈가치 하락 등등.

버블세븐뿐만 아니라 서울의 평균 주택 가격도 아직은 높은 상태라 서울 지방 등의 집값 상승은 빨라야 2013년, 2014년으로 몇 년 더 기다려야 할 것입니다. 아직은 십 분위 중 9,10분위, 오 분위 중 최상층 5분위들인 20%의 상층 자산, 소득층만 접근 가능할 것이기 때문입니다.

그런 까닭에 서울, 경기 등 부동산 시장의 전망 예측에 있어서.. 상대적으로 저렴한 소형, 저가 주택은 서민, 중산층들까지 실수요로 접근 가능하기에 빠르면 2~3년 후인 2013, 2014년경부터 침체 지속 중임에도, 서울 등 부동산 시장의 버블 해소 중 혹은 바닥 다지기 가운데서도 꾸준히 오를 수 있지만, 고가, 대형 주택은 저가, 소형 주택보다 더 오래 고통이 지속될 가능성이 더 큽니다.

워낙 고가이기에, 또한 저출산 기조의 장기화로 수요층은 더한층 옅어질 수밖에 없기에.. 속칭 강남 흑 백돼지들은 이재에 밝아 투기 등으로 돈 벌 가능성이 적거나 없으면 덤비지 않기 때문입니다.

그러나 차기, 혹은 차차기 정권이 상기한 시장원리에 반하여 서울 핵심 지역에 장기 공급 폭탄 대신 오히려 공급물량 줄이기, 각종 규제로 옥죄기 한다면 시장이 정권을 응징하게 될 것입니다. 더하여 사기 개혁, 진보 등 폭라기들보다 최소 두세 수 위인, 이재에 밝은 돼지들이 준동하면 2015년 전후부터 노무현 시즌 2도 불가능하지 않을 정도로 서울 등 집값은 폭등할 수도 있을 것입니다. 2020.07.09. 17:54답글쓰기

2019.04.25.

sol & sonne.

부동산시장 회복, 활성화의 동심원적인 파급효과와 관련.

현재 부산에서 전용면적 25평을 기준으로 실거래 최고가격이 6~7억 대에 불과한 부산 핵심, 중심지역의 대표 아파트 군들의 집값이 보다 빨리 7~10억대로 올라줘야 한다. ​그럼, 현재 부산에서 전용 25평 최고가를 기준으로 6~7억 대에 불과한 트럼프월드 센텀, 해운대 자이, 광안 쌍용, 대연 힐스테이트, 뷰 힐스, 레전드, 명륜 자이, 거제 자이, 거제 피렌체, 사직 캐슬, 장전 래미안 등 극소수 아파트 군들들의 가격은 언제쯤이면 7~8억, 10억 대, 혹은 그 이상이 가능해질까?

극소수 주택에 국한되겠지만, 전용면적 25평 실거래 최고가를 기준으로, 서구, 동구, 영도구 등 부산 원도심, 북구, 사상구, 사하구 등등의 서, 북부산과 명지, 일광 등 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역과 그 인근의 울산, 창원, 김해, 양산은 물론 포항, 천안, 청주, 원주시 등 낙후된 전국 지방의 집값이 현제 3~4억 대에서 5~10억대, 혹은 그 이상의 상승은 전혀 불가능한 것일까?

가능하다. 그것도 향후 5년 내. 오늘의 핵심 주제인, 동심원적 파급효과의 태풍의 눈에 해당하는, 시범 케이스 소지역내 전용면적 25평의 실거래 최고가격이 향후 5년 내 서울 최상위 가격 아파트들의 절반 수준인 8~15억대로만 올라줘도 가능하다.

이번 과제의 목표는 십수 년간 거듭 그 근거를 제시했듯 장기, 초장기적으로는 부산 태풍의 눈 지역의 가격은 서울 태풍의 눈 지역 가격의 절반 수준이 아닌 서울을 능가하는 것이다.

참고로, 서울 태풍의 눈은 문죄인, 박원숭 등 무능 유해 현 폭라기 정권과 서울시 등 한시적 대의 권력들이 마치 자기들이 무소불위의 영원한 권력을 가진 양 설쳐대고 있는, 앞으로 글로벌 경쟁도시들 보다 경쟁력 있고 품격 있는 서울시 주거환경의 비약적인 발전을 선도해야 할 한남 뉴타운, 압구정 현대 등 주택 재정비 지역이다.

다시 한번 더 강조하지만, 이번 과제는 베네수엘라, 그리스의 현재를 꿈꾸는 듯한, 상 차릴 때마다 주인 행세하며 먼저 퍼먹고 상엎기의 달인들인 자칭 진보, 개혁 각설이패들과 달리, 작은 부동산 영역에서도 상 엎기, 쓰기 보다 미래세대와 나날이 늘어나게 될 복지재원, 그리고 재정건전성에 기여하기 위해 더 상 차리기, 더 벌기를 위한 것이다.

소득세, 법인세, 증여, 상속세 등 다른 직접, 누진세와 마찬가지로, 돈독이 잔뜩 오른, 그러나 소심하고 겁 많은 돈등 세속 기준 피라미드 상층들에게 짱돌, 죽창이 아닌 합법적, 자발적으로 매년 누진적, 안정적으로 늘어나게 될 재산세, 보유세를 즐겨 납부하게 하는 것이다.

문죄인을 포함하여 역대 정부, 정치 똥 구더기 새끼들은 국민 혈세 빨대 꽂기 혈안 될 뿐 마치 남의 일인 양하고 있는, 저출산, 고령화, 총인구 감소시대에도 미래세대 부담 감소를 위해, 그리고 국가 재정건전성과 늘어 날 복지재원에 마련도 일조할 한 푼이라도 아쉬운 돈, 국가 재정 말이다.

그럼에도 불구하고 골백번을 고쳐 죽어야 할 사기 개혁, 진보 각설이 패들을 지나가다 살짝 패는 것은 정치, 경제 등 전 영역에 걸쳐 골천 번도 더 고쳐죽어야 할 사대 수구 개독 왈패들의 반사 일과 전혀 무관한 것이다.

제대로 된 나라가 되기 전까지 더 오랜 경력 더 고위직이 더 수치, 더 부끄럼 자체인 역대 정부, 정치, 관료 등은 법적, 정치적, 역사적, 도덕적 혹독한 심판은 물론 죽어 지옥이 있다면 그 지옥 심판까지 면치 못하게 해야 한다.

그럼, 왜 동심원적 파급 효과로 서울시 태풍의 눈은 후술할 반포 아크로 리버 파 크, 한남 더 힐 등등이 아니라 압구정 현대, 한남 뉴타운 등을 지목했을까? 그 이유는 위치, 규모, 글로벌 경쟁도시와 비교한 주거환경과 주거 품격 선도력 등등은 물론 서울 부동산 시장을 주도, 선도할 수 있는 동심원적 파급력의 현격한 차이 때문이다.

서울 중심의 한강변 등 서울 최핵심지역에다 최소 1~2만 가구, 5~6성급 호텔 수준 등등 말이야.

물론, 아크로 리버파크, 한 남 더 힐 등은 반포 자이, 반포 래미안 등과 더불어 최근까지 서울 부동산 시장을 선도, 주도했던 파급력도 상당했지만 말이다.

서울부동산시장 향후 전망고 관련하여, 현재 서울 부동산 시장의 거래 절벽에 가까울 만큼 거래가 부진하던데, 서울 부동산 시장은 그럼에도 앞으로 계속 더 오른다는 연놈들도 많지만 문가 정부, 관료들의 주장처럼 계단식으로 하락할 수밖에 없다에 동조하는 년놈들이 오히려 더 많은 것 같더라.

하긴, 서울 강남 3구 등 도심, 핵심지역의 집값이 단기간에 그리 비정상적으로 급등했는데 지금보다 더 올라 봤자 얼마나 더 오르겠나? 버블 경제의 속성상 2020년 이후에도 급등 지속도 가능하겠지만 쉬었다 갈 때 그만큼 많이 떨어질 것이기에 많이 위험하지.

하락론자들이 제시한 근거들 중 하나인 작금의 거래량 급감, 해마다 오를 종부세 등 각종 주택 보유비용 증가 등은 팩트이니까 서울 부동산 시장은 폭락이야 없겠지만 2021년, 어쩌면 2022년 경 한동안, 중장기적으로 쉬어갈 가능성이 더 높아 보인다..

그럼 언제쯤이면 서울 부동산 시장이 지난 하우스푸어, 역전세 난 타령에서 지금처럼 되었던 것처럼, 어게인 2014~2018년이 될 수 있고 그때가 오면 서울시 태풍의 눈 지역은 얼마만큼 파급력을 가질 수 있을까?

원론 쪽으로, 그 어게인 2018은 십 년, 혹은 십오 년 후 정상적인 정부가 들어서고 압구정 현대, 한양, 미 성 등과 한남 뉴타운, 그 인근 이촌동 한강맨션 등등 5~6성급 호텔 수준으로 도시 및 주거환경이 크게 개선될, 서울 부동산 동심원 중심지역 4~5만여 가구의 재정비 사업들이 보다 가시화, 본격화될 무렵이면 가능해질 것이다.

파급력은 돈에 관한한 극도로 탐욕스럽고, 민감하고 인색한 세속 기준 피라미드 최상층 그들만의 리그들이 넘쳐흐르는 여윳돈으로 매년 자발적으로 더 많은 세금을 내겠다는데 정부와 국민은 거절할 이유가 없고 또 집값이 내리던, 오르던, 올라도 상한을 둘 이유가 없다.

즉, 동심원 중심지역인 압구정 현대, 한남 뉴타운 등이 평당 1억, 2억으로 분양하건 입주 시 평당 가격이 3억, 4억 하든, 그 파급력으로 또 다른 그들만의 리그 피라미드 중산층들이 매년 보유세, 재산세를 두 배 더 낼 정도로 집값이 상승하던 가계 채무 등 국민경제 위험을 가중시키지 않는 한 국민은 사적 자치, 자유시장경제 원리에 따라 이를 용납하지 않을 이유가 없단 말이다. 평당 3,4억은커녕 평당 2억만 되어도 서울부동산 시장 전체에 미치는 파급력은 파괴적일 것이다.

반대로, 향후 총인구 감소시대 도래로 전국 지방에서 공, 폐가가 더욱 급증해도, 또 값싼 집값이 흘러 넘쳐나도 그런 곳에 살려는 빈민, 서민들조차 없을지라도 이 또한 국민 개개인의 경제적 자유, 사적 자치의 영역일 뿐이다. 서민, 빈민층들의 주거안정, 주거복지를 포함한 각종 복지재원, 국가 재정은 그것과 다른 영역, 차원이다.

참고로, 실거래 가격을 위주로 서울시 눈이 아닌 눈 주변지역이 지난해까지 서울 부동산시장에 끼쳤던 동심원적 파급효과에 대해 간략하게 살펴본다. 한남 뉴타운, 이촌동 한강맨션 주변의 2011년에 입주한 600여 가구 중소형 단지 하남 더 힐 등과 압구정 현대 주변의 반포 아크로 리버파크 등의 실거래가 예시다.

2019년 들어 서울시 부동산 시장은 거래가 급감하여 국토부 실거래 가격조차 신뢰성이 많이 약해졌으니 모두 믿거나 말거나다. 2016년 입주한 1600가구, 중대형 단지인 아크로 리버파크는 올해 실거래가가 없기에 2018년의 실거래 가격이 최신 자료다.

2018년 2월과 8월의 3층, 12층, 9층의 전용면적 59제곱 미터의 실거리 가격은 각각 19억 9천, 21억, 21억 오천. 그 1~2년 전인 2016년 4월과 5월의 실거래가 겪은 12억 9천, 12억 3천, 13억 5천에 불과했었는데 말이다. 전용면적 84제곱 미터의 가격도 2018년 8,9월에 28억, 8천, 30억, 31억이더라. 2016년 5월, 6월에는 17억 8천, 17억이었는데 말이지.

2018년 입주한 660가구의 또 다른 한강변 아크로리버 뷰는 다운계약 1건을 제외하고 올해, 작년 두해에 걸친 실거래가 두건뿐이다. 그것도 2018년 6월, 7월 전용 78제곱 미터 25억, 26억이더라. 만약 아크로 리버뷰가 아크로 리버파크와 리버뷰의 위치와 세대수가 바뀌었다 가정하고 넓은 서비스 면적 등을 고려하면 아크로 리버뷰는 아크로 리버파크 보다 더 강력한 동심원적인 파급효과를 가질 수 있었을 것이다.

한남 더 힐의 전용 18평 59제곱 미터의 실거래 가격은 2014년도만 해도 7~8억 대 수십 가구더라. 최근에는 불과 4년 만에 저층인 3층조차 그 두 배를 훌쩍 넘는 18억 8천만 원이다. 1~2층 저층의 177,208,233,240,244제곱 미터의 실거래 가격은 각각 36억, 41억, 44억, 66억, 84억이다. 20202년산 나 홀로 아파트 122세대의 한강변 한남 히페리온조차 268제곱 미터 실거래 가격이 26억이더라.

하략.

******* 2019.06.27.

​중략

반면에, 도시 및 주거환경이 거의 완성 단계로, 서울 강남 3구 못지않은 주거 인프라, 기반 시설이 갖추어진 마린시티, 엘시티 인근의 전용면적 50~70평대 아파트 가격은 상기한 서울 강북의 전용면적 18평의 가격과 유사합니다. 아니, 2030 애들도 18평은 좁아 못 살겠다 하던데, 그 50~70평대 가격이 서울 18평 보다 많이 싼 듯합니다.

예를 들어, 국토부 2019년 1, 2분기 50~70평 대 실거래 가격은, 마린시티 아이파크 12.3억~ 16.6억, 위브 제니스 11~13.7, 경동 제이드 12.2~19억, 트럼프월드 마린 12.1~13.5억, 현대 베네시티 10억, 하이페리온 12.9억으로 10억 대 초반이 다수입니다.

평당 2700만 원대의 고분양가에다 대형 평행대로 분양했던 LCT는 지난 몇 년간 프리미엄이 없거나 적네요. 현재 엘시티 분양권 실거래 가격은 전용면적 48평 15.2~18.4억, 50평 대 20.2~21.8억, 최고가는 2019년 4월, 전용면적 73층 56평 25.58억에 불과합니다.

마찬가지로 대형 평대 위주의 주상복합 아파트들인 마린시티 아이파크, 위브 더 제니스는 십여 년 전 평당 1600만 원대의 분양가에도 불구하고 십여 년간 바다 조망권이 뛰어난 일부 세대를 제외하고 아파트 가격은 거의 오르지 않았네요.

만약 10년 전 마린시티 투자 금액으로 10년, 아니 3년 전에 강남 3구, 여의도, 동작구, 강동구나 용산구, 성동구, 마포구, 광진구 등 서울 한강변 아파트에 투자했더라면 수백%의 투자 수익을 거둘 수도 있었겠습니다. 상기한 엘시티, 마린시티 아파트들은 용호동 W 등과 더불어 부산 부동산 대세 상승을 강하게 이끌어야 했을, 부산을 대표하는 핵심, 주도 아파트 군들 중 하나인데도 말입니다.

그러나, 앞으로는 달라질 것이고, 빠르면 3년 후인 2021년 전후, 늦어도 5년 후인 2023 전후가 되면, 전용면적이 아닌 분양면적을 기준으로 평당 2700만 원 대에 분양했던 엘시티 48평의 가격은 20억 중, 후반을 넘에 30억대로, 마찬가지로, 영구 오션뷰에 워터 프런트임에도 평당 1400~1500만 원 대로 분양하여 분양가 7억 5천만 원 내외였던 용호동 W 48평의 가격은 10억 대 중반에서 30억 대 초반으로 오르게 되는 등 부산 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가진 아파트의 가격은 많이 오르게 될 것입니다.

양극화, 차별화 심화, 신도시급 고급 주택 단지, 워터 프런트, 바다 영구 조망권, 넓은 서비스 면적 등 주거 지역, 주거 단지, 개별 주거 시설의 쾌적성과 안전성 등등을 이유로, 부산 부동산 대세 상승 시 실물, 금융 자산 합계 수십억 이상의 부산 자산가들 수만 명, 기타 서울, 울산, 창원 등 외지 자산가들의 부산 부동산 시장에 본격 참여, 가세하게 될 것입니다.

기타 등등 차후 보다 상세하게 그 이유, 근거를 제시하겠지만, 그리 오래지 않아 중장기간 소외되었던, 상기한 엘시티, 다소 탄력성이 떨어지지만 마린시티 등 도심 해안가 중대형 아파트들도 조만간 부산 부동산 대세 상승 대열에 동참하게 될 것입니다. 부산 부동산 침체기에도 많이 올랐음에도 불구하고 용호동 W 등도 계속 추가 상승 대열에 동참하게 될 것입니다.

나중에 보다 구체적으로 제시하겠지만, 주력인 남천, 대연 해변가, 삼익 타워, 대연 비치가 선봉에 서서,

2023년까지 전용 면적 25평 최고가를 기준으로 해운대구 우동, 중동, 동래구 온천동, 사직동, 명륜동, 수영구 광안동, 민락동, 남구 대연동 등 부산의 핵심지역 대표 아파트들의 가격을 순차 10억, 12억, 15억 돌파케 하는데 기여하게 될 것입니다.

본대인 삼익 비치 그랑자이, 그리고 외곽 지원 부대의 주력인 시민공원 촉진 지구 3구역 아이파크, 2-1 구역 자이가 동료 외곽 지원 부대인 거제 2구역 래미안, 온천 2, 4구역 래미안, 복산 1구역 자이, 대연 3구역 캐슬 아이파크, 기타 대연 8구역, 괴정 5구역, 우동 3구역 등을 앞세우거나 이끌면서 부산 도심의 도시 및 주거환경 완성에 가담할 무렵인 2027~2030년경, 더 늦어지면 2035년경,

비록 부산 전체, 나아가 낙후된 지방 부동산 전체의 마중물, 선발대 역할에 불과할지언정, 상기한 본대가 부산 핵심 지역의 도시, 주거환경 완성에 가담할 무렵, 부산에서도 전용 25평 최고가를 기준으로 20억, 30억 돌파도 가능할 정도로 부산 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 강하게 견인하게 될 것입니다.

해운대 소형, 중소형 주복, 일반 아파트 단지들도 마찬가지입니다. 해운대 마린시티 자이 전용면적 25평 분양권의 최근 실거래가격은 2019년 5월 5층 7.23억, 6월 22층 8.01억. 전용면적 25평을 기준으로 한다면 각각 평당 2800만 원대, 3200만 원대, 일반 분양면적 33평을 기준으로 한다면 각각 평당 2100만 원, 2400만 원대입니다. 그리고 전세 매물이 5억 대, 매매 매물이 프리미엄이 3억 대가 존재하기에, 다운계약 의심 여지가 있는 6월 47층 6.83억 등은 신뢰성이 약해 제외합니다.

​또한, 비록 초소형 주상 복합 아파트일지라도, 2019년 10월에 입주 예정인 마린시티 자이와 2005년에 이부한 트럼프월드 센텀의 실거래가는 현재 8억대로 부산 부동산 침체기에도 불구하고 입주 시 취득세 등등 부가 비용을 감안하면 지금보다 조금이라도 더 높아질 것으로 예상되기에, 부산 부동산 단기 회복이나 대세 상승을 촉진, 자극할 가능성은 있어 보입니다.

마찬가지로 주상복합인 해운대 중동 캐슬 스타는 현재 프리미엄이 5천만 원 내외에 불과하고, 또 전용면적 25평의 실거래 가격은 6억 대가 대다수이나, 2019년 6월 49층 실거래 가격은 7.69억, 33평을 기준으로 평당 2300만 원대이기에, 상기한 마린시티 자이에 비해 다소 부족하나 부산 부동산 회복, 대세 상승에 불쏘시개 이상의 기능도 가능할 것입니다.

현재 프리미엄이 1억 내외, 엘시티 인근의 해운대 리인 뷰 1차는 전용면적 25평의 최고 실거래가 2019년 2월의 36층 6.98억이기에, 그리고 중도금 이자후불, 취득세 등등을 감안하면 실입주금은 7억을 넘길 수 있기에 부산 부동산 회복의 단기 불쏘시개 역할은 가능해 보입니다.

현재 프리미엄 5천만 원 내외, 주상복합인 해운대 비스타 전용면적 25평의 최근 실거래 가격은 모두가 5~6억 대, 33평을 기준으로 평당 1600~2100만 원대에 불과하여, 실거래가 자료가 없는 해운대 센텀 푸르지오 등과 더불어 부산 부동산 회복에는 중기는 몰라도 단기 불쏘시개 역할도 제한적일 것 같네요.

나아가 재정비되기까지 20년 내외가 소요될 수 있고, 워터 프런트 조망도 없고, 인근 고층 주복 단지들에 의해 남향 보다 조망은 없는 데다 조금 남은 서향 바다 조망과 서북향 수영강 조망권마저 수영만 요트장 재개발 등 각종 개발에 의해 침해 당할 수 있는 대우, 경남 마리나 등의 재건축 아파트들과 인근, 동부 올림픽, 경동, 동삼, 삼환 등등과 재송동 센텀 파크 등등, 그리고 머지않아 재건축될 삼호 가든, 재정비될 우동 3구역 등등도 부산 부동산 대세 상승에 기여할 수 있을 것입니다.

상기한 아파트 군들이 소재하는 지역은 부산 최고 요지, 핵심 지역 중 하나이고, 미래는 별론, 현재, 각종 기반 시설도 부산에서 가장 지역이기 때문입니다. 나아가 주상복합이 아닌 일반 아파트로, 장차 재정비될 주거 단지는 물론 개별 주거시설도 4~6성급으로 쾌적해질 것이기 때문입니다.

따라서 상기 예시한 아파트들은 부산 부동산 대세 상승기인 2021년, 늦어도 2023년까지 전용 면적 25평의 가격은 입지에 따라, 그리고 순차적으로 10억, 12억, 15억을 돌파하게 될 것입니다.

수영구 광안 쌍용, 광안 자이, 남천 어울림, 뉴비치, 남천 포스코 더 샵 등등도 마찬가지일 것입니다.

동래구 명륜 자이, 힐스테이트, 온천 2구역 래미안, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등도 뒤이어 순차 10~15억을 돌파하게 될 것 같고, 대연 혁신 힐스테이트, 대연 뷰 힐스, 대연 레전드, 대연 자이 등등도 마찬가지입니다.

일부 누락된, 조망권이 좋은 민락 센텀 포레, 비스타, 오션 테라스, 남천 하늘채, 용호 자이 등등도 더 늦어질지언정 마찬가지일 것입니다. 현재 전용 면적 84를 기준으로 입주권 프리미엄이 5천만~1억 대에 불과한 광안 SK 뷰, 대연 3, 4구역 재개발의 프리미엄도 2021년이면 최소 5~6억대로 상승할 것을 예상합니다.

소결론으로, 중기적으로 인근 삼익 타워와 대연 비치, 장기적으로 인근 삼익비치, 초장기적으로 인근 뉴비치, 남천 1구역 재개발과 더불어 강남 3구를 따라잡을 정도로 부산 부동산 시장을 강력하게 견인하고 질적 성장에 선봉이 될 것입니다.

조합은 지금도 바다 영구 조망권을 가진 삼익 타워 103동 20~30층대 전용면적 25평의 일반분양 최고가는 칠억 천만 원대, 33평을 기준으로 평당 이천수백만 원대를 예상하고 있던데 다 실현 불가능한 헛소리에 불과할 뿐입니다., 앞으로 커튼 월룩, 입면 분할 창 등등의 설계변경으로 그 가치는 높아지게 될 것이고 선분양은 더 멀어지게 되는 것이 팩트입니다.

발코니 확장으로 실사용 면적이 엘시티, 용호동 W 70평대와 비슷하거나 오히려 더 넓을 수 있는, 워터 프런트, 영구 오션 뷰의 대연 비치, 삼익 타워 45, 49평의 가격은 상기한 엘시티 등 701평대 가격보다 높아지게 될 것입니다.

단지 주복이 아닌 새 일반 아파트만이 아니라, 주변 지역, 단지, 개별 주거시설의 품격, 쾌적성에서 많이 차이가 날 것이기에, 빠르면 2023년 입주 무렵, 늦어도 삼익 비치가 입주할 무렵이면 그것을 스스로 증명시켜 줄 것입니다.

부동산 등 실물자산 투자든 주식, 채권 등 금융자산 투자든 객관적 사실, 자료는 투자자에게 유용.

장기, 종합, 입체적인 사실, 자료는 더더욱 유용.

이하, 미끼용 2022년 11월 1일, 2021년 11월 5일에 모니터링한 부동산 관련 사실, 팩트.

2022년 11월 1일 부동산 단신 4.

서울 서초구 ‘더샵 반포 리버파크’는 한강뷰인데 입주율 겨우 20%다. 강남구 삼성동 ‘파크텐삼성’ 전용 42㎡는 최근 분양가보다 4000만원이 낮은 15억2300만원대 매물이 등장했다. 논현동 ‘루시아도산 208′ 역시 전용 52㎡가 분양가보다 3000만~7000만원 낮은 가격에 급매로 나왔다. 내년 1월 파크텐 삼성을 시작으로 논현 펜드힐 캐스케이드 2차(2월), 오데뜨오드 도곡(5월), 루시아도산 208(7월) 등이 입주에 나선다.

송파 144 ㎡도 8억↓… 송파구 신천동 파크리오 전용면적 144㎡는 지난 4일 최고가(33억원)보다 8억원 낮은 25억원에 거래됐다. 재건축 대표 단지인 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 81㎡도 지난 18일 직전 최고가(29억5000만원)보다 5억원가량 낮은 24억4100만원에 팔렸다.

쌓이는 물량에 전셋값은 '뚝뚝' …강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 84.24㎡, 성북구 길음동 ‘래미안길음센터피스’ 전용 84.66㎡ 등 서울 아파트 전세 가격이 하강 곡선을 그리자 2년 전 계약 때보다 시세가 하락하는 ‘역전세’ 상황이 곳곳에서 관찰된다. 한편, 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡ 중 20억원 이하 급매물들이 서너 개 팔려 나가고 있다.

오피스텔 가격 하락세 속 중심업무지구는 '버티기'...고양시 덕양구 삼송동 '힐스테이트 삼송' 전용 84㎡는 지난달 22일 7억6000만원에 거래돼 4월 8억6000만원보다 1억원 내렸다. 인천 연수구 송도동 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 전용 84㎡는 지난해 7억8000만원, 7억4500만원에 팔렸지만 이달 4억2000만원대에 2건이 거래됐다. 서울시 영등포구 여의도동 여의도더샵아일랜드 전용 62㎡는 4월 10억7000만원에서 이달 12억4000만원까지 올랐다.

수도권 곳곳 전세·매매값 역전현상...서울 성북구 한일노벨리아시티는 지난달 매매가와 동일한 1억3000만원에 전세가 거래됐다. 경기도 평택시 더스위트하버 전용면적 25㎡ 전세가격도 매매가격 1억400만원보다 1600만원 높다. 서울 송파구 힐스테이트위례 전용면적 101㎡는 지난 8월말 17억2500만원에 매매된 반면, 전세는 15억원에 거래됐다. 한편, 세종 반곡동 수루배마을3단지 전용면적 85㎡는 지난달 감정가(8억3200만원)의 70%인 5억8300만원에 낙찰됐다.

서울 강남구 일원동 개포우성7차는 인근 개포현대4차아파트와 통합 재건축 논의도 있었지만 결국 단독 재건축을 추진하며 87.5%의 동의율로 조합 추진위원회 설립 동의서를 구청에 접수했다. 인근에는 지난해 준공된 디에이치자이개포(1996가구), 디에이치포레센트(184가구)를 비롯해 2018년 준공된 래미안개포루체하임(850가구) 등 신축 아파트가 즐비하다. 래미안개포루체하임 전용 85㎡의 실거래가는 28억원(4월15일, 15층)에 형성돼있다.

강남구 우성7차에 앞서 지난달 28일에는 도곡동 개포우성4차아파트(1985년 준공)는 재건축 추진위원회를 승인 받았다. 우성7차와 맞붙어있는 일원동 개포한신아파트(364가구)도 지난해 8월 사업시행계획인가가 났고, 우성4차와 맞붙어있는 도곡동 개포한신아파트(620가구)도 조합설립 후 사업시행계획인가를 준비중이다. 한편, 은평구 갈현1구역은 초등학교 부지를 해제하고 아파트 300가구를 더 짓는 방안을 고려하고 있다.

지난해 서울시의 신속통합기획(신통기획) 재개발 공모에서 탈락한 서울 용산구 서계동, 광진구 자양 1, 2구역 등은 2차 공모에서 높은 주민 동의율을 무기로 재도전에 나섰다. 용산구 한남뉴타운 한남1구역도 높은 동의율로 신통기획에 재도전했다. 대우건설과 현대건설, DL이앤씨의 메가시티사업단이 성남시 수정구 수진1구역 재개발정비사업 시공사로 선정됐다

경기도 의왕시 내손동 일대의 ‘인덕원자이 SK VIEW’는 본계약에서 전체 899가구 중 508가구의 미계약이 나왔다. 경기도 평택시 '평택고덕대광로제비앙모아엘가', 광주시 역동 '더파크 비스타 데시앙, 오산시 '오산 SK VIEW 1~2차', 남양주시 '덕소 강변 신일해피트리'를 분양한다, 경기도 하남시 ‘미사 아넬로 스위첸’, 평탹시 ‘포레나평택화양’, 충남 천안시 천안롯데캐슬더두정, 부성지구 ‘부성역 우남퍼스트빌’ 등은 중도금 무이자로 공급한다.

서울 강동구 '둔촌동 삼익빌라'를 재건축 '더샵 파크솔레이유', 서울 중랑구 중화동 '리버센SKVIEW롯데캐슬', 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’(장위4구역재개발), 경기도 남양주시 ‘남양주 진접 성원상떼빌 더플러스’, 양주시 회정동 '양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어', 양주시 남방동 '양주역 푸르지오 디에디션'을 분양한다. 서울 중구 ‘힐스테이트 세운 센트럴’은 평균 27 대 1, 경기도 용인시 '힐스테이트 몬테로이'도 평균 14.2 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

부산 강서구 '에코델타시티 푸르지오 센터파크', 울산시 남구 '힐스테이트', 경남 김해 ‘e편한세상 주촌 더프리미어’를 공급한다. 부산시는 부산 사하구 다대포 일원을 워터프론트 관광 거점으로 조성한다, 부산 수영구 옛 미월드 부지는 '6성급 호텔' 건축심의를 진행한다. 충남 태안군 '힐스테이트 현대첨단기업도시'는 지역주택조합사업을 추진한다.

4일 대전시 둔산더샵엘리프·갑천2구역 갑천2트리풀시티엘리프·힐스테이스트선화·, 충남 아산시 아산탕정·e편한세상홍성더센트럴 등 대전·충남에서 이번주 아파트 견본주택 개관이 봇물을 이루고 있다. 대전시 중구 힐스테이트선화더와이즈, 대전 유성구 학하동 ‘포레나 대전학하’, 충남 아산시 아산자이그랜드파크1·2단지, 충남 홍성군 e편한세상홍성더센트럴, 충남 논산시 논산 아이파크, 기타 충북 음성군 '음성우미린풀하우스' 등도 분양한다.

2022.11.01. 13:49 답글쓰기

2021년 11월 05일 부동산 단신 1.

7억 오른 비결…2호선 못골역(남구청) 인근 '대연롯데캐슬레전드' 전용 59㎡는 1년 사이 평균매매가격이 1억4000만원(5억7000만원→7억1000만원) 올랐다. 2호선 범여역 인근의 '범어롯데캐슬' 전용 84㎡도 같은기간 평균 매매가격이 10억8500만원에서 13억원2억1500만원으로 상승했다. 1호선 대구역 인근의 ' 대구역 한라하우젠트 센텀' 전용 84㎡ 분양권은 4억8200만원에, 2·4호선 미남역 인근의 '동래래미안아이파크' 전용 84㎡ 분양권도 분양가보다 7억300만원 뛴 11억7500만원에 손바뀜됐다.

“吳 취임 후 8만호 허가·착공”…현재 정비사업 계획이 통과된 곳은 ▶한남5구역(2555세대) ▶개포우성7차 아파트(1234세대) ▶전농구역(1122세대) ▶신길음구역(855세대) 등이다. 인허가를 완료하고 착공을 준비 중인 단지는 ▶잠실 미성크로바 1850세대 ▶이문4구역 3541세대 ▶대치우성1차 712세대 등이다. 착공에 들어간 곳은 이문1재정비촉진구역(3069세대), 길동신동아 1·2차 아파트(1300여 세대) 등 약 9000세대다. 준공된 곳은 장위1구역(939세대) 등 약 8000세대다.

공덕동 개발 '활기'… 마포구 공덕동 마포현대는 재건축을 위한 정밀안전진단을 D등급으로 통과했다. 이 단지 전용면적 84.8㎡는 지난 9월 13억4500만원에 신고가로 거래됐다. 마포현대 옆 공덕현대는 소규모 재건축 사업이 진행되고 있다. 인근에 ‘공덕자이’ ‘마포래미안푸르지오’ ‘서울역센트럴자이’ 등 지역 대표 아파트가 포진해 있는 공덕1구역도 재건축 사업이 막바지 단계다. 공덕18구역은 정비구역 재지정 단계를 밟고 있다.

2016년 '서울 아파트 평균 매매가가 5억1618만원, 서울 아파트 평균 전셋값은 3억6420만원'... 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 분양된 서울 영등포구 신길동 보라매SK뷰 전용 84㎡는 당시 6억7000만원에 분양됐는데 올해 9월 10억3000만원 뛴 17억원에 매매 계약서를 썼다. 2017년 9월 분양된 서울 서초구 잠원동 반포센트럴자이 전용면적 114㎡는 당시 19억1000만원에 분양됐는데 올해 9월 45억원에 팔려 분양가 대비 25억9000만원(135.6%)이나 폭등했다.

강남 초고층 아파트시대 열리나..서울시, 대치미도 35+α층 제안... 서울시에 따르면 '우선미(우성·선경·미도)' 중 하나인 강남구 대치동 대치미도 아파트와 영등포구 여의도 시범아파트가 신속통합기획 재건축 참여를 신청했다. 한편, 강동구 고덕강일 공공주택지구 3단지에 공공분양주택 1,305가구가 2025년까지 들어선다. 공공 분양 사전청약 대상지인 성남 낙생지구에서 토지주들에게 보상가액이 통보되지 않은 상태로 사전청약이 진행됐다.

현대엔지니어링은 지난달 30일 개최된 ‘남양주덕소5A구역 도시환경정비사업’ 시공사 선정 총회에서 시공사로 선정됐다. 쌍용건설은 서울 서대문구 홍은동 355번지 가로주택정비 사업의 시공사로 선정됐다. 쌍용건설은 지난 3월 경기 광명철산한신아파트 리모델링 수주를 시작으로, 5월 서울 송파 가락쌍용1차 리모델링, 5월 부산 태광맨션 가로주택정비사업, 6월 경기도 안양 삼덕진주 가로주택정비사업, 9월 부산 온천제2공영일원 가로주택정비사업도 수주했다.

과천5단지,6일 시공사 최종 선정... 과천시 과천주공1단지를 재건축한 ‘과천 푸르지오 써밋’ 전용면적 84제곱미터의 최고 실거래가가 22억원에 달한다. 과천주공7-1단지를 재건축한 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’은 과천시내 시세 3위에 이름을 올렸다. 2위 ‘과천 위버필드’, 서울 용산구 ‘한남더힐’, ‘마포 래미안 푸르지오’, ‘판교 푸르지오 그랑블’ 등도 대우건설이 지었다. 시세 4, 5위는 삼성물산이 시공한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’(과천7-2단지), ‘래미안 슈르’(과천3단지)다.

충남 공주시 ‘화성파크드림 공주월송, 경남 창원시 성산구 ‘힐스테이트 창원 센트럴’, 경기도 안산시 ‘반월역 두산위브 더센트럴’, 인천시 미추홀구 학익1구역 주택재개발 ‘학익 SK뷰’ 등 BRT 수혜가 기대되는 주요 분양 단지가 공급된다. 한편, 인천광역시 연수구 송도동 '더샵 송도엘테라스'가 오피스텔 청약에서 최고 443.5대 1, 평균 104.7대 1, 경기도 수원시 ‘포레나 수원원천’은 평균 청약경쟁률 52.46대 1, 제주도 ‘포레나 제주중문’은 평균 4.33대 1을 기록했다.

서울 고덕강일지구 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’는 1순위 청약에 337.9대 1, 대구 서구 '두류역 자이'는 평균 677대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다. 서울 은평구 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처, 인천 미추홀구 학익1구역 재개발 ‘학익 SK VIEW’, 연수구 '송도자이 더 스타', 대구시 중구 '더샵 동성로센트리엘', 경기 광명시 광명2R구역 재개발 ‘베르몬트로 광명’, 경기도 화성시 ‘메종 드 엘리프 송산’, 경기 의정부시 신곡동 ‘e편한세상 신곡 파크프라임을 분양할 예정이다.

부산 동래구 온천동 온천4구역 재개발 래미안 포스레스티지’, 사하구 ‘사하 삼정 그린코아 더시티’, 대전 서구 용문동 용문 1·2·3구역 더샵, 경북 포항시 '포항펜타시티 대방 엘리움 퍼스티지'를 공급할 예정이다. 또, 울산시 울주군 '두서 인보지구 도시개발사업', 강원도 원주시 남원주역세권 ‘호반써밋 원주역, 전북 전주시 송천동 공공지원 민간임대아파트 에코시티 데시앙 15블록, 전북 익산시 ‘익산 제일풍경채 센트럴파크’를 분양할 계획이다.

둔촌주공 재건축 ‘둔촌올림픽파크 에비뉴포레’는 HUG가 제시한 분양가 아닌 개편된 분양가상한제 적용 받기 위해 분양을 내년으로 미뤘다. 그 외 규모 3069가구 동대문구 이문1구역, 2636가구의 송파구 잠실진주 아파트, 3080가구의 서초구 방배5구역등 대규모 단지들도 내년으로 미룬 상태다. 서울시 동대문구 천호대로 '답십리역 지웰에스테이트’, 경기도 양주시 '라피아노 스위첸 양주옥정', 평택시 ‘평택지제 센트럴타워’와 ‘평택고덕2차아이파크’를 분양할 계획이다.