토지거래전에 알아야 할 세금

[김범구]

토지거래 전에 반드시 알아야 할 세금에

대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다.

부동산에 관련된 세금은 취득시 납부하는 취득세

와 보유시 납부하는 재산세, 그리고 양도시 납부

하는 양도소득세로 크게 나누어 볼 수 있습니다.

오늘은 그 중에서도 토지취득시에 납부해야 하는

취득세와 양도시 납부해야 하는 양도소득세에

대하여 알아보도록 하겠습니다.

【2021년 토지취득세】

구 분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합 계
농지외 토지 (대지, 잡종지 등)		4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
농 지 (전, 답, 과수원)	일반	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
	2년이상 자경.귀농인	1.5%	-	0.1%	1.6%
	상속	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	증여	3.5%	0.2%	0.3%	4.0%

일반인이 농지를 취득하는 경우에는 취득세

3.0%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세

0.4% 합계 4.6% 의 취득세를 부담하셔야

합니다.

반면에 2년이상 자경한 농업인인 경우에는

일반인에 비해 50%감면하여 취득세 1.5%

농어촌특별세는 면제, 지방교육세 0.1%

합계 1.6%의 취득세를 부담합니다.

농지외 토지 (대지, 잡종지, 창고용지 등)을

취득하는 경우에는 취득세 4.0%, 농어촌

특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 합계

4.6%의 취득세를 부담하셔야 합니다.

예를들어, 농지를 1억원에 취득하는 경우

1억원 × 3.4% = 340 만원을 납부하고

대지를 1억원에 취득하는 경우

1억원 × 4.6% = 460 만원을 취득세로

납부하셔야 합니다.

【2021년 토지양도세】

구 분		사업용 토지	비사업용 토지
보유 기간	1년미만	50%	50%
			기본세율 + 10%
	2년미만	40%	40%
			기본세율 + 10%
	2년이상	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 10%

토지양도세는 사업용토지이냐, 비사업용토지

이냐에 따라서 양도소득세가 달라집니다.

먼저 사업용토지는 그 토지의 용도에 맞게

사용하면서 보유하는 토지를 말합니다.

반면에, 비상업용토지는 그 토지의 용도에

맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지를

말합니다.

비사업용토지는 양도시에 기본세율에

10%를 가산하여 양도소득세를 부담

하게 됩니다.

【사업용토지와 비상업용토지의 비교】

구분	사업용 토지	비사업용 토지
농 지 (전, 답, 과수원)	① 재촌/ 자경하는 경우 ② 1,000㎡ 미만의 주말체험농장 ③ 8년이상 농지은행에 위탁한 경우	① 재촌/ 자경하지 않고 단순보유한 경우 ② 임대하여 경작한 경우 ③ 1,000㎡ 초과한 주말체험농장
임 야	① 주거(연접)지 시,군, 구 지역에 소유하는 경우 ② 주거지로 부터 30㎞ 이내에 소유하는 경우	주거지로 부터 30㎞ 밖에 소유하는 경우
대 지	① 건물이 있는 경우 ② 무허가 주택도 적용됨	① 건물이 없는 나대지인 경우 ② 무허가 비주거용인 건물의 경우

사업용토지와 비사업용토지의 양도소득세를

예를들어 설명드리겠습니다.

1억에 취득한 토지, 10년 후에 2억에 양도시

양도소득세는 다음표와 같습니다.

(취득세, 중개수수료 등 필요경비는 5백만원으로

가정하는 경우)

구 분	사업용 토지	비상업용 토지
양도가액 - 취득가액 - 필요경비	2억 - 1억 - 5백만원	2억 - 1억 - 5백만원
양도차익	9천5백만원	9천5백만원
양도차익 - 장기보유특별제 - 기본공제	9천5백만원 - 1천9백만원 (20%) - 250만원	9천5백만원 - 1천9백만원 (20%) - 250만원
과세표준	7천3백5십만원	7천3백5십만원
과세표준 × 세율 - 누진공제	7천3백5십만원 × 24% - 522만원	7천3백5십만원 × 24% + 10% - 522만원
양도소득세	1천2백4십2만원	1천9백7십7만원

위와 같이 해당 토지가 사업용이냐/ 비사업용

이냐에 따라, 토지 양도시 부담해야 하는 양도

소득세의 차이가 많이 나는 것을 볼 수 있습

니다.

따라서, 토지투자시에는 자신의 투자목적에

맞게 토지를 구입하시고, 양도시에 양도소득

세를 절세 하실 수 있는 방안도 반드시 고민

하셔야 합니다.

토지거래 전에 반드시 알아야 할 세금에
대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다.

부동산에 관련된 세금은 취득시 납부하는 취득세
와 보유시 납부하는 재산세, 그리고 양도시 납부
하는 양도소득세로 크게 나누어 볼 수 있습니다.
오늘은 그 중에서도 토지취득시에 납부해야 하는
취득세와 양도시 납부해야 하는 양도소득세에
대하여 알아보도록 하겠습니다.
【2021년 토지취득세】

일반인이 농지를 취득하는 경우에는 취득세
3.0%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세
0.4% 합계 4.6% 의 취득세를 부담하셔야
합니다.
반면에 2년이상 자경한 농업인인 경우에는
일반인에 비해 50%감면하여 취득세 1.5%
농어촌특별세는 면제, 지방교육세 0.1%
합계 1.6%의 취득세를 부담합니다.
농지외 토지 (대지, 잡종지, 창고용지 등)을
취득하는 경우에는 취득세 4.0%, 농어촌
특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 합계
4.6%의 취득세를 부담하셔야 합니다.
예를들어, 농지를 1억원에 취득하는 경우
1억원 × 3.4% = 340 만원을 납부하고
대지를 1억원에 취득하는 경우
1억원 × 4.6% = 460 만원을 취득세로
납부하셔야 합니다.
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【2021년 토지양도세】

토지양도세는 사업용토지이냐, 비사업용토지
이냐에 따라서 양도소득세가 달라집니다.
먼저 사업용토지는 그 토지의 용도에 맞게
사용하면서 보유하는 토지를 말합니다.
반면에, 비상업용토지는 그 토지의 용도에
맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지를
말합니다.
비사업용토지는 양도시에 기본세율에
10%를 가산하여 양도소득세를 부담
하게 됩니다.
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【사업용토지와 비상업용토지의 비교】

사업용토지와 비사업용토지의 양도소득세를
예를들어 설명드리겠습니다.
1억에 취득한 토지, 10년 후에 2억에 양도시
양도소득세는 다음표와 같습니다.
(취득세, 중개수수료 등 필요경비는 5백만원으로
가정하는 경우)

위와 같이 해당 토지가 사업용이냐/ 비사업용
이냐에 따라, 토지 양도시 부담해야 하는 양도
소득세의 차이가 많이 나는 것을 볼 수 있습
니다.
따라서, 토지투자시에는 자신의 투자목적에
맞게 토지를 구입하시고, 양도시에 양도소득
세를 절세 하실 수 있는 방안도 반드시 고민
하셔야 합니다.