생활 | 무면허 업체와 정보통신공사 도급계약, 위탁사뿐 아니라 소장도 책임 | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ “무면허 업체와 정보통신공사 도급계약, 위탁사뿐 아니라 소장도 책임”

서울동부지법

[아파트관리신문=양현재 기자] 아파트 보안용 정보통신설비 설치 공사를 무면허 업체와 도급계약한 관리소장이 위탁관리업체와 입주자대표회의의 결정대로 집행한 것이라며 무죄를 주장했지만 서울동부지방법원(판사 이호동)은 정보통신공사업법 위반으로 벌금 100만원에 집행유예 1년을 선고했다.

위탁관리업체 A사는 서울 송파구 모 아파트와 2019년 11월부터 이 아파트를 위탁관리하는 계약을 맺고 아파트에 관리소장 B씨를 배치했다.

B씨는 2019년 12월 정보통신공사 면허가 없는 업체에게 스피드게이트, 턴게이트, 안면인식기 등 아파트 보안 및 출입 관리를 위한 정보통신설비 설치 공사를 도급했다.

B씨는 “본인은 A사의 직원으로서 정보통신공사업법에서 정하는 발주자의 위치에 있을 수 없으며 관리소장으로서 소속 회사 또는 입대의에서 결정한 대로 집행한 것이기에 고의가 없었다”고 주장했다.

재판부는 “정보통신공사 도급계약의 발주자는 이 아파트 위탁관리회사인 A사다”며 “그러나 ▲B씨가 A사의 대리인으로서 정보통신공사를 체결한 점 ▲B씨도 A사가 정보통신공사의 발주자라고 진술한 점 ▲정보통신공사업법은 제77조에서 양벌규정을 둬 법인의 대리인이 그 법인 업무에 관해 제74조부터 제76조까지 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인도 처벌하도록 하고있는 점 등을 종합해봤을 때 B씨는 정보통신공사업법 제76조 제5호에서 정한 발주자에 해당하며 A사와 공모해 이 공사를 정보통신공사업 면허가 없는 없체에게 발주했다고 보는게 타당하다”고 판결 이유를 설명했다.

이어 “B씨가 정보통신공사를 정보통신공사업자에게 발주해야 한다는 규정을 몰랐다고도 주장하는데 이는 법률의 부지에 불과해 범죄의 성립에 아무런 영향이 없다”고 덧붙였다.

출처 : © 아파트관리신문, 양현재 기자 juna98@aptn.co.kr

■ “아파트 화단 전체공용부분, 1층 세대 전용 안 돼”

서울고법

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 화단에 울타리와 데크를 설치해 단독으로 이용해온 1층 입주민에 대해 법원이 해당 공간은 일부공용부분이 아닌 전체공용부분이라며 시설물을 철거하라고 판결해 이와 비슷하게 화단을 이용하고 있는 입주민들의 주의가 필요해 보인다.

서울고등법원 제13민사부(재판장 문광섭 판사)는 최근 서울 서초구 소재 아파트 2층에 사는 입주민 A씨가 같은 동 1층 입주민 B씨를 상대로 제기한 시설물 철거 청구의 소 항소심에서 1심과 마찬가지로 A씨의 손을 들어줬다.

B씨는 2020년 6월, 관리사무소 직원들이 관리해온 베란다 앞 정원에 난간, 벽, 베란다로부터 바로 이어지는 데크 등의 시설물을 설치해 정원을 본인 세대만의 공간으로 만들었다.

이에 관리사무소가 시설물 철거를 요청했으나 B씨는 “해당 정원은 1층 세대 소유자들에게만 제공되는 구조로 설계돼 이들만이 사용할 수 있는 일부공용부분에 해당한다”며 거절했다.

이러한 B씨의 전용사용권 주장에 입주자대표회의와 2층 주민 A씨가 시설물 철거를 요구하는 소송을 내게 됐다.

1심 재판부는 입대의는 관리단을 대표한 관리인이라고 볼 증거가 없다며 청구를 기각하고 A씨의 청구는 받아들였다.

1심은 “정원이 1층 세대 구분소유자들만이 이용할 수 있는 일부공용부분이라는 취지가 등기됐다거나 아파트의 공급계약서상 정원을 일부공용부분으로 정하는 규정이 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 없다”며 “이 사건 정원은 아파트가 2004년 12월 사용승인을 받은 이래로 아파트 대지의 일부로 정해진 공용부분으로서 그 객관적인 용도에 비춰 볼 때 구분소유자 전원을 위한 전체공용부분에 해당한다고 봄이 타당하다”고 짚었다.

이어 “정원이 아파트 1층 세대 구분소유자들이 공용하도록 제공된 것이라면 B씨 이외의 다른 1층 세대 소유자들도 정원을 이용할 수 있어야 하는데 해당 정원은 B씨 세대 발코니 출입문을 통해서만 드나들 수 있도록 돼 있는 등 B씨 세대가 배타적으로 사용하고 있으므로 일부공용부분에 해당한다고 보기 어렵다”고 지적했다.

또한 “시설물이 철거될 경우 해당 정원은 공용부분인 도로 및 아파트 내 다른 정원과 연결돼 아파트의 구분소유자들이 기존보다 넓은 공간을 이용할 수 있는 점에 비춰 보면 A씨가 B씨를 상대로 시설물의 철거를 구하는 것이 다른 구분소유자들의 이익에 반하지도 않는다”며 “따라서 B씨의 행위는 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지를 불법으로 점유하는 경우에 해당해 그 침해를 받은 A씨로서는 그 방해의 배제를 구할 수 있다”고 철거 의무를 설명했다.

2심 재판부 또한 “아파트의 구조‧용도‧이용 상황 등에 비춰 보더라도 아파트 구분소유 성립 당시부터 정원이 1층 세대 구분소유자만의 공용으로 제공됐음이 명백하다고 보기는 어렵다”며 B씨의 항소를 제기했다.

2심은 “다른 1층 세대들 앞 정원에는 울타리나 외벽 등 외부 출입을 차단하는 기능을 하는 구조물이 설치돼 있지 않아 그 구조상 해당 1층 세대만의 전용공간이라고 보기 어렵고 세대 앞부분에 난간 또는 데크가 설치돼 있는 일부 세대도 제3자의 출입을 완전히 배제하고 있지는 않다”고 덧붙였다.

이에 반해 B씨는 울타리 및 그에 부속된 잠금장치로 인해 데크 등이 설치돼 있던 종전과 달리 정원에 대한 외부인의 출입을 직접적으로 통제할 수 있게 했고, 이로 인해 정원 지하에 매설된 배관 등에 대한 접근이나 관리가 어렵게 됐음이 지적됐다.

재판부에 따르면 이 아파트는 단순히 1층 세대의 사생활 보호나 편의를 위해 정원 주위에 나무를 심거나 발코니로부터 진입할 수 있는 계단을 설치해 그 이용을 어느 정도 방치해왔을 뿐이었다.

그런 부분을 전유화해 사용할 수 있다고 해석해서는 안 된다는 것이 재판부의 판단이었다.

2심 재판부는 또 “종전보다 훨씬 높게 설치된 데크는 B씨로 하여금 전유부분에서 계단을 이용할 필요 없이 곧바로 정원 부분으로 출입할 수 있도록 하는 등 B씨가 설치한 시설물들은 정원의 현황에 상당히 큰 변화를 초래했음에도 집합건물법에 따른 관리단집회의 결의를 거치지 않아 설치의 적법성을 인정하기도 어렵다”며 “해당 시설물의 철거는 정원의 점유‧사용 현황을 원래 상태로 되돌리는 것에 불과한 보존행위이므로 이에 대해서는 관리단집회의 결의가 필요 없다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문. 서지영 기자 입력. 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 공간 명확히 구분되는 경우 장기수선계획 대상

[민원회신]

질의: 지하주차장 측부(측면) 도색 시 장기수선충당금 사용 가능 여부

지하주차장 측부(측면) 도색 시 당 아파트의 장기수선계획에는 포함이 돼 있지 않았다. 해당 부분의 노령화로 도색을 실시하고자 한다.

질의 1) 장기수선계획의 건물 내부, 지하주차장 페인트칠 등 어느 공정에 포함해야 하는지?

질의 2) 수선유지비의 사용이 가능한지?

회신: 공간 구분 시 전면도장 최소단위는 각각의 개소

공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 규정돼 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 한다. 별표 1에 명시돼 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 수선유지비로 부과하는 것은 가능할 것으로 사료된다.

한편 상기 별표 1 제2호 가목 및 나목에서 건물내부 내벽의 수성도료칠, 유성도료칠, 합성수지도료칠에 대한 전면도장을 명시하고 있으나 ‘2022 장기수선계획 실무 가이드라인’에서 계단실 등 라인별로 공간이 명확히 구분되는 경우 전면도장의 최소단위는 각각의 개소로 명시하고 있다.

질의의 지하주차장 측면 도장공사가 명확히 구분되는 공간을 도장공사하는 경우라면 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 집행해야 할 것으로 보인다.

그 외 도장공사가 전면교체의 최소단위에 해당하지 않은 경우 소요되는 비용은 비용부담주체 자율적으로 결정할 수 있다.

<2024. 4. 4.>

<중앙공동주택관리지원센터 제공>