2기 신도시

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

2기 신도시(수도권) 사업 관련 국토부 공식 설명 페이지
2기 신도시(지방) 사업 관련 국토부 공식 설명 페이지

노태우 정부에서의 1기 신도시 건설 후 5개 신도시들은 건설 의도대로 1990년대에는 서울특별시의 집값을 잡는 데 도움을 주었다. 하지만 수도권은 1990년대와 2000년대 초에도 빠른 속도로 팽창했다. 2000년대 들어 대출규제 완화로 집값이 다시금 뛰기 시작하자 이에 대한 대응으로 참여정부의 주도로 2007년부터 사업이 본격화된 신도시들이다.

2. 특징

2기 신도시 위치도. 판교, 위례, 광교, 동탄 정도를 제외하면 대부분 교통이 그리 좋지 않다. 그마저도 위례는 서울과 가까운데다 일부 구역은 아예 서울시 관할이라 상대적으로 편한 정도지, 접근성이 좋은 지하철 역은 아직 없다.

서울에서 20km 떨어진 위치에 조성되었던 1기 신도시와는 다르게, 대부분 서울로부터 30km 이상 떨어진 외곽 지역에 건설된다.[2] 그만큼 1990~2000년대에 수도권이 팽창하면서 외연이 넓어지고 인구가 급증했다는 것을 의미한다. 또한 수도권 이외에도 당시 인구가 날로 급증하였던 충청남도 천안시, 아산시와 대전광역시의 주택수요를 해결하기 위해 이들 두지역도 비수도권임에 불구하고 2기 신도시 사업에 포함하게 되었다.[3]

1기 신도시가 베드타운의 성격이 강한 모습을 보이자 이를 보완하는 취지로 자족기능을 살려 개발하겠다고 하였다.

3. 문제점[편집]3.1. 입지 및 교통의 문제

무엇보다도 2기 신도시의 가장 큰 문제점은 교통이라고 할 수 있다.

입지 선정 자체부터가 문제이다. 판교와 위례를 제외하고 대부분 서울 도심에서 30km 넘게 떨어진 안 좋은 입지에다가 지어졌다. 또한 신도시가 건설되는 지역들이 신도시가 속한 시[4]의 원래 시가지나 주요 간선축과는 떨어진, 해당 도시에서도 외곽인 지역에 건설되는 경우가 많다 보니, 기존 철도 노선과의 연계가 부실한 경우가 여럿 있다. 그렇다고 철도 연계가 비교적 괜찮은 신도시도 문제가 없는 건 아닌데, 판교와 광교는 신분당선의 높은 요금, 한강신도시는 김포 도시철도의 수송 능력 한계가 문제점이 되고 있다.

입지가 안 좋으면 이를 보완하기 위해 교통망이라도 잘 깔아줘야 그나마 메리트가 있는데, 설상가상으로 도로, 철도 등 교통시설 건설은 더디게 진행되는 바람에 신도시 주민들이 큰 고통을 겪고 있다. 서울 출퇴근하는 데 3~4시간 정도 걸릴 정도.[5] 특히 일부 신도시 입주민들은 최대 2,000만원 가량의 교통분담금을 내고 입주한지라 고통이 더 커져가고 있다.

이런 문제점이 발생한 원인은 신도시 건설 순서에 있다. 신도시를 개발할 때에는 도로나 철도 같은 인프라를 먼저 갖추고, 그 다음에 주거, 업무시설 등으로 살을 붙여놓아야 한다. 그러나 2기 신도시는 살을 먼저 붙이고 뼈대를 비집어 놓는 식으로 건설되다 보니 비용도 비용이거니와 민원 등 주거 불만 등 각종 민원도 상당히 발생할 수 밖에 없었다. # 결국 본말전도식 신도시 건설은 후술할 일자리 공급 부실 및 베드타운 문제로 이어졌다.

3.2. 일자리 공급 부실과 베드타운화

자족 기능을 부여한답시고 눈 가리고 아웅 식으로 상업지구를 조성한 것도 문제다. 판교나 광교, 동탄, 아산 정도를 제외하면 거의 인근 대도시 상권에 묻어가세요 수준. 비수도권에 위치한 도안도 마찬가지로 주변 도심 상권에 연담화되어 묻혀가는 수준. 사실 도시계획 자체가 아파트 위주의 주택 공급에서 벗어나지 못하고 있으며, 이는 결국 신도시 자체가 베드타운화가 될 수 밖에 없다는 근본적인 한계를 떠안고 있다는 말도 된다.

그나마 판교[6], 광교, 동탄, 고덕, 아산 정도가 다른 지역에 비해 나은 수준이고, 그 중에서도 아산의 경우는 수도권 기능의 분산을 목적으로 만든 신도시인지라 천안, 아산 지역의 신도심으로 기능하고 있다. 그러나 이들 도시마저 제대로 된 도시철도가 지나지 않는데다 무형 인프라 공급이 제대로 이뤄지지 않아 완전한 자립도시라고 보기는 어렵다.

3.3. 뒤늦게 해결된 미분양

또 2008년 금융위기 이후 부동산 경기 침체로 인해 미분양이 속출하였다.

대표적인 미분양 신도시로는 한강신도시와 운정신도시 등이 있었다. 운정은 고양시보다 더 북쪽에 위치하여 미분양이 김포한강은 과거 인프라에 비해 과도한 물량공급으로 미분양이 발생하였다. 또한 동탄2신도시는 수용세대가 10만세대에 아직 개발중인 구역이 많고, 과잉 공급량이 많기 때문에 결국 동탄2신도시도 미분양이 굉장히 많이 나왔다. 동탄호수공원 쪽은 미분양이 적체되어 분양 취소도 나왔다.

예외적으로 판교신도시, 광교신도시는 분양이 잘 되었다. 판교는 원래 해당지역의 부촌이었으나 노후화로 인해 몸살을 겪는 인근 지역(분당신도시)의 대안으로 각광받기 때문이고, 판교테크노밸리 등 일자리가 많을 뿐더러 입지가 좋기 때문이다. 광교 역시 신분당선 덕분에 교통이 크게 나쁘지는 않고, 인근에 삼성전자가 있어 분양이 잘 되었다.

여기에 문재인 정부가 2기 신도시보다 서울에 가까운 3기 신도시를 계획한다는 발표로 인해, 수도권 신도시들은 타격을 입게 되었고, 3기 신도시에 비해 불리한 입지 때문에 미분양 해소가 더욱 더딜 것이라는 우려가 나오기도 했다.

하지만 2020년대 들어서 2기 신도시의 미분양 물량은 빠르게 줄고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 서울 집값이 가파르게 오르는 가운데, GTX 등 교통 및 인프라 개발에 대한 기대감[7]으로 인해 실수요자들이 2기 신도시로 눈을 돌린 게 원인이다. #