[부동산지식] 부동산 가격 전망과 양도소득세와의 관계

[지테크]

	부동산 가격 전망과 양도소득세와의 관계
	글쓴이 : 박정현
<부동산 가격 하락이 전망되어도 보유 부동산 대체 의사결정을 할 수 없는 이유> (상담 : 아파트 매도 계약 후 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해지한 사례) 작년 9월 전국이 모두 계속되는 부동산 가격 상승으로 몸살을 앓고 있던 시기에 김수미씨가 저에게 상담을 요청해 왔다. 2주전에 목동 27평 아파트를 양도소득세가 비과세 되는 것으로 알고 계약금 3천만원을 받고 매도계약을 체결했는데 알고 보니 양도소득세가 4천만원 정도 나오는 거래였다. 계약서를 쓸 때는 상한가를 치면서 계약을 하니 즐거운 마음이었으나 상담 당시 시세는 또 3천만원 가량 상승해 있었다. 김수미씨는 “1세대 1주택자가 상속 받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 관계없이 비과세한다” 는 종전 규정을 알고 있어서 당연히 상속 받은 목동 아파트는 양도소득세를 내지 않아도 되는 것으로 알고 있었다. 그러나 김수미씨가 상속 받은 시점에 목동 아파트는 몇 일 차이로 아파트가 아니라 아파트를 취득할 수 있는 분양권 상태였다. 결국 김수미씨가 상속 받은 재산은 아파트가 아니라 분양권이었고 상속 받은 분양권으로 취득한 주택은 ‘상속 주택에 대한 비과세규정’에 해당되지 않으므로 목동 아파트 외에 다른 주택 1채를 더 보유한 김수미씨가 목동 아파트를 양도한다면 이는 양도소득세를 부담하여야 하는 거래가 된다. 매매 계약을 체결하고 나서 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해지하는 것은 상상보다 훨씬 고통스럽다. 그럼에도 불구하고 김수미 씨에게 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해지하는 방법에 대해서 소개해 주었다. 당장 계약금 배상액 3천만원의 현금 유출은 있겠지만 당시 아파트 시세가 매매가 보다 3천만원 상승했고 어차피 양도소득세 4천만원의 현금유출이나 계약금 3천만원의 현금유출 중 하나는 김수미씨가 어떤 의사결정을 한다고 하더라고 예정되어 있었기 때문에 3,000만원 상승한 아파트라도 지킬 것을 권해 주었다. 결국 김수미씨는 계약금의 배액을 상환하고 매매 계약을 해지 했고 몇 달 후에 만난 김수미씨는 “그 때 세무사님 말씀 듣기를 참 잘했다”면서 “아파트 가격이 또 1억원쯤 올랐다”라며 고마워 했다. 목동 아파트는 지금 그 당시보다는 5천 만원 가량이 다시 하락했으나 결국 현재 김수미의 재산은 그 당시 목동 아파트 매도계약을 이행한 것과 비교해보면 5천 만원 가량이 더 많다. 5천만원을 월급을 받아서 모은다면 얼마나 걸릴까? 김수미 씨에게 매매계약 해지를 권해 줄 수 있었던 것은 당시에는 주택가격 상승에 대한 전망이 너무나 확실 했기 때문이다. 부동산 매도계약을 하고 계약금을 수령한 후에라도 계약 전에는 예상하지 못했던 양도소득세가 나오면 수령한 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해지하는 경우를 종종 보게 된다. 그 때 당사자들이 겪는 마음의 고통은 경험해 보지 않은 사람들은 잘 모르실 것이다. 하지만 계약 해지가 최선의 의사결정이 될 수 도 있을 만큼 양도소득세는 부동산 매매계약에서 중요한 부분을 차지 한다. 요즘처럼 경제가 어려울 때는 월급 받아서 돈을 모으는 것도 부동산으로 재테크를 잘해서 돈을 모으는 것도 아주 어렵다. 그래서 우리가 할 수 있는 최소한의 것은 세금 효과를 무시한 잘못된 의사결정으로 우리의 재산이 감소되는 위험에 빠지는 것을 막는 것이 아닐까? 기업과 개인을 대상으로 부동산투자자문과 세무업무를 함께 담당하고 있는 부동산 현업에 종사하는 유일한 세무사로 활동하면서 현장에서 접한 부동산과 세금에 얽힌 다양한 성공과 실패 사례를 통해서 배운 점은 결국 수익은 세 후 수익이라는 것이다. 따라서 정확한 양도소득세를 분석하지 않고 매매계약을 체결한다면 잘못된 의사결정으로 인하여 재산상 손해를 입을 수 있는 위험에 노출될 수 있고 거기에는 상상이상의 고통이 있다. 요즘처럼 부동산 가격이 조정을 받는 시기이면 현재 보유한 부동산을 처분하고 예금으로 보유하고 있다가 부동산 가격이 바닥이라고 판단되는 시점에 투자가치가 있는 다른 부동산으로 대체하는 것을 우리 모두는 꿈 꾼다. 그러나 현실은 다행히 부동산이 매도된다고 하더라도 우리가 부담한 양도소득세를 보전할 수 있는 정도의 투자수익이 나와서 우리의 부를 증가 시켜 줄 수 있는 다른 부동산을 찾을 수 없다는 것이다. 그러나 많은 양도세의 부담으로 정상적인 거래조차 되지 못하는 현재 실정을 감안한다면 매매가 체결된 후에 양도소득세 걱정을 하던 그 시절이 그리워 지는 것도 사실이다.